Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела 27 апреля 2016 года в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда города Перми от 11 февраля 2016 года.

Заслушав доклад судьи Хасановой В.С., пояснения истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 04.05.2012 года, признании права собственности на дом и земельный участок. Требования мотивированы тем, что 04.05.2012 года он заключил с ФИО4 договор купли-продажи дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****. По условиям договора стороны определили стоимость имущества в размере ** руб., уплачиваемых наличными денежными средствами в порядке: ** руб. при подписании договора; ** руб. в срок до 01.09.2012 года. Спорное имущество находится у него в залоге до исполнения ФИО4 обязательств по уплате стоимости недвижимого имущества. Однако обязательства по оплате ответчиком не исполнены. В связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка, заключенного 04.05.2012 года, признать право собственности на спорные объекты за истцом.

Истец, представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивали, указывая, что неоплата по договору является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение. Ответчик в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с требованиями не согласна. Представитель ответчика в судебном заседании требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю представлены письменные пояснения по иску.

Решением Свердловского районного суда города Перми от 11 февраля 2016 года исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 04.05.2012 года, признании права собственности оставлены без удовлетворения.

С таким решением суда не согласен истец в апелляционной жалобе по следующим основаниям. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, не принят во внимание, хотя и установлен факт заключения истцом и ответчиком спорного договора купли – продажи с условием об оплате товара через определенное время после его передачи покупателю, что согласно статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажей товара в кредит. Нарушение условия об оплате товара в кредит дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещена надлежащим образом. Судебная коллегия, в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Судебная коллегия, заслушав пояснения истца и представителя истца, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права.

Судом установлено, что 04.05.2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ****.

В соответствии с п. 3 договора стороны определили стоимость недвижимого имущества в размере ** рублей, уплачиваемых наличными денежными средствами покупателем в следующем порядке: ** рублей - при подписании договора; ** руб. в срок до 01.09.2012 года. Указано, что передаваемое недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного исполнения покупателем обязательств по уплате стоимости имущества.

После регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю покупатель становится собственником жилого дома и земельного участкам (п. 11 договора).

Договор купли-продажи дома и земельного участка от 04.05.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.05.2012 года ФИО4 является собственником спорного жилого дома и земельного участка. Также была зарегистрирована ипотека на это имущество в силу закона в пользу истца.

Разрешая спор по существу и отказывая ФИО1 в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверной оценке фактических обстоятельства дела, на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

В силу предписаний ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

При этом, исходя из п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В Гражданском кодексе РФ, в частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, регулирующем продажу недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая другие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только при условии, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар.

Однако, в п. 5 ст. 453 ГК РФ, содержащем общую норму, предусмотрено также, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из содержания ст. ст. 488, 489 ГК РФ, договором купли продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

Кроме того, в п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что между сторонами заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием оплаты в рассрочку, а именно ** руб. были оплачены при подписании договора, а в соответствии с п. 3 договора купли-продажи, ФИО4 приняла обязательство передать ФИО1 оставшуюся сумму в счет оплаты полной стоимости дома и земельного участка в размере ** руб. в срок до 01 сентября 2012 года. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРП 12 мая 2012 года, однако обязательство по оплате полной стоимости недвижимого имущества ответчиком не исполнено. Доказательств обратного ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представлены.

Таким образом, фактические обстоятельства дела, подтвержденные имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют, что ФИО4 в нарушение условий договора, оплату стоимости дома и земельного участка в полном объеме не произвела, оплатив лишь незначительную часть стоимости, что свидетельствует о существенном нарушении условий заключенного между сторонами договора купли-продажи, поскольку объективно влечет за собой такой ущерб, что продавец в полной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать на момент заключения договора и в связи с этим о необходимости удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований.

В этой связи постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с приведенными выше нормами права, а также в соответствии с положениями п. 5 ст. 453 ГК РФ судебная коллегия считает необходимым одновременно с удовлетворением исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 мая 2012 года и признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости, признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1

Как следует из п. 2 ст. 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Ответчиком ФИО4 при подписании договора уплачена сумма в размере ** рублей, что подтверждается распиской ФИО1 в договоре о получении данной суммы.

В связи с расторжением договора купли – продажи, восстановлением прав истца в полном объеме признанием прав на спорное недвижимое имущество, судебная коллегия, принимая решение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.05.2012 года, руководствуясь положениями абз. 2 п. 4 ст. 453 и статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о необходимости возврата ответчику фактически уплаченного по сделке и взыскании с ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств в размере ** рублей.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, судебная коллегия в соответствии с положениями ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым взыскать с ответчицы в доход местного бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере ** рублей.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда города Перми от 11 февраля 2016 года отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 04 мая 2012 года 1 – этажного дома, назначение – жилое, общей площадью 55, 2 кв.м, расположенного по адресу: ****, и земельного участка под индивидуальный жилой дом, общей площадью 580 кв.м, расположенного по адресу: ****.

Признать право собственности ФИО1 на дом и земельный участок, расположенные по адресу: ****.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства в размере ** рублей.

Апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРП сведений о погашении записи о праве собственности ФИО4 на дом и земельный участок, расположенные по адресу: ****, прекращении обременения на указанные объекты недвижимости и регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанное недвижимое имущество.

Взыскать с ФИО4 в доход местного бюджета расходы в виде государственной пошлины в размере ** рублей.

Председательствующий :

Судьи -