Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» о признании прекращенным права залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 19 января 2016 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Стефанкова Д.В., судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

установила:

ООО «Контроль инвестиций», являясь правопреемником ОАО «Сбербанк России» по долгам ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК», обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, указав, что между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК» заключен ряд кредитных договоров, исполнение обязательств по которым обеспечены договорами залога.

Так 22 сентября 2011 года заключен договор <***> об открытии возобновляемой кредитной линии, по условиям которого заемщику ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК» была открыта кредитная линия с лимитом 40 000 000 рублей на срок по 18 марта 2013 года с уплатой переменной процентной ставки 9,25 - 10 % процентов годовых. Исполнение обязательств по кредитному договору помимо поручительств обеспечено залогом по договору ипотеки № 001575-2з/2011 от 22 сентября 2011 года, залогодатель ФИО2

15 марта 2011 года заключен договор № 001106/2011 об открытии возобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта кредитная линия с лимитом 55 000 000 рублей на срок по 8 сентября 2012 года с уплатой переменной процентной ставки 10,5-11 % процентов годовых. Исполнение обязательств обеспечено залогом по договору ипотеки № 001106-1з/2011 от 15 марта 2011 года, залогодатель ФИО2

27 марта 2012 года заключен договор № 8586001-20101-0 об открытии возобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта кредитная линия с лимитом 100 000 000 рублей на срок по 23 сентября 2013 года с уплатой переменной процентной ставки 11,4 - 12 % процентов годовых. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом по договору ипотеки № 8586001-20201-0-1и от 27 марта 2012 года, залогодатель ФИО2

Предметами указанных договоров ипотеки являлись нежилые помещения, расположенные по адресу (Адрес изъят), с кадастровыми №№ (Номер изъят), (Номер изъят) и земельный участок, площадью 39928,00 кв.м с кадастровым номером (Номер изъят), расположенный по адресу: (Адрес изъят).

Пунктом 1.2 договоров указано, что право залога распространяется также на иные объекта недвижимости находящиеся или строящиеся на земельном участке, то есть, стороны распространили ипотеку в силу закона на объекты, прямо не поименованные в договоре.

ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК» не исполнило свои обязательства по погашению кредитов, в связи с чем решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 25 февраля 2014 года с поручителей ФИО3 и ФИО2 в пользу ОАО «Сбербанк России» солидарно взыскана задолженности по кредитным обязательствам заёмщика. Судебным постановлением обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное в (Адрес изъят), залогодателем которого являлся ФИО2, а именно на нежилые помещения, кадастровые №№ (Номер изъят), (Номер изъят) и земельный участок площадью, кадастровый № (Номер изъят), расположенные по адресу: (Адрес изъят).

Истец указывает, что на земельном участке располагаются здания, прямо не поименованные в договоре ипотеки земельного участка, но на которые в силу закона и по условиям договора ипотеки (п. 1.2) распространяется право залога. К таким объектам недвижимости относятся: нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м литер К, инв. № 26419, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное здание, площадью 783,7 кв.м инв. № 26419, литер А, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м инв. № 26419, литер Ч, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 2-этажное здание, площадью 360,6 кв.м, литер М, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное кирпичное здание диспетчерской, площадью 209,7 кв.м литер Л, кадастровый номер (Номер изъят). В нарушение условий договора о залоге и положений п. 2 ст. 346 Гражданского Кодекса РФ указанное имущество было отчуждено ФИО2 в пользу третьих лиц, являющихся родственниками его супруги, без согласия первоначального залогодержателя ОАО «Сбербанк России». В настоящее время имущество используется третьими лицами в отсутствие согласия залогодержателя ООО «Контроль инвестиций», чем нарушаются права последнего.

Истец просил суд обратить взыскание на указанное выше недвижимое имущество.

ФИО1 обратилась в суд с встречным иском и указала, что спорные объекты недвижимости были приобретены ею в собственность по договорам купли-продажи долей в нежилых зданиях. Продавцами по договорам выступили ФИО4, ФИО5 и ФИО6 Свои обязательства по передаче продавцам стоимости долей она выполнила в полном объеме. Часть денежных средств передавалась продавцам в день подписания предварительного договора купли-продажи по расписке, окончательный расчет с продавцами производился путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавцов.

В августе 2015 года ответчику стало известно, что ООО «Контроль инвестиций» обратилось с иском об обращении взыскания на указанные объекты недвижимости как на заложенное имущество. Она не знала и не могла знать о том, что спорное имущество обременено правами залога в пользу ООО «Контроль инвестиций» или ОАО «Сбербанк России». Ответчик не являлась стороной договоров об ипотеке и не могла знать об их заключении, в Единый государственный реестр прав не внесено записей об обременении спорных объектов ипотекой в пользу указанных организаций.

ФИО1 просит суд признать прекращенным право залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: (Адрес изъят): нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м литер К, инв. № 26419, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное здание, площадью 783,7 кв.м инв. № 26419, литер А, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м инв. № 26419, литер Ч, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 2-этажное здание, площадью 360,6 кв.м, литер М, кадастровый номер (Номер изъят); нежилое 1-этажное кирпичное здание диспетчерской, площадью 209,7 кв.м литер Л, кадастровый номер (Номер изъят).

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 19 января 2016 года исковые требования ООО «Контроль инвестиций» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество оставлены без удовлетворения. Встречное исковое заявление ФИО1 судебным постановлением удовлетворено.

В апелляционной жалобе с дополнениями представитель ООО «Контроль инвестиций» просит отменить решение суда по мотивам его незаконности и необоснованности, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований ООО «Контроль инвестиций». В обоснование жалобы повторно ссылается на доводы о распространении в силу закона договора ипотеки на спорные строения. Полагает, что спорные объекты недвижимости были отчуждены в нарушение определения суда от 23 июля 2015 года о наложении на них ареста в порядке обеспечение иска. По мнению заявителя, неправомерные действия суда, несвоевременно направившего сведения об обременении имущества в регистрирующий орган явились причиной появления встречного иска. Податель жалобы утверждает, что сделка по отчуждению заложенного недвижимого имущества является мнимой, поскольку совершена между лицами, состоящими между собой в родственных отношениях, по многократно заниженной цене и с целью вывода активов должников во избежание обращения на них взыскания. Считает, что судом не дана оценка всем доводам, заявленным ООО «Контроль инвестиций» недостаточно исследованы все представленные доказательства. Также автор жалобы излагает свою оценку доказательств, отличающуюся от оценки, изложенной в оспариваемом решении суда. Податель жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального права, а именно, на нарушение тайны совещательной комнаты. Так перерыв судебного заседания был объявлен до 10.00 часов утра, однако согласно карточке дела решение принято в 9.00 утра, что свидетельствует об удалении суда в совещательную комнату с уже готовым решением.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указывает на правильное применение судом норм материального права, на установление всех юридически значимых обстоятельств и верную оценку представленных доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу третьи лица ФИО6, ФИО5 и ФИО4 указывают на законность, обоснованность решения суда, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения ввиду её несостоятельности.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судебного решения.

Судом установлено, что 22 сентября 2011 года между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 в обеспечение исполнения обязательств ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК», возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии <***> от 22 сентября 2011 года, был заключен договор ипотеки № 001575-2з/2011, согласно которому ФИО2 передал в залог банку нежилое помещение, расположенное по адресу: (Адрес изъят), кадастровый № (Номер изъят); земельный участок, площадью 39928 кв.м, с кадастровым № (Номер изъят), расположенный по адресу: (Адрес изъят)

15 марта 2011 года в обеспечение исполнения обязательств ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК», возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии № 001106/2011 от 15 марта 2011 года, между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен договор ипотеки № 001106-1з/201, в соответствии с которым ФИО2 переда в залог ОАО «Сбербанк России» нежилое помещение, расположенное по адресу (Адрес изъят), кадастровый № (Номер изъят); земельный участок, площадью 39928 кв.м, с кадастровым № (Номер изъят), расположенный по адресу: (Адрес изъят)

27 марта 2012 года в обеспечение исполнения обязательств ООО «Восточно-Сибирская торговая компания «ШИК», возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии № 8586001-20101-0, от 27 марта 2012 года, между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен договор ипотеки № 8586001-20101-0-1и, в соответствии с которым ФИО2 передал в залог ОАО «Сбербанк России» нежилые помещения, расположенные по адресу: (Адрес изъят), кадастровые №№ (Номер изъят); (Номер изъят); земельный участок, площадью 39928 кв.м, с кадастровым № (Номер изъят), расположенный по адресу: (Адрес изъят)

В соответствии с п. 1.3 данного договора ипотеки право залога распространяется также на иные объекты недвижимости, не указанные в п. 1.2, но находящиеся или строящиеся на земельном участке.

Решением суда от 25 февраля 2014 года взыскано солидарно с ФИО3, ФИО2 в пользу ОАО «Сбербанк России» задолженность по кредитным договорам <***>, № 001106/2011, № 8586001-20101-0 в сумме 133 459 105,44 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 77 926,94 рублей в равных долях с каждого по 38 963,47 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество по договорам ипотеки №№ 001575-2з/2011, 001106-1з/2011, №8586001-20201-0-1и.

Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 12 мая 2015 года произведена замена стороны ОАО «Сбербанк России» на правопреемника ООО «Контроль инвестиций».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав по состоянию на 17 июня 2015 года собственниками нежилого здания кадастровый № (Номер изъят) являлись ФИО6, ФИО5 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания кадастровый № (Номер изъят) - ФИО6, ФИО5 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания, кадастровый № (Номер изъят) - ФИО6, ФИО5 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания кадастровый № (Номер изъят) являлись ФИО6, ФИО4 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой; нежилого здания кадастровый № (Номер изъят) - ФИО6, ФИО4 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой.

21 октября 2013 года в отношении нежилых зданий с кадастровыми №№ (Номер изъят); (Номер изъят); (Номер изъят) зарегистри-ровано обременение (ипотека) по договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от 3 октября 2013 года в пользу ФИО2 на срок с 21 октября 2013 года по 31 ноября 2014 года.

Также 21 октября 2013 года в отношении нежилых зданий с кадастровыми №№ (Номер изъят); (Номер изъят) зарегистрировано обременение (ипотека) по договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от 1 октября 2013 года в пользу ФИО2 на срок с 21 октября 2013 года по 30 ноября 2014 года.

26 июня 2015 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи принадлежащих ей долей в нежилых зданиях, расположенных по адресу: (Адрес изъят), с кадастровым № (Номер изъят) и кадастровым № (Номер изъят), подписан передаточный акт.

26 июня 2015 года между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи принадлежащих ей долей в зданиях, расположенных по адресу: (Адрес изъят), с кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят), подписан передаточный акт.

26 июня 2015 года между ФИО1 и ФИО6 заключен договор купли-продажи при надлежащих ей долей в нежилых зданиях, расположенных по адресу: (Адрес изъят), с кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят), подписан передаточный акт.

31 июля 2015 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении спорных объектов недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав от 4 августа 2015 года собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: (Адрес изъят) с кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят) является ФИО1

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав от 7 октября 2015 года в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: (Адрес изъят), с кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят), обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Контроль инвестиций» зарегистрировано только 24 сентября 2015 года на основании договора ипотеки № 8586001-20101-0-1и от 27 марта 2012 года, договора уступки прав требований № ГКСМП/ШИК/16032015 от 16 марта 2015 года, соглашения о разделе имущества между супругами (определение долей в совместной собственности) от 16 мая 2013 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав от 7 октября 2015 года в отношении нежилых зданий, расположенных по адресу: (Адрес изъят), с кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят); кадастровым № (Номер изъят) обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Контроль инвестиций» зарегистрировано 30 сентября 2015 года на основании договора ипотеки № 8586001-20101-0-1и от 27 марта 2012 года, договора уступки прав требований от 16 марта 2015 года № ГКСМП/ШИК/16032015, соглашения о разделе имущества между супругами (определение долей в совместной собственности) от 16 мая 2013 года.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В качестве способов обеспечения исполнения обязательств ст. 329 Гражданского кодекса РФ в числе иных способов предусмотрен залог имущества должника.

Из положений п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из положений п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1).

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем на основании п. 1 ст. 341 Гражданского кодекса РФ возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, Гражданским кодексом РФ и другими законами.

Приведенные положения закона свидетельствуют о том, что залог имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возникает на основании договора между залогодателем и залогодержателем, подлежащего государственной регистрации и возникающего с момента такой регистрации.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом, что прямо следует из положений абз. 2 п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Как следует из положений ст. 8 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Таким образом, положениями Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникновение залога имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возможно только на основании договора между залогодателем и залогодержателем, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Доказательств соблюдения указанных норм права в отношении договоров залога недвижимого имущества между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 суду первой инстанции представлено не было. Отсутствие государственной регистрации договоров залога недвижимого имущества влечет их недействительность и, соответственно, не образует прав, а также не влечет возникновение обязанностей у сторон.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения иска ООО «Контроль инвестиций» об обращении взыскания на недвижимое имущество, залог на которое не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предпринятые ООО «Контроль инвестиций» меры по регистрации договоров залога 24 сентября 2015 года и 30 сентября 2015 года не ставят под сомнение правильность обжалуемого судебного решения, поскольку произведены после отчуждения спорного имущества и его приобретения ФИО1, которую суд признал добросовестным приобретателем. Судебная коллегия соглашается с данным выводом, исходя из следующего.

В соответствии с п/п. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ (в редакции закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ), залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Поскольку правоотношения, регулируемые п/п. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Контроль инвестиций» исковых требований, суд первой инстанции основывался на установленных обстоятельствах и приведенных правовых нормах, подробно изложенных в решении суда. Суд установил, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимого имущества, поскольку на момент их приобретения не было зарегистрировано обременений в пользу истца. При таких обстоятельствах ФИО1 не знала и не должна была знать, что спорное недвижимое имущество является предметом залога.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из изложенного следует вывод о том, что законодателем установлена презумпция добросовестности участников гражданского оборота, в связи с чем, добросовестность ответчика ФИО1 при заключении договоров купли-продажи презюмируется и обязанность по доказыванию того обстоятельства, что на дату приобретения спорных объектов недвижимости она знала или должна был знать, что приобретаемые ею объекты переданы в залог, возлагается на ООО «Контроль инвестиций».

Вопреки соответствующим доводам жалобы, истец ООО «Контроль инвестиций» не представил в суд доказательств, подтверждающих, что ФИО1 является недобросовестным приобретателем, не опроверг доводов ответчика о том, что она не знала и не должна была знать о наличии залога на приобретаемые нежилые помещения.

Истцом ООО «Контроль инвестиций», в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представлено сведений о своевременной регистрации залога спорного недвижимого имущества.

Ссылка в жалобе на мнимость сделки, заниженную стоимость приобретенных помещений, родственные отношения участников сделок не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную представителем ООО «Контроль инвестиций» позицию, которая была предметом тщательного исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении судом норм процессуального права, выразившихся в нарушении тайны совещательной комнаты, судебной коллегией отклоняются, поскольку носят характер предположения, убедительных тому доказательств подателем жалобы не представлено.

Решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 19 января 2016 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» о признании прекращенным права залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Л.С. Гуревская

Судьи: Н.А. Сальникова

Д.В. Стефанков