Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 21 мая 2019года гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» о признании участником долевого строительства, признании права собственности, прекращении права залога - отказать.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом», ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» о признании участником долевого строительства, признании права собственности, прекращении права залога.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ИнвестКом» с согласия ООО ПТК «Стройинвест» заключено соглашение № о переводе долга по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанного соглашения ему было уступлено право требования по указанному договору участия в долевом строительстве в части требования от ответчика ООО ПТК «Стройинвест» однокомнатной <адрес> многоэтажного жилого <адрес> по строительному адресу: НСО, <адрес> стр.

Одновременно с уступкой права требования ООО «ИнвестКом» перевел долг по указанному договору в части оплаты квартиры в размере 1 683 000 рублей.

В качестве одного из условий заключения соглашения являлось одновременное заключение соглашения и договора займа, оплата квартиры производилась посредством передачи денежных средств по договору займа.

Он полностью исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства.

По условиям соглашения права требования по договору участия в долевом строительстве были переданы в залог ОАО «НОМОС-БАНК» по договору залога прав №№/л от ДД.ММ.ГГГГ.

С содержанием указанного договора он ознакомлен не был, ответчик ООО «ИнвестКом» после исполнения истцом своих обязательств по оплате обязалось снять обременения и осуществить государственную регистрацию соглашения, однако свои обязательства не исполнило.

Между тем, право требования спорной квартиры, которое было передано в залог банку, не существовало и не принадлежало ООО «ИнвестКом», в силу чего не могло быть предметом договора залога.

Поскольку на момент заключения договора залога имущественные требования к ООО ПТК «Стройинвест» у ООО «ИнвестКом» не возникли, в связи с отсутствием их оплаты, их невозможно было передать в залог банку.

После завершения строительства ответчик ООО ПТК «Стройинвест» передало ему (истцу) квартиру по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительной номер квартиры изменился, он (истец) принял по акту приема-передачи <адрес> (стр. №) в <адрес> в <адрес>, на протяжении двух лет несет бремя содержания квартиры.

Однако, не смотря на имеющийся акт приема-передачи, произведенную оплату прав требований квартиры по соглашению, сложившиеся отношения между ним и ООО ПТК «Стройинвест» как застройщика и участника долевого строительства, зарегистрировать свое право на указанную квартиру он (истец) не может, поскольку ответчик ООО «ИнвестКом» уклоняется от регистрации данного соглашения.

Истец просил:

1. Признать его участником долевого строительства однокомнатной <адрес> (строительный), строительной площадью 41,84 кв.м., общей площадью 36,84 кв.м., расположенной на 22 этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, расположенной по строительному адресу: НСО, <адрес> стр. (почтовый адрес: <адрес>) на земельных участках с кадастровыми номерами №, №.

2. Признать акт приема-передачи указанной квартиры, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» недействительным. Прекратить право собственности на эту квартиру за ООО «ИнвестКом».

3. Признать право собственности на данную квартиру за ним (истцом).

4. Признать договор залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ИнвестКом» и ОАО «НОМОС-БАНК» недействительным в части передачи в залог права требования от ООО ПТК «Стройинвест» однокомнатной <адрес> (строительный), строительной площадью 41,84 кв.м., общей площадью 36,84 кв.м., расположенной на 22 этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, расположенной по строительному адресу: НСО, <адрес> стр. (почтовый адрес: <адрес>) на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:072205:0022, 54:35:072205:34. Применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи 54-54-01/090/2013-288/1 в ЕГРН.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен истец ФИО1 в апелляционной жалобе его представитель ФИО2 просит решение суда отменить, приняв новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме (том 3 л.д.1-3).

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд не исследовал вопрос легитимности прав банка на заложенное имущество.

Право требования спорной квартиры, которое было передано в залог банку, не существовало и не принадлежало ООО «ИнвестКом», поэтому не могло быть предметом залога. Поскольку на момент заключения договора залога имущественные права требования к ООО ПТК «Стройинвест» у ООО «ИнвестКом» не возникли, в связи с отсутствием их оплаты, их невозможно было передать в залог банку.

В материалах дела имеются доказательства того факта, что передаваемые в залог права не были оплачены ООО «ИнвестКом», который не производил в адрес застройщика ООО «ПТС «Стройинвест» оплату имущественных прав на <адрес> (строительный).

Неправомерно применение срока исковой давности.

Вопросы, связанные с государственной регистрацией права собственности на квартиру истец планировал решить с застройщиком во внесудебном порядке, о том, что имеется еще один акт приема-передачи с ООО «Инвестстрой» и что именно за ООО «Инвестрой» было зарегистрировано право собственности истец узнал в процессе подготовки искового заявления, которое было решено составить после того, как руководитель застройщика уведомил о невозможности снятия обременения с квартиры, поэтому срок исковой давности начинает течь с июня 2018.

В противном случае, слабая сторона в правоотношениях, чье право на жилище, регламентированное Конституцией РФ нарушено, лишается прав на судебную защиту, в то время как совершенно очевидно, что в деяниях руководителей ООО «ПТК Стройинвест» и ООО «Инвестрой» имеются признаки преступления (возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ, имеются десятки потерпевших).

Судом не учтены положения п.13 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ.

Именно истец, а не ООО «Инвестрой» передал застройщику денежные средства для строительства спорной квартиры, в связи с чем, отказ в признании истца участником долевого строительства неправомерен.

Рассмотрев дело в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н, согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, строительный №, расположенную на 22 этаже жилого <адрес>, общей строительной площадью 41,84 кв.м, (в том числе общей площадью 36,84 кв.м., жилой площадью 15,75 кв.м., площадью балкона 10,00 кв.м.), а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРН за №.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-БАНК» (ныне ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие») и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №/л (л.д.55-67 Т. 1), в том числе и по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком ООО «ИнвестКом» с участием ответчика ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение № о переводе долга по договору долевого участия в строительстве №№-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому следует, что права участника по указанному договору перешли истцу (л.д.7 Т. 1).

При этом в п. 6 данного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-БАНК» (ныне ПАО Банк «Финансовая Корпорация «Открытие»), также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, как установлено судом, указанное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО ПТК «Стройинвест» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № (л.д.8 Т.1), согласно которому истец передал указанному ответчику на сумму займа в размере 1 683 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9 Т.1) подтверждается факт передачи истцом денежных средств в размере 1 683 000 рублей ответчику ООО ПТК «Стройинвест».

ДД.ММ.ГГГГ ООО ПТК «Стройинвест» на основании акта приема- передачи (л.д.88 Т. 1) передало по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнвестКом» однокомнатную <адрес> (стр. №) общей площадью 37,0 кв.м, расположенную на 22 этаже, жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, расположенной по строительному адресу: НСО, <адрес>.

Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.16-17 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ООО ПТК «Стройинвест» на основании акта приема- передачи (л.д.10 Т.1) передало истцу однокомнатную <адрес> (стр. №) общей площадью 37,0 кв.м, расположенную на 22 этаже, жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, расположенной по строительному адресу: НСО, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО УК «Высотник» был заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> (л.д.12-15 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и АО «СИБЭКО» было заключено соглашение о присвоении номера лицевого счета на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО «ИнвестКом» было заключено дополнительное соглашение № к договору залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-71 Т.1), согласно которому однокомнатная <адрес> (стр. №) общей площадью 37,0 кв.м, расположенная на 22 этаже, жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, расположенной по строительному адресу: НСО, <адрес> стр., передается в залог ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> было принято к производству заявление ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» признании должника несостоятельным (банкротом) к производству, о назначении судебного заседания (л.д.194-200 Т.1) в отношении ООО ПТК «Стройинвест».

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Железнодорожного районного суда <адрес> был наложен арест на имущество ООО «ИнвестКом», в том числе и на спорную квартиру (л.д.162-173).

Протоколом № общего собрания акционеров ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (л.д.224-229 Т.1) была осуществлена реорганизация ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в форме выделения АО «Банк Открытие Специальный» и его присоединении к ПАО Национальный банк «ТРАСТ».

Протоколом № общего собрания акционеров ПАО Национальный банк «ТРАСТ» (л.д.230-235 Т.1) была осуществлена реорганизация ПАО

Национальный банк «ТРАСТ» в форме присоединения к нему АО «Банк Открытие Специальный».

Согласно передаточному акту (л.д.236-241 Т.1) права по договору залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ перешли ПАО Национальный банк «ТРАСТ».

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО ПТК «Стройинвест» был признан банкротом и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3, что подтверждается сведениями из официального сайта Арбитражного суда <адрес> (л.д.203 Т.1).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Пунктом 1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3.4. договора ДУ установлено, что при уступке прав потребителя в порядке, установленном в пункте 5.1.4. договора, право залога банка следует за уступаемыми права требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ООО «ИнвестКом» обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо иной форме предмет залога без предварительного согласия залогодержателя.

Вынося обжалуемое решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а переход права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости. Истцу на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ о переводе долга по договору долевого участия в строительстве №№-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ было известно о том, что объект долевого строительства находится в залоге.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ№ о переводе долга по договору долевого участия в строительстве №№-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственную регистрацию, согласие банка на уступку прав требований не предоставлялось.

Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав ДУ и в настоящее время ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИнвестКом» и банка, в отношении спорной квартиры.

Соглашение о переводе долга по договору долевого участия в строительстве, подписанное истцом, датировано ДД.ММ.ГГГГ.

На дату заключения договора залога прав (ДД.ММ.ГГГГ), и возникновения права залога банка, истец никакими права в отношении спорной квартиры не обладал, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют, и условиям заключённого договора ДУ, и нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерном применении срока исковой давности, который, по мнению, апеллянта, следует исчислять с июня 2018, то есть с момента, кода руководитель застройщика уведомил о невозможности снятия обременения с квартиры, - несостоятельны.

Отказывая в удовлетворении иска о признании участником долевого строительства, признании права собственности, прекращении права залога, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.195, 196, 200 ГК РФ, правомерно исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку трёхстороннее соглашение о переводе долга по ДДУ в строительстве заключён сторонами ДД.ММ.ГГГГ, с иском ФИО4 обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ, при этом не представил доказательств уважительности пропуска срока исковой давности, с заявлением о восстановлении пропущенного срока в суд не обращался.

Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст.330 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено и доводы жалобы, фактически направленные на иную оценку доказательств и толкование норм права не могут служить основаниями к отмене решения суда в силу частей 4,6 ст.330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: