Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № <...> по иску ЯАИ к комитету по управлению государственным имуществом <адрес> об уменьшении арендной платы

по апелляционной жалобе ЯАИ

на решение Центрального районного суда г.Волгограда от 14 февраля 2022 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Самофаловой Л.П., выслушав ЯАИ, его представителя КСЕ, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ЯАИ обратился в суд с иском к комитету по управлению государственным имуществом <адрес> об уменьшении арендной платы.

В обоснование исковых требований истец указал, что является победителем торгов изв № <...> на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, местоположением: <адрес>, улица им. Серова, з/у 54 в соответствии с протоколом № <...> от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка подписан ЯАИДД.ММ.ГГГГ, представлен в комитет по управлению государственным имуществом <адрес>ДД.ММ.ГГГГ по завершении нерабочих дней, установленных Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ <...>. Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГЯАИ направил в администрацию <адрес> Волгограда уведомление о планируемом строительстве. Вместе с тем, ЯАИ отказано в рассмотрении уведомления о планируемых строительстве или реконструкции по адресу: <адрес>, улица им. Серова, з/у 54 с кадастровым номером № <...>, с указанием на то, что в связи с несвоевременным подписанием договор аренды земельного участка считается незаключенным. Комитет по управлению государственным имуществом <адрес> обратился с заявлением в органы Федеральной антимонопольной службы для включения ЯАИ в реестр недобросовестных участников аукциона за «просрочку» направления подписанного договора. Решением Управления ФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано. ДД.ММ.ГГГГЯАИ повторно обратился в орган местного самоуправления, направив уведомление о планируемом строительстве, в удовлетворении которого было отказано, со ссылкой на незаключенность договора. Таким образом, ввиду отказа в рассмотрении уведомления о планируемом строительстве, ЯАИ не может приступить к строительству индивидуального жилого дома. Поскольку ответчик не позволяет ЯАИ использовать по назначению земельный участок (строительство индивидуального жилого дома), истец полагает, что имеются основания для снижения арендной платы по договору аренды земельного участок с кадастровым номером № <...>, заключенному между комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ЯАИ до устранения причин невозможности использования земельного участка по назначению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом измененных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил суд уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участок с кадастровым номером № <...>, заключенному между комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ЯАИ до <.......> рублей <.......> копеек (начальная продажная цена аукциона) до устранения причин невозможности использования имущества, а именно до получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ЯАИ оспаривает законность и обоснованность решения суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Всоответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено впункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным втом случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и вполном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении внеобходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися вдоказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По смыслу данной нормы, бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также сучетом требований и возражений сторон.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанным требованиям оспариваемое решение суда не отвечает так как спор рассмотрен судом снарушениями норм материального и процессуального права, без учета особенностей, существовавших между сторонами правоотношений.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платыза использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По общему правилу в соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер аренднойплаты определяется договором аренды.

В силу требований пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Из материалов дела следует, что ЯАИ является победителем торгов изв. № <...> на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> местоположением: <адрес>, улица им. Серова, з/у 54 в соответствии с протоколом № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ заключен между комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> (арендодатель) и ЯАИ (арендатор) на основании пункта 11 статьи 39.8, пунктов 17, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола от ДД.ММ.ГГГГ комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков, а также аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков о результатах аукциона № <...> на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград, для целей строительства, по условиям которого:

арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 710 кв м, с кадастровым номером № <...> с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, местоположением: <адрес>, улица им. Серова, з/у 54, в границах, указанных в ЕГРН, для строительства индивидуального жилого дома (пункт 1.1. договора аренды).

Срок аренды участка устанавливается на 20 лет с даты подписания договора. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с даты подписания договора. Договор прекращает свое действие по истечении его срока и не подлежит возобновлению на неопределенный срок (пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере <.......> рублей <.......> копейки. Сумма задатка в размере <.......> рубля <.......> копеек засчитывается в счет арендной платы за участок (пункт 3.1. договора аренды).

Арендодатель обязан: выполнять в полном объеме все условия договора; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит земельному законодательству Российской Федерации и <адрес>, условиям договора (пункты 4.2.1, 4.2.2 договора аренды).

Арендатор обязан: использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования и установленной категорией земель; осуществить выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления участка в срок, предусмотренный разделом 2 договора; выполнять в полном объеме все условия договора (пункты 5.2.1, 5.2.1.1, 5.2.2 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению государственным имуществом <адрес> обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по <адрес> с заявлением о включении в реестр недобросовестных участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сведений о ЯАИ в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка (лот № <...>№ <...>, опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru).

Решением по результатам рассмотрения обращения о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона Управления Федеральной антимонопольной службы по <адрес>№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ отказано комитету по управлению государственным имуществом <адрес> во включении в реестр недобросовестных участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, сведений о ЯИИ в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка (лот № <...> извещение № <...>, опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru), проведенного ДД.ММ.ГГГГ.

Также в решении Управления Федеральной антимонопольной службы № <...> от ДД.ММ.ГГГГ год указано, что в рассматриваемой ситуации недобросовестного поведения ЯАИ, выразившегося в непредоставлении в комитет проектов договора в установленный законом срок, незаинтересованности в совершении действий, направленных на подписание и исполнение договора, не усмотрено. Заблуждение ЯАИ относительно исчисления срока подписания проектов договора и предоставление проектов договора в комитет за пределами установленного пунктом 30 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации срока не свидетельствует о наличии в его действиях злонамеренного уклонения.

Договор аренды земельного участка № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером № <...>, ведутся строительные работы по возведению объекта недвижимого имущества, а именно: объект, выложенный из шлакоблоков, имеется кровля, оконные и дверные проемы, строительный мусор. Участок имеет ограждение из профильных листов.

Разрешая настоящий спор, и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность использования ЯАИ земельного участка с кадастровым номером № <...> не подтверждается материалами дела, кроме того, размер арендной платы должен соответствовать размеру, указанному в конкурсной документации и договоре аренды, приняв участие в аукционе, ЯАИ принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора, содержится в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № <...> (2015), в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № <...> (2017), в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № <...> (2020).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГЯАИ направил в администрацию <адрес> Волгограда уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома по адресу: <адрес>, з/у 54, на земельном участке с кадастровым номером № <...>.

<адрес> Волгограда, рассмотрев уведомление ЯИА о планируемом строительстве, письмом № <...> от ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке», утвержденным постановлением администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№ <...>, застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемом строительстве по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, содержащее следующие сведения: фамилия, имя, отчество, место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица); кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка; сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц); сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома); сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка; сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком; способ направления застройщику уведомлений. Однако в представленном уведомлении о планируемом строительстве не содержатся все необходимые и достоверные сведения. Согласно представленного ЯАИ пакета документов, а также уведомления комитета по управлению государственным имуществом по <адрес> (Облкомимущество), направленного в администрацию <адрес> Волгограда, договор аренды земельного участка № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ считается незаключенным, так как не был подписан в срок, установленный законодательством и не представлен в Облкомимущество, о чем соответствующим письмом комитет по управлению государственным имуществом <адрес> информировал ЯАИ о незаключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ <...>-В (исх.№ <...>). В связи с чем в соответствии с пунктом 2.9. Регламента, администрация района возвращает ЯАИ уведомление о планируемом строительстве и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, с указанием на то, что в данном случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.

ДД.ММ.ГГГГЯАИ повторно направил в администрацию <адрес> Волгограда уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома по адресу: <адрес>, з/у 54 на земельном участке с кадастровым номером № <...>, которое также оставлено без рассмотрения, со ссылкой на незаключенность договора аренды.

Решением Тракторозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом <адрес> к ЯАИ о признании незаключенным договора от № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, возложении на ЯАИ обязанности за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером № <...> от строительных материалов, насыпи песка, а также произвести снос самовольной постройки - незавершенного строительством объекта из кирпичных блоков отказано.

В решении Тракторозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указано, что экземпляры договоров были получены представителем ЯАИ – МВВДД.ММ.ГГГГ, срок их подписания при календарном исчислении срока, установленного пунктом 25 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, истекал ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ДД.ММ.ГГГГ являлось воскресеньем, последним днем подписания являлся следующий рабочий день – ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ <...> с 04 по ДД.ММ.ГГГГ включительно также были объявлены нерабочими днями, а 8-ДД.ММ.ГГГГ в Российской Федерации являлись официальными праздничными и выходными днями. ЯАИ подписывая договор аренды ДД.ММ.ГГГГ и предоставляя его арендодателю ДД.ММ.ГГГГ, не пропустил установленный законом срок, признаков недобросовестности в его поведении как стороны по договору не установлено, напротив, ЯАИ совершил действия, направленные на исполнение обязательств по договору, а именно еще до передачи подписанного экземпляра в комитет по управлению государственным имуществом <адрес> (Облкомимущество) приступил к строительству на данном земельном участке, в связи с чем оснований для признания оспариваемого договора незаключенным не имеется.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства. Между тем, в результате действий ответчика истец был лишен возможности в полной мере использовать земельный участок по целевому назначению – для строительства индивидуального жилого дома. Возведение истцом на земельном участке вспомогательного помещения и размещение на земельном участке строительных материалов не свидетельствует о наличии у истца возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора.

Соответственно, выводы суда о том, что у ЯАИ имелась возможность пользоваться земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием в период с ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют установленным обстоятельствам.

Учитывая изложенное, у ЯАИ возникло право на уменьшение размера арендной платы по договору аренды № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>

Определяя период, за который размер арендной платы подлежит уменьшению, судебная коллегия учитывает, что до настоящего времени уведомление ЯИА о планируемом строительстве не рассмотрено, в связи с чем определяет его с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия считает необходимым уменьшить до <.......> рублей <.......> копеек, что соответствует начальной цене предмета аукциона.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Волгограда от 14 февраля 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск ЯАИ к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об уменьшении арендной платы удовлетворить частично.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды № <...>-В от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № <...>, заключенному между комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ЯАИ, подлежащей уплате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до <.......> рублей <.......> копеек, отказав в удовлетворении остальной части иска.

Председательствующий:

Судьи:

<.......>