Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по апелляционной жалобе ООО «УК МПП ЖКХ-1» на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 28 января 2014 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «УК МПП ЖКХ-1», третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании утратившим право пользования нежилым помещением, выселении, взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований истец указал, что он является собственником нежилого помещения общей площадью 60,3 кв.м, состоящего из комнат №№1,2,3,4а,46-5,6а,66,6в,7,8, расположенного на 1 этаже 5-этажного дома по адресу: (обезличен), на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 19.04.2013, заключенного с ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области. Данное помещение передано истцу по акту от 19.04.2013, его право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано 16.05.2013. Указанное помещение без законных оснований занимает ответчик - ООО «УК МПП ЖКХ-1». Ранее, до регистрации права собственности на спорное помещение за истцом, ответчиком по результатам аукционных торгов был заключен с МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону договор аренды от 23.05.2012 нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью. Поскольку сделка аренды на спорное помещение между истцом и ответчиком заключена не была, но ответчик фактически пользовался помещением, то со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование помещением в размере 274 968 руб.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истец просил признать ООО «УК МПП ЖКХ-1» утратившим право пользования нежилым помещением и выселить из нежилого помещения, расположенного по адресу: (обезличен), признать прекращенным обременение в виде аренды по договору от 23.05.2012 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенному по результатам аукционных торгов, взыскать с ООО «УК МПП ЖКХ-1» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 274 968 руб. и судебные расходы.

Представитель ответчика в суд не явился.

28 января 2014 года суд вынес решение, которым удовлетворил исковые требования ФИО1 в полном объёме.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.209, 288, 304, 421, 422, 432, 451, 452, 607, 609, 615. 617, 1102 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 60,3 кв.м, расположенного на 1 этаже 5-этажного здания по (адрес обезличен), его право собственности на это помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 16.05.2013, однако этим помещением без законных оснований пользуется ответчик, в связи с чем исковые требования ФИО1 о признании ответчика утратившим право пользования указанным помещением, выселении и взыскании с него неосновательного обогащения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд дал оценку ссылкам ответчика на договор аренды, заключенный 23.05.2012 между ООО « УК МПП ЖКХ-1» и МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, указав, что в связи с переменой собственника арендованного ответчиком имущества указанный договор подлежал изменению с соответствующей регистрацией изменений в установленном законом порядке, однако сторонами не достигнуто соглашение об изменении существенных условий договора, поэтому договор аренды между истцом и ответчиком считается незаключенным.

ООО «УК МПП ЖКХ-1» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК МПП ЖКХ-1» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

При этом заявитель жалобы ссылается на положения ст.617 ГК РФ, указывая на то, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, ФИО1, став собственником арендуемого ООО «УК МПП ЖКХ-1» имущества, приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду на условиях, предусмотренных договором аренды от 23.05.2012, а именно: 22 532,3 руб. в месяц.

По мнению заявителя жалобы, ФИО1, обращаясь в суд с настоящим иском, злоупотребляет правом, стремится к необоснованному извлечению прибыли, неосновательному обогащению за счёт ООО «УК МПП ЖКХ-1».

Заявитель жалобы обращает внимание на то, что при приобретении спорного имущества ФИО1 был надлежащим образом извещён о наличии обременения приобретаемого недвижимого имущества в виде аренды в пользу ООО «УК МПП ЖКХ-1», осведомлен об условиях арендных отношений, о достигнутых прежним с арендодателем договоренностях и размере арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 просила оставить решение суда без изменения, стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя ФИО1, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.ст.607-609 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение: комнаты №1, 2, 3, 4а, 4б-5, 6а, 6в, 7, 8, общей площадью 60,3 кв.м, расположенное на 1 этаже 5-этажного дома по адресу: (обезличен), являлось муниципальной собственностью и на праве хозяйственного ведения принадлежало МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону (л.д.62-63).

23.05.2012 между МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону и ООО «УК МПП ЖКХ-1» был заключен договор аренды указанного нежилого помещения на срок 5 лет (л.д.17-20), данный договор прошёл государственную регистрацию (л.д.17).

Указанный договор аренды по содержанию и форме соответствует требованиям, установленным приведенными выше нормами ст.ст.606-609 ГК РФ, никем не оспорен и недействительным не признан.

Из материалов дела усматривается, что 19.04.2013 между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, в соответствии с которым ФИО1 купил за 1 200 000 руб. нежилое помещение: комнаты №№1, 2, 3, 4а, 4б-5, 6а, 6б, 6в, 7, 8, общей площадью 60,3 кв.м, расположенное по адресу: (обезличен) (л.д.15), право собственности ФИО1 на указанное имущество зарегистрировано 16.05.2013 (л.д.14).

В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, учитывая приведенную норму ст.617 ГК РФ, переход права собственности на нежилое помещении по (адрес обезличен) к ФИО1 не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного 23.05.2012 между МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону и ООО «УК МПП ЖКХ-1», в связи с чем решение суда о признании ООО «УК МПП ЖКХ-1» утратившим право пользования указанным нежилым помещением и о его выселении из этого помещения нельзя признать законным и обоснованным.

При этом судебная коллегия не может принять во внимание ссылки ФИО1 и суда первой инстанции на проведение ответчиком в арендуемом нежилом помещении перепланировки без надлежащего разрешения, на эксплуатацию ответчиком этого помещения со значительными нарушениями пожарных норм и санитарно-эпидемиологических правил, поскольку указанные обстоятельства в силу ст.615 ГК РФ могут служить основанием для расторжения договора аренды и возмещения убытков, однако требования такого характера истцом по настоящему делу не заявлялись.

Не может судебная коллегия согласиться и со ссылками суда первой инстанции на нормы ст.451 ГК РФ и указание на то, что после перехода права собственности на арендуемое ответчиком нежилое помещение изменился вид собственности (статус) данного имущества, а также собственник, банковские реквизиты арендодателя, поскольку указанные обстоятельства не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании ответчика утратившим право пользования нежилым помещением, выселении и взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Действительно, в связи с переходом права собственности на нежилое помещение, которое ответчик арендовал на основании договора от 23.05.2012, подлежат изменению условия этого договора аренды относительно наименования арендодателя и его реквизитов, однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что ответчик утрачивает право пользования сданным в аренду имуществом по ранее заключенному договору.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из содержания и смысла приведенной нормы закона применительно к положениям ст.617 ГК РФ и фактическим обстоятельствам настоящего дела, замена стороны арендодателя в договоре аренды от 23.05.2012, его реквизитов может иметь место по соглашению между истцом и ответчиком, в случае же отказа истец вправе решить указанные вопросы в судебном порядке, обратившись в суд иском к ответчику об изменении соответствующего условия указанного договора.

Ссылки истца, как и суда первой инстанции в обжалуемом решении, на отсутствие указанных изменений в договоре аренды от 23.05.2012, как на обстоятельство, свидетельствующее о несогласованности сторонами существенных условий договора, и основание для признания договора незаключенным, являются результатом неправильного толкования норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Приведенная выше ст.617 ГК РФ не предусматривает заключение нового договора аренды при переходе права собственности на арендованное имущество к иному лицу, напротив, устанавливает неизменность договора аренды, заключенного с бывшим собственником имущества.

Любые изменения в ранее заключенный договор аренды при смене собственника арендованного имущества, а также вопросы, связанные с расторжением этого договора, должны разрешаться в порядке и на условиях, предусмотренных общими нормами ст.ст.450, 451 ГК РФ.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания и смысла приведенной нормы закона, неосновательное обогащение может иметь место только при обязательном наличии двух условий: 1) приобретенное или сбереженное ответчиком имущество ему не принадлежит, т.е. имеет другого собственника, 2) имущество приобретено без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

По настоящему делу ответчик собственником нежилого помещения общей площадью 60,2 кв.м, расположенного по (адрес обезличен), не является, однако занимает его и пользуется им на основании договора аренды от 23.05.2012.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца не может быть взыскано неосновательное обогащение в виде средней рыночной арендной платы в сумме 274 968 руб., но это не лишает истца права требовать от ответчика уплаты задолженности по арендной плате в соответствии с условиями договора аренды от 23.05.2012.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что решение суда об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании ООО «УК МПП ЖКХ-1» утратившим право пользования нежилым помещением общей площадью 60,2 кв.м, расположенным по адресу: (обезличен), выселении из указанного помещения, признании прекращенным обременения в виде аренды по договору от 23.05.2012, взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения и судебных расходов подлежит отмене.

При этом судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, руководствуясь при этом приведенными выше нормами ст.ст.606-609, 617, 1102 ГК РФ и исходя из того, что ООО «УК МПП ЖКХ-1» пользуется принадлежащим с 16.05.2013 ФИО1 нежилым помещением на основании договора аренды от 23.05.2012, заключенного с прежним собственником помещения, который (договор аренды) в силу прямого указания закона сохраняется при переходе права собственности к другому лицу (ФИО1).

Таким образом, принимая во внимание указанный договор аренды, оснований считать, что ответчик после приобретения нежилого помещения по (адрес обезличен) истцом ФИО1 утратил право пользования этим помещением и пользуется им без законных оснований, не имеется, в связи с чем исковые требования ФИО1 на нормах действующего законодательства не основаны и не могут быть удовлетворены.

Судебная коллегия также учитывает то, что ФИО1 знал об имеющемся обременении приобретаемого им имущества, о чём свидетельствует содержание договора купли-продажи от 19.04.2013 (л.д.15) и свидетельство о государственной регистрации права, выданное ФИО1 16.05.2013 (л.д.14), что вопросы, связанные с изменением условий договора аренды от 23.05.2012, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате ФИО1 вправе и имеет возможность решить в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку судебная коллегия, отменив решение суда первой инстанции, приняла новое решение в пользу ООО «УК МПП ЖКХ-1», то судебная коллегия считает подлежащим удовлетворению ходатайство ООО «УК МПП ЖКХ-1», заявленное в апелляционной жалобе, о взыскании с ФИО1 понесенных судебных расходов в виде уплаченной за подачу апелляционной жалобы государственной пошлины в размере 2000 руб.

Руководствуясь ст.ст.327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 28 января 2014 года отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УК МПП ЖКХ-1» о признании ООО «УК МПП ЖКХ-1» утратившим право пользования нежилым помещением, выселении, признании прекращенным обременения, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК МПП ЖКХ-1» расходы по оплате государственной пошлины 2000 (две тысячи) рублей.

Председательствующий

Судьи