Гражданский кодекс часть 1

на решение Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 30 января 2020 года по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи областного суда Шикина А.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ответчику ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, указав, что 28 апреля 2018 года между истцом (далее – Покупатель) и ответчиком (далее – Продавец) был заключен договор продажи квартиры. Согласно п. 1 Договора, Продавец передала в собственность, а Покупатель принял для себя в собственность квартиру, находящуюся по адресу: д. 16, кв. 13 (далее - Квартира) и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанная квартира имеет общую площадь 73,9 кв.м, расположена на третьем этаже жилого дома. Здание, расположенное по адресу: д. 16, является объектом культурного наследия (памятником истории культуры) регионального значения.

Согласно п. 6 Договора Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации.

14 мая 2018 года состоялась государственная регистрация права собственности истца на квартиру, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сделана запись регистрации № ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.05.2018 года.

В силу п. 2 Договора, Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора: пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора электро, и иным оборудованием, обеспечивающем нормальную эксплуатацию квартиры.

После регистрации права собственности в ходе эксплуатации квартиры истец обнаружил в ней скрытые недостатки, о которых ему не было известно на момент заключения Договора. Ответчик умолчал о том, что в квартире произведены перепланировка и переустройство инженерных коммуникаций, более того, ответчик не известил истца о том, что указанные перепланировка и переустройство произведены ответчиком в отсутствие разрешительной документации и с грубым нарушением строительных норм и правил.

Фактически о незаконной перепланировке и переустройстве инженерных коммуникаций, произведенных ответчиком в квартире, истцу стало известно после первого затопления соседей, жилое помещение которых расположено этажом ниже относительно квартиры истца.

В ходе оформления акта о проливе жилого помещения, принадлежащего соседям, стало известно о причинах пролива, которыми явились незаконная перепланировка и переустройство, выполненные ответчиком в квартире, а именно, переустройство системы водоснабжения и водоотведения, и перенос «мокрого места» в жилую часть квартиры, что нарушает пункт 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года, пункт 9.22 СП 54.13330 «СНИП 31-01-2003 ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ» от 03.12.2016 года, согласно которым размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Согласно пункту 14 указанного Положения, инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.). находящиеся в жилых помещениях. а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Указанные выше нарушения, допущенные ответчиком в ходе перепланировки и переустройства квартиры, являются неустранимыми, узаконить произведенные в квартире перепланировку и переустройство не представляется возможным. Дальнейшая эксплуатация квартиры также не представляется возможной, так как в ходе эксплуатации квартиры наносится ущерб соседям жилого помещения, расположенного этажом ниже.

04 апреля 2019 года истец направил в адрес ответчика претензию с уведомлением о своем отказе от Договора и требованием произвести возврат уплаченных за квартиру денежных средств в размере *** рублей.

Однако требование истца осталось без ответа со стороны ответчика, который не произвел возврат уплаченных по Договору денежных средств.

Истец просил суд расторгнуть договор продажи квартиры от 28.04.2018 года, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные в качестве покупной цены по договору продажи квартиры от 28.04.2018 года, в размере *** рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере *** рублей (л.д. 3-6,100-101).

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 35-36), исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО5 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 99), возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (л.д. 103-104), пояснили, что между сторонами была заключена двухсторонняя сделка, направленная на достижение определенного правового результата. Стороны преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки. Заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует требованиям ст.ст. 420-425, 432, 433, 434 ГК РФ. Претензий к качеству квартиры у Покупателя на момент покупки квартиры не имелось. До заключения договора купли-продажи квартиры ответчиком истцу были предоставлены все необходимые документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру, а также технический паспорт объекта недвижимого имущества, подтверждающий его технические характеристики, возможность осмотреть квартиру. В данном случае, приобретая квартиру у ответчика, истец имел возможность ее осмотреть и осмотрел. При необходимости имел возможность пригласить для проведения такого осмотра специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки и не был лишен возможности отказаться от приобретения квартиры, предварительно оценив ее характеристики до подписания договора. Кроме того, истец имел возможность запросить дополнительные документы, например инвентаризационный план домовладения № 16. Истцом не доказан факт того, что недостатки спорной квартиры являются существенными, то есть то, что квартира имеет такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявлялись неоднократно, либо проявлялись вновь после их устранения, и других подобных недостатков, что идет в разрез со п. 2 ст. 474 ГК РФ, на которой истец основывает свои требования. Ссылка истца на то, что ему стало известно о перепланировке и переустройстве квартиры после затопления соседей не соответствует действительности.

