Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Зинкиной И.В. дело по апелляционным жалобам ФИО1 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03 декабря 2012 года

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Международная инвестиционная компания», ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным и регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи от 30.03.2011 года он приобрел у ООО «МИК» нежилое помещение по адресу: ХХХ. Объект недвижимости был передан ему в день заключения договора по акту приема-передачи вместе с правоустанавливающими документами. Позже истцу стало известно о том, что в феврале 2012 года между ООО «МИК» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи того же объекта недвижимости и в ЕГРП зарегистрировано право собственности.

Полагая, что такой договор содержит признаки мнимой сделки, а договор, заключенный им 30.03.2011 года, фактически исполнен сторонами, истец, уточнив исковые требования, просил суд признать действительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ООО «МИК», признать за ним право собственности на нежилое помещение, признать недействительным заключенный между ООО «МИК» и ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения и аннулировать зарегистрированное право собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «МИК», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 30.03.2011 года, ссылаясь на мнимость сделки.

Истец указал, что ФИО2 не владел спорным имуществом и не обращался с требованием осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, денежные средства от ФИО2 на счет ООО «МИК» не поступали.

Полагая, что именно он является законным собственником спорного имущества, ФИО1 просил суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2011 года, заключенный с ФИО2 В удовлетворении исковых требований ФИО2 просил отказать.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03.12.2012 года исковые требования ФИО2 удовлетворены, в удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказано.

Суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.01.2012 года, заключенный между ООО «Международная инвестиционная компания» и ФИО1 недействительным (ничтожным) и применил последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное состояние.

Также суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области аннулировать запись в ЕГРП от 25.01.2012 года за № ХХХХ о переходе права собственности на жилое помещение № 1-10 по ул. ХХХХ.

Суд признал действительным и заключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2011 года, состоявшийся между ООО «Международная инвестиционная компания» и ФИО2

За ФИО2 признано право собственности на нежилое помещение № 1-10 по ул. ХХХХ.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать переход права собственности от ООО «Международная инвестиционная компания» к ФИО2 на нежилое помещение № 1-10 по ул. ХХХХ.

Кроме того с ООО «Международная инвестиционная компания» в пользу ФИО2 были взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60000 рублей.

Не согласившись с таким решением суда, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного постановления.

В обоснование жалобы апеллянт указывает, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.01.2012 года ООО «МИК» обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, в силу чего распорядилось этим имуществом в пользу ФИО1 При этом апеллянт подчеркивает, что право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости никогда не было зарегистрировано.

По мнению апеллянта, ФИО2 вправе требовать от ООО «МИК» только возмещения убытков за неисполнение договора купли-продажи.

Апеллянт полагает, что вывод суда о мнимости сделки, заключенной 19.01.2012 года между ООО «МИК» и ФИО1, не основан на законе, так как стороны по своему усмотрению определили цену договора, порядок и срок его исполнения.

Кроме того апеллянт указывает, что суд не пояснил, в связи с чем с ООО «МИК» взыскиваются расходы по государственной пошлине и расходы на представителя.

На решение суда также поступила апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в которой апеллянт просит отменить судебное постановление в части обязания Управления Росреестра по РО аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности от ООО «МИК» к ФИО2

В обоснование жалобы апеллянт указывает, что, принимая решение об обязании Управления Росресстра по РО аннулировать запись в ЕГРП, суд вышел за пределы заявленных истцом требований. Более того обязательным условием для обязания Управления совершить определенные действия является установление факта несоответствия действий Управления требованиям закона.

Также апеллянт приводит довод о том, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право и признан недействительным документ, на основании которого было зарегистрировано право, а не сама государственная регистрация.

По мнению подателя жалобы, тот факт, что суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.01.2012 года недействительным и применил последствия недействительности сделки, является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. То же самое относится и к договору от 30.03.2011 года, который был признан судом заключенным и действительным.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1 ФИО3, судебная коллегия не нашла оснований для отмены судебного постановления.

Принимая решение, суд руководствовался ст.ст. 1, 8, 167, 168, 170, 209, 218, 223, 309, 310, 421, 423, 424, 550, 551, 556 ГК РФ и исходил из отсутствия оснований для признания договора купли-продажи от 30.03.2011 года, заключенного между ООО «МИК» и ФИО2, недействительным.

К такому выводу суд пришел, установив, что договор, заключенный между ФИО2 и ООО «МИК», фактически исполнен сторонами: объект недвижимого имущества, правоустанавливающие документы, счета для расчетов по налогам и сборам переданы истцу на основании акта приема-передачи от 30.03.2011 года, расчет по договору произведен полностью, ФИО2 открыто владел и пользовался нежилым помещением с момента его приобретения.

Принимая во внимание, что в связи с запретом, наложенным определением Арбитражного Суда РО от 24.06.2011 года, проводить Управлению Росреестра по РО регистрационные действия в отношении спорного нежилого помещения стороны не могли зарегистрировать сделку, однако все условия договора были ими исполнены, суд пришел к выводу о действительности такого договора и наличии у ФИО2 права собственности на объект недвижимого имущества.

Между тем, суд нашел, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «МИК» и ФИО1 является ничтожной (мнимой) сделкой, так как указанная в договоре оплата за недвижимое имущество несоразмерна его действительной стоимости и той цене, которая определена сторонами в договоре, отсутствуют доказательства произведенной ФИО1 оплаты по договору, а также не представлен подписанный сторонами акт приема-передачи спорного объекта.

Учитывая, что договор от 19.01.2012 года, состоявшийся между ФИО1 и ООО «Международная инвестиционная компания» заключен в отношении нежилого помещения, обремененного договором от 30.03.2011 года, который является заключенным и обязательным для сторон с момента его подписания, суд признал договор от 19.01.2012 года недействительным.

Ввиду того, что договор купли-продажи от 30.03.2011 года между ООО «МИК» и ФИО2 не является мнимой сделкой, доказательств наличия иных оснований для признания сделки недействительной ФИО1 не представил, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия согласна с выводами суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу абз. 1 ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 58 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится разъяснение, согласно которому лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 Постановления).

Также Пленум разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 2, 3 п. 60 Постановления).

Как следует из материалов дела, 30.03.2011 года между ФИО2 и ООО «Международная инвестиционная компания» в лице директора Б.А.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения – офиса 1-10 на втором этаже 10-этажного дома литер «А» по ул. ХХХХ. На основании указанного договора ООО «МИК» 30.03.2011 года передало ФИО2 по передаточному акту правоустанавливающие документы на нежилое помещение и счета для расчетов по налогам и сборам, а ФИО2 оплатил продавцу цену договора в сумме 11800000 рублей путем выплаты денежных средств 30.03.2011 года и 31.03.2011 года на общую сумму 1300000 рублей, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями к приходным кассовым ордерам №№ 4, 5, и путем взаимозачета встречных однородных требований на сумму 10500000 рублей, что подтверждено представленным в дело соглашением о прекращении обязательств от 30.03.2011 года.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество не произведена в связи с принятым Определением Арбитражного Суда Ростовской области от 24.06.2011 года в качестве обеспечительной меры по делу № ХХХХ запретом Управлению Росреестра по Ростовской области проводить любые регистрационные действия в отношении помещения № 1-10 по ул. ХХХХ.

Принимая во внимание, что сторонами исполнены все существенные условия договора, спорное помещение поступило в фактическое владение ФИО2, что также следует из договора аренды от 01.08.2012 года (л.д. 113), в соответствии с которым арендодатель - ФИО2 в лице генерального директора Ш.Г.В. предоставил арендатору ООО ХХХ во временное владение и пользование нежилое помещение по ул. ХХХХ, принадлежащее арендодателю на праве собственности, и учитывая, что регистрация права собственности за ФИО2 на спорный объект недвижимости не произведена по объективным причинам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенная 30.03.2011 года между ФИО2 и ООО «Международная инвестиционная компания» сделка является действительной.

Поскольку наличие у ФИО2 права собственности на нежилое помещение – офис 1-10 по ул. ХХХХ подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами, суд правомерно признал за ФИО2 право собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда о недействительности сделки, заключенной между ООО «МИК» и ФИО1 19.01.2012 года.

Так, в силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (абз. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела видно, что 30.03.2011 года заключен договор купли-продажи нежилого помещения по ул. ХХХХ, покупателем по которому являлся ФИО2, а продавцом - ООО «МИК» в лице генерального директора Б.А.Б. Этот же объект недвижимости выступил предметом договора купли-продажи, заключенного между ООО «МИК» в лице генерального директора Ш.Г.В. и ФИО1 19.01.2012 года.

Вышеприведенный договор аренды офиса по ул. ХХХХ от 01.08.2012 года свидетельствует о том, что на момент совершения сделки по отчуждению ООО «МИК» в лице генерального директора Ш.Г.В. объекта недвижимости ФИО1 Ш.Г.В. знал о ранее заключенном договоре купли-продажи с ФИО2 и признавал его право собственности на спорное помещение.

Таким образом, договор купли-продажи от 19.01.2012 года заключен между ФИО1 и ООО «МИК» в отношении нежилого помещения, обремененного договором от 30.03.2011 года, который является заключенным и обязательным для сторон с момента его подписания.

Судом обоснованно принято во внимание отсутствие доказательств оплаты по договору от 19.01.2012 года и подписанного сторонами акта приема-передачи нежилого помещения, что указывает на мнимость сделки. Кроме того, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно аналитической справке от 07.09.2012 года составляет 19670397 рублей, тогда как ООО «МИК» продало ФИО1 нежилое помещение за 1300000 рублей.

С учетом приведенных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи от 19.01.2012 года, заключенный между ООО «МИК» в лице генерального директора Ш.Г.В. и ФИО1, является мнимой сделкой, в связи с чем ничтожен и не порождает правовых последствий.

Доводы апелляционных жалоб не влияют на правильность выводов суда.

Ссылки апеллянта на несоответствие решения суда Постановлению Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п.61 которого спор должен быть разрешен в пользу лица, право собственности которого зарегистрировано, подлежат отклонению. Суд, разрешая спор, исходил из фактических обстоятельств, свидетельствующих о наличии у ФИО2 объективных причин, препятствовавших регистрации права в связи с наложенным судом арестом и после отмены ограничений в связи с последующим отчуждением спорного имущества обществом «МИГ» апеллянту. По этим основаниям судом обоснованно применены положения п.59 вышеуказанного Постановления.

Довод ФИО1 о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.01.2012 года ООО «МИК обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, в силу чего распорядилось этим имуществом в пользу ФИО1, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, поскольку данный довод был предметом изучения суда первой и апелляционной инстанции.

Довод апеллянта о наличии у ФИО2 права требовать от ООО «МИК» только возмещения убытков за неисполнение договора купли-продажи судебная коллегия не принимает во внимание с учетом того, что сделка, заключенная между ООО «МИК» и ФИО1, ничтожна.

Несогласие апеллянта с выводом суда о мнимости сделки, заключенной между ООО «МИК» и ФИО1, судебная коллегия отклоняет как необоснованный, поскольку ФИО1 не подтвержден факт оплаты по договору и передачи ему спорного имущества.

Ссылки подателя жалобы на необоснованное взыскание судом расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя с ООО «МИК» судебная коллегия не принимает во внимание, так как решение суда в части взыскания судебных расходов не влияет на права и законные интересы апеллянта.

Также судебная коллегия находит подлежащими отклонению доводы апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в которой апеллянт просит отменить судебное постановление в части обязания Управления Росреестра по РО аннулировать запись в ЕГРП о переходе права собственности от ООО «МИК» к ФИО2

В частности, доводы апеллянта о том, что для внесения изменений в запись ЕГРП не требуется решение суда об обязании Управления Росреестра по Ростовской области произвести регистрацию прав и аннулировать ранее внесенные сведения, не свидетельствуют о нарушении прав апеллянта и не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность судебного постановления, апелляционные жалобы ФИО1 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не содержат.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: