Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Каминского Дениса Валерьевича к Поливоде Петру Михайловичу, третье лицо: ООО «Парфюмерно-производственный комбинат «Авалон», Вознюк Лилия Сергеевна о понуждении к совершению определенных действий,

по апелляционной жалобе истца Каминского Дениса Валерьевича на решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 19 января 2021 года,

у с т а н о в и л а :

В августе 2020 года ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания, площадью 900,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 90:22:010215:2, на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи этого недвижимого имущества с задатком от ДД.ММ.ГГГГ в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ФИО1 решения суда в установленный срок, считать заключенным договор купли-продажи этого недвижимого имущества, между ФИО1, как продавцом, и ФИО3 как покупателем, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества с задатком от ДД.ММ.ГГГГ с момента вынесения решения суда.

Требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с задатком, по условиям которого ФИО9 договорились заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества – вышеуказанного нежилого здания, определив цену основного договора в размере 283911 долларов США, установив срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Между сторонами так же было достигнуто соглашение о порядке расчетов за приобретаемое имущество, согласно которого, в момент подписания предварительного договора, истец передал ответчику 63091 доллара США, в качестве предоплаты, а также, 15772 доллара США, в качестве задатка. Указанная информация отражена в разделе 2 предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами предварительного договора подписано дополнительное соглашение, согласно которого ФИО9 договорились подписать основной договор купли-продажи, при условии, что продавец, на момент оформления основного договора купли-продажи, будет иметь действующий договор аренды земли, на котором расположен спорный объект недвижимости, зарегистрированный согласно законодательства Российской Федерации, который продавец принял на себя обязательства оформить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

С целью убеждения истца в серьезности своих намерений о продаже спорного объекта и заключении основного договора, ответчик предоставил истцу возможность фактически войти в спорное здание и начать осуществлять в нем ремонтные работы, которые в общей сложности, осуществлены истцом на сумму 1996000 рублей.

Согласие ответчика на проведение этих работ нашло отражение в пункте 3 дополнительного соглашения к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, где также был оговорен порядок взаимозачета средств, потраченных истцом на благоустройство спорного объекта, в случае не заключения договора.

Между тем, до истечения оговоренного сторонами срока для заключения основного договора, истцу стало известно, что ответчик выставил спорный объект на продажу, по более высокой цене, более того, как стало известно ответчику, земельный участок, под спорным объектом, на момент заключения между сторонами предварительного договора, площадью 0,2533 га, уже находился в аренде у ООО «Парфюмерно-производственного комбината «Авалон», у которого ответчик ДД.ММ.ГГГГ приобрел спорное здание, при этом, срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако, указанное обстоятельство, ответчик скрыл от истца.

С целью подтверждения своих намерений по заключению основного договора спорного здания, ДД.ММ.ГГГГ, истец в адрес ответчика, направил письмо, в котором просил согласовать место и время подписания основного договора.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, истец повторно направил в адрес ответчика предложение о заключении основного договора, с приложением его копии, однако оба письма остались без удовлетворения ответчиком, в связи с чем, истец пришел к выводу о том, что ответчик действует недобросовестно, и не имеет реальных намерений заключать основной договор. на условиях предварительного договора, с чем истец не согласен, считает свои права нарушенными, что стало причиной обращения в суд с настоящим иском.

Решением Киевского районного суда <адрес> Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО3, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, просит указанное решение суда отменить, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме.

Апеллянт выражает несогласие с исчислением судом первой инстанции предельного срока для заключения основного договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, из буквального толкования содержания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что ФИО9 согласовали указанную дату, как предельную дату подготовки продавцом документов по аренде земельного участка, на котором расположен приобретаемый истцом объект недвижимого имущества, между тем, дата заключения сторонами основного договора, согласована не была, в связи с чем, по мнению апеллянта, суд должен был исходить из срока для заключения основного договора, определенного действующим законодательством, то есть в течение года с момента заключения предварительного договора, в связи с чем, по мнению апеллянта, этот срок истекал ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что на момент направления истцом в адрес ответчика письма от ДД.ММ.ГГГГ с приложением основного договора, срок действия предварительного договора истек, в связи с чем, направление истцом в указанную дату письма. не имеет правового значения.

Доводом апелляционной жалобы также является необоснованность вывода суда о добросовестности поведения ответчика, и принятии им мер, по выполнению принятых на себя обязательств в виде оформления договора аренды земельного участка, поскольку, какие-либо действия, связанные с этим, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до подачи иска в суд, ответчиком не предпринимались.

По мнению апеллянта, поскольку ФИО5 предварительного договора являлось именно нежилое здание, собственником которого является ответчик, принявший на себя обязательства по отчуждению данного имущества в пользу истца на условиях, указанных в предварительном договоре, и принявший во исполнение указанного договора от истца 78863 долларов США, в счет оплаты по этому договору, апеллянт полагает, что, по сути, между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного имущества, с условием о предварительной оплате. Таким образом, исходя из смысла действующего законодательства, и положений ст.10, 309 ГК РФ о добросовестности, и обязательности исполнения принятых на себя обязательств, апеллянт полагает, имелись основания для удовлетворения его иска.

На апелляционную жалобу поступили письменные возражения от ответчика ФИО1, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте рассмотрения дела почтовыми отправлениями, а так же, в соответствии с требованиями п.7 ст. 113 ГПК РФ, посредством размещения информации на электронном сайте Верховного Суда Республики ФИО7, в сети «Интернет», истец ФИО3, ответчик ФИО1, третьи лица: ООО «Парфюмерно-производственный комбинат «Авалон», ФИО2, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Исходя из приведенных обстоятельств и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, при имеющейся явке.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО7, представитель истца, по доверенности, ФИО14, доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на их удовлетворении, представитель ответчика, адвокат ФИО15, против доводов апелляционной жалобы возражала, просила отказать в её удовлетворении, решение суда первой инстанции, оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи ФИО17, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О судебном решении», в пункте 2, разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ)

Решение суда является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ).

Указанным требованиям закона, решение суда первой инстанции соответствует не в полном объеме.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вышеуказанные основания, для отмены решения суда первой инстанции имеются.

Разрешая настоящий спор и отказывая истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО9, в соответствии с условиями предварительного договора, имели намерение заключить основной договор купли-продажи спорного нежилого здания, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, не сделали этого, при этом, районный суд не установил доказательств направления ответчику, в указанный срок, предложения о заключении основного договора, в связи с чем, пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора. Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что, заключая предварительный договор, ФИО9 достигли соглашения о таком обязательном условии для заключения основного договора купли-продажи, как наличие у продавца договора аренды земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации. Между тем, несмотря на принятые ответчиком меры, указанный договор аренды заключен не был, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в неисполнении обязательного условия предварительного договора, которое также может свидетельствовать об утрате интереса ФИО9 к заключению основного договора. При этом, суд первой инстанции критически оценил направленное истцом в адрес ответчика письмо от ДД.ММ.ГГГГ с приложением проекта договора купли-продажи, указав, что оно не может быть принято во внимание как оферта в рамках предварительного договора, поскольку, направлено истцом по истечении срока его действия. Районный суд так же отклонил доводы истца о недобросовестном поведении ответчика, в частности о его намерении произвести отчуждение спорного объекта, до истечения срока действия предварительного договора, иному лицу, а также, о ненадлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств по оформлению договора аренды земельного участка, сославшись на отсутствие тому доказательств.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции, не в полной мере соответствующим фактическим обстоятельствам дела, а также основанными на не правильном применении норм материального права, в связи с чем, усматривает основания для отмены данного решения суда, и принятию по делу нового решения о частичном удовлетворении иска, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделки, являются одним из оснований возникновения гражданских прав. (ст.8 ГК РФ)

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В тоже время, положениями действующего законодательства предусмотрена возможность понуждения ФИО9 к заключению договора, при одновременном соблюдении следующих условий: заключение договора обязательно для этой ФИО9, а также, имеют место факты, свидетельствующие о ее уклонении от заключения договора.

Как правило, ФИО9, которая обязана заключить договор, считается уклонившейся, если, получив оферту, она в установленный срок не предпринимает никаких действий: не акцептует ее и не направляет контрагенту протокол разногласий. Однако и другие обстоятельства могут свидетельствовать об уклонении от заключения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору, является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. (п.2 ст.8.1 ГК РФ)

В соответствии с п. 3 ст.1 Федерального закона Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна ФИО9 (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой ФИО9 (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о ФИО5 договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из ФИО9 должно быть достигнуто соглашение.

Из анализа приведенных норм права следует, что доказательствами совершения сделки купли-продажи движимого имущества являются как сам договор, содержащий все существенные, для его вида, условия, так и акт приема-передачи имущества или иные доказательства, свидетельствующие о фактическом переходе ФИО5 договора в собственность покупателя, а также, расписки или иные платежные документы, подтверждающие оплату этого товара.

Положениями п.3 ст.432 ГК РФ регламентировано, что ФИО9, принявшая от другой ФИО9 полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

По предварительному договору ФИО9 обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (п.1 ст.429 ГК РФ)

Федеральным законом регламентированы требования к форме предварительного договора, в соответствии с которым, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. (п.2 ст.429)

Действующим законодательством также предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить ФИО5, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из ФИО9 должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст.429 ГК РФ), а также, положения о сроке, в который ФИО9 обязуются его заключить. (п.4 ст.429 ГК РФ)

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (абз.2 п.4 ст.429 ГК РФ)

В случаях, если ФИО9, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. (п.5 ст.429 ГК РФ)

Если ФИО9, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая ФИО9 вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (п.4 ст.445 ГК РФ)

В соответствии с разъяснениями, данными в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии со сведениями ЕГРН, ФИО1 является собственником нежилого здания, площадь. 990 кв.м, КН:90:22:010215:2, расположенного <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 16-18, 19-20)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи имущества с задатком, согласно которого ФИО9 обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 900,0 кв.м, расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером 90:22:010215:2.

В соответствии с п.1.3.1 данного договора, сторонами была определена продажная цена отчуждаемого имущества в размере 283911 долларов США.

Разделом 2 предварительного договора, сторонами определен порядок расчетов по договору, согласно которому в момент подписания предварительного договора покупатель (истец по данному спору) передает ответчику предоплату за покупку указанного недвижимого имущества в размере 63091 доллара США (п.2.1, предварительного договора), а также, кроме предоплаты, покупатель передает продавцу задаток, в размере 15772 доллара США.(п.2.2. предварительного договора)

ФИО9 также достигли соглашения о том, что при заключении основного договора, переданные покупателем продавцу предоплата и задаток, засчитываются в счет уплаты стоимости приобретаемого нежилого здания, а оставшаяся часть цены этого нежилого здания передаются покупателем продавцу в порядке и сроки, определенные основным договором. (п.2.2. предварительного договора)

Срок заключения основного договора определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4. предварительного договора).

Факт подписания предварительного договора и получение продавцом от покупателя оговоренных в п.2.1 и 2.2. предварительного договора денежных средств, не оспаривался сторонами.

Таким образом, из содержания данного договора усматривается, что сторонами были согласованы все существенные для договора купли-продажи условия о ФИО5 купли-продажи, его цене, условиях передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с задатком от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, на момент оформления основного договора купли-продажи, продавец будет иметь действующий договор аренды земли, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 90:22:010215:2, зарегистрированный согласно законодательства Российской Федерации, в случае неполучения продавцом договора аренды земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ, продавец возвращает покупателю сумму задатка и предоплаты, полученную ранее в счет оплаты данного объекта недвижимости (п.1 дополнительного соглашения)

Кроме того, ФИО9 договорились о том, что с ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, потраченные покупателем на благоустройство объекта недвижимости, в случае не подписания основного договора, будут зачтены продавцом как оплата аренды данного объекта из расчета 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц, до полного возмещения потраченных покупателем средств, при этом, оговорено, что покупатель будет иметь преимущественное право на заключение договора аренды данного объекта.

Факт подписания данного дополнительного соглашения, а также фактической передачи спорного объекта недвижимости в пользование истца, и осуществление им ремонтных работ по благоустройству этого здания, сторонами не оспаривалось.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным по адресу регистрации ФИО1, соответствующему адресу, указанному в предварительном договоре и дополнительном соглашении к нему, через отделение «Почта России», с описью вложения, истец ФИО3 просил известить его дне и месте подписания основного договора купли-продажи, подтверждал намерение к заключению основного договора, даже в отсутствие условия, определенного сторонами в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.17,18)

В соответствии с отметкой на конверте, возвратившемся в адрес истца, письмо не вручено в связи с «истечением срока хранения».

Между тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 ст. 165-1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что направленное истцом в адрес истца письмо от ДД.ММ.ГГГГ о намерении заключить основной договор купли-продажи считается доставленным.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес ответчика ФИО1 аналогичным, с предыдущим письмом, образом, истец ФИО3 повторно выразил согласие на заключение основного договора купли-продажи спорного нежилого здания, а также направил проект такого договора, и предложил явиться по адресу места расположения приобретаемого объекта ДД.ММ.ГГГГ к 11-00 для его подписания, повторно известив о том, что отсутствие договора аренды земельного участка, не является препятствием для заключения основного договора. (т.2 л.д.38)

В соответствии с положениями ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля ФИО9 с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях ФИО9, обычаи, последующее поведение ФИО9. (п.2 ст.431 ГК РФ)

Исходя из буквального толкования заключенных между сторонами договора и дополнительного соглашения к нему, а также, оценивая собранные по делу доказательства, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что заключением дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 отменили срок, в течении которого между ними должен быть заключен основной договор купли-продажи спорного имущества, установленный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, при этом, не установили нового срока для заключения основного договора, при этом, подтвердив взаимное намерение о его заключении, и расширив круг прав и обязанностей друг друга, связанных с заключением основного договора в будущем.

При этом, судебная коллегия соглашается с доводом апеллянта о том, что в отсутствие договора о сроке, к правоотношениям ФИО9 подлежит применению положение абз.2 п.4 ст.429 ГК РФ, согласно которого срок для заключения основного договора определяется в течение года с момента заключения предварительного договора.

При таких обстоятельствах, срок, в течение которого между сторонами по настоящему спору должен был быть заключен основной договор, истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что срок действия предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ, а письма, направленные истцом в адрес ответчика нельзя признать офертой по спорному предварительному договору, по мнению судебной коллегии, является ошибочным, и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку, исходя из буквального толкования содержания дополнительного соглашения усматривается, что ФИО9 определили предельную дату для оформления продавцом своих прав аренды на земельный участок, а не дату заключения основного договора.

Кроме того, права аренды продавца, не являлись ФИО5 предварительного договора купли-продажи, которым являлось нежилое здание, наличие указанного документа не относится к существенным условиям договора купли-продажи, в силу закона, в связи с чем, в совокупности с уведомлениями истца, направленным в адрес ответчика об отсутствии для него препятствий для заключения основного договора в отсутствие договора аренды земельного участка, судебная коллегия также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что не заключение продавцом на свое имя договора аренды земельного участка, являлось несоблюдением обязательных условий предварительного договора, и указывает на невозможность заключения основного договора.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в соответствии с материалами регистрационного дела, поступившими по запросу суда первой инстанции, а также, в соответствии с надлежаще заверенной копией договора аренды, поступившей по запросу суда первой инстанции от нотариуса Симферопольского городского нотариального округа ФИО16 (т.1.л.д.80-119), на момент приобретения ФИО1 спорного нежилого здания по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Парфюмерно-производственный комбинат «Авалон», указанное недвижимое имущество располагалось на земельном участке площадью 0,2533 га, который передан в аренду ООО «Парфюмерно-производственный комбинат «Авалон» сроком на двадцать пять лет, до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды земельного участка, заключенным между Симферопольским городским советом и парфюмерно-производственным комбинатом «Авалон», удостоверенным первой Симферопольской государственной нотариальной конторой Автономной Республики ФИО7ДД.ММ.ГГГГ в реестре под № и зарегистрированном в Крымском региональном филиале ГП «Центр ГЗК при Госкомземе Украины» в Книге записей регистрации договоров аренды земли <адрес> под № от 21.08.2006г. (т.1 л.д.21-32).

В настоящее время, вышеуказанный земельный участок. площадью 2533 кв.м поставлен на кадастровый учет, в качестве «ранее учтенного», с присвоением КН:90:22:010215:75. Сведения о регистрации прав на указанный объект недвижимости, материалы дела не содержат (т.2 л.д.26)

При этом, доказательств невозможности оформления в будущем, прав на вышеуказанный земельный участок, в порядке п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, за лицом, в собственности которого будут находится расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о бездействии ФИО9 предварительного договора, указывающих на утрату у них интереса к заключению основного договора, поскольку данный вывод противоречит иным установленным судом первой инстанции обстоятельствам, в частности об осуществлении ответчиком действий, направленных на заключение договора аренды земельного участка, о фактической передаче им истцу спорного объекта недвижимости, об осуществлении истцом строительных работ, направленных на благоустройство спорного здания, а также, направление истцом писем в адрес ответчика о намерении заключить основной догвор.

В соответствии с положением п.1 ст.435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора и связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения ФИО9, обычая или из прежних деловых отношений ФИО9. (п.1,2 ст.438 ГК РФ)

Принимая во внимание, что существенные условия договора купли-продажи спорного здания были определены сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, направление истцом в пределах срока действия этого договора, установленных законом, в адрес ответчика писем, со ссылкой на этот предварительный договор (ДД.ММ.ГГГГ), а также, с приложением проекта для заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), является офертой.

Между тем, акцепта от ответчика не поступило. Доказательств наличия между сторонами спора по условиям договора, материалы дела также не содержат.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из ФИО9, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе ФИО9 в обязательстве. Не только одна ФИО9 обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая ФИО9 не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

ФИО9, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой ФИО9 санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из ФИО9 предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Отменяя решение суда и постанавливая новое решение об удовлетворении иска, судебная коллегия признает не соответствующим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства, вывод районного суда о добросовестности поведения ответчика.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указал Верховный Суд РФ, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), само по себе заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако, порождает у ФИО9 право и обязанность заключить основной договор.

Заключив предварительный договор купли-продажи спорного здания, ФИО1 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик, принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи спорного нежилого здания на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом, в соответствии с оговоренными условиями, в срок до ДД.ММ.ГГГГ и заключить с истцом основной договор купли-продажи этого имущества.

Однако, от данной обязанности, как установлено материалами дела, ответчик уклонился, что нельзя признать добросовестным. В судебном заседании, суда апелляционной инстанции, представитель ответчика пояснил, что намерения заключать основной договор с истцом, ФИО1 не имеет, в связи с чем, права истца, рассчитывавшего на заключение основанного договора купли-продажи, являются нарушенными и подлежат судебной защите, в порядке, установленном п.4 ст.445 ГК РФ, путем

В п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее Пленум ВС РФ №) разъяснено, что в случае, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что ФИО9 не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение ФИО9 по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение ФИО9 (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение ФИО9 вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения ФИО9 по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из разъяснений пункта 29 того же Пленума ВС РФ №, следует, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается ФИО5 и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций ФИО9.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом ФИО9 считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Принимая во внимания вышеуказанные разъяснения Верховного Суда РФ, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также, положения о том, что судебная защита должна быть эффективной, а решение суда, вступившее в законную силу, исполнимым, и приводить к восстановлению и защите нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой, а также, приводить к сохранению баланса интересов ФИО9 по спору, судебная коллегия приходит к выводу о том, что восстановление прав истца возможно путем признания заключенным договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, на условиях предварительного договора о продаже этой недвижимости, которые не оспаривались сторонами, с корректировками, не изменяющими суть этого договора, однако, позволяющими провести его регистрацию уполномоченным органом, поскольку приобретаемый объект является недвижимым имуществом.

Исходя из системного анализа положений приведенного законодательства, а также установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, судебная коллегия полагает, что решение суда, постановленное на основании неверно установленных обстоятельств по делу, имеющих юридическое значение для его разрешения, а также, с нарушение норм действующего законодательства, подлежит отмене, с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

руководствуясь статьями 327.1, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики ФИО7,

определила:

Апелляционную жалобу истца ФИО3 – удовлетворить частично.

Решение Киевского районного суда <адрес> Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО3, удовлетворить частично.

Считать заключенным между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания площадью 900,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 90:22:010215:2, на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ серия 39 14 №, выдан Отделом УФМС России по Республике ФИО7 в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ код подразделения 910-004, зарегистрирован по адресу: г, Симферополь, <адрес> им. 60-летия СССР, <адрес>, именуемый в дальнейшем - Продавец, с одной ФИО9, и

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ серия 53 14 № выдан Федеральной Миграционной службой ДД.ММ.ГГГГ код подразделения 900-003, зарегистрирован по адресу <адрес>, именуемый в дальнейшем - Покупатель, с другой ФИО9, заключили настоящий договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) о нижеследующем:

1. ФИО5 ДОГОВОРА

1.1. ФИО1 и ФИО3 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 900 кв.м, (девятьсот квадратных метров), расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером : 90:22:010215:2.

1.2. ФИО5 Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО3 нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 90:22:010215:2, а ФИО3 принять вышеуказанное имущество и оплатить его согласно условий договора.

1.3. Другие существенные условия договора:

Цена договора, подлежащая уплате, составляет 283 911 (двести восемьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) долларов США.

Стоимость здания составляет 283 911 (двести восемьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) долларов США.

1.3.2. Обязательство ФИО1 передать недвижимое имущество ФИО3 считается исполненным после фактической передачи данного имущества, а именно в момент подписания договора купли продажи недвижимого имущества и подписания акта приема передачи вышеуказанного имущества.

1.3.3. ФИО1 гарантирует, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является ФИО5 судебного спора, в отношении недвижимого имущества нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет ФИО3.

1.3.5 ФИО9 договорились о том, что налоговые расходы, связанные с переходом права собственности в момент заключения договора они распределяют между собой в равных частях.

1.4. Право собственности ФИО4 на нежилое здание, указанное в п. п. 1.1., 1.2. настоящего Договора подтверждается договором купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. ФИО3 передал ФИО1 предоплату за покупку недвижимого имущества в размере 63091 (шестьдесят три тысячи девяносто один) доллар США.

2.2. В момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГФИО3 передал ФИО1 кроме предоплаты, задаток в размере 15772 (пятнадцать тысяч семьсот семьдесят два) доллара США.

2.3. При заключении сторонами договора переданные ФИО3, ФИО1 задаток и предоплата засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого здания. Оставшаяся часть цены нежилого здания в сумме 205 048 (двести пять тысяч сорок восемь) долларов США передаются Покупателем Продавцу, в течение пяти дней со дня вынесения апелляционного определения.

3. РЕКВИЗИТЫ ФИО9.

Продавец: ФИО1,

Паспорт гражданина РФ серия 39 14 №, выдан Отделом УФМС России по Республике ФИО7 в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ код подразделения 910-004,

Адрес регистрации: <адрес> им.

60-летия СССР, <адрес>,

Покупатель:

ФИО3,

Паспорт гражданина РФ серия 53 14 № выдан Федеральной Миграционной службой ДД.ММ.ГГГГ код подразделения 900-003,

Адрес регистрации: <адрес>

Апелляционное определение является основанием для регистрации в ЕГРН перехода прав собственности на нежилое здание площадью 900,0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером 90:22:010215:2, к ФИО3.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:

Судьи: