Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по опеке и попечительству Администрации города Сургута, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4 и АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» о признании права собственности на жилое помещение и обязании зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке,

по апелляционной жалобе АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» на решение Сургутского городского суда от 10 января 2019 года, которым постановлено:

исковые требования Управления по опеке и попечительству Администрации города Сургута, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, к ФИО3, ФИО4 и АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» о признании права собственности на жилое помещение и обязании зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, удовлетворить.

Признать за несовершеннолетними ФИО1, (дата) года рождения и ФИО2, (дата) года рождения, право собственности по 1/5 доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, (адрес) обязать ФИО3 и ФИО4 зарегистрировать переход права собственности на указанные доли за ФИО1, (дата) года рождения и ФИО2, (дата) года рождения.

Заслушав доклад судьи Беспаловой В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление по опеке и попечительству администрации города Сургута обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением. Требования мотивированы тем, что 25.05.2017 года в орган опеки и попечительства г. Сургута обратились ФИО3 и ФИО4, законные представители несовершеннолетних ФИО1, (дата) года рождения, ФИО2, (дата) года рождения, с просьбой разрешить продажу 14/17 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 31,3 кв.м, расположенную по адресу: (адрес), принадлежащих указанным несовершеннолетним в связи с приобретением квартиры, расположенной по адресу: (адрес), с последующим оформлением на имя указанных несовершеннолетних каждому по 1/4 доле в праве собственности. В заявлении и нотариально заверенном обязательстве ФИО3 и ФИО4 обязались, после продажи квартиры, оформить на детей каждому по 1/4 доле в праве собственности на приобретаемое жилое помещение и предоставить в управление по опеке и попечительству копии договоров купли-продажи на отчуждаемое и приобретаемое жилые помещения. Постановлением Администрации города Сургута от 06.06.2017 года № 4673 ответчикам было дано разрешение на продажу 14/17 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 31,3 кв. метра, расположенную по адресу: город (адрес) Первопроходцев, (адрес), на заявленных условиях, а также было вменено в обязанность представить в Управление по опеке и попечительству администрации (адрес), в срок не более двух месяцев с момента совершения сделки по отчуждению жилого помещения копии договоров купли-продажи на отчуждаемое и приобретаемое жилые помещения. В июне 2018 года ответчики предоставили договоры купли-продажи на проданное и приобретенное жилые помещения. Приобретенное жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), оформлено в общую совместную собственность ФИО3 и ФИО4 Квартира приобретена частично за счет средств АО «Коммерческий банк ДельтаКредит»» и находится в залоге банка. Ответчики были намерены в срок до октября 2018 года восстановить нарушенное имущественное право детей, о чем написали заявление от (дата). Однако до настоящего времени на имя несовершеннолетних доли в праве собственности на жилое помещение, эквивалентные проданным долям, не оформлены. Согласно договору купли-продажи квартиры от (дата) стоимость отчуждаемой квартиры составляет 2 000 000 рублей, соответственно стоимость 7/17 долей – 823 529 рублей. Стоимость приобретенной квартиры площадью 63 кв.м., расположенной по адресу: (адрес), составляет 3 750 000 рублей. Размер 1/5 доли в праве собственности на приобретенное жилое помещение наиболее приближен к размеру проданной (7/17 долей) и составляет 12,6 кв.м. общей площади стоимостью 950 000 рублей. Просит признать за ФИО1, (дата) года рождения и ФИО2, (дата) года рождения, право собственности по 1/5 доле в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Обязать ФИО3, ФИО4 зарегистрировать в установленном законом порядке на имя ФИО1, (дата) года рождения, ФИО2, (дата) года рождения, каждому по 1/5 доле в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).

В судебном заседании представитель истца ФИО5 иск поддержала.

ФИО4, ФИО3 и его представитель ФИО6 иск признали, пояснили, что выделить доли несовершеннолетним не могут по причине того, что банк отказывает в разрешении регистрации.

Представитель ответчика АО «Коммерческий банк «ДельтаКредит» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменную позицию, согласно которой полагают, что право собственности на долю действительно должно быть зарегистрировано за несовершеннолетними, однако только после погашения З-ными обязательств перед банком и снятия обременения.

Суд постановил вышеизложенное решение, которое представитель АО «Коммерческий банк «ДельтаКредит» ФИО7 просит отменить, принять новое – об отказе в удовлетворении заявленных требований. Судом не учтено, что квартира находится в залоге у банка, а регистрация права собственности за несовершеннолетними на объект залога нарушает права банка, как залогодержателя, и нормы Федерального закона «Об ипотеке». На момент заключения кредитного договора банк не был проинформирован клиентами о покупке недвижимости за счет ранее проданного объекта, собственниками которого являлись несовершеннолетние дети. При выдаче кредита банк разумно рассчитывал на приобретение недвижимости исключительно двумя совершеннолетними собственниками. Учитывая, что банком были выделены денежные средства на покупку недвижимости, а так же законно зарегистрирован залог в пользу банка, заложенное имущество может быть отчуждено исключительно с согласия залогодержателя. Банк такого согласия не давал. Полагает возможным применить по аналогии положения п. 13 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года №862 и ст. 10 Закона №256-ФЗ «О защите прав несовершеннолетних при использовании материнского капитала», согласно которым заемщик обязуется переоформить недвижимость на всех членов семьи в равных долях в течение 6 месяцев после снятия обременения с недвижимости в виде ипотеки. Судом также не учтены права залогодержателя, поскольку не было истребовано согласие истца на ипотеку долей несовершеннолетних, что также нарушает права банка. В целях соблюдения прав банка и положений законодательства полагает, что истец обязан предоставить в материалы дела оформленное надлежащим образом согласие на ипотеку долей несовершеннолетних З-ных. Полагает, что в решении суда необходимо указать о сохранении залога в пользу банка на всю квартиру, в том числе, на выделенные несовершеннолетним доли.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление опеки и попечительства администрации г.Сургута ссылается на несостоятельность доводов жалобы, в связи с чем просит решение суда оставить без изменения.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит.

Из материалов дела следует, что спор между сторонами возник в отношении прав детей ответчиков по обеспечению их другим жильём взамен проданного родителями с разрешения органа опеки и попечительства, наличии оснований для принудительного восстановления прав путём понуждения родителей оформить право собственности на вновь приобретенное жилое помещение, поскольку в течение 6 месяцев после продажи прежнего, доли во вновь приобретенной квартире детям не выделены.

Как следует из положений ст. 309 ГК Ф, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 ГК РФ. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества детей, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих им прав, раздел имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества.

В соответствии с п. 22 приложения к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 № 377-п «О порядке выдачи разрешений на совершение сделок с имуществом, согласий на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилых помещений подопечных и несовершеннолетних лиц в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре», орган опеки и попечительства осуществляет контроль за соблюдением родителями (иными законными представителями) подопечных или несовершеннолетних лиц условий разрешения. В случае нарушений имущественных прав подопечных или несовершеннолетних лиц в результате совершенной сделки, а также неисполнения их родителями (иными законными представителями) обязательств, предусмотренных разрешением, орган опеки и попечительства принимает меры в отношении лиц, допустивших нарушения, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 11, 12 приложения к указанному постановлению, орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с даты государственной регистрации сделки. Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которого несовершеннолетний имеет право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность несовершеннолетнего недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

В приобретенном жилом помещении на каждого ребенка должна быть оформлена доля эквивалентная по стоимости и не менее 12 кв. метрам общей площади.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления Администрации (адрес) от (дата)(номер)ФИО3, ФИО4 орган опеки и попечительства разрешил продажу 14/17 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 31,3 кв.м., расположенную по адресу: (адрес), принадлежащие несовершеннолетним ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Возложил обязанность предоставить в управление по опеке и попечительству администрации (адрес) в срок не более двух месяцев с момента совершения сделки по отчуждению жилого помещения копии договоров купли-продажи на отчуждаемое и приобретаемое жилые помещения (л.д. 6).

(дата)ФИО3 и ФИО4, в связи с предстоящей продажей имущества детей ФИО2 и ФИО1 (7/17 доли у ребенка), расположенного по адресу: (адрес), дано нотариальное обязательство приобрести на имя детей по 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: (адрес), общей площадью 65,1 кв.м., предоставить в органы опеки и попечительства документы, подтверждающие право собственности на приобретенную недвижимость, в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации перехода права, но не позднее шести месяцев с даты оформления разрешения органом опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению (л.д. 12).

Судом по делу установлено, что 16.06.2017 года ответчики продали жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), за 2 000 000 рублей (л.д. 25-28).

25.05.2017 года ответчики заключили договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), стоимостью 4 750 000 рублей. Указанное жилое помещение приобретено за счет средств от продажи (адрес) д, 1 по (адрес) и кредитных средств АО «КБ ДельтаКредит». Право собственности на указанное жилое помещение оформлено в общую совместную собственность ФИО3 и ФИО4, наложено обременение на квартиру – ипотека в силу закона, залогодержателем является банк АО «КБ ДельтаКредит» (л.д. 29-34, 60-62, 40-41).

Как следует из материалов дела АО «КБ ДельтаКредит» отказало ФИО8 в даче разрешения на выдел долей в праве собственности на предмет залога в собственность несовершеннолетних. До настоящего времени на имя детей доли в праве собственности в приобретённой квартире, равные проданным, не оформлены.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 37, 60 СК РФ, п. 11, п. 12, п. 22 приложения к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 № 377-п «О порядке выдачи разрешений на совершение сделок с имуществом, согласий на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилых помещений подопечных и несовершеннолетних лиц в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре», проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая признание ФИО3 и ФИО4 заявленных требований, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходил из того, что ответчиками не исполнено обязательство по оформлению в пользу несовершеннолетних права собственности на долю в жилом помещении, а переход доли в праве не нарушает права банка и не является основанием для освобождения созаемщиков от кредитных обязательств по ипотечному кредитному договору.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании анализа представленных сторонами доказательств, правильном определении правоотношений сторон, и применении закона подлежащего применению.

Доводы апеллянта, оспаривающие указанные выводы суда подлежат отклонению.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

В данном случае спорная квартира, являющаяся предметом залога, приобретена, в том числе за счет средств, принадлежащих несовершеннолетним, вырученным от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, данные обстоятельства подтверждены материалами дела: выпиской по счету, и сторонами не оспаривается.

Выделение в собственность несовершеннолетних доли в приобретенном, в том числе и за их счет, жилом помещении соответствует соблюдению установленной законом процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним недвижимого имущества и соблюдению их прав при приобретении новой недвижимости.

При этом, нахождение до настоящего времени спорной квартиры в залоге у банка в связи с наличием кредитного обязательства, препятствием для оформления жилого помещения в общую долевую собственность не является, основанием для прекращения залога не является, в связи с чем прав залогодержателя не нарушает.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не было истребовано у истца согласие на ипотеку несовершеннолетних З-ных, что нарушает права банка как залогодержателя, правового значения для разрешения спорных правоотношений не имеет. В силу положений п. 5 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" данное разрешение требуется в отношении жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан. В отношении жилых помещений, которые находятся в залоге и будут оформлены в собственность несовершеннолетних, залог регистрируется в силу закона без разрешения органа опеки и попечительства.

Доводы апеллянта о необходимости указать в решении суда о сохранении в пользу банка залога на всю квартиру, в том числе на выделенные доли несовершеннолетних, подлежит отклонению, поскольку выдел долей в квартире несовершеннолетним, не влечет правовых последствий для прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (ч. 3 ст. 38 Закона об ипотеке).

Доводы апеллянта о возможности применения по аналогии положения о защите прав несовершеннолетних при использовании средств материнского капитала, подлежат отклонению, поскольку в данном случае спорная квартира приобретена за счет личных средств несовершеннолетних.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную ответчиком позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Сургутского городского суда от 10 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий	Иванова И.Е.
Судьи	Беспалова В.В. Данилов А.В.