Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к администрации Артемовского городского округа о расторжении договоров аренды земельных участков,

по апелляционной жалобе истца на решение Артемовского городского суда Приморского края от 22 февраля 2022 года, которым исковые требования удовлетворены частично,

Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., выслушав пояснения представителя ответчика ФИО2 ФИО10, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 ФИО11 обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка № №, в обоснование указав, что 25 января 2021 года с администрацией Артемовского городского округа был заключен договор аренды земельного участка № №, площадью 1537 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером участка №, сроком на 20 лет. В соответствии с п. 3.1., 3.2 указанного договора, арендная плата составляет 3 702 055 руб. в год и вносится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Ежемесячный платеж составляет 1/12 годового размера арендной платы, в размере 308 504 руб. 58 коп. 10 февраля 2021 года истец обратилась в администрацию Артемовского городского округа с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, так как ее финансовое положение не позволяет ей производить ежемесячно арендную плату в указанном размере. В ответном письме от 09.03.2021 администрация АГО указала, что не имеет намерения расторгнуть указанный договор аренды. Уточнив исковые требования, истец просила суд признать договор аренды земельного участка от 25.01.2021 № №, заключенный между администрацией Артёмовского городского округа и ФИО1 ФИО12 расторгнутым с 15.02.2021 года.

Также ФИО1 ФИО13 обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка № №, в обоснование требований указав, что 25 января 2021 с администрацией Артемовского городского округа был заключен договор аренды земельного участка № №, площадью 1800 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, сроком на 20 лет. Согласно п.3.1., 3.2 указанного договора арендная плата установлена в размере 4 764 344 руб. в год; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Ежемесячный платеж составляет 1/12 годового размера арендной платы и составляет 397 028 руб. 66 коп. 15 февраля 2021 года истец обратилась в администрацию Артемовского городского округа с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, так как ее финансовое положение не позволяет ей производить ежемесячно арендную плату в указанном размере. В ответе от 09.03.2021 администрация Артемовского городского округа указала, что не имеет намерения расторгнуть указанный договор аренды земельного участка. Уточнив исковые требования, истец просила суд признать договор аренды земельного участка от 25.01.2021 № №, заключенный между администрацией Артемовского городского округа и ФИО1 ФИО14 расторгнутым с 15.02.2021 года.

Определением Артемовского городского суда от 08.11.2021 гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 ФИО15 исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 ФИО16 возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением Артемовского городского суда Приморского края от 22 февраля 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Суд расторгнул договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ФИО1 ФИО17 и администрацией Артемовского городского округа 25 января 2021 года № №, а также договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ФИО1 ФИО18 и администрацией Артемовского городского округа 25 января 2021 года № №. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

С решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и признать отношения сторон по договорам аренды земельных участков прекращенными, а договоры расторгнутыми с 14.09.2021. В обоснование доводов жалобы указывает, что для истца принципиальным является дата фактического расторжения договоров, поскольку до этой даты Администрация осуществит начисление арендной платы, что составит 705 533 рубля в месяц. Судом первой инстанции было установлено, что истец направляла ответчику заявление о расторжении договоров в августе 2021 года и ответчик 14.09.2021 направил в адрес истца ответ о согласии с расторжением договоров. О расторжении договоров истец заявил в связи с изменившимся финансовым положением и невозможностью оплачивать арендную плату. При этом, истец по факту не пользовался земельными участками, они остались в неизменном состоянии, никакая деятельность на них не велась, выгоды от использования земельных участков истец не получил. Ответчик согласился с расторжением договоров и совершил действия, направленные на их расторжение, направив истцу ответ и акты возврата земельных участков. Таким образом, судом была установлена воля обеих сторон на расторжение договоров аренды с 14.09.2021 г., однако, в решении суд не указал с какой именно даты сторонами фактически были расторгнуты договоры, соответственно договоры будут считаться расторгнутыми с даты вступления решения в законную силу. В производстве Артемовского городского суда Приморского края находятся гражданские дела № и №, предметом которых является взыскание задолженности по оплате аренды по договорам за период с января 2021 года. Арендная плата по двум договорам составляет 3 702 055 руб. и 4 764 344 руб. в год. По состоянию на 14.09.2021 г. размер задолженности по арендной плате составляет около 5 381 472 рублей. По состоянию на 03.04.2022 г. размер задолженности по арендной плате составит уже в два раза большую сумму порядка 10 582 998 рублей. В результате истец, не использующий земельные участки, известивший ответчика о невозможности нести обязательства по оплате аренды и просивший расторгнуть договора аренды, на что ответчик согласился, понесет необоснованные убытки, выражающиеся в выросшей на пять миллионов рублей сумме задолженности. Фактически это приведет к банкротству истца.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, указывая на то, что на уведомление истца о расторжении договора, 14.09.2021 администрацией в адрес арендатора были направлены акты приема-передачи земельных участков, с одновременным напоминанием о погашении задолженности по состоянию на 14.09.2021. Данные сообщения не были получены арендатором и возвращены отправителю, что является очередным злоупотреблением со стороны арендатора. До настоящего времени земельные участки арендатором не возвращены, акты приема-передачи не подписаны. Доказательств сложного финансового положения истцом не представлено, ни одного платежа в счет погашения задолженности не внесено, земельные участки не возвращены. Истец могла отказаться от участия в торгах и отказаться от заключения спорных договоров.

В суд апелляционной инстанции заявитель не явился, уведомлен надлежащим образом о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном Федеральным законом от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Приморского краевого суда. С учетом изложенного, а также руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 января 2021 года на основании постановления администрации Артемовского городского округа от 15.09.2020 № №, протокола о результатах аукциона от 17.12.2020, между администрацией Артемовского городского округа и ФИО1 ФИО19 был заключен договор аренды земельного участка № № с кадастровым номером №, площадью 1537 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка 20 лет. Вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д.4-10).

В соответствии с п.3.1., 3.2 указанного Договора, арендная плата в год составляет 3 702 055 руб. и вносится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Ежемесячный платеж составляет 1/12 годового размера арендной платы, указанной в п.3.1. Договора. Ежемесячный платеж для арендатора составляет 308 504 руб. 58 коп.

25 января 2021 года на основании постановления администрации Артемовского городского округа от 15.09.2020 № №, протокола о результатах аукциона от 18.12.2020, между администрацией Артемовского городского округа и ФИО1 ФИО21 был заключен договор аренды земельного участка № № с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка 20 лет. Вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д.28-34).

Согласно п.3.1., 3.2 указанного договора арендная плата в год составляет в размере 4 764 344 руб. и вносится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Ежемесячный платеж составляет 1/12 от годового размера арендной платы, указанной в п.3.1. Договора. Ежемесячный платеж для арендатора составляет 397 028 руб. 66 коп.

Сторонами подписаны акты приема-передачи земельных участков.

3 февраля 2021 года зарегистрировано право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № (№ регистрационной записи № от 03.02.2021), 02.02.2021 зарегистрировано право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № (№ регистрационной записи № от 02.02.2021).

10 февраля 2021 года и 15 февраля 2021 года арендатор ФИО1 ФИО22 направила в администрацию Артемовского городского округа уведомления с предложением о расторжении договоров аренды со ссылкой на п. 6.2 договора аренды, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, на которые ответчик направил ответы 09.03.2021 № №, сообщив об отсутствии намерения по расторжению указанных договоров аренды.

В августе 2021 года истец вновь направил ответчику уведомление с требованием о расторжении договоров аренды, указав на сложное финансовое положение.

14 сентября 2021 письмами № № (л.д. 80-83) администрацией направлены для подписания акты приема-передачи земельных участков, а также указано на необходимость погашения задолженности по арендным платежам по состоянию на 14.09.2021.

До настоящего момента истцом акты приема-передачи земельных участков не подписаны, задолженность не погашена. В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, арендодатель обратился в суд с исками о взыскании задолженности (в производстве Артемовского городского суда Приморского края находятся гражданские дела № и №).

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что ответчик на ее уведомления о расторжении договоров земельных участков, отказался от их расторжения, при этом арендная плата ею не вносилась по объективным причинам, задолженность по арендной плате увеличивается ежемесячно.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд согласился с доводами истца и расторгнул договор, указав, что право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, путем направления уведомления другой стороне из пункта 4.4.9 договоров не следует. При первоначальном обращении в администрацию Артемовского городского округа о расторжении договоров аренды, на существенное изменение обстоятельств истец не ссылался, обратившись, спустя 12 дней после регистрации прав аренды за ее прекращением, сославшись на п. 6.2 договора. Суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренного как в законе, так и в договоре права арендатора на произвольный отказ от выполнения принятых обязательств по договору аренды, заключенному на определенный срок, путем направления второй стороне уведомления. При получении сведений об изменившемся финансовом положении арендатора, арендодатель совершил действия, направленные на расторжение договора. Истец в ходе рассмотрения дела не привел оснований для признания договоров аренды расторгнутыми с момента получения арендатором уведомлений. Вместе с тем, учитывая отсутствие возражений второй стороны относительно требований о признании договоров расторгнутыми, суд пришел к выводу о возможности удовлетворить иск в указанной части. Оснований для расторжения договоров с 15.02.2021 суд не нашел, отказав в иске в данной части.

Рассматривая доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 6.2., 6.3. Договоров аренды земельного участка № № от 25.01.2021 г., договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут на основании и в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.4 договоров аренды, договор считается расторгнутым в одностороннем несудебном порядке согласно п.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.4.9. договоров аренды, арендатор обязан не позднее, чем за 3 месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении Участка, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении, что не идентично его расторжению.

В силу положений ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Принимая во внимание утвержденные сторонами условия договора о его расторжении по соглашению сторон, ответчик в целях расторжения договоров аренды и возвращения земельных участков, направил 14.09.2021 истцу акт приема-передачи земельных участков с уведомлением о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 14.09.2021, который до настоящего момента истцом не подписан, земельные участки ответчику не возвращены, задолженность по арендной плате перед ответчиком не погашена, при этом истец не ссылается на обстоятельства, препятствующие подписанию актов и возврате земельных участков, на подписание актов ответчик в администрацию не явилась.

Выводы суда первой инстанции о том, что с учетом установленных обстоятельств соглашение о расторжении договоров между сторонами не достигнуто, а поэтому оснований для расторжения договоров с 15.02.2021 судом не установлено, являются правильными, также не установлено оснований для расторжения договоров с 14.09.2021 судебной коллегией.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии предусмотренного как в законе, так и в договоре права арендатор на произвольный отказ от выполнения принятых обязательств по договору аренды, заключенному на определенный срок, путем направления второй стороне уведомления, и как правильно указал суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1).

Вопреки доводам жалобы, ссылаясь на финансовое положение как основание расторжение договора, истец не представил доказательств, подтверждающих его финансовое положение как на момент проведения торгов и заключения договоров аренды, так и на момент уведомления ответчика о расторжении договоров уже через 12 дней после заключения договоров, так и на момент рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанций.

Доводы жалобы о том, что истец являлась слабой стороной при заключении сделки, судебная коллегия отклоняет, поскольку, участвуя в торгах через своего представителя, истец совершила действия, повлекшие за собой увеличение месячной суммы аренды в одном случае с 12208, 34 руб. до 308504, 58 руб., а в другом случае с 12516, 67 руб. до 397028,67 руб. в месяц, оставив позади предложения иных участников аукциона, при этом арендодатель как сторона по договору, добросовестно исполнивший свои обязательства, вправе в соответствии со ст. 320, 409 Гражданского кодекса Российской Федерации рассчитывать на добросовестное исполнение со стороны контрагента. Кроме того, условия договора, заключаемого на торгах в силу положений ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяются организаторами торгов и были указаны в извещении о проведении торгов. При несогласии с условиями договора по результатам ознакомления с извещением о проведении торгов, истец имела возможность отказаться от участия в торгах и не заключать оспариваемые договора аренды земельных участков.

Также вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчик, получив сведения от истца об изменившемся финансовом положении арендатора, совершил действия, направленные на расторжение договоров аренды, направив акты приема-передачи земельных участков, от подписания которых истец уклонился.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Артемовского городского суда Приморского края от 22 февраля 2022 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.05.2022.