Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании от 24 марта 2021 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Мытищинского городского суда Московской области от 13 февраля 2020 года по делу по иску ФИО1 к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в связи с уменьшением площади объекта,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя ООО «Осенний квартал» ФИО3,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости в связи с уменьшением площади объекта, ссылаясь на следующие обстоятельства.

На основании договора <данные изъяты> уступки прав по договору <данные изъяты> от 31.11.201 г. переуступки прав по договору <данные изъяты> от 12.04.012 г. уступки прав требований по договору <данные изъяты> от 06.11.2011г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты> от 09.10.2013 г., заключённого между ЗАО «Управляющая компания «Капитальные вложения» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столица» и истцом, переданы права на нежилые помещения: офис №2, общей площадью ориентировочно 144,50 кв.м. расположенного на 1 этаже в секции 1 объекта недвижимости; офис №6, общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м., расположенного на 1 этаже в секции 3 объекта недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05.06.2017 г. за ФИО1 признано право собственности на 36/1000 долей в объекте незавершенного строительства в многоквартирном доме в виде нежилых помещений - офисов № 1,2.6 общей площадью 555,8 кв.м., расположенному по адресу: <данные изъяты>

Определением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2017 г. обязательства застройщика переданы ответчику - ООО «Осенний квартал».

Стоимость указанных помещений в соответствии с п. 4.1 договора составляет 30 000 000 руб. Обязанность по оплате истцом выполнена в полном объеме. Общая проектная площадь офиса № 6 составляет 240,50 кв.м.

В соответствии с п. 8 Проектной декларации ООО «Осенний квартал» на завершение строительства 10-12-15-ти этажного 4-х секционного жилого дома с объектами инженерной инфраструктуры по адресу: <данные изъяты> от 30.09.2018 г. общая проектная площадь офиса №6 составляет 240,3 кв.м.

По заключению ООО «Инекс» помещение нежилое по строительному адресу: <данные изъяты> (почтовый адрес: <данные изъяты> на поэтажном плане: <данные изъяты> имеет общую фактическую площадь 194,6 кв.м., проектную площадью 240,3 кв.м. По результатам анализа экспертами сделан вывод о том, что разница между общей проектной и фактической площадью составляет 45,7 кв.м., а разница между рыночной стоимостью договорного и фактического метража нежилого помещения составляет 4 350 000 руб.

Просил суд обязать ООО «Осенний квартал» соразмерно уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты> на 4 350 000 руб., взыскать с ответчика разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 4 350 000 руб., взыскать штраф предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ» О защите прав потребителей».

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика просил в иске отказать.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 13 февраля 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости в связи с уменьшением площади объекта, взыскании штрафа - отказано.

Дополнительным решением суда от 13 октября 2020г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Осенний квартал» о взыскании денежной суммы в размере 4 350 000 руб. – отказано.

Не согласившись с решением суда, истцом подана апелляционная жалоба.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 06.12.2011 г. между ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» и ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» заключен договор <данные изъяты> «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты>

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, соответствующие условиям договора, требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять у застройщика объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

12.04.2012 г. между ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» с одной стороны, ООО «Объединённая строительная компания» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (АО «АлеутСтрой») был заключен договор уступки прав (требований) <данные изъяты> по договору <данные изъяты> от 06.12.2011 г. об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 по настоящему договору правообладатель уступает (передает) правоприобритателю, а правоприобритатель принимает в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору <данные изъяты> от 06.12.2011 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты>, между застройщиком и правообладателем.

01 ноября 2012 года заключен договор <данные изъяты> переуступки прав (требований) по договору <данные изъяты> от 12.04.2012 г. уступки прав (требований) по договору <данные изъяты> от06.2.2011 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты>

09.10.2013 г. между ЗАО УК «Капитальные вложения» Д.У. ЗПИФ Н «Столица» и ФИО1 заключен договор <данные изъяты> уступки прав (требований).

Согласно п.1.1 по настоящему договору цедент (ЗАО УК «Капитальные вложения» Д.У. ЗПИФ Н «Столица») передает, а цессионарий (ФИО1) принимает на себя в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства, по договору <данные изъяты> от 06.12.2011 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <данные изъяты> в части долевого строительства нежилого помещения - офис №2, общей площадью ориентировочно 144,50 кв.м. расположенном на 1 этаже в секции 1 объекта недвижимости и нежилого помещения - офис № 6, общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м. расположенного на 1 этаже в секции 3 объекта недвижимости, а также общего имущества в объекте недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора.

24.10.2013 г. между ООО «Объединенная Строительная компания» и ФИО1 заключен договор уступки прав (требований) <данные изъяты>

Согласно п.1.1 настоящего договора ООО «Объединенная Строительная компания» уступает, а ФИО1 принимает на себя в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства установленные договором от 01.11.2012 г. переуступки прав требований по договору <данные изъяты> от 12.4.2012 г., уступки прав по договору <данные изъяты> от 06.12.2011г. об участии в долевом строительстве, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Как следует из п.1.1 акта об оплате инвестиционного взноса и переходе прав (требований) от 07.11.2013 г., заключенного между ЗАО УК «Капитальные вложения», ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столица» и ФИО1, последний перечислил в соответствии с условиями п. 4.1 договора платеж на сумму 30 000 000 руб.

Решением Одинцовского городского суда от 21.09.2016 г. по иску ФИО1 к АО «АЛЕУСТРОЙ» о признании права собственности на помещения за ФИО1 признано право собственности на помещения офис №1 общей площадью ориентировочно 170,80 кв.м., офис №2 площадью ориентировочно 144,50 кв.м., офис № 6 общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м. в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05.06.2017 г. решение суда от 21.09.2017 г. отменено, дело рассмотрено судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции, постановлено решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. За ФИО1 признано право собственности на 36/1000 долей в незавершенном строительством объекте - многоквартирном доме в виде нежилых помещений - офисов №1, 2, 6 общей площадью 555, 8 кв.м., расположенного по строительному адресу: <данные изъяты>

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.12.2016г. в удовлетворении заявления ФИО1 о включении требования о передаче доли в объекте незавершенного строительства в виде трех нежилых помещений – отказано.

При этом арбитражный суд указал, что действующим законодательством не предусмотрено включение в реестр требований должника-застройщика требования о передаче нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.03.2017 г. по заявлению ООО «Осенний квартал» о намерении стать приобретателем объектов незавершенного строительства и конкурсного управляющего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ООО «Осенний квартал» передано имущество, в том числе 10-12-15-ти этажный 4-х секционный жилой дом с объектами инфраструктуры, расположенный по адресу: <данные изъяты> кадастровый <данные изъяты>.

26.05.2017 г. между ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ( АО «АлеутСтрой») и ООО «Осенний квартал» заключено соглашение о передаче имущества.

Согласно п.1.1 в соответствии с условиями настоящего соглашения передающая сторона на основании определения суда обязуется передать в собственность принимающей стороны, а принимающая сторона обязуется принять в порядке на условиях предусмотренных настоящим соглашением, следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства: 1-12-15-ти этажный 4-х секционный жилой дом с объектами инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

- земельный участок, на котором расположены объекты, площадью 12 207 кв.м., с кадастровом номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

25.02.2019 г. между ООО «Осенний квартал» и ФИО1 заключен акт приема-передачи помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>

По акту приема-передачи от 25.02.2019г., подписанному между ООО «Осенний квартал» и ФИО1, истцу передано спорное нежилое помещение площадью 194, 6 кв.м. в соответствии с обмерами, произведенными ГУП МЛ «МОБТИ» 01.10.2018г.

В соответствии с выпиской из ЕГРН ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: <данные изъяты>

Согласно отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта, проведенного ООО «ИНЕКС», разница между общей проектной и фактической площадью составляет 45,7 кв.м., а разница между рыночной стоимостью договорного и фактического метража нежилого помещения составляет 4 350 000 руб.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 201.15-1, 201.15-2, Федерального закона РФ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 307, 309, 401, ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», исходил из того, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства; к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что ООО «Осенний квартал» исполнил обязательства застройщика перед участником строительства, требования которого включены в реестр требований участников строительства, путем передачи ФИО1 нежилых помещений в натуре.

При изложенных обстоятельствах у ответчика не возникает перед истцом обязанности по возврату денежных средств в случае изменения в ходе строительства площади помещения.

В свою очередь, как усматривается из сведений, размещенных на сайте арбитражного суда от 11.03.2021г., конкурсное производство в отношении предыдущего застройщика ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» продлено.

Учитывая, что требования о взыскании штрафа и денежных средств являются производными от первоначального требования, в удовлетворении которого отказано, истцом приобретено нежилое помещение – офис, то судом первой инстанции правомерно оставлены данные требования без удовлетворения.

Отклоняя доводы апеллянта о том, что ответчиком предположительно были внесены изменения в проектную документацию после принятия объекта к строительству и его виновных действиях, направленных на нарушения в строительстве спорного объекта, повлекшее за собой изменения площади в сторону уменьшения, судебная коллегия учитывает следующее.

В материалы дела представлена проектная декларация на спорный дом, в которую ответчиком при проведении строительных работ, действительно, вносились последующие изменения. Однако, следует обратить внимание на то, что в отношении нежилого помещения, приобретенного истцом, офис №6 общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м., изменения ООО «Осенний квартал», в проектную документацию после принятия объекта не вносились; на момент передачи дома от застройщика ООО «Осенний квартал», как следует из представленных фотоматериалов (т. 2, л.д. 264-265), монолитный каркас дома уже был возведен; конфигурация спорного офисного помещения №6, указанная в приложении к договору уступки (т.1, л.д. 23), соответствует конфигурации, указанной в поэтажном плане БТИ (т.2, л.д. 271).

Доводы апеллянта о том, что уменьшение офиса № 6 (помещения №19) произошло вследствие организации ответчиком дополнительных офисов (помещения №17, 18), судебной коллегией отклоняются, поскольку, как следует из поэтажного плана БТИ и приложенного плана к договору уступки прав, указанные спорные помещения отделены техническим помещением хозяйственного назначения, лестничными пролетами и имеют отдельные входы.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовала обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу, судом установлены правильно.

Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 13 февраля 2020 года с учетом дополнительного решения суда от 13 октября 2020г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлентворения.

Председательствующий

Судьи