Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 25 октября 2018 года,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Белореченский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Белореченский район и ФИО1, уточненным в ходе судебного разбирательства о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 25 октября 2018 г. исковые требования Белореченского межрайонного прокурора к администрации муниципального образования Белореченский район и ФИО1 о признании сделок недействительными удовлетворены.

Договор аренды земельного участка от 1 сентября 2017 г. №<...>, заключенный между администрацией МО Белореченский район и ФИО1, с кадастровым номером <...>, общей площадью 3751 кв.м., по адресу: <...> на 43 года, признан недействительным.

Судом применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 1 сентября 2017 г. № <...> путем аннулирования записи от 29 сентября 2017 г. № <...> в Едином государственном реестре недвижимости и обязания ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером: <...> в государственную собственность путем подписания акта приема-передачи с администрацией МО Белореченский район.

Суд обязал ФИО1 подписать с администрацией МО Белореченский район соответствующий акт приема передачи о возврате вышеуказанного земельного участка в государственную собственность.

Данное решение суда, является основанием для погашения в ЕГРН записи от 29 сентября 2017 г. в отношении земельного участка № <...>

Взыскал с ФИО1 государственную пошлину в пользу государства в размере 300 рублей.

Запретил межмуниципальному отделу по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять действия по государственной регистрации перехода прав на земельные участки, запрета деятельности по строительству на земельном участке с кадастровым номером: <...>.

Настоящее решение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении требования Белореченского межрайонного прокурора отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник Белореченского межрайонного прокурора Артеменко В.С. указывает на законность и обоснованность решения районного суда, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда явился: прокурор прокуратуры Краснодарского края Шаповалова О.Ю.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, причину неявки суду не сообщили, в связи с чем, в соответствии со ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие, признав причины их неявки неуважительными.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав прокурора прокуратуры Краснодарского края Шаповалову О.Ю., полагавшую решение суда законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что в результате проведенной Белореченской межрайонной прокуратурой проверкой земельного законодательства установлен факт заключения администрацией муниципального образования Белореченский район сделок, не соответствующих закону.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Прокурор вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами.

Так судом достоверно установлено, что на основании заявления <...> от 09.11.2010 г. о предоставлении в аренду земельного участка постановлением администрации муниципального образования Белореченский район от 16.12.2010 г. №<...> для земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, площадью 178188 кв.м., установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

В газете <...> от 13.09.2011 г. № <...> (13680) опубликовано извещение о возможности предоставления земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, площадью 178188 кв.м. для сельскохозяйственного использования.

Постановлением администрации муниципального образования Белореченский район от 07.11.2011 г. № <...> земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, площадью 178188 кв.м. для сельскохозяйственного использования, в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, предоставлен <...> в аренду на 49 лет.

Впоследствии между муниципальным образованием Белореченский район и <...>» заключен договор аренды от 10.11.2011 г. № <...> земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...> площадью 178188 кв.м. для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет.

Соглашением от 29.11.2012 г. права и обязанности по договору от 10.11.2011 г. № <...> перешли от <...> к ФИО1

Постановлением администрации муниципального образования Белореченский район от 15.05.2017 г. № 1088 утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, расположенных по адресу: <...>, которым земельный участок с кадастровым номером <...> разделен на 07 земельных участков. При этом, для земельных участков <...>, <...> изменен вид разрешенного использования с «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования «строительство и использование зданий, предназначенных для продажи товаров гражданам, магазины, аптеки, кафе, строительство и использование зданий, строительство или размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка- выставка, рынок, базар)».

После чего, в обход процедур, предусмотренных для предоставления земельных участков для строительства, вышеуказанные участки предоставлены администрацией поселения в аренду ФИО1 на 43 года, что противоречит требованиям земельного законодательства, поскольку максимальный срок договора аренды земельного участка в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений составляет 10 лет.

Более того, извещение о возможности предоставления указанных земельных участков не опубликовывалось, торги не проводились.

Между администрацией муниципального образования Белореченский район и ФИО1 01.09.2017 г. заключены договоры аренды земельных участков с видом разрешенного использования «строительство и использование зданий, предназначенных для продажи товаров гражданам, магазины, аптеки, кафе, строительство и использование зданий, строительство или размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка- выставка, рынок, базар): № <...> с кадастровым номером <...>, общей площадью 3751 кв.м по адресу: Белореченский район, с. Великовечное, на 43 года; № <...> с кадастровым номером <...>, общей площадью 13210 кв.м по адресу: <...> на 43 года. Указанные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 29.09.2017 г.

При этом согласно генеральному плану Великовечненского сельского поселения, утвержденному решением Совета муниципального образования Белореченский район от 28 июля 2016 года № 321, указанный участок находится в зоне жилой застройки, проектируемой на первую очередь строительства.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что на момент формирования и предоставления вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:0301001:559 для «строительства и использования зданий, предназначенных для продажи товаров гражданам, магазины, аптеки, кафе, строительство и использование зданий, строительства или размещения сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка-выставка, рынок, базар)» не соответствовал генеральному плану поселения, поскольку согласно подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. ст. 18, 23 ГрК РФ генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения.

Часть 2 ст. 11.10 ЗК РФ также устанавливает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки.

Градостроительным кодексом РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Помимо этого, Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядки и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

Порядок подготовки и организации торгов на право заключения договора аренды предусмотрен статьей 39.11 ЗК РФ.

При этом, статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды.

Однако, извещение о возможности предоставления в аренду указанных земельных участков не опубликовывалось, торги не проводились.

Более того, согласно ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, при том как настоящий договор заключен между администрацией поселения и ФИО1 на 43 года.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключенным договором аренды земельного участка с нарушением документов территориального планирования нарушены права муниципального образования Великовечненское сельское поселение, изменением вида разрешенного использования земельных участков в обход требований законодательства, в том числе, проведения процедуры торгов также нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли принять в них участие.

Нарушение указанных правил является основанием для признания судом соответствующих торгов, запроса котировок, запроса предложений и заключенных по результатам таких торгов, запроса котировок, запроса предложений сделок недействительными.

Частью 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» определено, что муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Из системного анализа правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Предоставление земельного участка заявителю в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования недопустимо.

Обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка не должно быть направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит обоснованным выводы суда первой инстанции об удовлетворении уточненных в ходе судебного разбирательства требований Белореченского межрайонного прокурора, поскольку несоответствие видов разрешенного использования, указанного в договоре аренды земельного участка, генеральному плану является основанием для признания такой сделки недействительной и признания последствий ее недействительности.

Доводы жалобы о том, что в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, расторжение договора именно по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке и только при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. При этом ссылку на то, что указанное не подлежит применению в случае расторжения договора по соглашению сторон, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Таким образом, подписав дополнительное соглашение, стороны заключили договор аренды муниципального имущества на прежних условиях без соблюдения публичной процедуры торгов на новый срок.

Следовательно, в данном случае передача в аренду муниципального имущества без соблюдения публичной процедуры торгов осуществлена с нарушением законодательства о конкуренции.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Отсутствие публичных процедур приводит к созданию преимущественного положения единственного исполнителя и лишило возможности других хозяйствующих субъектов реализовать свое право на заключение договора, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемое дополнительное соглашение к договору недействительной сделкой, нарушающей установленный законом явно выраженный запрет.

Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора - с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично-правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Восстановление нарушенного права состоит в возврате муниципального имущества и дальнейшей его передаче в аренду на торгах.

Иные доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы правильность выводов принятого по делу решения и поэтому не могут служить основанием к его отмене.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 25 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: