Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Урожай» на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года по делу № 2-8/2022, которым обществу с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Урожай» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2 ФИО20, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя ООО «Племенной завод «Урожай»- ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

истец- ООО «Племенной завод «Урожай» обратился в суд с иском к ФИО2, уточнив которые в ходе рассмотрения дела, просил признать переход права на доли 728 баллогектаров и 1274 баллогектара каждая в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 30970000 м2, расположенный по адресу:

В обоснование исковых требований представитель ООО «Племенной завод «Урожай» указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Медведь», единственным учредителем и участником которого являлась ФИО2, был заключен договор купли-продажи долей 728 баллогектаров и 1274 баллогектара каждая в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Согласно договору ответчик обязался передать в собственность истца доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащие ответчику на основании договора дарения земельного пая от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения земельного пая от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности продавца зарегистрировано, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Истец обязался принять и оплатить имущество, цена договора составила 100000 рублей по 50000 рублей за каждую долю. Данная сумма истцом была оплачена в полном объеме, то есть, истец полностью выполнил все свои обязательства, предусмотренные договором. После заключения договора купли-продажи истец неоднократно обращался к ответчику с требованием зарегистрировать переход права собственности в регистрирующем органе. Ответчик не отказывался явиться, но переносил много раз дату сдачи документов, то есть, все это время уклонялся от регистрации. Летом 2020 года после появления бывшего директора ООО «Медведь» ФИО7 были поданы документы на государственную регистрацию перехода права, но ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление об отказе в государственной регистрации прав в связи с тем, что ООО «Медведь» было ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ и полномочий у ФИО7 нет.

Ответчик ФИО2 просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. В письменном отзыве на иск представитель ответчицы указал, что с исковыми требованиями ООО «ПЗ «Урожай» ФИО2 согласна и просит удовлетворить их в полном объеме.

Представитель третьего лица- администрации Володарского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица- администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.

Представитель третьего лица- Правительства Ленинградской области просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в письменном отзыва указал, что, поскольку преимущественное право субъекта Российской Федерации- Ленинградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже в результате заключения договора не нарушено, удовлетворение заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области в удовлетворении исковых требований ООО «ПЗ «Урожай» отказано.

В апелляционной жалобе ООО «ПЗ «Урожай» просит решение отменить и вынести новое решение. В обоснование жалобы указано, что судом сделан неверный вывод о том, что лица, подарившие свои паи ООО «Медведь» утратили свои права на доли до заключения этой сделки, поскольку внесли паи в уставный капитал АОЗТ имени Володарского. Свидетельство на землю АОЗТ имени Володарского выдано в 1994 году, а лицам, подарившим доли ООО «Медведь»- в 1996 году, то есть, эти паи не были внесены в уставный капитал АОЗТ. Право собственности ООО «Медведь» зарегистрировано в установленном порядке в 2005 году и никем не оспорено. На момент продажи ООО «Медведь» земельных участков истцу ФИО2 являлась единственным участником ООО «Медведь», и она приняла решение о продаже долей. Указанное решение представлено в материалы дела, но не принято судом во внимание.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений ответчице заказным почтовым отправлением, третьим лицам- по электронной почте. Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в суд апелляционной инстанции, не представлено.

Проверив дело, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В п. 63 постановления Пленума разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Медведь» (продавец) и покупателем- ООО «Урожай» (в настоящее время ООО «Племенной завод «Урожай») подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил, принял и оплатил: долю в праве 728 баллогектаров земельного участка в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, общая площадь 30970000 м2, кадастровый №, расположенный по адресу: ; долю в праве 1274,0 баллогектаров земельного участка в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, общая площадь 30970000 м2, кадастровый №, расположенный по адресу:

Доля 728 баллогектаров в праве на земельный участок принадлежала продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора дарения земельного пая от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ; доля 1274 баллогектаров в праве на земельный участок принадлежала продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора дарения пая от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи договор является одновременного и передаточным актом, претензий к состоянию имущества у покупателя нет.

В силу пунктов 6, 7 договора купли-продажи стороны согласовали условие о цене имущества и определили ее в размере 100000 рублей: по 50000 рублей за каждую долю; покупатель оплатил продавцу по договору за принимаемое имущество сумму в размере 100000 рублей до подписания договора.

ООО «Карьердорстрой» (ранее ООО «Медведь») прекратило деятельность в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ в связи с ликвидацией.

Управлением Росреестра по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано ООО «ПК Урожай» в государственной регистрации перехода прав в отношении объектов, расположенных в пределах кадастрового квартала №

До настоящего времени переход права собственности на доли в праве собственности на земельный участок не зарегистрировано в установленном законом порядке.

АОЗТ имени Володарского ликвидировано по решению суда ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая ООО «ПК Урожай» в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что граждане, передавшие по договорам дарения принадлежащие им паи обществу с ограниченной ответственностью «Медведь», уже ранее распорядились этими земельными паями, внеся их в качестве взноса во вновь созданное акционерное общество- АОЗТ имени Володарского и став акционерами этого общества. Свидетельства о праве собственности на землю, выданные указанным гражданам, не имели на момент дарения паев юридической силы в связи с тем, что на момент выдачи этих свидетельств данные лица уже распорядились своими паями и собственником земли являлось АОЗТ имени Володарского. Указанное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, исключает возможность удовлетворения заявленных требований, поскольку право ООО «Медведь» на указанные доли отсутствует.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается по следующим основаниям.

Дарители по договорам дарения (ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18) передали ООО «Медведь» каждый по 182 баллогектаров, которые, по сведениям ЕГРН, принадлежали им на основании постановления главы администрации Лужского района № 926/6 от 26 ноября 1996 года.

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что реорганизация племсовхоза имени Володарского осуществлялась на основании Указа Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323, Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04 сентября 1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

В силу положений ст. 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР», действующего до 31 ноября 1994 года и утратившего силу в связи с принятием Федерального Закона № 52-ФЗ от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в качестве вкладов и других взносов их участниками. Согласно п. 2 ст. 7 указанного Закона право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с Учредительным договором АОЗТ имени Володарского от 27 октября 1993 года работники совхоза им. Володарского, согласно прилагаемому к договору списку, договорились создать акционерное общество закрытого типа им. Володарского в результате реорганизации Племсовхоза имени Володарского как целостного производственного комплекса. Согласно п. 4.1 Учредительного договора общество является владельцем 8753 га земли/сельскохозяйственных, лесных и водных угодий/, переданных в коллективно-долевую собственность решением администрации Лужского района Ленинградской области № 14 от 4 декабря 1992 года; и собственником зданий, сооружений, жилья, объектов соцкультурсбыта, тракторов, автомобилей, комбайнов, сельскохозяйственных машин, мелиоративных систем, внутрихозяйственных дорог, рабочего и продуктивного скота, инвентаря, других основных и оборотных средств, входящих в основной фонд, денежные средства. В силу п. 4.3 Учредительного договора для обеспечения деятельности Общества за счет земельных, имущественных и денежных средств образуется уставной фонд: неделимый в размере 8000000 рублей и коллективно-долевой в размере 17000000 рублей. В образовании Уставного фонда участвуют 833 человека. Каждому учредителю общества (акционеру) выдается свидетельство о размере его пая, которое не является ценной бумагой.

Согласно Уставу АОЗТ имени Володарского, принятого общим собранием учредителей акционерного общества закрытого типа и зарегистрированного постановлением главы администрации Лужского района Ленинградской области № 524 от 2 ноября 1993 года, в частности пунктам 1, 2, 8.8 Устава, акционерное общество закрытого типа имени Володарского создано в соответствии с Законом «О предприятиях и предпринимательской деятельности», Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 декабря 1990 года № 601 «Об утверждении Положения об акционерных обществах» в результате реорганизации племсовхоза имени Володарского, как целостного производственного комплекса; учредителями Общества являются физические лица- члены трудового коллектива реорганизуемого племсовхоза имени Володарского; Общество является правопреемником реорганизованного племсовхоза имени Володарского по всем его активным и пассивным счетам, кредиторской задолженности финансирующему банку (Агропромбанку). В п. 12.1 Устава указано, что общество ведет сельскохозяйственное и промышленное производство на земельных угодьях общей площадью 8757 га, которые не разделяются на земельные доли в связи с реорганизацией.

Редакция Устава АОЗТ имени Володарского 1999 года также предусматривала, что общество образовано при реорганизации государственного предприятия «Племенный совхоз имени Володарского» в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 708 от 4 сентября 1992 года, зарегистрировано Постановлением главы администрации Лужского района Ленинградской области № 524 от 2 ноября 1993 года, и является его правопреемником по всем правам и обязанностям.

Постановлением главы администрации Лужского района Ленинградской области № 456/2 от 11 июля 1994 года «О перерегистрации права на землепользование АОЗТ имени Володарского в Лужском районе», исходя из числа граждан имеющих право на бесплатный земельный пай, и в соответствии с расчетным размером пая по хозяйству постановлено предоставить АОЗТ имени Володарского бесплатно в коллективно-долевую собственность 3097 га, в том числе, сельскохозяйственных угодий 3017 га, из них пашни- 2075 га, сенокосов улучшенных- 530 га, пастбищ культурных- 412 га, канав- 80 га.

АОЗТ имени Володарского выдано свидетельство на право собственности на землю в отношении земельного участка общей площадью 3097 га, земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельхозпроизводства, предоставленные в собственность бесплатно в пределах дифференцированной среднерайонной нормы: пашни- 2075 га, сенокосов улучшенных- 53 га, пастбищ культурных- 412 га, канав- 80 га, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Лужского района Ленинградской области вынесено постановление № 926/6 о выдаче собственникам земельных долей (паев) свидетельств на право собственности на землю по АОЗТ им. Володарского.

Исходя из имеющихся в деле документов судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что в 1994 году АОЗТ имени Володарского выдано свидетельство на право собственности на землю в порядке перерегистрации права на землепользование, возникшее в 1993 году при создании АОЗТ по учредительному договору. Согласно учредительному договору учредителям общества (акционерам) выдавались свидетельства о размере пая, которые не являлись ценными бумагами.

Однако дарителям долей земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Медведь» в 1996 году были выданы свидетельства о праве собственности на землю, на основании которых их право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Являясь собственниками, они вправе были отчуждать принадлежащее им имущество.

Кроме того, необходимо отметить, что на момент ликвидации АОЗТ имени Володарского указанное общество в числе лиц, обладающих какими-либо правами в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН зарегистрировано не было. В ходе ликвидации по решению суда АОЗТ им. Володарского не ставился вопрос о правах АОЗТ на земельный участок с кадастровым номером № и об отсутствии прав на указанный земельный участок иных лиц, право собственности которых зарегистрировано в ЕГРН, в том числе, ООО «Медведь».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 указанного постановления Пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца- юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО «Медведь» (впоследствии- ООО «Карьердорстрой») ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ, правопреемники отсутствуют.

ФИО2 как единственный учредитель и участник ликвидированного продавца по договору от ДД.ММ.ГГГГ- ООО «Медведь» обоснованно привлечена к участию в настоящем деле в качестве ответчика, прав покупателя- ООО «Племенной совхоз «Урожай» не оспаривала. Заинтересованные лица, также привлеченные к участию в деле: администрация Володарского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, Правительство Ленинградской области права покупателя на недвижимое имущество также не оспаривали. Представитель Правительства подтвердил, что преимущественное право Ленинградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже в результате заключения договора не нарушено.

Установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право иных собственников земельного участка с кадастровым номером № также не нарушено, поскольку на момент заключения договора купли-продажи покупатель- ООО «Племенной совхоз «Урожай» уже являлся участником общей долевой собственности на иные доли указанного земельного участка.

Оплата цены договора и передача имущества покупателю подтверждаются договором купли-продажи, в котором указано, что договор является одновременного и передаточным актом, претензий к состоянию имущества у покупателя нет (п. 3 договора), покупатель оплатил продавцу по договору за принимаемое имущество сумму в размере 100000 рублей до подписания договора (пункты 6, 7 договора).

Действие п. 4 ст. 165 ГПК РФ о годичном сроке давности по требованию о регистрации сделки не применяется к требованиям, возникшим до 1 сентября 2013 года.

С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с удовлетворением требований ООО «Племенной совхоз «Урожай» о регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество, предъявленных к ФИО2 оснований для удовлетворения требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Ленинградской области не имеется, поскольку надлежащим ответчиком по такому иску указанное учреждение не является.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2022 года отменить.

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Урожай» () права на доли 728 баллогектаров и 1274 баллогектара в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 30970000 м2, расположенный по адресу: на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с обществом с ограниченной ответственностью «Медведь» ).

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Урожай» к Управлению Росреестра по Ленинградской области отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 16 сентября 2022 года.