Третье лицо ФИО6, пояснил суду, что с рождения до 25 лет жил в квартире 24 дома 16, квартира перешла в его собственность по наследству от родителей, сейчас в квартире проживает его сын. Дом является памятником архитектуры, изначально в доме были общественные туалеты, в квартире 13 туалета предусмотрено не было. Когда к нему обратился муж ответчика - ФИО5 с просьбой разрешить произвести перепланировку, он ответил отказом. О том, что в квартире произведена перепланировка, он узнал, когда арендаторы ФИО4 пролили его квартиру. Поднявшись в квартиру ФИО4, он увидел, что там установлено сантехническое оборудование, джакузи, унитаз и т.д. Он уверен в том, что ФИО4, приобретая квартиру, знал о том, что в ней произведена перепланировка.

Истец ФИО4, представители третьих лиц - Администрации города Нижнего Новгорода, Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 156-159), в суд не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 167).

Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 30 января 2020 г. в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств - отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, принятого при неправильном определении обстоятельств дела.

В обоснование доводов жалобы указано, что в ходе эксплуатации квартиры, истец обнаружил в ней скрытые недостатки, о которых ему не было известно на момент заключения договора, и которые не позволяют считать квартиры пригодной для проживания. Данные факты нашли свое отражение в экспертном заключении. Продавец квартиры о данных недостатках умолчала, а именно о том, что проведены перепланировка и переустройство инженерных коммуникаций, которые осуществлены без получения необходимых разрешений. Акты на скрытые работы систем водоснабжения и водоотведения покупателю квартиры продавцом не представлялись. О факте незаконной перепланировки ответчику стало известно после первого затопления соседей. Однако суд первой инстанции не принял во внимание указанные факты при вынесении решения, не оценил надлежащим образом экспертное заключение, не применил положения ст. 475 ч. 2 ГК РФ, что по мнению заявителя является достаточным основанием для отмены решения суда, принятия нового решения об удовлетворении заявленных требований.

На апелляционную жалобу поступили возражения ответчика.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступившие на нее возражения, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом спора является квартира 13, находящаяся по адресу: <...>.

Указанная квартира принадлежала ФИО5 на основании договора купли-продажи от 31.10.2012 года

28 апреля 2018 года между ФИО5 (далее – Покупатель) и ФИО4 (далее – Продавец) был заключен договор продажи указанной квартиры. Согласно п. 1 Договора «Продавец передала в собственность (Продала), а Покупатель принял (Купил) для себя в собственность квартиру, находящуюся по адресу: д. 16, кв. 13 (далее - Квартира) и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанная квартира имеет общую площадь 73,9 кв.м, расположена на третьем этаже жилого дома. Здание, расположенное по адресу: дом 16 является объектом культурного наследия (памятником истории культуры) регионального значения.

Указанная квартира и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме оцениваются по соглашению сторон и проданы за *** рублей. Покупатель выплатил *** рублей Продавцу до подписания настоящего договора».

Согласно п. 2 Договора «Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора: пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора электро, и иным оборудованием, обеспечивающем нормальную эксплуатацию квартиры. Претензий к качеству квартиры на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется».

Согласно п. 6 Договора «Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации».

28 апреля 2018 года сторонами был подписан акт приема квартиры (л.д. 166).

14 мая 2018 года состоялась государственная регистрация права собственности истца на квартиру, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости была сделана запись регистрации № ***.

Согласно п. 12 Договора «Настоящий договор по соглашению сторон является передаточным актом» (л.д. 7-15,31).

Суд первой инстанции установил, что заключенный сторонами договор продажи квартиры содержит существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, исполнен сторонами в полном объеме, денежные средства и жилое помещение переданы и получены, что следует из представленных доказательств, не оспаривается сторонами.

В обоснование заявленных требований представитель истца пояснял, что после регистрации права собственности в ходе эксплуатации квартиры истец обнаружил в ней скрытые недостатки, о которых ему не было известно на момент заключения Договора, а именно: ответчик умолчал о том, что в квартире произведены перепланировка и переустройство инженерных коммуникаций в отсутствие разрешительной документации и с грубым нарушением строительных норм и правил. Нарушения, допущенные ответчиком в ходе перепланировки и переустройства квартиры, являются неустранимыми, узаконить произведенные в квартире перепланировку и переустройство не представляется возможным. Дальнейшая эксплуатация квартиры также не представляется возможной, так как в ходе эксплуатации квартиры наносится ущерб соседям жилого помещения, расположенного этажом ниже.

Ответчик добровольно требования истца не исполнил.

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 05.06.2019 года по ходатайству истца (л.д. 39), по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз» (л.д. 40-41).

Согласно заключению ООО «Лаборатория судебных экспертиз» перепланировка и переоборудование (переустройство), выполненные в жилом помещении, расположенном по адресу: <...>, не соответствуют предъявляемым к этому требованиям специальных правил и норм и не обеспечивают нормальную (безопасную, безвредную) эксплуатацию как самих помещений квартиры, так и расположенных под ней помещений. Сохранение жилого помещения, расположенного по адресу: д. 16, кв. 13 в перепланированном и переоборудованном (переустроенном) состоянии, с учетом нахождения санузла и кухни над жилой комнатой, расположенной этажом ниже, невозможно исходя из требований действующих правил и норм. В жилом помещении, расположенном по адресу: д. 16, кв. 13, имеются недостатки, препятствующие эксплуатации жилого помещения (л.д. 79-94).

Истец обратился в суд с иском 19.04.2019 года о расторжении договора купли-продажи квартиры от 28.04.2018 года по прошествии практически года, мотивировав тем, что в ходе эксплуатации выявились недостатки квартиры в виде самовольной перепланировки и переустройства, которые неустранимы, в связи с чем дальнейшая эксплуатация квартиры невозможна.

Разрешая возникший спор, руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав материалы дела, пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные истцом обстоятельства наличия/отсутствия перепланировки и переустройства квартиры не могли быть установлены в результате визуального осмотра квартиры в момент ее приобретения, данная сделка не была совершена одномоментно, в отношении указанной квартиры 21.04.2019 года состоялся предварительный договор (л.д. 199-200), оформление сделки происходило при участии риэлторов. Истец, с 09.04.2008 года является индивидуальным предпринимателем, его основным видом деятельности до 13.02.2014 года являлась «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества», а с 31.01.2017 года его основным видом деятельности является «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (л.д. 168-171). Данные обстоятельства по мнению суда свидетельствуют о наличии у истца достаточного времени, знаний и возможностей для проверки информации по квартире, в том числе технической документации. Из смс-переписки между доверенным лицом истца (ФИО8), занимающимся оформлением сделки купли-продажи квартиры, и ответчиком следует, что ответчиком была предоставлена техническая документация в отношении квартиры, из которой можно было сделать вывод о наличии в квартире перепланировки и переустройства (л.д. 204-212).

Выводы суда подтверждаются показаниями допрошенного в ходе рассмотрения дела свидетеля ФИО9, из пояснений которого следует, что с 2000 года он работает с недвижимостью, до 31.12.2017 года работал менеджером в агентстве недвижимости «Модуль». По просьбе ФИО4 он совместно с ФИО8 занимался оформлением сделки купли-продажи квартиры, составлял предварительный договор и основной договор купли-продажи квартиры, проверял наличие задолженности по коммунальным платежам, присутствовал при подписании договора купли-продажи квартиры, передаче денег, сдавал документы на регистрацию (л.д. 164,213).

Суд первой инстанции отметил, что те обстоятельства, что согласование в установленном законом порядке произведенной перепланировки и переустройства квартиры невозможны ввиду нарушения действующих норм и правил, и что в дальнейшем возможно несение собственником расходов по приведению жилого помещения в первоначальное положение, не влияют на выводы суда, основаны на предположении о возможном причинении существенного ущерба стороне сделки, в подтверждение которым данных истец не представил, тогда как защита права на будущее время законом не предусмотрена.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ указанные истцом доводы не основаны на надлежащих и допустимых доказательствах, в рамках заявленных требований о расторжении договора, не представлено доказательств непригодности жилого помещения для проживания, из представленных в деле доказательств не следует, то, что квартира имеет неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены путем несения несоразмерных расходов или затрат времени.

Руководствуясь ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суд указал, что истец на момент приобретения квартиры посещал квартиру и осматривал ее, имел право ознакомиться с технической документацией до подписания договора купли-продажи, подписав договор купли-продажи, истец выразил свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, риск наступления в данном случае возможных неблагоприятных последствий лежит именно на данной стороне спора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком истцу был передан согласованный в договоре товар надлежащего качества, обозначенные истцом недостатки товара не носят скрытый характер, визуально определяются при осмотре квартиры, могли и должны были быть выявлены в момент покупки истцом квартиры при его должной заботливости и осмотрительности, истцом не доказано причинение ему существенного ущерба в результате заключения данной сделки.

С учетом изложенного, суд первой не установив достаточных оснований для удовлетворения исковых требований, отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств.

Поскольку истцу было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, то суд не нашел оснований для возложения на ответчика понесенных истцом судебных расходов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считая их законными и обоснованными.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и, оснований считать их неправильными не имеется.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что в обоснование заявленного требования истец ссылался на передачу товара ненадлежащего качества, а именно - указывал на то, что в ходе эксплуатации квартиры обнаружил в ней скрытые недостатки, о которых ему не было известно на момент заключения договора купли-продажи. Ответчик умолчал о том, что в квартире проведена перепланировка и переустройство инженерных коммуникаций, а именно в квартире организована ванная комната с туалетом, которые располагаются над жилыми комнатами ниже расположенной квартиры. Ответчик не известил истца о том, что указанные действия выполнены в отсутствие разрешительной документации и грубым нарушением строительных норм и правил.

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подробно и последовательно проанализировав условия договора купли-продажи квартиры от 28 апреля 2018 г., суд установил, что спорный договор купли-продажи не содержит каких-либо особых требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, продавец обязался передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора: пригодном для проживания состоянии, с имеющимися на момент подписания договора электро, и иным оборудованием, обеспечивающем нормальную эксплуатацию квартиры. Претензий к качеству квартиры на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имелось, имущество принято без замечаний.

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств.

Исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорной квартиры недостатки (перепланировка и реконструкция) не носят скрытый характер и существовали на момент заключения договора купли продажи. При подписании спорного договора истец не мог не знать о том, что в квартире ответчика обустроена ванная комната, которой нет на инвентаризационном плане, составленном по состоянию на 27.02.1987 г.

Вопреки доводам заявителя, из материалов дела следует, а также установлено судом, что истец при заключении договора купли-продажи квартиры 28.04.2018 г. знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, что подтверждено п. 2 указанного договора, подписанного сторонами без каких-либо замечаний и претензий, а также п. 12, согласно которому продавец передал покупателю жилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора, и претензий у покупателя по передаваемому жилому помещению не имеется.

Более того, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, в силу чего истец является профессиональным участником в указанной сфере деятельности, следовательно, при осмотре жилого помещения должен был обнаружить недостатки жилого помещения.

В данном случае, приобретая квартиру у ответчика истец имел возможность ее осмотреть и осмотрел ее. При проявлении должной осмотрительности и осторожности истец, зная что приобретаемая квартира расположена в жилом доме, являющемся памятником истории и культуры, также имел возможность пригласить для проведения осмотра квартиры специалиста и не был лишен возможности отказаться от приобретения квартиры, предварительно оценив ее характеристики до подписания договора. Имел возможность запросить дополнительные документы на спорный жилой дом № 16.

Из материалов дела также следует и установлено судами, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказан ни факт того, что выявленные недостатки являются неустранимыми, ни факт того, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Как было указано выше и следует из экспертного заключения ООО «Лаборатория судебных экспертиз», перепланировка и переоборудование (переустройство), выполненные в жилом помещении, расположенном по адресу: д. 16, кв. 13, не соответствуют предъявляемым к этому требованиям специальных правил и норм и не обеспечивают нормальную (безопасную, безвредную) эксплуатацию как самих помещений квартиры, так и расположенных под ней помещений. Сохранение жилого помещения, расположенного по адресу: гд. 16, кв. 13 в перепланированном и переоборудованном (переустроенном) состоянии, с учетом нахождения санузла и кухни над жилой комнатой, расположенной этажом ниже, невозможно исходя из требований действующих правил и норм. В жилом помещении, расположенном по адресу: д. 16, кв. 13, имеются недостатки, препятствующие эксплуатации жилого помещения (л.д. 79-94).

Однако, судебная коллегия считает и как следует из материалов дела, что истец сознательно приобретал спорную квартиру, заранее зная о ее недостатках, в частности об не узаконенной перепланировки и реконструкции. Кроме того, из указанного выше заключения не следует, что выявленные недостатки невозможно устранить. Истец не опроверг факт того, что квартиру в части выявленных недостатков можно привести к ее первоначальному состоянию по инвентаризационному плану от 27.02.1987 г., т.е. без ванной комнаты.

Иного из материалов дела не следует, документально не опровергнуто.

Учитывая изложенное, у суда не имелось правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 28.04.2018 г. по причине ненадлежащего качества спорного объекта.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не влияют на правильность принятого судом решения, по своей сути являются переоценкой фактов, установленных судебным решением и субъективным мнением о них лица, подавшего жалобу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор. Оснований к иной оценке представленных доказательств, судебная коллегия не усматривает, требования ст. 67 ГПК РФ судом выполнены. Несогласие истца с произведенной судом оценкой доказательств, не свидетельствует о незаконности судебного постановления и не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что решение принято с нарушением норм материального права, суд первой инстанции неправильно истолковал закон, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам настоящего спора, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Судом вопрос о применении норм права рассмотрен всесторонне и в решении указаны нормы права, которые должны применяться для урегулирования спорных отношений.

Доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение ФИО1 районного суда [адрес] от [дата] оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО7 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: