Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года по гражданскому делу №2-5935/2020 по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Фетисовой Е.С., объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ФИО2, просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры №<данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенного между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 20 августа 2020 года.

В обоснование требований указал, что 20 августа 2020 года между сторонами заключен указанный договор, квартира оценена сторонами в 2 900 000 рублей. По условия договора ответчик обязан был выплатить стоимость квартиры не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации права собственности с использованием индивидуального банковского сейфа. 4 сентября 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО1, однако расчет по договору не произведен.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, в дополнениях к исковому заявлению истец ссылался также на то, что обязательным условием для заключения данной сделки купли-продажи являлась договоренность между сторонами о заключении договора обратного выкупа квартиры, так как у истца данная квартира единственное жилье.

ФИО1 в суд не явилась, извещена, ее представитель иск не признала, указав, что на момент заключения договора купли-продажи квартира находилась в залоге у ФИО От ФИО2 поступила просьба помочь погасить долг по договору займа в счет стоимости квартиры, что и было сделано ФИО1 - внесен аванс 1 530 000 рублей и снят залог. После регистрации права собственности ФИО1 истец уклоняется от принятия оставшейся части оплаты по договору. Против расторжения договора купли-продажи квартиры не возражала, но с учетом возвращения истцом аванса в размере 1 530 000 рублей.

Решением Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> от 20 августа 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, расторгнут.

Указано, что решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО3 поддержала доводы апелляционной жалобы.

ФИО2 просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 20 августа 2020 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №<данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, площадью 40,3 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> (далее – договор).

Согласно пункту 4 договора квартира оценена сторонами в 2 900 000 рублей.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что денежные средства оплачиваются за счет собственных денежных средств не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Расчеты по договору производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

Согласно пункту 21 договора он считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, что подтверждается распиской продавца, составленной в простой письменной форме, а также передачи продавцом покупателю указанной квартиры в установленный договором срок по передаточному акту.

4 сентября 2020 года в публичном реестре зарегистрирован переход права собственности на квартиру и право собственности ФИО1, обременений не зарегистрировано (л.д.19).

15 сентября 2020 года ФИО2 направлена претензия ФИО1 с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи.

В ответе от 25 сентября 2020 года ФИО1 ссылается на уклонение ФИО2 от передачи денежных средств и подписания акта приемки-передачи.

Ответчицей также было направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако в иной редакции (с возвратом ФИО1 аванса в размере 1 530 000 рублей) (л.д. 63).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в полном объеме расчет по договору в установленный срок не был произведен, квартира покупателю по акту не передавалась.

Разрешая спор и удовлетворяя требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 450, 453, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что расчет между сторонами в полном объеме не произведен в порядке, предусмотренном договором, чем существенно нарушены условия договора, в связи с чем истец вправе ставить вопрос о расторжении договора купли-продажи и возврате ему в собственность квартиры.

Оценивая довод ответчика о том, что ФИО1 выплатила ФИО2 аванс в размере 1 530 000 рублей, о чем представлена расписка продавца, суд указал, что договором предусмотрена оплата с использованием банковского сейфа, такого расчета по сделке стороны не производили, при этом требования о взыскании с истца денежных средств в размере 1 530 000 рублей ответчиком не заявлено.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 2 900 000 рублей.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 2 900 000 рублей.

Ответчиком представлена в материалы дела расписка от 20 августа 2020 года, выданная ФИО2 в день заключения спорного договора ФИО1, согласно которой ФИО2 получил от ФИО1 сумму в размере 1 530 000 рублей в качестве аванса за продаваемую им квартиру, находящуюся по адресу: <данные изъяты> (л.д.133).

Факт написания указанной расписки ФИО2 подтвердил в судебном заседании суда первой инстанции (л.д.56а-оборот), это также следует из аудиозаписи протокола судебного заседания.

При этом согласно представленным в дело доказательствам, по договору от 13 декабря 2019 года ФИО2 получил от ФИО заем в размере 1 000 000 рублей под 3 % в месяц под залог спорной квартиры согласно п.4.1.2 договора займа (л.д.43-44). В заявлении от 20 августа 2020 года ФИО2 (заемщик) и ФИО (займодавец) в связи с исполнением обязательств по возврату займа по договору от 13 декабря 2019 года просили снять регистрационную запись об ипотеке данной квартиры (л.д.48-49).

Указанное подтверждает доводы ФИО1 о том, что ипотека со спорной квартиры была снята в связи с исполнением ФИО2 обязательств по возврату займа за счет переданного ему аванса. Доказательств об ином источнике денежных средств с целью погашения заемных обязательств ФИО2 в материалы дела не представил.

В изложенной связи доводы ФИО2 о том, что он не получал от ФИО1 аванс за квартиру в размере 1 530 000 рублей опровергаются материалами дела — распиской.

Таким образом, оплата за приобретаемую квартиру произведена покупателем частично в размере 1 530 000 рублей.

Между тем, доказательств об оплате продавцу остатка стоимости квартиры в размере 1 370 000 рублей ответчиком в материалы дела не представлено. При этом обязанность по оплате данной суммы должны была быть выполнена покупателем не позднее 7 сентября 2020 года исходя из условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных выше норм права, недоплата покупателем практически половины цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем в полном объеме приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судебная коллегия отклоняет доводы ФИО1 о том, что ФИО2 уклонялся от получения оплаты по договору, поскольку условиями договора предусмотрен расчет с использованием индивидуального банковского сейфа (п.5), при этом ответчиком не представлено доказательств того, что им была заложена в банковский сейф сумма 1 370 000 рублей в качестве оплаты остатка стоимости квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Однако доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме и в установленный договором срок ответчиком не представлено.

Также ответчиком не представлено доказательств внесения денежных средств в депозит нотариуса в порядке статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В изложенной связи коллегией отклоняются доводы ответчика о том, что иное лицо (Дмитрий ФИО1) вело переговоры и через несколько дней после наступления срока оплаты предлагало ФИО2 встретиться для передачи остатка платежа (л.д.52). Кроме того, представленная распечатка сообщений от 12 сентября 2020 года надлежащим образом не удостоверена.

Таким образом, решение суда о расторжении договора купли-продажи квартиры является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Судебная коллегия также учитывает, что фактически имущество ФИО1 не передавалось, акт приема-передачи квартиры стороны не подписывали.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о не применении последствий расторжения заключенного договора по мотиву не предъявления ФИО1 требований о взыскании с продавца оплаченного аванса 1 530 000 рублей.

Последствия расторжения договора предусмотрены статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на основании указанной нормы, а также ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации последствиями расторжения частично оплаченного договора купли-продажи квартиры, является возврат квартиры в собственность продавца и возврат покупателю уплаченной части денежных средств.

В части возврата продавцу квартиры судом указано в решении о расторжении договора на внесение соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 196 названного Кодекса, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, обязанность надлежащей юридической квалификации спорных правоотношений, определение правовых норм, подлежащих применению к обстоятельствам дела, возложены на суд.

Исходя из изложенного, суду следовало установить характер правоотношений сторон относительно спорного имущества, определить нормы права, подлежащие применению к данным правоотношениям, и в соответствии с этим разрешить спор.

Однако в части не разрешения вопроса о возврате покупателю уплаченной суммы аванса названные требования закона судом первой инстанции выполнены не были, возникший между сторонами спор остался неразрешенным.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик произвел оплату истцу по договору купли-продажи квартиры от 20 августа 2020 года аванса в размере 1 530 000 рублей, судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда указанием о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченных за квартиру денежных средств в размере 1 530 000 рублей.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены ошибочное толкование норм права, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года изменить, дополнив его указанием о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченных за квартиру денежных средств в размере 1 530 000 рублей.

В остальной части решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.ПредседательствующийСудьи