Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации ГО «Город Калининград» на решение Московского районного суда г.Калининграда от 6 июля 2018 года, которым в удовлетворении заявленного иска отказано.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с иском, обосновав его тем, что на основании договоров на размещение объектов мелкорозничной торговли от 01.09.2010 года № и от 01.11.2010 года №, заключенных с ИП ФИО1 и ФИО2, последним предоставлены места для размещения нестационарных торговых объектов (НТО) возле здания №3а по бул.ФИО5 в г. Калининграде.

На момент заключения договоров НТО располагались на землях, находившихся в неразграниченной государственной собственности, земельные участки в границах которых образованы не были.

16.08.2016 года в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации обратился ФИО3 – собственник нежилого помещения в здании №3а по бул.ФИО5 – об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка под здание. Представленной ФИО3 схемой под вышеуказанным зданием предусматривалось образование земельного участка площадью 900 кв.м вплоть до красных линий бул.ФИО5, в состав которого попали НТО ИП ФИО1 и ФИО2

Поскольку нахождение НТО в границах запроектированного земельного участка не являлось основанием для отказа в утверждении схемы и предварительного согласования предоставления земельного участка, администрацией было издано постановление от 29.09.2016 № о предварительном согласовании предоставления ФИО3 земельного участка по бул.ФИО5, д.За и утверждении представленной им схемы.

07.11.2016 года на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок с КН № площадью 900 кв.м, который предоставлен ФИО3 в аренду по договору с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.12.2016 №, зарегистрированному в установленном законом порядке.

12.04.2017 года ФИО3 обратился в комитет экономики, финансов и контроля администрации с просьбой о переносе НТО, расположенных в границах земельного участка с КН №, за пределы границ этого участка в другое место, в чем ему было отказано и в ответном письме ФИО3 был проинформирован об отсутствии оснований для переноса НТО, поскольку изменение местоположения НТО, размещенных до утверждения действующей схемы НТО, не допускается. Остальные помещения в здании №За по бул.ФИО5 находятся в муниципальной собственности, в результате разграничения государственной собственности на землю земельный участок с КН № отнесен к собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20.01.2017 года. Поскольку ФИО3 не является единственным правообладателем земельного участка с КН №, то не вправе принимать единоличное решение о порядке пользования данным земельным участком, в том числе, о нахождении на нем НТО.

Вместе с тем, обращаясь в суд, истец указывал, что действия ФИО3 напрямую затрагивают права и законные интересы администрации, поскольку препятствуют надлежащему исполнению обязанностей по обеспечению ИП ФИО1 и ФИО2 беспрепятственного использования места, предоставленного под принадлежащие им НТО. Восстановление нарушенных интересов возможно только при условии раздела арендуемого ФИО3 земельного участка. Письмом от 14.04.2017 года в адрес ФИО3 была направлена подготовленная за счет бюджетных средств схема расположения земельных участков, образуемых путем раздела, предусматривающая раздел земельного участка с КН № на два земельных участка: участок, занятый зданием №За по бул.ФИО5, и участок, занятый НТО, на что ответчик согласия не дал. Повторные предложения об осуществлении раздела, направленные ФИО3 письмами от 30.06.2017 года и от 23.10.2017 года остались без ответа.

При этом, истец полагал, что в случае раздела земельного участка с КН № восстановление нарушенных прав и законных интересов администрации будет возможно только при условии внесения изменений в заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка от 28.12.2016 года за № в части предмета, где вместо земельного участка с КН № будет указан земельный участок, образованный под зданием №За по бул.ФИО5, в связи с чем истец просил суд разделить земельный участок с КН № на два земельных участка: участок, занятый зданием №За по бул.ФИО5, и участок, занятый НТО, обязать ФИО3 внести изменения в договор аренды земельного участка от 28.12.2016 года № в части его предмета, где вместо земельного участка с КН № будет указан земельный участок с условным номером :3113:ЗУ1 площадью 630 кв.м, который будет образован путем раздела.

В процессе рассмотрения дела судом с согласия истца соответчиком привлечена ФИО4, приобретшая по договору купли-продажи от 01.02.2018г. у ФИО3 нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке.

В суде первой инстанции истец иск поддержал, ответчик иск не признал.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрации ГО «Город Калининград» ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона.

Продолжая ссылаться на доводы и основания заявленного иска, податель жалобы полагает, что основания к отказу в удовлетворении правомерно заявленного иска у суда отсутствовали. Считает, что в сложившейся правовой ситуации образование отдельного земельного участка путем раздела предоставленного в аренду ФИО3 участка является единственно возможным способом разрешения возникшей ситуации. Посредством предъявления иска о разделе земли, против чего безмотивно возражает ответчик, администрация города пытается устранить ошибку, допущенную при предоставлении ответчику участка в аренду.

Считает, что образуемые в результате раздела земельные участки в части их размера отвечают требованиям закона.

Просит решение отменить, иск удовлетворить.

В суд апелляционной инстанции явились представители администрации ГО «Город Калининград», ФИО3 и ФИО4

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждено имеющимися в деле доказательствами.

Причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приняв во внимание представленные возражения, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом, ФИО3 является собственником доли нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, оставшаяся доля – находится в муниципальной собственности.

По заявлению ФИО3 от 16.08.2016г. и за его счет произведены кадастровые работы по образованию спорного земельного участка из земель государственной (муниципальной) собственности, спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.11.2017г. с указанием координат характерных точек с погрешностью 0, 1м, о чем указано в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости.

По заявлению ответчика издано постановление администрации ГО «Город Калининград» № от 29.09.2016г. о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Таким образом, в результате действий собственника здания и муниципалитета под указанным зданием сформирован и поставлен на государственный кадастровый учат земельный участок КН №, площадью <данные изъяты> кв.м.

28.12.2016г. между администрацией ГО «Город Калининград» и ответчиком (арендатором 1) ФИО3 как собственником нежилого помещения II, общей площадью <данные изъяты> кв.м, был заключен договор № аренды земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <...>, сроком с 09.11.2016г. до 09.11.2065 г.( п. 2. 1 договора), на условиях аренды соразмерно долям в праве собственности на нежилые помещения, расположенные в здании по указанному адресу.

Согласно п. 1. 3 договора аренды земельный участок имеет разрешенное использование и цель использования-объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Из договора аренды следует, что на земельном участке расположено нежилое здание с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, имеется обременение части участка –охранная зона объектов электросетевого хозяйства ( п. 1. 4 договора).

Порядок пользования земельным участком определен с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества (п. 1. 6 договора), а также предусмотрена замена стороны арендатора при переходе прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке на основании дополнительного соглашения к договору ( п. 1.9 договора), замена на стороне арендатора осуществляется путем уведомления арендодателя в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Арендная плата предусмотрена соразмерно долям в праве собственности на нежилое здание, для арендатора 1, как собственника нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, предусмотрена плата за участок за площадь <данные изъяты> кв.м.

Любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в виде дополнительных соглашений ( п. 10.1 договора).

Судом установлено также, что в ходе рассмотрения дела ФИО3 заключил договор купли-продажи нежилого помещения IIпо адресу: г. Калининград, бул. ФИО5, 3 а, с ФИО4, зарегистрировавшей право собственности на указанное нежилое помещение 07.02.2018г.

В этой связи ФИО4 привлечена судом к участию в деле в качестве соответчика.

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене стороны не заключалось, в связи с чем, как верно указано судом, в силу закона к ФИО4 перешли права в том же объеме по договору аренды, заключенному ранее с ФИО3 как с собственником помещения.

Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 с видом разрешенного использования объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил разделить земельный участок с КН № площадью <данные изъяты> кв.м согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории по заявке №, составленной МП «Городской центр геодезии», на два земельных участка, образовав земельный участок с условным номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (для обслуживания нежилого здания) и земельный участок с условным номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (для эксплуатации НТО) в соответствующих координатах характерных точек границ.

С предложением истца о согласовании данной схемы раздела земельного участка арендатор земли о ответчик ФИО3 не согласился.

В обоснование заявленного иска администрацией было указано, что в 2010 году между администрацией и ФИО2, ИП ФИО1 были заключены договоры на размещение НТО, срок действия договоров на момент образования спорного участка был определен сторонами до 21.04.2017г., НТО были включены в схему размещения НТО, утвержденную постановлением администрации ГО «Город Калининград» от 17.11.2011г. № 1979 «Об утверждении размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа «Город Калининград». Однако, как указывал истец, при предоставлении земли ответчику в аренду, муниципалитетом был упущен факт нахождения в пределах предоставляемого земельного участка НТО, и без учета этого обстоятельства администрацией города было принято решение о предоставлении в аренду земельного участка ФИО3, в том числе включающего и ту часть участка, на которой фактически располагались НТО.

С обоснованностью такой позиции администрации ГО «Горд Калининград» правомерно не согласился суд.

Разрешая заявленные требования и принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции, полно и правильно установив юридически значимые обстоятельства, имеющее правовое значение для дела, и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права – положениями гражданского и земельного кодексов, обоснованно исходил из того, что правовые основания к удовлетворению иска администрации и разделе земельного участка, предоставленного в аренду ФИО3 в установленном законом порядке, отсутствуют.

Такая позиция суда подробно мотивирована в принятом решении, с чем апелляционная инстанция соглашается.

Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с принятым решением, изложенные в судебном акте выводы суда не опровергают.

Согласно пункту 1 статьи 39.20, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Предусмотрена законом и возможность раздела земельного участка.

Так, в соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 1), при этом при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (ст.11.4 ЗК РФ).

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований, установленных статьи 11.9 ЗК РФ, в частности, с учетом соблюдения предельных минимальных размеров земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Установлены законом предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (часть 1 статьи 11.9 ЗК РФ).

При решении вопроса о возможности раздела земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, значение имеет усмотрение собственника.

Так, земельный кодекс Российской Федерации и гражданское законодательство Российской Федерации не содержат норм, обязывающих собственника осуществить раздел земельного участка, и в силу статьи 11.3 ЗК РФ принятие решения о разделе земельного участка является правом собственника земельного участка.

Пунктом 4 ст.11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (ч.8 ст.11.2 ЗК РФ).

Давая оценку доводам администрации, настаивающей на наличии оснований к разделу земли, суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае основанием для раздела участка в судебном порядке истец ссылается не на наличие спора между двумя собственниками объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, а указывает на необходимость раздела участка в иных целях - фактически для обслуживания и эксплуатации находящихся на спорном участке НТО.

Тогда как НТО - объектом недвижимого имущества не являются, их размещение носит временный характер, формирование отдельного земельного участка для размещения НТО в силу закона не требуется.

В этой ситуации в силу закона само по себе размещение НТО на спорном участке, предоставленном ответчику в аренду, не может являться безусловным и достаточным основанием для раздела земельного участка.

Кроме того, при разрешении с пора учтено, что именно собственник земельного участка принимает решение об образовании земельного участка и вправе определять в каком размере, с учетом каких характеристик и в каких границах такой участок может быть предоставлен в аренду. Именно собственник наделен правом на заключение, изменение и расторжение договора аренды в установленном гражданским и земельным законодательством порядке.

Поскольку земельный участок был предварительно сформирован и согласован ответчиком с администрацией, впоследствии предоставлен в аренду, при том, что администрация обладала информацией о размещении в его границах НТО, оснований для раздела земельного участка и внесения изменений в договор аренды в судебном порядке не имеется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил и из того, что требования истца о возложении на арендатора обязанности по внесению изменений в предмет договора, которые прямо не вытекают из закона, не основано на положениях действующего законодательства, поскольку согласно положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, любые изменения в договор возможны только по соглашению сторон, тем более в предмет договора, который является существенным условием договора аренды недвижимого имущества.

Как указано выше, арендатор земли возражает против внесения изменений в договор аренды в части раздела арендуемого участка, тогда как возложение на арендатора обязанности изменить ранее заключенный договор в нарушение статьи 421 ГК РФ является понуждением к заключению договора на иных условиях, при том, что исключение из договора в одностороннем порядке согласованного условия, касающегося предмета договора, нарушает требования о свободе договора и положения статьи 310 ГК РФ, не допускающей одностороннего изменения условий договора.

Изложенное опровергает доводы подателя апелляционной жалобы об обратном.

При этом судебная коллегия отмечает, что вопрос относительно использования объектов мелкорозничной торговли (НТО), размещенных в границах спорного земельного участка, может быть разрешен иным образом, в том числе, посредством изменения места положения этих объектов, их переносе на другой участок муниципальной земли, тогда как этот вопрос, как пояснил суду апелляционной инстанции представитель администрации, истцом не обсуждался.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

В этой связи постановленное судом решение является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г.Калининграда от 6 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: