Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе АО «Газпромбанк» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Закрытого акционерного общества «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» к Захаровой О.С., Акционерному обществу «Газпромбанк» о признании права собственности отсутствующим, признании права залога прекратившимся.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., выслушав объяснения представителя ответчика АО «Газпромбанк» Мосовой Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца - конкурсного управляющего ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» - Юновича С.В., конкурсного управляющего ООО «ЕвроСтрой» - Сеелевой Ю.В., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», согласно уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ требованиям, обратилось с исковым заявлением к Захаровой О.С. о признании отсутствующим права собственности ответчика на квартиру №, расположенную по строительному адресу: <адрес>), кадастровый №, а также о признании отсутствующим права собственности на квартиры №№, №, № расположенные в указанном объекте незавершённого строительства.

На основании ходатайства истца, заявленного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 151 ГПК РФ в отдельное производство были выделены требования истца о признании права собственности Захаровой О.С. на квартиру № отсутствующим.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» является владельцем двух земельных участков по адресу: <адрес>: земельного участка 2-Б площадью 1 000 кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ); - земельного участка площадью 15 263 кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве аренды на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией муниципального образования Всеволожский район Ленинградской области» (далее по тексту – Земельные участки).

Между истцом и ООО «ЕвроСтрой» был заключен договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлась совместная деятельность по реализации инвестиционного проекта -строительству малоэтажного жилищного комплекса с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним, расположенного по адресу: <адрес> Согласно условиям заключенного договора, истец вносит в качестве вклада вышеуказанные земельные участки, а ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансированию по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации, технических условий, перечислению средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Муринской волости в соответствии с инвестиционным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время строительство не завершено, объекты недвижимости в эксплуатацию не сданы. В отношении спорного объекта отсутствует акт ввода в эксплуатацию, статус спорного объекта как объекта незавершенного строительства подтверждается, в том числе рядом судебных актов.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что договор соивестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕвроСтрой» и К.А.С. был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого, ООО «ЕвроСтрой» обязалось передать К.А.С. квартиру №, расположенную в Коттеджном поселке по строительному адресу: <адрес>, а К.А.С. обязался оплатить 14 165 754 рублей за квартиру.

В дальнейшем указанная квартира была отчуждена К.А.С. Захаровой О.С. путем заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. За Захаровой О.С. в ЕГРП зарегистрировано право собственности на указанную квартиру и обременение в виде залога в силу закона (ипотеки) в пользу АО «Газпромбанк».

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЕвроСтрой» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» установлены следующие обстоятельства: у ООО «ЕвроСтрой» на основании договора соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ не возникло прав на создаваемые на земельных участках объекты недвижимости; при реализации квартир ООО «ЕвроСтрой» распорядился не принадлежащим ему имуществом.

Истец указывает, что право собственности ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на вышеназванный объект незавершенного строительства нарушается наличием зарегистрированного за ответчиком права на тот же объект недвижимого имущества и, указывая, что истец никогда не выражал волю на выбытие поименованной квартиры из своего владения, а решение Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» по делу №, которым за К.А.С. было признано право собственности на спорную квартиру, отменено определением Калининского районного суда Санкт- Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, и оплата за квартиру К.А.С. не производилась.

Истец полагает, что АО «Газпромбанк», нельзя считать добросовестным залогодержателем, так как, являясь специализированным участником гражданских правоотношений, при проявлении должной степени осмотрительности и добросовестности при предоставлении кредита и заключении договора ипотеки, установил бы, что соответствующий объект завершенного строительства отсутствует, в отношении данного объекта ведутся споры и имеются притязания третьих лиц. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд за защитой нарушенного права.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Ан и К» (т.5, л.д. 83-84).

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен. Из незаконного владения ответчицы Захаровой О.С. истребована квартира №, расположенная в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес> (полицейский адрес: <адрес>) кадастровый №.

За истцом ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» признано право собственности на указанную квартиру.

Право обременения в виде залога (ипотеки) АО «Газпромбанк» в отношении квартиры № 46, расположенной по строительному адресу: <адрес>, (полицейский адрес: <адрес>) кадастровый №, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи № признано прекратившимся.

В апелляционной жалобе АО «Газпромбанк» просит решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда вынесено с нарушением норм процессуального права, выразившемся в том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец просил признать прекратившимся право собственности Захаровой О.С. на спорную квартиру, однако суд вынес решение об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения Захаровой О.С. Обжалуемое решение суда делает неисполнимым вступившее в законную силу решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены требования АО «Газпромбанк» о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, и установлена начальная продажная цена стоимости квартиры в размере 14 101 600 рублей.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ был заключен более чем на один год ранее отмены Решения Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, но и являлся возмездной сделкой: 10 000 000 рублей были предоставлены Захаровой О.С. банком на основании кредитного договора.

Право собственности заемщика и право залога на спорную квартиру были зарегистрированы в установленном законом порядке. Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств никем оспорен не был.

АО «Газпромбанк» полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, а судом неправильно применены нормы права о сроках исковой давности. Вывод суда о недобросовестности Банка, как залогодержателя, по мнению подателя жалобы, является ошибочным (т.5, л.д.184-194).

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчика Захаровой О.С., неявившихся третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

Возведение указанного малоэтажного комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух смежных земельных участках, общей площадью 16263 кв.м:

- на земельном участке площадью 15263 кв.м, кадастровый №, предоставленном ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» в аренду на основании Постановления Администрации МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» от ДД.ММ.ГГГГ№ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ (дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ земельной комиссией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области принято решение о заключении с ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» нового договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для целей достройки объекта;

- на земельном участке площадью 1000 кв.м, кадастровый №, принадлежащем ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Санкт-Петербург дивелэмпэнт» и администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

В соответствии с условиями договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ и дополнительного соглашения к нему №, соинвестор ООО «ЕвроСтрой» приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения № к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1. договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» выдано разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство указанного объекта малоэтажной жилой застройки выдано ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ инвестор ООО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» вручил соинвестору ООО «ЕвроСтрой» уведомление об отказе от договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с невыполнением последним условий договора.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ был оценен как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного жилого помещения были заключены два договора участия в долевом строительстве: договор соинвестирования б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕвроСтрой» и ЗАО «Ан и К» на сумму 13 060 31 рублей. На основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ права по договору соинвестирования уступлены А.И.Н. Оплата осуществлена строительными работами, что подтверждается протоколами согласования договорной цены.

А.И.Н. обращался в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградский области с заявлением о включении в реестр передачи жилых помещений, его требование о передаче жилого помещения № определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № включено в реестр требований жилых помещений

В то же время, под видом исполнения обязательств из договора соинвестирования соинвестор ООО «ЕвроСтрой» заключило с участником (дольщиком) К.А.С. договор от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, предметом которого является трехэтажная трехкомнатная квартира, условный №, общей площадью 251,53 кв.м. По условиям договора Долевого участия в строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком К.А.С. за строящийся объект, составляет 14 265 754 рублей. На момент заключения настоящего договора Участник долевого строительства произвел выплату денежных средств, указанных в п.4.1 Договора в полном объеме (т.1, л.д.42).

При этом, как следует из материалов дела, в оплату спорной квартиры предоставлен вексель ООО «ЕвроСтрой» №.

Согласно пунктам 1.1., 3.1., 5.2.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕвроСтрой» приняло на себя обязательство после завершения строительства малоэтажного жилого комплекса и ввода его в эксплуатацию передать спорный объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При разрешении дела судом установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса на <адрес> с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Готовая к постоянной эксплуатации система инженерных сетей отсутствует. Выданные ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» Технические условия неоднократно продлевались в 2007 и в 2010 годах. Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора ООО «ЕвроСтрой», не выполнившего в полном объеме свои обязательства по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с условиями указанного договора отсутствовало право распоряжения спорным объектом в пользу третьих лиц, в том числе путем заключения с К.А.С. договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого комплекса.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворен иск К.А.С. к ООО «ЕвроСтрой», за К.А.С. признано право собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес> (т.2, л.д.91-96).

Несмотря на то, что решение Третейского Арбитражного суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга, К.А.С. успел зарегистрировать право собственности на спорную квартиру №, получив свидетельство о регистрации права.

При этом, будучи допрошен в качестве свидетеля следователем следственной части по расследованию организованной преступной деятельности Главного следственного управления ГУ МВД России, К.А.С. давал объяснения о том, что деньги за приобретаемые объекты недвижимости он не платил (т.2, л.д.17-19).

ДД.ММ.ГГГГ между К.А.С. и Захаровой О.С. заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, стоимость квартиры в указанном договоре определена в 17 000 000 рублей. Покупка квартиры производится с использованием кредитных средств, предоставленных покупателю АО «Газпромбанк» (т.2, л.д.34-37).

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ принято заявление ООО «ЕвроСтрой» о признании себя банкротом, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЕвроСтрой». Определением того же Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное дело передано на рассмотрение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Б.Р.С. Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГБ.Р.С. освобожден от исполнения обязанностей и ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «ЕвроСтрой» утверждена П.Т.М.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», в отношении указанного должника введена процедура банкротства наблюдение (дело №). Решением того же Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Юнович С.В.

С учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств является правильным вывод суда первой инстанции о том, что спорная квартира выбыла из владения ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» помимо его воли по безвозмездной сделке от ДД.ММ.ГГГГ, которая является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, так как совершена лицом – ООО «ЕвроСтрой», не являющимся собственником данного имущества и не уполномоченным на его отчуждение. Таким образом, в отсутствие правовых оснований ООО «ЕвроСтрой» самостоятельно распорядилось имуществом, ему не принадлежавшим.

Из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГК.А.С. произвел отчуждение спорной квартиры в пользу Захаровой О.С. Право собственности Захаровой О.С. на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.144).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира продана по цене 17 000 000 рублей, квартира приобретена с использованием кредитных средств, предоставленных ей АО «Газпромбанк» (т.4, л.д.28-52).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» отказано в удовлетворении иска к ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» о государственной регистрации перехода земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № в общую долевую собственность в следующих долях: истцу - 705028/909504 долей и ответчику – 204476/909504 долей в связи с вкладом в простое товарищество, а также о государственной регистрации перехода прав по договору аренды земельного участка площадью 15263 кв.м с кадастровым номером № в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих долях: истцу - 705028/909504 долей истцу и ответчику – 204476/909504 долей в связи с вкладом в простое товарищество по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№.

Такое решение Арбитражным судом принято исходя из следующих обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В пункте 7 указанного Постановления разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно: создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Заключенный ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой» договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ является договором простого товарищества, к правоотношениям сторон которого должны применяться нормы Главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе.

Статьей 1041 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 Гражданского кодекса РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 9.2 договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестора ООО «ЕвроСтрой» (товарищей) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ№ установлено, что у ООО «ЕвроСтрой» не возникло прав на земельные участки, на которых создается малоэтажный жилой комплекс, поскольку договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ указанным товарищем исполнен не был. Договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта, который так и не введен в эксплуатацию, Обществом «ЕвроСтрой» не представлено.

Не представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не осуществлена.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру № находящуюся в объекте незавершенного строительства, возведенного на земельных участках, владельцем и застройщиком которых является ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмеэнт», возникло только у данного юридического лица; спорное имущество входит в конкурсную массу указанного должника в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (пункт 34 Постановления Пленума).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ (Постановления Пленума).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что спорная квартира приобретена ответчицей Захаровой О.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у лица, которое не имело права ее отчуждать, и спорное имущество выбыло из владения истца ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» помимо его воли, путем совершения ООО «ЕвроСтрой» недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ в пользу К.А.С., пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае подлежат применению положения гражданского законодательства о виндикации, в связи с чем принял правильное решение об истребовании спорного имущества из незаконного владения ответчицы на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение требований части третьей статьи 196 ГПК РФ суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку истцом было заявлено требование о признании отсутствующим права собственности ответчицы на спорную квартиру, судебная коллегия находит ошибочными, так как в обоснование исковых требований о возврате спорного имущества истец ссылался именно на обстоятельства, свидетельствующие о том, что квартира выбыла из его владения помимо его воли путем совершения незаконных сделок ООО «ЕвроСтрой», К.А.С., в результате которых ответчица приобрела квартиру у лица, которое не имело права на ее отчуждение.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Исходя из того, что при разрешении дела, суд сам определяет материальный закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям (абз. 3 ст.148 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, учитывая доводы истца и возражения ответчика, обоснованно применил при разрешении настоящего спора правила статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ, истребовав квартиру из незаконного владения ответчицы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем о признании права или обременения отсутствующими.

При разрешении дела суд пришел к правильному выводу о том, что применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в абз. 4 пункта 52 указанного Постановления Пленума, поэтому нарушенное право истца подлежит судебной защите исходя из обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование иска о возврате имущества, то есть с применением положений статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчица Захарова О.С. является добросовестным приобретателем имущества, не являются основанием для отмены решения суда в указанной части, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

В данном случае истец не выразил волю на выбытие спорного имущества из его владения.

В соответствии с пунктом 13.2 договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ соинвестор ООО «ЕвроСтрой» не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия ООО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт».

Доказательств, подтверждающих, что ООО «ЕвроСтрой» было получено письменное согласие от ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на заключение договоров с третьими лицами, предметом которых являются квартиры в строящемся жилом комплексе, в материалах дела отсутствуют, и таких доказательств в ходе судебного разбирательства судом добыто не было.

С учетом приведенных положений договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, а также принимая во внимание, что строительство малоэтажного жилищного комплекса коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей не завершено, доли участия ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» и ООО «ЕвроСтрой» в создаваемом объекте недвижимости между сторонами не определялись, акт распределения имущественных прав по договору соинвестирования сторонами не составлялся, и кроме того, ДД.ММ.ГГГГ соинвестором ООО «ЕвроСтрой» было получено уведомление о прекращении договора соинвестирования, следует признать, что у ООО «ЕвроСтрой» отсутствовали предусмотренные законом основания для отчуждения не принадлежащего ему чужого имущества в пользу К.А.С. по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности К.А.С. на спорную квартиру было зарегистрировано на основании решения Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам при ООО «Альянс», которое в последующим было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга как незаконное.

Действия ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» в рамках договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ по предоставлению под строительство малоэтажного жилого комплекса принадлежащих ему земельных участков не свидетельствуют о том, что истцом была выражена воля на отчуждение строящихся объектов в пользу третьих лиц.

Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы АО «Газпромбанк» о том, что судом сделан неверный вывод о возможности истребования спорной квартиры у Захаровой (Бакуменко) О.С., поскольку указанное имущество приобретено ею с использованием кредитных средств АО «Газпромбанк», а решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору в размере 11 552 062, 72 рублей взыскана с Захаровой О.С. с обращением взыскания на спорную квартиру, путем продажи с публичных торгов, по следующим основаниям.

Согласно ст. 42 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п. 1 ст. 6 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако, ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», истец по настоящему делу, при рассмотрении указанного дела не участвовал, соответственно положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ в данном случае на него не распространяются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованными. Разрешая спор в указанной части, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Между тем, решение суда в указанной части подлежит изменению, так как в резолютивной части решения суда не указано лицо, в пользу которого следует истребовать спорную квартиру, которая подлежит возврату законному владельцу ООО «Санкт-Петербург дивелэпмент».

Решение суда в части признания за истцом права собственности на спорную квартиру судебная коллегия находит подлежащим отмене, так как истец не лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на квартиру, законным владельцем которой он является на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ№ о строительстве малоэтажного жилого комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей, договора аренды земельного участка площадью 15263 кв.м, права собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м, разрешения на строительство.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы судебного постановления не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, нормы материального и процессуального права применены верно, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в части истребования квартиры изменить, изложив его следующим образом.

Истребовать из незаконного владения Захаровой О.С. в пользу ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес> (полицейский адрес: <адрес>, кадастровый №).

Решение суда в части признания за ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» права собственности на квартиру отменить.

Принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Валькевич Л.В.