Гражданский кодекс часть 1

по гражданскому делу по иску ФИО1 к Администрации П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов,

заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2,

установила:

ФИО1 обратился с иском к Администрации г. П.й П. П.-Посадского муниципального района <данные изъяты>, в котором просил суд: признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа, кадастровый номер<данные изъяты>, степень готовности 85%, расположенного по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево, на земельном участке площадью4140кв.м, кадастровый номер<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево; право на приобретение указанного земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации; обязать Администрацию заключить с ним договор аренды на спорный земельный участок; признать недействительным прекращение его права аренды на спорный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указывал, <данные изъяты> между Администрацией П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью4140кв.м.,, кадастровый<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево, для строительства магазина автозапчастей, вид разрешенного использования – размещение объектов торговли – магазина автозапчастей, категория земель – земли населенных пунктов. Договор заключен согласно постановления Главы П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> от 17.06.2010г. <данные изъяты> «о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду».

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП<данные изъяты> регистрационная запись<данные изъяты>.

Согласно дополнительного соглашения от <данные изъяты> договор аренды продлен на срок до 22.06.2016г. (согласно постановлению Администрации Посадского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>).

За весь срок действия договора аренды истец добросовестно исполнял обязанности арендатора, производил уплату арендных платежей, задолженности не имеет.

Кроме того, договор аренды заключен с ним как с гражданином (физическим лицом), что подтверждено вступившим в законную силу решением П.-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты>.

<данные изъяты> истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды сроком на три года, т.к. он имеет дальнейшее намерение использовать спорный земельный участок для завершения строительства здания шиномонтажа и автомагазина, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен.

Ответом от <данные изъяты> ответчик отказал в заключении нового договора аренды земельного участка без торгов с мотивировкой «не освоение земельного участка с 2010 г.».

Кроме того, <данные изъяты> истцом получено по почте от ответчика уведомление от <данные изъяты> за исх. <данные изъяты> о прекращении договора аренды, согласно которого Администрация уведомила истца, что, т.к. срок договора аренды закончился <данные изъяты>, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с чем, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, Администрация предупреждает истца за три месяца, что отказывается от договора. Отказ от договора влечет его расторжение по истечении 3-х месяцев с момента получения истцом настоящего уведомления. Таким образом, Договор аренды земельного участка продолжил свое действие до <данные изъяты>.

Истец считает, что отказ в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является неправомерным, а он имеет право на заключении такого договора по следующим основаниям:

Договор аренды земельного участка был заключен для строительства здания шиномонтажа и магазина автозапчастей.

<данные изъяты> истцом было получено разрешение на строительство№ RU50534304-13. Согласно данного разрешения следует, что Администрация муниципального образования сельское поселение ФИО3-Посадского муниципального района <данные изъяты> руководствуясь ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешает строительство объекта капитального строительства магазина – автозапчастей в соответствии с проектной документацией, разработанной филиалом ГП МО «АПУ <данные изъяты>» - «Архитектурно-планировочное управление по П.-<данные изъяты>» и градостроительным планом, утвержденным постановлением Главы сельского поселения Улитинское <данные изъяты> от <данные изъяты>; площадь земельного участка4140кв.м.; здание шиномонтажа одноэтажное, наружные стены – пеноблоки с наружным оштукатуриванием, площадь застройки –43кв.м.; здание магазина автозапчастей – площадь застройки400 кв.м., расположенного по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, Улитинское с.п., д. Евсеево.

На основании данного разрешения Истцом в 2015 году было построено на арендованном земельном участке здание шиномонтажа (как первый этап). Однако уведомлением от <данные изъяты> истцу, в соответствии с ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. на схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, не отображены: расположения сетей инженерно-технического обеспечения; планировочная организация земельного участка; схема не подписана лицом, осуществляющим строительство. Не представлены документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на перенос инженерных сетей из зоны размещения вводимого в эксплуатацию объекта.

Ввиду того, что перенос инженерных сетей и оформление документации по объективным причинам существенным образом затягивался, Истец начал процедуру оформления права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа.

Согласно справки ООО «Мередиан-Энерго» за<данные изъяты> от<данные изъяты> последнее проводит работы по реконструкции существующих воздушных линий 6-10 кВ в рамках программы ПАО «МОЭСК» по замене не изолированного воздушного провода на СИП-3 и программы по жалобам. В связи с отсутствием финансирования со стороны ПАО «МОЭСК» указанные работы были приостановлены. В настоящее время между ООО «Мередиан-Энерго» и ПАО «МОЭСК» подписаны дополнительные соглашения о продлении сроков по договорам: Реконструкция ВЛ 10 кВ ф. 101 ПС-626, МО, П.-<данные изъяты> (договор 183-МЭ) и реконструкция ВЛ 10 кВ ф. 402 ПС-626, МО, П.-<данные изъяты> (договор 188-МЭ). Сроки выполнения строительно-монтажных работ по перечисленным договорам продлены до <данные изъяты>.

Часть вышеперечисленных электросетей расположена непосредственно над земельным участком площадью4140кв.м. кадастровый<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево. До переноса электросетей за границы земельного участка у истца отсутствует возможность приступить к возведению здания магазина автозапчастей.

<данные изъяты> объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа был внесен в ГКН под<данные изъяты>. Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства – здание шиномонтажа, степень готовности данного объекта недвижимости составляет 85%.

После постановки на кадастровый учет, Истец обратился в УФСГРКиК по <данные изъяты> с заявлением от <данные изъяты> о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа. Однако Истцом было получено уведомление от <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации ввиду того, что по данным ЕГРП право аренды ФИО1 на земельный участок прекращено <данные изъяты> (рег.запись 50-50017-50/-17/009/2016-4101). Как стало известно Истцу, основанием для прекращения аренды стало заявление о прекращении аренды, поданное Ответчиком <данные изъяты> в УФСГРКиК по <данные изъяты>. Таким образом, Ответчик не имел право до истечения 3-х мес. срока со дня получения Истцом уведомления о прекращении договора аренды (т.е. до 05.10.2016г.), подавать заявление о прекращении аренды, а прекращение права аренды является недействительным, т.к. противоречит положениям ст.610 и 621 ГК РФ.

Истец не получал уведомления о прекращении аренды и не имел возможность оспорить прекращении аренды ранее.

Прекращение права аренды и тем самым невозможность регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа не соответствует закону, нарушает его права и создает препятствие в заключении нового договора аренды земельного участка сроком на три года однократно без проведения торгов.

Согласно Договора аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты> и принимая во внимание уведомление о прекращении договора аренды от<данные изъяты> исх. <данные изъяты>, срок аренды земельного участка истекает <данные изъяты>. В период действия Договора аренды Истец построил (в полном соответствии с Договором, проектной документацией, градостроительным планом, разрешением на строительство - объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа. Данный объект был внесен в ГКН <данные изъяты> под<данные изъяты>.

ФИО1 и его представитель по доверенности в судебном заседании первой инстанции иск поддержали.

Представитель Ответчика – Администрации П.-Посадского муниципального района <данные изъяты>ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением П.-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ФИО5 удовлетворены.

Суд постановил признать за К.А.ДБ. право собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа, кадастровый номер<данные изъяты>, степень готовности 85%, расположенного по адресу: <данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево, на земельном участке площадью 4140кв.м, кадастровый номер<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево.

Признать К.А.ДБ. право на приобретение земельного участка площадью 4 140кв.м, кадастровый <данные изъяты> по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать Администрацию П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> заключить с К.А.ДБ. договор аренды земельного участка площадью4140кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Признать недействительным прекращение права аренды КузьминаА.Д.на земельный участок площадью4 140кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево от<данные изъяты> регистрационная запись50-50017-50/-17/009/2016-4101.

В апелляционной жалобе ответчик Администрация П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> просил отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ об отмене решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <данные изъяты> между Администрацией П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью4140кв.м. кадастровый<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево, для строительства магазина автозапчастей, вид разрешенного использования – размещение объектов торговли – магазина автозапчастей, категория земель – земли населенных пунктов. Договор был заключен согласно постановления Главы П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> от 17.06.2010г. <данные изъяты> «о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду».

Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП<данные изъяты> регистрационная запись<данные изъяты>.

Согласно дополнительного соглашения от <данные изъяты> договор аренды был продлен на срок до 22.06.2016г. (согласно постановлению Администрации Посадского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>).

Кроме того, договор аренды был заключен с ним как с гражданином (физическим лицом), что подтверждено вступившим в законную силу решением П.-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты>.

Часть вышеперечисленных электросетей расположена непосредственно над земельным участком площадью4 140кв.м. кадастровый<данные изъяты>, по адресу:<данные изъяты>, П.-<данные изъяты>, д. Евсеево. До переноса электросетей за границы земельного участка у истца отсутствует возможность приступить к возведению здания магазина автозапчастей.

Истец не получал уведомления о прекращении аренды и не имел возможность оспорить прекращении аренды ранее.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положений ст.ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет прав, в частности, возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указано в п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» - правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ

Истцом правомерно построен на спорном земельном участке объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа со степенью готовности 85%, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства.

Согласно п.21 ст.3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» от <данные изъяты> № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <данные изъяты> или такой земельный участок предоставлен до <данные изъяты> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Положениями ст. 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из буквального толкования приведенных норм гражданского законодательства, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец представил суду доказательства, что после окончания срока аренды он продолжает пользоваться земельным участком, следовательно, в силу ст. 610 ГК РФ договор аренды от <данные изъяты> считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Ответчик уведомил истца письмом от <данные изъяты> (которое истец получил <данные изъяты>) об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев т.е. с <данные изъяты>.

Учитывая, что Истцом правомерно и в период действия договора аренды возведен объект незавершенного строительства – задние шиномонтажа на части участка свободном от электрических сетей, Истец использовал, использует и имеет намерение в дальнейшем использовать спорный земельный участок для завершения строительства здания шиномонтажа и магазина автозапчастей, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен, до переноса электросетей за границы земельного участка у истца отсутствовала возможность приступить к возведению здания магазина автозапчастей, суд правомерно удовлетворил исковые требования истца ФИО1

Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, судебная коллегия считает, что они не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение П.-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации П.-Посадского муниципального района <данные изъяты> – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи