Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Виниченко А.Ю. и Виниченко В.В., ОАО «МДМ Банк» на решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 18 апреля 2012 года по иску ОАО «МДМ Банк» к Виниченко А.Ю., Виниченко В.В., Чиркову А.В., ОАО КБ «Уссури» о признании права залога по договору об ипотеке, о признании недействительным договорам купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения представителя истца ОАО «МДМ Банк» - Трифонова С.В., ответчика Виниченко А.Ю., представителя ответчиков Виниченко А.Ю. и Виниченко В.В. – Кнаус М.П., представителя ответчика Чиркова А.В. – Чучумаевой О.В., представителя ответчика ОАО КБ «Уссури» -Камянской М.Б., судебная коллегия

установила:

ОАО «МДМ Банк» обратилось в суд с иском к Виниченко А.Ю., Виниченко В.В., Чиркову А.В., КБ «Уссури» (ОАО) о признании права залога по договору об ипотеке.

Требования обоснованны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» (06.08.2009 реорганизован в ОАО «МДМ Банк») и Виниченко В.В., Виниченко А.Ю. был заключен кредитный договор о предоставлении кредита для приобретения в общую совместную собственность заемщиков квартиры, расположенной по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ заемщики, с использованием кредитных средств банка, по договору купли- продажи приобрели вышеуказанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между банком и залогодателями (Виниченко В.В. и Виниченко А.Ю.), был заключен договор об ипотеке квартиры, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии банк выдал залогодателям согласие на перевод квартиры в нежилой фонд, залогодателями была произведена перепланировка, соединены две квартиры находящиеся в доме <адрес>: квартира №, которая находилась в залоге у банка, и квартира №, которая был приобретена заемщиками самостоятельно. После перевода помещения в нежилой фонд залогодатели зарегистрировали право общей долевой собственности на функциональное нежилое помещение, общей площадью 130,7 кв.м., этаж 1,2, расположенное по <адрес>.

При осуществлении регистрации права общей долевой собственности залогодателей на указанное нежилое помещение, государственным регистратором ошибочно не была внесена регистрационная запись об ипотеке в пользу Банка. Воспользовавшись данным обстоятельством, залогодатели произвели отчуждение нежилого помещения в пользу Чиркова А.В.

Поскольку обязательства по кредиту заемщиками не выполнены, основания для погашения регистрационной записи отсутствовали, банк просил признать за ним право залога на нежилое помещение, так как в связи с отчуждением помещения возможность исправления ошибки государственного регистратора иным способом отсутствует.

При рассмотрении дела ОАО «МДМ Банк» уточнил требования, просил суд также признать недействительным договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Виниченко А.Ю., Виниченко В.В. и Чирковым А.В., применить последствия недействительности данного договора.

Решением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 18 апреля 2012 года в удовлетворении вышеуказанных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 с решением суда не согласились, считают его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ОАО «МДМ Банк» с решением суда не согласилось, считает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в заседание суда апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании права залога по договору об ипотеке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» (в настоящее время ОАО «МДМ Банк») и ФИО2, ФИО1 заключен кредитный договор № на предоставление <данные изъяты> сроком на 240 месяцев. По условиям договора (п. 1.3.1) кредит предоставлен для целевого использования, а именно, для приобретения в общую собственность заемщиков квартиры по <адрес>

Согласно пункту 1.4.1, обязательства заемщика по настоящему договору обеспечиваются ипотекой (залогом ) квартиры в силу договора с момента регистрации ипотеки квартиры в силу договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» и ФИО2, ФИО1 заключен договор об ипотеке указанной квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств, принятых по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1.1 договора об ипотеке установлено, что залогодатель обязуется не отчуждать передаваемое в залог имущество, не осуществлять его последующею ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Договор об ипотеки квартиры зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

По заявлению ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ банк дал согласие на перевод жилого помещения, являющегося предметом залога, в нежилой фонд.

Жилые помещения квартиры № и квартиры № являющейся предметом залога, по <адрес> объединены в одно и переведены в нежилой фонд.

ДД.ММ.ГГГГ, после объединения и перевода помещений в нежилой фонд за залогодателями было зарегистрировано право общей долевой собственности на функциональное нежилое помещение, общей площадью 130,7 кв.м., этаж 1,2, расположенное по <адрес>. При этом государственным регистратором была допущена техническая ошибка : не перенесена запись о залоге в пользу Банка.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1, без согласия банка на отчуждение данного объекта недвижимости, продали функциональное нежилое помещение ФИО3

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ управление Росреестра по Хабаровскому краю сообщило банку о невозможности восстановить запись об обременении нежилого помещения в связи с его отчуждением в пользу третьих лиц.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, квартира <адрес>, являющаяся предметом ипотеки была преобразована путем объединения с квартирой №, в результате которой создан новый объект - функциональное нежилое помещение, общей площадью 130,7 кв.м., этаж 1,2, расположенное по <адрес>

Отказывая в удовлетворении требований Банка о признании права залога на вновь образованное нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время предмет залога в том виде, как он предусмотрен договором залога и закладной, не существует, является частью нежилого помещения, принадлежащего другому собственнику.

Между тем изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений.

Не предусматривает действующее законодательство и погашение органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке в случае преобразования предмета ипотеки. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219) при преобразовании предмета ипотеки актуальные записи об ипотеке специальных частей подраздела III ЕГРП переносятся в специальные части подраздела III разделов госреестра, открытых на объекты недвижимого имущества, возникшие в результате такого преобразования.

Таким образом, судебная коллегия считает, что в данном случае, в результате произведенного объединения двух рядом расположенных квартир имело место изменение технических характеристик заложенного имущества, что не означает гибели заложенной вещи, и приходит к выводу о том, что объект недвижимости, возникший в результате преобразования предмета ипотеки, остается в залоге у ОАО «МДМ Банк».

В нарушение положений пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Закона «Об ипотеке», пункта 3.1.1 договора об ипотеке ФИО1, ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продали нежилое помещение ФИО3

При этом ОАО «МДМ Банк» согласие на отчуждение данного объекта недвижимости не давал, сведения о том, что права продавца на отчуждаемое нежилое помещение ограничены залогом, в договоре купли-продажи не указаны.

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (часть 3 статьи 38 Закона об ипотеке).

Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога, правопреемник залогодателя становится на его место. При этом, каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита права осуществляется путем признания права.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требований ОАО «МДМ Банк» о признании права залога является неправомерным, решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований истца о признании права залога на вновь образованное нежилое помещение.

Вместе с тем, доводы апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении исковых требований о признании сделки-купли продажи нежилого помещения недействительной, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 названного Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Из совокупности положений ст. 37 и ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» следует, что продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой сделкой.

В данном деле договор купли-продажи оспаривался ОАО «МДМ Банк» как сделка, направленная на отчуждение имущества, обремененного ипотекой, и совершенная без согласия залогодержателя.

Для признания договора купли-продажи нежилого помещения недействительным по мотиву отсутствия согласия залогодержателя на его продажу, истцу необходимо было представить доказательства того, что покупатель ФИО3 знал или заведомо должен был знать об ограничении полномочий продавцов ФИО1 и ФИО2 на отчуждение нежилого помещения без согласия ОАО «МДМ Банк».

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении данного дела и следует из материалов дела, в частности вступившего в законную силу решения Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 01.02.2011, при заключении оспариваемого договора купли-продажи ФИО3 не было известно о наличии ограничений прав продавцов.

В отсутствие доказательств того, что ФИО3 знал или заведомо должен был знать об ограничении полномочий ФИО1, ФИО2 на продажу нежилого помещения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Данные выводы суда основаны на законе и не противоречат обстоятельствам дела.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в данной части не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 18 апреля 2012 года по иску ОАО «МДМ Банк» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, КБ «Уссури» (ОАО) в части отказа о признании права залога по договору об ипотеке отменить и принять в этой части новое решение, которым

признать право залога ОАО «МДМ Банк» по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «УРСА Банк» и ФИО1, ФИО2 на функциональное нежилое помещение, общей площадью 130,7 кв.м, этаж 1,2, расположенное по <адрес>.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий О.Т. Шемякина

Судьи М.Е. Симакова

ФИО4