Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 марта 2018 г. апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ПСМ-Классик» на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2017 г. по гражданскому делу № 2-2425/2017 по иску ФИО4, Б.Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор.

Заслушав доклад судьи Шумских М.Г., выслушав объяснения представителя истцов М.Л.Ю., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В ИЛ А:

Истицы ФИО4 и ФИО5 обратились в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, на условиях договора, заключенного 29.11.2002, с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве от 20.02.2006, между истцами и ООО «Чесма Инвест»
№... долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт – Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, <адрес> по условиям которого ООО «Чесма Инвест» обязалось передать истцам двухкомнатную квартиру размером общей площади №... кв.м, жилой площади – №... кв.м.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что с 2011 года деятельность ООО «Чесма Инвест» прекращена в связи с его ликвидацией, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона на право заключении договора аренды земельных участков от 17.08.2011, 22.08.2011 между Санкт-Петербургом и ООО «ПСМ-Классик» был заключен договор аренды земельного участка, объект незавершенного строительства передан для проектирования и строительства, пунктом 6.2.2. Постановления Правительства Санкт – Петербурга от 04.09.2009 №... и пунктом 7.2 договора, заключенного между Санкт-Петербургом и ООО «ПСМ-Классик», предусмотрено заключение соответствующих договоров с дольщиками ООО «ЧесмаИнвест», в связи с чем истца полагают, что ответчик незаконно отказывает ему в заключении договора на условиях ранее заключенного договора долевого участия в строительстве.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга 03.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С законностью и обоснованностью постановленного 03.10.2017 решения суда ответчик не согласился, представив апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске.

На рассмотрение апелляционной жалобы истцы и представитель ответчика не явились. С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся лиц о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 – 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), а также того факта, что истцы доверили в порядке ст. 48 ГПК РФ представлять свои интересы в суде апелляционной инстанции представителю на основании доверенности, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истцов, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела 29.11.2002 между Б.А.А. и ООО «Чесма Инвест» был заключен договор №... «О долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт – Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья<адрес>

Согласно п. 1.3. договора по окончании строительства дольщику передается для оформления права собственности двухкомнатная квартира площадью общей 63,6 кв.м. на 11 этаже дома.

По условиям договора Б.А.А. произвела оплату по договору в полном объеме в размере 901282,93 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями об оплате.

В соответствии с соглашением от 20.02.2006 «О перемене лица в обязательстве» права и обязанности Б.А.А. по договору №... были переданы Б.Е.А., ФИО4

В 2011 году ООО «Чесма Инвест» ликвидировано.

В целях завершения строительства дома по указанному адресу, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009
№ 924 и протокола проведения итогов открытого аукциона от 17.08.2011
№ б\н Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 17.08.2011 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях, победителем которого стало ООО «ПСМ-Классик».

22.08.2011 между ООО «ПСМ-Классик» и Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом был заключен договор аренды земельного участка, по адресу: Калининский район, Гражданский пр., 1 (юго-западнее <адрес>, литера А по <адрес>).

Истец был включен в реестр физических и юридических лиц долевого строительства СМР <адрес>

Следовательно, с момента принятия Постановления Правительства Санкт-Петербурга 4 августа 2009 года № 924, составления протокола проведения итогов открытого аукциона от 17 августа 2011 года № б/н и заключения между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «ПСМ-Классик» договора аренды обязательственные отношения между истцами и ООО «Чесма Инвест» были прекращены.

На основании приведенных выше документов (Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2009 года № 924, протокола проведения итогов открытого аукциона от 17 августа 2011 года № б/н, договора аренды) Службой Государственного Строительного Надзора и Экспертизы Санкт-Петербурга ООО «ПСМ-Классик» было выдано разрешение на строительство №....1-2016 от <дата> в общем порядке, предусмотренном градостроительным законодательством без установления каких-либо специальных условий.

Согласно п. 6.2.1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924, п. 7.2. договора аренды, ООО «ПСМ-Классик» в течение одного месяца с даты заключения договора аренды заключает с участниками долевого строительства согласно реестру, согласованному с Комитетом по строительству, с учетом их согласия, предварительные договоры участия в долевом строительстве (соглашения о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве) на условиях ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземных гаражом.

Пунктом 6.2.2. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924 постановлено, что ООО «ПСМ-Классик обязано заключить с участниками долевого строительства согласно реестру, согласованному с Комитетом по строительству, с учетом их согласия договоры долевого участия в строительстве на условиях ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземным гаражом по адресу: <адрес>, участок 1 (<адрес>

Таким образом, из вышеуказанного пункта 7.2. договора аренды следует, что ООО «ПСМ-Класссик» при подписании предварительных соглашений должно было провести анализ ранее заключенных ООО «Чесма Инвест» договоров с дольщиками.

14.10.2015 между истцами и ООО «ПСМ-Классик» было заключено соглашение № Г/107/34-7 о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «ПСМ-Классик» принимает на себя обязательство, а участник долевого строительства выражает свое согласие в будущем заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт – Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, <адрес> кадастровый №..., на условиях установленных настоящим соглашением (п.1.1.)

Как следует из материалов дела в мае 2016 г. истцам от ответчика поступило предложение заключить договор № №... на однокомнатную квартиру (ЕВРО 2) №..., площадью 61,13 кв.м., расположенную на 3 этаже, в строительных осях №...

Из проекта договора №... усматривается, что истцам предлагается однокомнатная квартира (ЕВРО 2) с кухней, двумя комнатами, двумя санузлами и прихожей (л.д. 70).

В ответ на указанное предложение истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий, в котором указали о своем несогласии с предложенным вариантом квартиры, поскольку предметом ранее заключенного договора являлась двухкомнатная квартира.

14.02.2017 ООО «ПСМ-Классик» повторно предложило истцам заключить договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома на однокомнатную <адрес> на условиях, изложенных в предложенном тексте договора.

16.03.2017 истцы направили в адрес ответчика предложение заключить с ними договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными автостоянками по адресу: Калининский район, Гражданский пр., <адрес>) на двухкомнатную <адрес> площадью 64,53 кв.м., соответствующую характеристикам квартиры, предусмотренной условиями договора №..., заключенного с ООО «Чесма Инвест» 29 ноября 2002 года и соглашением №... от 14 октября 2015 г, на которое ответчик ответил отказом.

Суд первой инстанции при принятии решения, установил, что обязательства, установленные в соглашении от 14 октября 2015 г. о заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома на условиях ранее заключенного договора от 29 ноября 2002 г. в отношении объекта строительства, согласованного сторонами, ответчиком не исполнены, пришел к выводу об удовлетворении иска, указав, что параметры <адрес>, в отношении которой истцы просят заключить с ними договор долевого участия в строительстве, соответствуют характеристикам квартиры, установленным сторонами в соглашении, заключенном с ООО «Чесма Инвест».

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 27 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона №... - ФЗ.

Как усматривается из материалов дела, договор №... был заключен между истцом и ООО «Чесма-Инвест» 15 сентября 2004 года, то есть до вступления в действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, договор №... не является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве в смысле Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По своей правой природе данный договор является договором непоименованным действовавшим на тот момент законодательством, в связи с чем к нему подлежат применению общие положения Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре.

При этом судебная коллегия отмечает, что к условиям договора №... от 29.11.2002 подлежит применению Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», поскольку согласно п. 1 ст. 1 данный закон имеет сферой своей деятельности вложение денежных средств, целевых банковских вкладов, паев, акций и других ценных бумаг, технологий, машин, оборудования, кредитов, любого другого имущества или имущественных права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Судом на основании материалов дела установлено, что с 2011 года деятельность ООО «Чесма Инвест» прекращена в связи с его ликвидацией, в связи с чем суд ответчик ООО «ПСМ-Классик» не может являться в силу закона правопреемником данного юридического лица.

При указанных обстоятельствах, в рассматриваемой ситуации следует исходить из того, что права и обязанности старого застройщика жилого дома (ООО «Чесма Инвест») прекращены.

Следовательно, обязательства из договора №..., заключенного 29 ноября 2002 года между истцами и ООО «Чесма Инвест» также прекращены.

Правовое регулирование на государственном уровне отношений, связанных с учетом и восстановлением прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены по договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отсутствует.

Однако существуют нормы, регулирующие схожие общественные отношения, а именно отношения связанные с ведением реестра граждан, чьи денежные средства привлечены по договорам долевого участия в строительстве для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в рамках Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – на момент вынесения решения суда первой инстанцией действовало Распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 13 июля 2016 года № 111 «Об утверждении Административного регламента Комитета по строительству по предоставлению государственной услуги по ведению реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в соответствии с правилами ведения реестра, установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти» (далее по тексту – Административный регламент от 13 июля 2016 года).

В настоящее время действует Распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 25 декабря 2017 года № 268-р «Об утверждении Административного регламента Комитета по строительству по предоставлению государственной услуги по признанию в соответствии с установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведению реестра таких граждан» (далее по тексту – Административный регламент от 25 декабря 2017 года).

Согласно пп. 3 п. 1.2 Административного регламента от 25 декабря 2017 года, критерием отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших является надлежащее исполнение гражданином – участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.

Согласно п. 2.7.1 Административного регламента от 13 июля 2016 года (аналогичная норма содержится в абз. 4 п. 2.6.1 Административного регламента от 25 декабря 2017 года), решение о включении сведений об участнике долевого строительства в реестр принимается на основании ряда документов, в том числе на основании копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Согласно п. 2.12 Административного регламента от 13 июля 2016 года (аналогичная норма содержится в абз. 5 п. 2.9.1 Административного регламента от 25 декабря 2017 года), основанием для отказа во включении заявителя в реестр является непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных Административным регламентом.

В настоящем деле имеются основания для применения аналогии закона, так как имеются отношения, прямо не урегулированы законодательством, и имеется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В рассматриваемом деле для уяснения истинного смысла и значения реестра как инструмента восстановления нарушенных прав граждан и определения критериев граждан, чьи права нарушены, возможно применить нормы Административного регламента от 13 июля 2016 года (аналогичные нормы содержится в Административном регламенте от 25 декабря 2017 года), поскольку они регулируют сходные отношения.

Таким образом, актами, регулирующими отношения между истцами и ответчиком ООО «ПСМ-Классик» являются Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2009 года № 924, протокол проведения итогов открытого аукциона от 17 августа 2011 года № б/н, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22 августа 2011 года №... и Административный регламент от 13 июля 2016 года (ныне действующий Административный регламент от 25 декабря 2017 года).

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что истцы исполнили свои обязательства по договору №... от 29 ноября 2002 года, в связи с чем они были включены в реестр согласованных с Комитетом по строительству, с которыми ООО «ПСМ-Классик» обязано заключить договоры долевого участия в строительстве.

Условия п. 7.2. договора аренды направлены на восстановление прав участников долевого строительства, заключивших договоры с обанкротившимся застройщиком и ранее оплативших их. Именно в этих целях должны быть заключены новые договоры долевого участия с ООО «ПСМ-Классик».

Как следует из материалов дела, 14.10.2015 между истцами и ООО «ПСМ-Классик» было заключено соглашение №... о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п.2.1. данного соглашения объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), характеристики которого указаны в преамбуле пункта b соглашения, состоящая из ХХ комнат, расположенная на ХХ этаже (заполняется при подписании ДДУ) и общее имущество в многоквартирном доме со встроенными помещениями и подземным гаражом, подлежащее передаче участнику долевого строительства в общую совместную собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Из пункта b соглашения следует, что между Б.А.А. и ООО «Чесма Инвест» заключен договор долевого участия и ей подлежала передачи двухкомнатная квартира со следующими характеристиками: общая приведенная площадь №... кв.м., общая площадь №... кв.м., жилая площадь №... кв.м.

Руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия, исходя при толковании договора из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, полагает, что соглашением
№... от 14.10.2015 стороны не устанавливали обязанность ответчика по передаче истцам двухкомнатной квартиры, поскольку пункт b соглашения от 14.10.2015 констатирует характеристики квартиры, определенной в договоре, заключенном с ООО «Чесма Инвест», а не определяет предмет предварительного договора.

Предмет предварительного договора – объект долевого строительства определен сторонами в пункте 2.1. соглашения от 14.10.2015, где согласована площадь квартиры, а не количество комнат объекта ДДУ. При этом при заключении договора были соблюдены условия предусмотренные пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которому предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

При этом, в Соглашении было установлено, что приведенная (продаваемая) площадь Объекта долевого строительства (с учетом лоджии, балкона, террасы) (S„p) определяется Сторонами на основании проектной документации, при этом отведенная площадь по ДДУ не может отличаться более чем на 5 кв.м от Оплаченной площади, указанной в n.d Преамбулы настоящего Соглашения (Soru), в большую или меньшую сторону, а именно: не менее 58,6 и не более 68,6 кв. м, за исключением случаев, когда Оплаченная площадь меньше минимальной или больше максимальной площади, предусмотренной проектной документацией. При этом Приведенная площадь Объекта долевого строительства, указываемая в ДУ, будет соответственно не менее минимальной либо не более максимальной площади Объекта левого строительства, предусмотренной проектной документацией на Объект.

Таким образом, фактически стороны согласовали, что ООО «ПСМ-Классик» обеспечивает соблюдение ранее заключенного договора только в части площади предоставляемой квартиры, что и было оговорено в заключаемых предварительных договорах долевого участия в строительстве.

Совокупность исследованных судом доказательств по правилам ст.ст.56, 59, 60 и 67 ГПК РФ дает основание сделать вывод, что со стороны ООО «ПСМ-Классик» отсутствовали нарушения соглашения от 14.11.2015, поскольку ответчик не принимал на себя обязательства по передаче истцами именно двухкомнатной квартиры, стороны согласованы характеристики квартиры относительно ее площади, а не количества комнат. В том случае если бы стороны пришли к соглашению о количестве комнат пункт 2.1. соглашения содержал бы данное условие.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 61 ГК РФ, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае имела место ликвидация ООО «Чесма Инвест», в связи с чем ответчик ООО «ПСМ-Классик» не может являться в силу закона правопреемником данного юридического лица, и, как следствие, на него не может быть распространена обязанность по заключению либо исполнению любого договора (в том числе и указанного истцом), ранее заключенного ООО «Чесма Инвест».

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные исковые требования, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

Вместе с тем, суд первой инстанции, правомерно указал, что срок исковой давности для обращения за защитой нарушенных прав не истек.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2017 года по иску ФИО4, Б.Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО4, Б.Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор - отказать.

Председательствующий:

Судьи: