Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества «Сбербанк России», ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 28 марта 2019 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3, администрации города Оренбурга, ФИО1, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора приватизации, договора купли-продажи недействительными, исключении записи о залоге квартиры, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, встречному иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском, указав, что проживал с матерью ФИО5 и сестрой ФИО6 в (адрес) по договору социального найма жилого помещения. Заключением межведомственной комиссии № 45 от 28 июня 2006 года дом был признан непригодным для проживания граждан, аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Оренбурга от 24 ноября 2010 года № 8584-п «Об утверждении протокола № 21 заседания комиссии по жилищным вопросам при главе г. Оренбурга от 20 октября 2010 года» его матери С.Ж.Л.., как нанимателю квартиры (адрес) была предоставлена по договору социального найма однокомнатная квартира (адрес) на состав семьи три человека (она, дочь и сын). Начальником Управления жилищной политики администрации г. Оренбурга было дано разрешение на вселение в квартиру (адрес)С.Ж.Л.., ФИО6 и ФИО2, которые дали письменное согласие на вселение. В связи с тем, что на момент переселения он находился в местах лишения свободы, то вселиться в спорную квартиру вместе с матерью и сестрой не мог, но принадлежащие ему вещи были перевезены матерью из старой квартиры в новую. Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 04 июля 2011 года по иску администрации г. Оренбурга он был снят с регистрационного учета из квартиры (адрес).

(дата) его мать С.Ж.Л. умерла. В марте 2015 года ФИО3, скрыв тот факт, что кроме нее право на проживание в квартире (адрес) имеет и он, приватизировала квартиру без его участия только на себя. 18 июля 2015 года ФИО3 продала спорную квартиру ФИО7 Квартира приобретена ФИО7 за счет заемных денежных средств, полученных по кредитному договору <***> от 17 августа 2015 года, который заключен между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 На основании заключенного кредитного договора квартира была передана в залог ПАО «Сбербанк России» в счет обеспечения обязательств по кредитному договору. Вселиться в спорную квартиру и встать на регистрационный учет истец не мог по не зависящим от него причинам. Решить вопрос соглашением с ФИО3 о предоставлении ему для проживания иного жилого помещения не представляется возможным.

С учетом уточнений окончательно просил суд:

1) признать недействительным постановление администрации г. Оренбурга № 2332-п от 21 сентября 2012 года об изменении договоров социального найма жилых помещений о признании нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначальных нанимателей в квартире по адресу: (адрес) ФИО6;

2) признать недействительным договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от 12 марта 2015 года № 1-48284, заключенный между администрацией города Оренбурга и ФИО3, применить последствия недействительности ничтожной сделки;

3) признать недействительным договор купли-продажи от 18 июля 2015 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки;

4) признать недействительным кредитный договор при ипотеке в силу закона <***> от 17 августа 2015 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 в части условий о залоге квартиры, расположенной по адресу: (адрес), применить последствия недействительности условий кредитного договора в части залога, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге квартиры, расположенной по адресу: (адрес), 23 июля 2015 года по кредитному договору №174609 от 17 августа 2015 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1;

5) признать за ФИО2 право пользования квартирой (адрес) на условиях договора социального найма.

ФИО4 обратилась к ФИО2, ФИО3 со встречным исковым заявлением, указав, что 18 июля 2015 года она по возмездной сделке купли-продажи приобрела квартиру по адресу: (адрес), у родной сестры ответчика ФИО6 Перед покупкой квартиры истец убедилась, что ФИО6 являлась единственным собственником спорной квартиры. ФИО6 скрыла факт наличия права на проживание в данной квартире у ответчика ФИО2, который находился в местах лишения свободы, приватизировала квартиру только на себя. ФИО4 полностью рассчиталась со ФИО6, в том числе из средств, полученных по кредитному договору от ПАО «Сбербанк России». Просила суд признать ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: (адрес).

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8, являющийся супругом ФИО1, а также ФИО9, являющийся поручителем по кредитному договору <***> от 17 июля 2015 года.

В судебном заседании суда первой инстанции истец по первоначальному иску ФИО2 и его представитель ФИО10 уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Против удовлетворения встречных исковых требований ФИО4 возражали.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 и ее представитель ФИО11 в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признали, просили отказать в их удовлетворении. Настаивали на удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 Кроме того, заявили о пропуске истцом ФИО2 срока исковой давности по заявленным требованиям, так как квартира по адресу: (адрес), была приватизирована 12 марта 2015 года, а иск предъявлен 3 октября 2018 года.

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга ФИО12 возражала против удовлетворения требований ФИО2 к администрации г. Оренбурга, полагала их необоснованными.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО13 возражала против удовлетворения исковых требований о признании недействительным кредитного договора по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержал, против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражал.

Ответчик ФИО3 и третье лицо ФИО9 в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 28 марта 2019 года требования ФИО2 удовлетворены частично. Суд решил:

признать недействительным договор на передачу жилого помещения по адресу: (адрес) в собственность граждан от 12 марта 2015 года №1-48284, заключенный между администрацией города Оренбурга и ФИО14;

признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: (адрес) от 18 июля 2015 года, заключенный между ФИО14 и ФИО1;

признать за ФИО2 право пользования квартирой по адресу: (адрес) на условиях договора социального найма;

признать недействительным кредитный договор №174609 от 17 июля 2015 года в части обеспечения его исполнения ипотекой и условий о залоге квартиры по адресу: (адрес);

применить последствия недействительности ничтожных сделок: возвратить квартиру по адресу: (адрес) в муниципальную собственность администрации города Оренбурга;

взыскать с ФИО14 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей;

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге (ипотеке) квартиры, расположенной по адресу: (адрес) кадастровый номер *** в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России».

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем квартиры отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4 выражает несогласие с принятым решением, ссылаясь на его незаконность. Полагает, что суд необоснованно не принял во внимание ее доводы о том, что она являлась добросовестным приобретателем квартиры, при совершении сделки проявила должную степень разумности и осмотрительности; документы, представленные продавцом, не позволяли усомниться в их подлинности. В течение 9 месяцев после освобождения из мест лишения свободы истец ФИО2 не заявлял о своих правах на спорную квартиру, не регистрировался в ней и не выражал намерения в ней проживать, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Просит решение суда отменить, в удовлетворении требований ФИО2 отказать, ее встречный иск удовлетворить.

С апелляционной жалобой на решение также обратился ответчик ПАО «Сбербанк России». Полагает решение суда незаконным в части признания недействительным кредитного договора в части обеспечения его исполнения ипотекой и условий о залоге квартиры. Указывает, что истец ФИО2 не является стороной кредитного договора, не являлся собственником спорной квартиры на момент передачи ее в залог. При заключении кредитного договора никаких законных прав и интересов ФИО2 банк не нарушал. Суд не исследовал вопрос о добросовестности банка как залогодержателя спорного имущества, в связи с чем не мог разрешить вопрос о порядке применения реституции при признании договора купли-продажи недействительным. Статья 352 Гражданского кодекса РФ не содержит такого основания для прекращения залога, как признание сделки недействительной, в связи с чем возврат квартиры продавцу покупателем должен быть осуществлен при сохранении обременения в виде ипотеки. Просит решение суда отменить.

В судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик ФИО4, ее представитель ФИО15, действующая на основании ордера, представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО13, действующая на основании доверенности, доводы апелляционных жалоб поддержали.

Истец ФИО2, его представитель ФИО10, действующий на основании ордера, возражали против доводов апелляционной жалобы, полагали, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика администрации г. Оренбурга, третьи лица ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., пояснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО2 на условиях договора социального найма совместно с матерью С.Ж.Л. (нанимателем) и сестрой ФИО6 проживал в квартире (адрес) и был там зарегистрирован.

Согласно заключению межведомственной комиссии № 45 от 28 июня 2006 года многоквартирный дом по адресу: (адрес), признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 24 ноября 2010 года № 8554-п «Об утверждении протокола № 21 заседания комиссии по жилищным вопросам при Главе г. Оренбурга от 20 октября 2010 года» нанимателю С.Ж.Л. и членам ее семьи в связи с выселением из двухкомнатной квартиры (адрес), предоставлена по договору социального найма однокомнатная квартира (адрес), на состав семьи три человека (она, дочь и сын).

Из имеющейся в материалах дела справки ФКУ ИК-9 УФСИН России по Оренбургской области от 23 января 2018 года следует, что ФИО2 был осужден на основании приговора Ленинского районного суда г. Оренбурга от 6 мая 2010 года по *** к 9 годам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии строгого режима. Отбывал наказание в местах лишения свободы в период с 17 июня 2009 года по 23 января 2018 года. Освобожден на основании постановления Акбулакского районного суда Оренбургской области от 12 января 2018 года, условно-досрочное освобождение согласно статье 79 Уголовного кодекса Российской Федерации на не отбытый срок наказания 5 месяцев 4 дня.

В период отбывания наказания ФИО2 оформлял письменное согласие от 8 октября 2010 года на вселение вместе с матерью ФИО5 и сестрой ФИО6 в квартиру (адрес). Обязался освободить квартиру по адресу: (адрес). Такое же согласие давала и ответчик ФИО16

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 4 июля 2011 года удовлетворены исковые требования администрации г. Оренбурга, договор социального найма по квартире (адрес), заключенный между администрацией г. Оренбурга и ФИО5, ФИО6 и ФИО2 признан расторгнутым. Ответчики сняты с регистрационного учета.

Согласно представленным ответчиком администрацией г. Оренбурга материалам приватизационного дела, ФИО14 6 марта 2015 года обратилась с заявлением о заключении с ней договора на передачу занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения по адресу: (адрес), в собственность в порядке приватизации.

Спорная квартира по адресу: (адрес), передана администрацией г. Оренбурга в частную собственность ФИО14 на основании договора № 1-48284 передачи жилого помещения в собственность граждан от 12 марта 2015 года.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика администрации г. Оренбурга, договор приватизации спорного жилого помещения был заключен только с ФИО14 ввиду того, что на момент заключения данного договора никто кроме нее там не был зарегистрирован. ФИО14 представила в Управление жилищной политики администрации г. Оренбурга справку о том, что ее брат ФИО2 зарегистрирован по адресу: (адрес).

Действительно, в материалах дела имеется справка ООО «Управляющая компания «Центр-ЖКХ» от 10 марта 2015 года № 23/0640, согласно которой ФИО2 с 2 августа 2011 года зарегистрирован по адресу: (адрес).

В судебном заседании истец ФИО2 пояснил, что квартира по (адрес), принадлежит мужу его сестры ФИО3 – ФИО17 По состоянию на указанную в справке дату его регистрации 2 августа 2011 года и на момент выдачи данной справки ФИО2 отбывал наказание в виде лишения свободы, начиная с 2009 года непрерывно, освободился только в январе 2018 года, поэтому никак не мог поменять адрес своей регистрации. В его паспорте до сих пор стоит штамп о его регистрации по адресу: (адрес).

Проверяя указанные доводы, суд установил, что истец ФИО2, (дата) рождения, никогда не был зарегистрирован по адресу: (адрес), что подтверждается ответом ООО «Управляющая компания «Центр-ЖКХ» от 24 декабря 2018 года № 1815, копией поквартирной карточки.

При этом, из пункта 115.5 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом МВД России от 31.12.2017 N 984, следует, что проверка документов и принятие решения о регистрации по месту жительства, снятии с регистрационного учета по месту жительства производится непосредственно при личном посещении заявителем органа регистрационного учета и представлении паспорта.

Исходя из наличия в материалах дела доказательств того, что истец ФИО2 в спорный период отбывал наказание в виде реального лишения свободы, то возможность его личного присутствия в органе регистрационного учета для регистрации по месту жительства (адрес) исключается.

Учитывая, что ранее администрацией г. Оренбурга за истцом было признано право пользования жилым помещением по адресу: (адрес), принято решение о его вселении, то, являясь осужденным к лишению свободы, он не утрачивает право пользования указанным помещением на протяжении всего периода отбывания наказания. Вселение (и регистрация) такого гражданина после освобождения из мест лишения свободы осуществляется на основании прежнего договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, истец, хотя и не был зарегистрирован в спорном жилом помещении, его отсутствие в квартире носило временный характер, произошло по причине его осуждения и нахождения в местах лишения свободы, но за ним сохранились все права и обязанности члена семьи нанимателя квартиры.

С учетом изложенного, в силу положений статей 71, 83 Жилищного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции признал договор № 1-48284 передачи жилого помещения в собственность граждан от 12 марта 2015 года, заключенный без согласия всех имеющих право на проживание в данном помещении лиц, ничтожной сделкой.

Из дела правоустанавливающих документов усматривается, что ответчик ФИО14, зарегистрировав на себя право собственности на квартиру по адресу: (адрес), впоследствии на основании договора купли-продажи от 18 июля 2015 года продала указанное жилое помещение ФИО7 за 1 000 000 рублей.

При этом, часть денежных средств в сумме 800 000 рублей оплачена покупателем ФИО7 за счет кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору <***> от 17 июля 2015 года, с оплатой за пользование кредитом из расчета 14% годовых, на срок 180 месяцев, заключенному между ФИО7 и Сбербанком России (ОАО).

Перемена фамилии ФИО7 на ФИО4 подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о заключении брака.

Кроме того, по условиям договора купли-продажи с момента государственной регистрации права собственности покупателя ФИО7 на жилое помещение, указанная квартира находится в залоге в силу закона у АК Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО), с оформлением закладной в обеспечение исполнения обязательств покупателя по кредитному договору.

Наличие у спорного объекта ограничения прав и обременений в виде ипотеки с 23 июля 2015 года в пользу ОАО «Сбербанк России» подтверждается выпиской из ЕГРН от 12 октября 2018 года.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления

Поскольку судом первой инстанции установлено, ответчик ФИО14 оформила в свою собственность спорную квартиру на основании ничтожной сделки, следовательно, последующая сделка купли-продажи квартиры также признается судом недействительной. Соответственно, оспариваемый истцом кредитный договор <***> от 17 июля 2015 года, заключенный между ФИО7 и ПАО «Сбербанк России», в части установления залога на спорную квартиру является недействительным, ничтожным, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении залога квартиры подлежит исключению.

Удовлетворяя требования истца ФИО2 о признании вышеуказанных договоров недействительными, суд первой инстанции удовлетворил также его исковые требования о защите жилищных прав в отношении квартиры (адрес), признав за ним право пользования вышеуказанным жилым помещением на условиях договора социального найма.

Кроме того, суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожных сделок, передав квартиру по адресу: (адрес) в муниципальную собственность администрации города Оренбурга. Взыскал с ответчика ФИО14 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 800 000 рублей, оплаченной последней в счет стоимости спорной квартиры.

Отказывая в удовлетворении требований истца ФИО2 в части признания недействительным постановления администрации города Оренбурга № 2332-п от 21 сентября 2012 года об изменении договоров социального найма жилых помещений, суд указал на отсутствие для этого оснований, поскольку признание ФИО16 основным нанимателем по ранее заключенному договору социального найма на квартиру по адресу: (адрес) не лишает истца права на пользование данной квартирой по договору социального найма, как члена семьи бывшего нанимателя.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда в полном объеме, поскольку они мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, подлежащим применению по настоящему делу, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в законности и обоснованности.

Доводы апелляционных жалоб о том, что ФИО4 являлась добросовестным приобретателем квартиры, исследовались судом первой инстанции и обоснованно отклонены. Правила нормы статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ о защите прав добросовестного приобретателя не могут быть применены в рассматриваемом деле, поскольку истец ФИО2 не является собственником спорной квартиры, и его требования направлены на защиту права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, а не права собственности. С учетом изложенного добросовестность ФИО4 как приобретателя квартиры правового значения не имеет. По этим же основаниям судебная коллегия признает необоснованными доводы апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк России» о добросовестности банка как залогодержателя спорного имущества.

Довод ПАО «Сбербанк России» о том, что возврат квартиры продавцу покупателем должен быть осуществлен при сохранении обременения в виде ипотеки, основан на ошибочном толковании норм гражданского законодательства.

Довод апелляционной жалобы ФИО4, о том, что ФИО2 злоупотребляет своим правом, поскольку в течение 9 месяцев после освобождения из мест лишения свободы не заявлял о своих правах на спорную квартиру, не регистрировался в ней и не вселялся, судебная коллегия также признает необоснованным. Судом первой инстанции установлено, что срок исковой давности для предъявления ФИО2 требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не истек, связи с чем ФИО2 имеет право на обращение в суд с такими требованиями в любой период до его истечения.

Решение суда является законным, оно принято при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения данного спора, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений и неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 28 марта 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы публичного акционерного общества «Сбербанк России», ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи