Гражданский кодекс часть 1

слушали в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 11 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и переводе на себя прав и обязанностей покупателя муниципального объекта недвижимости. Свои требования истец пояснила тем, что 20 июля 2008 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключил с ООО "Строительная компания "Алатырь" сроком до 18 июля 2011 года договор аренды муниципального имущества-туалета, общей площадью 9,0 кв.метров, расположенного в Сочи, Хостинский район, улица Платановая, возле кинотеатра "Луч". 1 января 2010 года ООО "Строительная компания "Алатырь" передала права аренды туалета ИП ФИО1 18 июля 2011 года закончился договорной срок аренды туалета, на этот момент ИП ФИО1 задолженностей по арендной плате не имела. 12 декабря 2011 года ИП ФИО1 была уведомлена балансодержателем туалета - МУП "Дирекция Заказчика Хостинского района города Сочи" о расторжении договора аренды, а при отсутствии возражений ей было нужно оплатить арендные платежи до 31 декабря 2011 года, что и было сделано ИП ФИО1 Однако собственником муниципального имущества ИП ФИО1 о прекращении договора аренды уведомлена не была, а письмом от 10 февраля 2012 года она была уведомлена о продлении договора аренды туалета на тех же условиях. 28 августа 2013 года ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества, однако ей было отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на то, что туалет продан с аукциона 19 ноября 2012 года ФИО2, который затем перепродал туалет ФИО3, являющегося в настоящее время собственником спорного туалета. Истица считает, что проведением аукциона, продаже туалета другим лицам нарушены её права арендатора, полагает, что она имеет первоочередное право на приобретение туалета.

Просила признать недействительной сделку купли-продажи, совершенную в декабре 2012 года между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ФИО2 по купле-продаже здания туалета площадью 9,0 кв.метров, инвентарный номер 17290, Литер "А", с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного в Сочи, Хостинский района, улица Платановая. Признать недействительной сделку купли-продажи, совершенную в июне 2013 года между ФИО2 и ФИО3 по купле- продаже здания туалета площадью 9,0 кв.метров, инвентарный номер 17290, Литер "А", с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного в Сочи, Хостинский района, улица Платановая, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел города Сочи аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации 23-23-52/057/2013-178, признать ИП ФИО1 покупателем со всеми правами и обязанностями здания туалета площадью 9 кв.метров, инвентарный номер 17290, Литер "А", с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного в Сочи, Хостинский района, улица Платановая.

Представитель департамента имущественных отношений администрации города Сочи иск не признал, и просил в суде первой инстанции отказать в удовлетворении иска, указывая, что департамент имущественных отношений по результатам проведенного аукциона продал спорный туалет ФИО2 Решением Центрального районного суда города Сочи от 19 сентября 2013 года нарушений при проведении аукциона по продаже спорного туалета не установлено, соответственно, отсутствуют основания признавать недействительными сделки купли-продажи туалета, заключенные департаментом с ФИО2, а затем ФИО2 с ФИО3, который является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, представителя Департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи ФИО5, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20 июля 2008 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключил с ООО "Строительная компания "Алатырь" сроком до 18 июля 2011 года договор аренды муниципального имущества-туалета, общей площадью 9,0 кв.метров, расположенного в Сочи, Хостинский район, улица Платановая, возле кинотеатра "Луч".

1 января 2010 года ООО "Строительная компания "Алатырь" передала права аренды туалета ИП ФИО1 18 июля 2011 года закончился договорной срок аренды туалета. Следовательно, к И.П. ФИО1 1 января 2010 года перешли права и обязанности по договору аренды муниципального имущества в виде туалета, сам договор аренды был заключен 20 июля 2008 года департаментом с другой организацией, то есть после 22 июля 2006 года.

28 августа 2013 года ИП ФИО1 обратилась в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества, однако ей было отказано уведомлением от 4 октября 2013 года, сос ссылкой на то, что туалет продан с аукциона 19 ноября 2012 года ФИО2, который затем перепродал туалет ФИО3, являющемуся в настоящее время собственником туалета.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что истец не имеет преимущественного права перед другими лицами на выкуп муниципального имущества, так как по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о продаже спорного имущества. Действующее законодательство не предусматривает обязанность муниципалитета извещать арендаторов муниципального имущества о предстоящих продажах третьим лицам муниципального имущества. Законность проведения аукциона, на котором был продан арендуемый мной объект недвижимости - туалет, была предметом судебного разбирательства в Центральном районном суде г.Сочи в 2013 году. ФИО3, покупая туалет у гр. ФИО2, действовал добросовестно и не знал об основаниях того, что совершаемая им сделка является недействительной. Истцом пропущен установленный законом двухмесячный срок для обращения в суд с настоящим иском.

Однако данные выводы суд первой инстанции являются не соответствующими обстоятельствам дела и требованиям норм процессуального права.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом не принято во внимание, что на момент 03.02.2012 ни - Индивидуальный предприниматель ФИО1, ни бывший арендатор - ООО «Строительная компания «Алатырь», не получили от муниципалитета г.Сочи уведомления о прекращения договора аренды туалета.

Учитывая факт оплаты арендных платежей, отсутствие по ним задолженности, на основании ст.ст. 610, 621 ГК РФ договор №П-27- 2008 (с учётом договора от 01.01.2010 на передачу прав и обязанностей), возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом от 10.02.2012 №0205-17/1831 ДИО Администрации города Сочи, в котором Департамент официально уведомил ФИО1 о том, что договор № П\27-2008 аренды муниципального имущества зданий сооружений и нежилых помещений города Сочи от 20.07.2008 возобновлен на тех же условиях и заключен на неопределенный срок.

После принятия и вступления в законную силу Федерального закона №144-ФЗ от 02.07.2013 «О внесении изменений в отдельный акты в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» ФИО1 23.08.2013, обратилась в адрес Департамента имущественных отношений Администрации г.Сочи с заявлением о приобретении арендуемого имущества в преимущественном порядке. На момент данного обращения, у неё отсутствовала задолженность по арендным платежам арендуемого муниципального имущества, что подтверждается справкой балансодержателя объекта недвижимости - МУП «Дирекция Заказчика Хостинского района» за №71 от 20.08.2013.

Рассмотрев заявление ФИО1 о приобретении арендуемого муниципального имущества ДИО Администрации г.Сочи своим №19268/020517 от 04.10.2013 уведомила её о том, что испрашиваемый объект недвижимости продан на аукционе 19.11.2012 ФИО2, право муниципальной собственности прекращено, а поэтому заявление о приобретении арендуемого имущества в преимущественном порядке удовлетворению не подлежит.

12.11.2013 ФИО1 получила выписку из ЕГРП, согласно которой собственником здания туалета, площадью 9 кв.м., инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Платановая, является ФИО3. Государственная регистрация права собственности произошла 17.06.2013.

В пункте 4.1.3. данной выписки указывается на обременения прав лица в пользу которого установлено обременение права - это ООО «Алатырь» и далее в п.4.1.4. на ИП ФИО1, при этом имеется ссылка на договор №П-27-2008, заключенный ООО «Алатырь» с ДИО Администрации г.Сочи и Соглашение от 01.01.2010 на передачу прав и обязанностей по договору №П-27-2008, заключенное уже между ФИО1 и ООО «Алатырь».

Таким образом, ДИО Администрации г.Сочи было известно о том, что у продаваемого объекта недвижимости имеется обременения в виде наличия Арендатора, однако его имущественные права были нарушены.

ФИО2 заключил сделку купли-продажи арендуемого ФИО1 объекта недвижимости - помещения туалета, площадью 9 кв.м., инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Платановая, через торги. При проведении торгов Департамент по имущественным отношениям Администрации г.Сочи грубо нарушил целый ряд действующего законодательства о продаже объектов муниципальной собственности.

Так, в силу ч.1 ст. 17 ФЗ от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» при проведении торгов, запрещаются действия, которые приводят к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, созданию какому-либо участнику преимуществ, ограничению доступа к информации.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. По смыслу названной статьи опубликование информационного сообщения о продаже имущества является стадией организации торгов, то есть выступает элементом порядка их проведения.

ФИО1, как добросовестного арендатора, который не имел задолженности по арендным платежам неоднократно обращался с вопросами о приватизации и выкупе арендуемого муниципального имущества, при этом его никто не уведомил о предстоящих торгах, более того, уже после проведения торгов истец продолжала платить все арендные платежи и по запросу администрации Хостинского района г.Сочи предоставила все необходимые документы для осуществления перерасчета арендных платежей, при этом понесла затраты на осуществление оценочной экспертизы, т.е. была нарушена ст. 15 ФЗ №178, которая говорит о информационном обеспечении действий, связанных с приватизацией муниципального имущества.

При том, что ДИО г.Сочи был обязан известить ФИО1 о предстоящих торгах, она получила информацию о торгах на официальном сайте законодательного собрания Сочи. В 2012 году на официальном сайте муниципалитета г.Сочи не было размещено объявлений о продаже туалета, о проведении торгов и результатах торгов, равно как и на и общероссийском сайте в сети интернет «torgi.gow.ru», причем речь идет как о предстоящих торгах так и о их результатах.

Кроме того, в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2012 год данный объект не был включен. Данное обстоятельство подтверждается протоколом осмотра интернет сайта от 12.03.2014, выполненный нотариусом Куклиновской - ФИО6 на бланке 23 АА 2188909 (л.д. 52-55).

Судебная коллегия считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о сокрытии информации об оспариваемой сделке, что в силу ст.ст.448, 449 ГК РФ является достаточным основанием для признания их недействительными (ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах). Газета «Новости Сочи» не является специализированным печатным изданием для размещения информации о торгах, проводимых на территории Краснодарского края, что оказало влияние на круг лиц, потенциально заинтересованных в приобретении спорного имущества.

28.11.2012 Администрация Хостинского района г.Сочи запросила у ФИО1 документы для проверки арендных отношений, по результатам которой истцу сообщено, что все документы в порядке, и последнюю обязали поменять забор и крышу в рамках предолимпийской программы по приведению города к единому архитектурному облику, что выполнено ФИО1 в полном объеме.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что спорный туалет продан ФИО2 на аукционе от 19.11.2012 одновременно с другим муниципальным объектом - туалетом по ул.Платановой 41/2, что запрещено действующим законодательством. Гражданин ФИО2 одновременно выступил в роли одного Покупателя двух муниципальных объектов, что прямо запрещено законом (ФЗ №178).

Выводы суда о преюдициальном значении решения Центрального районного суда г.Сочи от 19.09.2013 для настоящего спора, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку ФИО1 поставила вопрос о признании сделки недействительной и переводе на себя прав и обязанностей покупателя муниципального объекта недвижимости, основанием которого является целый ряд нарушений допущенных администрацией города Сочи при проведении аукциона от 19.11.2012: одновременная продажа двух муниципальных объектов одному и тому же лицу, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, создание условий к ограничению и препятствию конкуренции и т.д.

Прокурор Центрального района г.Сочи в своем иске просил отменить результаты торгов, имевших место 19.11.2012 в г.Сочи только на основании того, что при их проведении не был поднят и решен вопрос по землепользованию под проданными объектами недвижимости. ФИО1 в своем иске не ссылалась на данное обстоятельство как на основание для отмены торгов и удовлетворения своего иска.

Таким образом, решение Центрального районного суда г.Сочи от 19.09.2013 не имеет правового значения для разрешения данного спора.

Ссылка суда первой инстанции на добросовестность действий ФИО3 при приобретении спорного объекта недвижимости является необоснованной, поскольку ФИО3 в июне 2013 года уведомил ФИО1 о том, что он в курсе наличия обременений, и в этой связи он отказывается от договора аренды (л.д. 179).

Выводы суда о пропуске истцом двухмесячного срока, установленного действующим законодательством, для обращения в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, необоснованны, поскольку в договоре купли-продажи туалета, заключенном ДИО Администрации г.Сочи с ФИО2 последний именован как «предприниматель ФИО2», поэтому ФИО1 в установленный законом 2-х месячный срок обратилась с аналогичным иском в арбитраж. Однако арбитражный суд Краснодарского края Определением от 09.07.2014 прекратил производства по делу в связи с неподсудностью. Данное определение оставлено без изменения постановлением 15 ААС г.Ростова-на-Дону от 14.10.2014. После вступления в законную силу определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2014 ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что незаконность проведения аукциона влечет за собой признание недействительными последующих сделок со спорным имуществом, поэтому иск ФИО1 к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и переводе на себя прав и обязанностей покупателя муниципального объекта недвижимости подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 11 декабря 2014 года отменить.

По делу вынести новое решение.

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и переводе на себя прав и обязанностей покупателя муниципального объекта недвижимости удовлетворить.

Признать недействительной сделку, совершенную в декабре 2012 года между Департаментом по имущественным отношениям Администрации г.Сочи и гражданином ФИО2 по купле-продаже здания туалета, площадью 9 кв.м., инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Платановая.

Признать недействительной сделку, совершенную в июне 2013г. между гражданином ФИО2 и гражданином ФИО3 по купле-продаже здания туалета, площадью 9 кв.м., инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Платановая.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Хостинский отдел по г.Сочи, аннулировать запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права 23-23-52/057/2013-178.

Признать индивидуального предпринимателя ФИО1 покупателем, со всеми правами и обязанностями, здания туалета, площадью 9 кв.м., инвентарный номер 17290, литер «А», имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Платановая.

Председательствующий:

Судьи: