Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Курского района Курской области, в защиту интересов неопределенного круга лиц, в интересах МО «Курский район» Курской области, к Администрации Курского района Курской области, Крамской Н.Н., Асеева И.В., АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Курский региональный филиал (Курский РФ АО «Россельхозбанк») о признании недействительными торги по продаже земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, д. Толмачево; признании недействительным постановления Администрации Курского района Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Лебяженский сельсовет, д. Толмачево, Крамской Н.Н., проживающему: <адрес>, для строительства жилых домов»; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в д. Толмачево Курского района Курской области, от ДД.ММ.ГГГГ№, и применении последствий его недействительности, прекращении зарегистрированного в ЕГРП права собственности на земельный участок, признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке (залоге) земельного участка от 20.01.2016г. и прекращении записи о регистрации данного договора, поступившее с апелляционным представлением помощника прокурора Курского района Курской области Титовой Я.С. на решение Курского районного суда Курской области от 26 октября 2016 года, которым постановлено об отказе в удовлетворении исковых требований, а также об отмене обеспечительных мер, наложенных определением Курского районного суда Курской области от 13.05.2016 года.

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения прокурора Михайловой Е.В., поддержавшей доводы апелляционного представления, ответчиков Крамской Н.Н. и Асеева И.В., представителей ответчика Администрации Курского района Курской области по доверенностям Бугакина В.А., Горбатенкова И.Н. и Брежнева А.В., представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» Курского регионального филиала - Каблучкова А.Ю., возражавших против удовлетворения апелляционного представления, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Прокурор Курского района Курской области обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями (впоследствии уточненными) в интересах неопределенного круга лиц и интересов МО Курский район Курской области, к Администрации Курского района Курской области, Крамской Н.Н., Асеева И.В., АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Курский региональный филиал, указав, что проведенной прокуратурой Курского района проверкой соблюдения земельного законодательства при формировании и отчуждении земельных участков Администрацией Курского района Курской области установлено, что на основании решений ФГБУ «ФКП Росреестра » по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№, был осуществлен кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Лебяженский сельсовет, д. Толмачево, участку присвоен кадастровый номер №, с категорией «земли населенных пунктов» и с видом разрешенного использования «для строительства жилых домов». В качестве продавца земельных участков выступила Администрация Курского района. Основанием проведения торгов послужило постановление Администрации Курского района от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды, купли - продажи земельных участков». В нарушение действующего законодательства, при решении вопроса о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, информация о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru Администрацией Курского <адрес> не размещалась, извещение о проведении аукциона опубликовано организатором аукциона в периодическом печатном издании - газете «Сельская новь» от ДД.ММ.ГГГГ (№ (7202)), которое, в соответствии с Уставом МО «Курский район», является источником официального опубликования муниципальных правовых актов, а также на официальном сайте Администрации Курского района Курской области kurskr. rkursk.ru и иным образом сведения о торгах не размещались, что, по мнению прокурора, ограничило число лиц, извещенных о проведении торгов. Кроме того, в нарушение требований закона опубликованное извещение о проведении аукциона не содержит информацию о конкретных технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, что является существенным нарушением порядка проведения торгов. Из протокола № заседания комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды, купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Курского района от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № (лот №) поступила 1 заявка, представленные претендентом документы были признаны соответствующими требованиям и условиям, установленным действующим законодательством, в связи с чем комиссией принято решение о признании претендентом по лоту № – Крамской Н.Н.. Результаты аукциона были оформлены протоколом заседания комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды, купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Курского района от ДД.ММ.ГГГГ№.29/2015. Поскольку по лоту № в аукционе участвовали менее двух участников, аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка был признан несостоявшимися, и единственному участнику аукциона - Крамской Н.Н. было предложено заключить договор купли-продажи спорного участка (лот №). Информация о результатах аукциона была опубликована в газете «Сельская новь» от ДД.ММ.ГГГГ№ (7222), а также ДД.ММ.ГГГГ размещена на официальном сайте Администрации Курского района Курской области kurskr. rkursk.ru, с нарушением трехдневного срока, предусмотренного ч. 29 ст. 38.1 ЗК РФ. Кроме того, до истечения предусмотренного законом 10-дневного срока в соответствии с постановлением Администрации Курского района от ДД.ММ.ГГГГ№, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, и ДД.ММ.ГГГГКрамской Н.Н. и Асеева И.В. зарегистрировали право общей совместной собственности на указанный земельный участок. Прокурор считает, что при заключении указанного выше договора купли-продажи с Крамской Н.Н. и Асеева И.В. были нарушены требования действующего законодательства, затронуты публичные интересы муниципального образования, а также неопределенного круга лиц, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным. Просит признать недействительными, проведенные Администрацией Курского района Курской области, торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, д. Толмачево; признать недействительным постановление Администрации Курского района Курской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении в собственность за плату земельного участка…»; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи указанного выше земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между продавцом - Администрацией Курского района и покупателем – Крамской Н.Н., и применить последствия недействительности указанной сделки; обязать Администрацию Курского района Курской области возвратить Крамской Н.Н. полученную по договору стоимость земельного участка в размере 276 000 рублей; признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.3/2, заключенный между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» № в лице Храмцова А.А. и Крамской Н.Н., а также Асеева И.В., зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ под № и прекратить запись о регистрации данного договора; прекратить зарегистрированное в ЕГРП право собственности Крамской Н.Н. и Асеева И.В. на спорный земельный участок.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционном представлении прокурора ставится вопрос об отмене принятого судом решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В возражении на апелляционное представление ответчик Крамской Н.Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционное представление – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционного представления, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемых торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом применительно к статье 449 ГК РФ под правилами проведения торгов следует понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всех заинтересованных лиц принять участие на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

По смыслу ст. 449 ГК РФ недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на торгах договора, влекущего приведение сторон в первоначальное положение.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 50 от 17.11.2015г. "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Также по смыслу закона, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Курского района было вынесено Постановление № «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков».

Извещение о проведении указанных торгов было опубликовано организатором аукциона в периодическом печатном издании - газете «Сельская новь» от 27.02.2015 года (№ 17 (7202)), которое, в соответствии с Уставом МО «Курский район», является источником официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещено на официальном сайте Администрации Курского района Курской области kurskr. rkursk.ru.

Согласно протоколу № заседания комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды, купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Курского района, о признании претендентов участниками аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером № (лот №) поступила 1 заявка от Крамской Н.Н., который и был признан комиссией претендентом по лоту №.

По результатам аукциона был составлен протокол №.30/2015 заседания комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды, купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Курского района от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку по лоту № в аукционе участвовали менее двух участников, в соответствии с положениями п. 1 ч. 26 ст. 38.1 ЗК РФ, торги по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № были признаны несостоявшимися, и единственному участнику аукциона - Крамской Н.Н. было предложено заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (лот №).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Курского района Курской области было вынесено Постановление № «О предоставлении в собственность за плату земельного участка…», в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ между Администрации Курского района и Крамской Н.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

Информация о результатах торгов была опубликована в газете «Сельская новь» от ДД.ММ.ГГГГ№ (7222), а также ДД.ММ.ГГГГ размещена на официальном сайте Администрации Курского района Курской области kurskr. rkursk.ru.

ДД.ММ.ГГГГ за Крамской Н.Н. и Асеева И.В. зарегистрировано право общей совместной собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора, суд первой инстанции указал, что допущенные нарушения не являются существенными нарушениями правил проведения торгов, являлись незначительными и не оказали влияния на результат оспариваемых торгов и определение победителя. Также суд исходил из того, что прокурором без уважительных причин пропущен срок обращения в суд, установленный для данной категории дел.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

В соответствии с п. 9 ст. 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети «Интернет» и опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, павой муниципального образования. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 года № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», вступившим в силу с 01.01.2013г., таким сайтом определен www.torgi.gov.ru.

В связи с чем, неразмещение информации о торгах на специализированном сайте www.torgi.gov.ru является существенным нарушением закона. Кроме того, в силу пункта 9 ст. 38.1 ЗК РФ, информация должна быть доступной и бесплатной, а ограничение информации лишь размещением на официальном сайте Администрации Курского района Курской области kursk.rkursk.ru и публикации в газете «Сельская новь» нарушает принцип бесплатности и доступности информации.

Кроме того, в нарушение требований ст. 38.1 Земельного кодекса РФ в отношении земельного участка не были определены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, отсутствовала информация о порядке внесения и возврата задатка, о реквизитах счета для внесения задатка.

Указанные нарушения также являются существенными, так как нарушают права неопределенного круга лиц на равный доступ к торгам, воспрепятствовав им в участии в торгах, получении полной информации о торгах и приобретении земельного участка. Уменьшение потенциального числа покупателей повлияло на права МО «Курский район», поскольку лишило его возможности получения наивысшего платежа по результатам торгов в свой бюджет.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Разрешая спор, суд обоснованно указал, что сделка, требования о признании недействительной которой заявлены прокурором, является оспоримой, срок исковой давности по которой составляет один год.

Вместе с тем, судом неверно определено начало течения срока исковой давности.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ, содержащемуся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 г., при обращении прокурора в защиту прав и законных интересов других лиц в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Действительно МО «Курский район» Курской области, в интересах которого обратился прокурор, стало известно о торгах с момента их проведения, однако, неопределенному кругу лиц, в защиту интересов которого также обратился прокурор и каковыми являются все граждане Российской Федерации, могло быть известно о торгах лишь с специализированного сайта www.torgi.gov.ru. Однако, на указанном специализированном сайте информация о поведенных торгах не размещалась, в связи с чем потенциальные покупатели из числа неопределенного круга лиц, не могли узнать о них в годичный срок со дня проведения торгов, а, следовательно, срок исковой давности для обращения за защитой их прав прокурором не нарушен.

Вместе с тем, выводы суда об отказе в удовлетворении иска в части признания недействительным (ничтожным) договора об ипотеке (залоге) земельного участка и прекращения записи о регистрации данного договора являются правильными.

Пунктом 1 статьи 353 ГК РФ установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Однако из указанного принципа следования имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права. Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (кредитор) и Крамской Н.Н. и Асеева И.В. (заемщики) заключен кредитный договор на сумму 1900000 руб. на строительство жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Российский сельскохозяйственный банк» (залогодержатель) и залогодателями Крамской Н.Н., а также Асеева И.В. был заключен договор №.3/2 об ипотеке (залоге) земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, д. Толмачево.

Таким образом, на момент заключения указанного выше договора ипотеки право собственности на земельный участок за Крамской Н.Н. и Асеева И.В. было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем у АО «Российский Сельскохозяйственный банк» имелись все правовые основания считать их собственниками спорного земельного участка

Поскольку сделка, требования о признании недействительной которой заявлены прокурором, является оспоримой, а нарушение требований закона при ее заключении установлено лишь при рассмотрении настоящего гражданского дела, данные обстоятельства не могут затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не мог знать о недействительности сделки по приобретению земельного участка в собственность Крамской Н.Н. и Асеева И.В.

При изложенных обстоятельствах по делу отсутствуют основания полагать, что банк является залогодержателем, недобросовестно приобретшим залог, в связи с чем оснований для признания договора об ипотеке недействительным не имеется, а залог на земельный участок должен быть сохранен.

Согласно положениям ст. 167 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Той же нормой определены общие последствия недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Реституция в гражданском праве означает имущественное последствие недействительности сделки. То есть смысл реституции заключается не в аннулировании сделки как таковой, а в возврате имущества, которое было передано. Реституция определяет судьбу имущества после того, как сделка будет признананедействительной, но не решает вопроса о способе его возврата.

При двустороннейреституции каждая из сторон договора, который был признан недействительным, обязана вернуть второй стороне все полученное по сделке. Если возврат вещи невозможен в натуре, то выплачивается соответствующая денежная компенсация. То есть стороны возвращаются в то состояние, в котором находились до заключения договора.

Из дела также следует, что постановлением Администрации Курского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка под строительство жилого дома на данном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Курского района Курской области Крамской Н.Н. и Асеева И.В. было выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером №. По заказу Асеева И.В. и Крамской Н.Н. разработан и утвержден проект индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.

В ходе выездного судебного заседания судом первой инстанции установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером №, имеется бетонный фундамент и возведен цокольный этаж, завезены строительные материалы.

В силу действующего гражданского и земельного законодательства отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, не допускается, и спорный земельный участок с возведенными на нем фундаментом и цоколем, по существу является другим объектом недвижимости, который не может быть передан МО «Курский район» Курской области при применении последствий недействительности сделки, что делает невозможным приведение сторон в первоначальное положение.

Требований о сносе фундамента и цокольного этажа и освобождении участка по делу не заявлено, а передача земельного участка в собственность продавца без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерна, поскольку противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку спорный земельный участок является предметом ипотеки, на нем Крамской Н.Н. и Асеева И.В. возведены фундамент и цоколь домовладения, приведение сторон в первоначальное положение не возможно. В связи с изложенным оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований, а в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, правильное по сути решение суда не подлежит отмене по одним только формальным основаниям, судебная коллегия считает возможным оставить решение суда без изменения, а апелляционное представление - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Курского районного суда Курской области от 26 октября 2016 года оставить без изменения, а апелляционное представление помощника прокурора Курского района Курской области Титовой Я.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи