Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «30» мая 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Кировского районного суда г.Новосибирска от 31 января 2019 года по иску ООО «Управляющая компания Первого строительного фонда» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания первого строительного фонда» сумму задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг в общей сумме 186516,13 рублей, пени в общей сумме 55 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 5 619,73 рубля.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Никифоровой Е.А., объяснения представителя истца ООО «УК первого строительного фонда» ФИО3, представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Управляющая компания первого строительного фонда» обратилось в суд с указанным иском, в обоснование требований указывает, что 23.10.2018 застройщик ООО «МЖК «Энергетик» по одностороннему акту о передаче квартиры передало ФИО1 квартиры <адрес>. Услуги по содержанию общего имущества дома предоставляет и выполняет ООО «Управляющая компания первого строительного фонда». Многоквартирный жилой дом № <адрес> оборудован общедомовым счетчиком на потребление тепла, а также поквартирными счетчиками: горячего - ( ГВС), холодного водоснабжения (ХВС) и счетчиками потребления электроэнергии. Собственникам дома начисляется оплата за тепло, обслуживание и управление домом ( согласно утвержденным тарифам). Иные начисления выставляются жильцам по мере их потребления, а именно: горячее-, холодное водоснабжение, электроэнергия, лифт и вывоз ТБО, с момента заселения, даже если между управляющей компанией и собственником не заключен договор на обслуживание многоквартирного дома, так как собственники (жильцы), данными услугами пользуются в натуре. За период обслуживания с 01.11.2015 по 30.09.2018 у ответчика ФИО1 образовалась задолженность с учетом пени, в размере 111 247, 58 рублей по квартире № в размере 147 285, 93 рублей по квартире №. Ответчик неоднократно уведомлялась об имеющейся задолженности, путем рассылки в почтовый ящик предупреждений, а также путем телефонных переговоров, однако в добровольном порядке оплачивать имеющуюся задолженность отказался, долг не отрицает.

В связи с чем, просил взыскать со ФИО1 сумму задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг за период с 01.11.2015 по 30.09.2018 в сумме 106 459,13 рублей за квартиру <адрес>; пени за период с 01.11.2015 по 30.09.2018 в размере 40 826,80 рублей за квартиру <адрес> задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг за период с 0.11.2015 по 30.09.2018 в сумме 80 514,13 рублей за квартиру <адрес>; пени за период с 01.11.2015 по 30.09.2018 в размере 30 733,45 рублей за квартиру <адрес>.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 5 785,34 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель ответчика ФИО1 – ФИО2

В апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в принятом судебном акте не указал доказательств, на которых основаны выводы суда о направлении ФИО1 односторонних актов приема-передачи от 23.10.2014 в установленный законом срок по почте.

Кроме того, факт того, что ФИО1 не оспаривалось такое направление, в полной мере опровергается представленными в материалы дела возражениями на исковое заявление.

Данные выводы суда в полном объеме опровергаются и имеющимся в материалах дела апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10.04.2018 по делу № 33-3500/2018, из которого следует, что односторонние акты получены стороной истца в электронной форме лишь 20.12.2016, что не оспаривалось ответчиком. Документов, подтверждающих иную дату получения актов, материалы дела не содержат.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, было установлено, что по состоянию на 10.04.2018, ФИО1 были получены лишь копии односторонних актов, отправленные застройщиком по электронной почте.

В связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания утверждать о том, что односторонние акты приема-передачи от 23.10.2014 в установленный законом срок были направлены ФИО1 по почте и ею получены.

До настоящего времени ООО МЭК «Энергетик» не направлено в адрес ФИО1 оригиналы односторонних актов передачи спорных квартир, в связи с чем, обязательства застройщика по передаче ФИО1 квартир до настоящего времени не исполнены, а квартиры ответчиком фактически не приняты.

Составление застройщиком односторонних актов передачи квартир без направления их участнику долевого строительства является злоупотреблением правом, не может свидетельствовать об исполнении договорных обязательств и нарушает права ФИО1 как потребителя.

Поскольку до настоящего времени односторонние акты застройщиком в адрес ФИО4 не направлены, спорные объекты не переданы, она их фактически не использует, в них не проживает и не является потребителем коммунальных услуг, а истцом и третьим лицом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств обратного, выводы суда первой инстанции об обратном, при наличии доказательств того, что до 20.12.2016 ФИО1 и вовсе не было известно о составлении застройщиком односторонних актов, являются несостоятельными.

Поэтому, взыскание судом первой инстанции задолженности за период с ноября 2015 по декабрь 2016 года противоречит требованиям закона.

Не согласна с выводами суда о том, что обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возникает у лица с момента передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи, а не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Из положений ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ст. ст. 36, 39, 153, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, именно собственник жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, поскольку данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией.

Ввиду того, что право собственности на спорные объекты недвижимости до настоящего времени за ФИО1 не зарегистрировано в связи с отсутствием у последней документов, подтверждающих передачу жилых помещений от застройщика, данными квартирами ФИО1 не пользуется, как и не пользуется общим имуществом многоквартирного дома, то обязанность по внесению платы на содержание общего имущества многоквартирного дома у ответчика отсутствует.

Суд первой инстанции не установил факт оказания услуг ФИО1 по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно площади жилых помещений, а также не проверил размер взыскиваемой задолженности и пеней, при условии того, что п. 6.3 договора управления многоквартирным домом, который имеется в материалах дела, предусмотрено право Управляющей компании в случае наличия задолженности по ежемесячным платежам прекратить предоставление услуг после письменного уведомления собственника жилого помещения.

Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь заявлениями истца о наличии задолженности, в отсутствии подтвержденного факта оказания каких-либо услуг, возникновения убытков, в отсутствии факта направления односторонних актов ФИО1, неправильно истолковав и применив нормы материального права, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания не существующей задолженности, что является грубым нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО1 является участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 19.09.2012, заключенного между ФИО1 и ООО МЖК «Энергетик», по которому застройщик на основании разрешения № Ru 54303000-280 от 24.10.2011, выданного мэрией г. Новосибирска на предоставленном земельном участке, расположенном в пределах Ленинского района г. Новосибирска обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом многоквартирный по адресу: <адрес> очередь строительства, в состав которого входит объект долевого строительства - двухкомнатная квартира, строительный <данные изъяты> квартира с лоджией (балконом), а также общее имущество в многоквартирном доме, после получения разрешении в эксплуатацию объекта передать в собственность объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с порядком передачи, оговоренных договорами, объекты долевого строительства передается участнику долевого строительства в течении трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписанием сторонами акта приема- передачи.

Планируемый срок завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта 11 квартал 2013 (п. 1.3).

Заключением настоящего договора участник долевого строительства выражает свое согласие на управление принадлежащего ему объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности, обеспечение их коммунальными услугами управляющей компанией ООО УК «Первого строительного фонда» (п.3.2.3).

С момента подписания акта приема-передачи ежемесячно оплачивать эксплуатирующей компании коммунальные платежи за электроэнергию, теплоэнергию, отопление, водоснабжение, уборку мест общего пользования, вывоз мусора, уборку придомовой территории, услуги персонала, обслуживающего объект. Участник долевого строительства не вправе отказаться от оплаты указанных в настоящем пункте расходов (п.3.2.4) ( л.д.93-94).

29.08.2014 между МЖК « Энергетик» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору от 19.09.2012, по которому стороны пришли к соглашению внести изменения в договор, в части указания объекта долевого строительства, а именно, объектом передачи является: двухкомнатная квартира, строительный номер № на 16 этаже, блок-секция 10, в осях Б\В-Д и 1- 3, общей площадью по проекту 98,95 кв.м., в том числе, жилой - 37,93 кв.м., квартира с лоджией (балконом) и цены договора ( л.д.96).

Кроме того, 24.10.2012 между ФИО1 и ООО МЖК «Энергетик» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик на основании разрешения № Ru 54303000-280 от 24.10.2011, выданного мэрией г. Новосибирска на предоставленном земельном участке, расположенном в пределах Ленинского района г. Новосибирска обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом многоквартирный по адресу: <адрес> очередь строительства, в состав которого входит объект долевого строительства - четырехкомнатная квартира, <данные изъяты> квартира с лоджией (балконом), а также общее, имущество в многоквартирном доме, после получения разрешении в эксплуатацию объекта передать в собственность объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Планируемый срок завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта 11 квартал 2013 (п. 1.3).

Заключением настоящего договора участник долевого строительства выражает свое согласие на управление принадлежащего ему объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности, обеспечение их коммунальными услугами управляющей компанией ООО УК « Первого строительного фонда» (п.3.2.3).

Материалами дела подтверждается, что 23.07.2014 объект был введен в эксплуатацию, согласно разрешению мэрии г. Новосибирска.

Как следует из протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома <адрес> от 25.04.2014 собственниками был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО «Управляющая Компания первого строительного фонда» (л.д. 33).

Из представленных суду подлинников односторонних актов о передаче квартиры от 23.10.2014 следует, что ООО МЖК «Энергетик» в связи с уклонением участника долевого строительства ФИО1 составил односторонние акты приема-передачи объектов долевого строительства по которым участнику долевого строительства были переданы в одностороннем порядке: двухкомнатная квартира <адрес>

г. Новосибирска (л.д. 118) и четырехкомнатная квартира <адрес>

<адрес>

Как видно из выписки из ЕГРП, по состоянию на 17.12.2018 право собственности на квартиру <адрес>

Согласно выписки из домовой книге по квартире <адрес>

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. ст. 39,153, 154, 155, 157, 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 309, 310 ГК РФ, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, исходя из того, что ФИО1 на протяжении длительного времени не исполняет обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем образовалась задолженность за период с ноября 2015, суд пришел к выводу о взыскании со ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания первого строительного фонда» задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по квартире <адрес> в сумме 106 459,13 рублей, по квартире <адрес> в сумме 80 514,13 рублей, всего 186 973,26 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на имеющихся в деле доказательствах, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком до настоящего времени не получены оригиналы односторонних актов не являются основанием для отмены решения суда, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 апреля 2018г. установлено, что ООО МЖК «Энергетик» обоснованно передал ФИО1 квартиры по односторонним актам приема-передачи 23.10.2014, оснований для признания указанных актов недействительными не установлено. Также указано, что совершение одностороннего акта передачи объекта долевого строительства является односторонней сделкой, порождающей переход обязанности по несению расходов на содержание объекта от застройщика к участнику долевого строительства.

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 01 марта 2017г., вступившим в законную силу 23 мая 2017г., с ООО МЖК «Энергетик» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства за период до 23.10.2014, т.е. до дня передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах выводы суда о наличии у ответчика обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома являются верными.

Вопреки доводам апеллянта отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не являются основанием для освобождения от оплаты таких расходов, поскольку обязанность по содержанию общего имущества МКД предусмотрена условиями договора долевого участия.

Кроме того, такая обязанность возникает у собственника с момента передачи жилого помещения в силу ч. 1 ст. 158, п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

При определении размера задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, подлежащей взысканию со ФИО1 в пользу истца, суд руководствовался расчетом задолженности, представленным истцом, поскольку указанный расчет является арифметически верным, соответствует требованиям закона, ответчиком не опровергнут.

Иные доводы апелляционной жалобы также не опровергают правильность выводов суда.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения судебного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кировского районного суда г.Новосибирска от 31 января 2019 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи