Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» к Хайрулина З.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и их государственной регистрации,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» на решение Нефтеюганского районного суда от (дата), которым в удовлетворении исковых требований отказано за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Данилова А.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Инвест-Строй» обратилось в суд с иском к Хайрулина З.А. об изменении пункта 3.1.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного (адрес) от (дата), в соответствии с которым дом будет введен в эксплуатацию не позднее (дата), путем внесения соответствующей записи об изменении указанного пункта договора в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что (дата) между сторонами заключен договор, по условиям которого истец обязался передать ответчику в срок до (дата) жилое помещение - однокомнатную квартиру во втором подъезде на втором этаже в строящемся многоквартирном жилом (адрес), расположенном в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: 11Б микрорайон, (адрес). Указанный договор в соответствии с требованиями закона прошел государственную регистрацию. Пунктами 3.1.3 и 3.1.4 договора установлен срок передачи квартиры участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. В силу п. 6.12 договора, в случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи квартиры. Изменение срока передачи квартиры оформляется дополнительным соглашением сторон, что соответствует положениям п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от (дата) № 214-ФЗ. В виду невозможности окончания строительства в предусмотренные договором сроки, разрешение на строительство дома неоднократно продлевалось администрацией (адрес), в проектную документацию вносились изменения, а истец направлял ответчику, в соответствии с условиями договора и требованиями закона, соответствующие уведомления и предложения подписать дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которым, срок введения дома в эксплуатацию неоднократно продлевался: не позднее (дата), не позднее (дата), не позднее (дата), не позднее (дата). Между сторонами (дата) было заключено дополнительное соглашение (номер), которым срок передачи квартиры установлен до (дата). В последующем ответчику неоднократно направлялись предложения заключить дополнительные соглашения об изменении срока передачи квартиры, однако ответчик от заключения дополнительных соглашений уклонилась. Причины, повлекшие продление сроков строительства дома – внесение изменений в проектную декларацию. Кроме того, основанием для продления сроков окончания строительства послужил финансовый кризис. Истец не мог предвидеть наступление этих неблагоприятных обстоятельств. Возможность внесения изменений в договор участия в долевом строительстве, в части изменения сроков ввода дома в эксплуатацию, предусмотрена законом РФ от (дата) № 214-ФЗ. В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок. В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с указанным иском.

В судебном заседании представитель истца Люнченко Ю.Н. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 84).

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ООО «Инвест-Строй» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обосновании доводов жалобы указано на то, что решение суда является необоснованным и незаконным, внесено с нарушением норм материального и процессуального права. В виду невозможности окончания строительства в предусмотренные договором сроки, разрешение на строительство дома неоднократно продлевалось, в проектную документацию вносились изменения, а истец направлял ответчику, в соответствии с условиями договора и требованиями закона, соответствующие уведомления и предложения подписать дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которым срок введения дома в эксплуатацию неоднократно продлевался. Основанием для продления сроков окончания строительства послужило, в том числе, резкое ослабление российского рубля по отношению к иностранным валютам, вызванное стремительным снижением мировых цен на нефть, от экспорта которой во многом зависит доходная часть бюджета России, а также введением экономических санкций в отношении России. Эти факторы вызвали значительное снижение курса рубля относительно иностранных валют, а затем привели к росту инфляции, снижению потребительского спроса, экономическому спаду и снижению реальных доходов населения. Повышение цен на строительные материалы, транспортные услуги, а также спад покупательского спроса на рынке недвижимости явились причиной возрастания стоимости строящегося объекта, в связи с чем, во избежание поднятия цен и в целях исполнения своих обязательств по сдаче дома в эксплуатацию истец был вынужден перенести сроки сдачи объекта строительства. Истец не мог предвидеть наступление неблагоприятных обстоятельств для экономики страны. Финансово-экономический кризис в России носит общеизвестный характер. Суд не дал должную оценку фактическим обстоятельствам по делу. При оценке условий договора о сроке передачи объекта долевого строительства дольщику, суд не учел положения ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, в соответствии с которой, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Более того, застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта. Проектная декларация, в данном случае, содержит информацию об окончании строительства не позднее (дата) Следовательно, до момента изменения срока окончания строительства в проектной декларации застройщик не имел возможности предусматривать в договорах долевого участия, заключаемых с дольщиками, иной срок окончания строительства. Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразились на деятельности истца, поскольку объем продаж с 2015 года снизился на 85 %, в то время ставки по кредитам банков возросли на 2-6 % годовых. Истец пояснял, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась в худшую сторону. В то же время истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, оплате труда, оплате расходов, связанных с содержанием офиса, оплате кредитной линии, оплате иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи и тд. В момент заключения договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Истец со своей стороны принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома. Для преодоления последствий изменения экономической ситуации истец предпринял все зависящие от него меры для минимизации последствий кризисного положения, в том числе и внесение изменений в проектную документацию, которая предусматривала замену 3-х комнатных квартир на 1-но и 2-х комнатные. Целью таких изменений являлось увеличение спроса на квартиры в связи с уменьшением их площади, а значит и стоимости. Повышение покупательского спроса позволило увеличить объем привлечения денежных средств дольщиков, и как следствие, увеличение темпов строительства. Установлено, что истец направлял ответчику предложения об изменении условий договора, то есть выполнил обязательства, предусмотренные законом при невозможности завершения строительства в установленный договором срок. Ответчик требований о расторжении договора не заявляла, однако от подписания соглашений о переносе окончания строительства отказалась. Исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, а также невозможность исполнения своих обязательств по окончанию строительства и передаче объекта участнику долевого строительства. Требования истца по переносу окончания строительства и передачи объекта дольщику является обоснованными и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства, чему суд не дал оценки, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда (адрес) - Югры находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, (дата) между сторонами заключен договор, по условиям которого истец принял на себя обязательство передать ответчику в срок до (дата) жилое помещение – однокомнатную квартиру во втором подъезде на втором этаже в строящемся многоквартирном жилом (адрес), расположенном в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: 11Б микрорайон, (адрес); а ответчик обязался оплатить стоимость квартиры. Указанный договор прошел государственную регистрацию (л.д.15-25).

Судом также установлено, что ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения исполнены в полном объеме.

Из содержания условий вышеуказанного договора следует, что в соответствии с пунктами 3.1.3., 3.1.4. договора, дом будет введён в эксплуатацию не позднее (дата). Квартира будет передана участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию (л.д.16).

(дата) стороны заключили дополнительное соглашение (номер) к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которым изменили срок ввода дома в эксплуатацию – не позднее (дата) (л.д.26).

В последующем истец неоднократно направлял ответчику предложения о внесении изменений в условия договора участия в долевом строительстве, в части изменения сроков ввода дома в эксплуатацию, однако ответчик указанные предложения оставила без удовлетворения (л.д.33-68).

Разрешая требования истца, суд первой инстанции, на основе правильной оценки представленных сторонами доказательств по делу, верно применив ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ООО "Инвест-Строй" не представлено достаточных доказательств наличия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Вывод суда отвечает положениям ст. ст. 4, 6 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку основаны на иной оценке обстоятельств по делу и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Федерального закона (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

В соответствии с правовой позицией, получившей отражение в пункте 4 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (дата) следует, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

ООО "Инвест-Строй" ссылается в обоснование требования об изменении договора на положения п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор, заключенный между ООО "Инвест-Строй" и Хайрулина З.А. не подлежит изменению судом в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия совокупности условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения договора, не установлено, и достаточных доказательств в указанной части истцом не представлено.

Доводы апеллянта, приведенные, как в исковом заявлении, так и в доводах апелляционной жалобы о необходимости заключения дополнительного соглашения в части изменения срока передачи объекта долевого строительства со ссылкой на изменение срока окончания строительства и изменения в разрешении, внесение изменений в проектную декларацию, финансово - экономический кризис в России не могут быть признаны состоятельными, поскольку указанные обстоятельства не подтверждают наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и не могут являться основанием для понуждения участника долевого строительства к изменению срока передачи объекта долевого строительства в силу вышеприведенных норм материального права.

Более того, применительно к доводам апелляционной жалобы необходимо отметить, что ООО "Инвест-Строй", вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта. Сам по себе факт уведомления застройщиком участника долевого строительства о переносе срока ввода дома в эксплуатацию не свидетельствует о согласовании изменения этого срока.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене или изменению решения, поскольку сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств и представленных доказательств по делу, были предметом тщательного исследования в суде первой инстанции и обоснованно им отклонены. Жалоба не приводит новых обстоятельств в поддержку позиции истца и ее содержание направлено лишь на переоценку выводов суда, для чего оснований судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не допущено, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нефтеюганского районного суда от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» - без удовлетворения.

Председательствующий Иванова И.Е.

Судьи: Данилов А.В.

Беспалова В.В.