Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по исковому заявлению администрации муниципального образования <адрес изъят> к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО3, ФИО2 о возложении обязанности прекратить эксплуатацию нежилого помещения не по целевому назначению, возложении обязанности демонтировать вывеску с фасада дома

по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО3,

на решение Братского городского суда Иркутской области от 9 января 2020 года по данному делу

УСТАНОВИЛА:

в обосновании иска, указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, находится в муниципальной собственности.

Собственником жилого помещения расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят>, жилой район Центральный, <адрес изъят>, являлся ФИО9. В соответствии с постановлением мэра <адрес изъят>Номер изъят от Дата изъята , жилое помещение по адресу: Братск, жилой район Центральный, <адрес изъят>, переведено в нежилое помещение, с целью размещения магазина промышленных товаров, с присвоением адреса: <адрес изъят>, жилой район Центральный, <адрес изъят> - 1001. Собственниками данного нежилого помещения являются ответчики ФИО3 и ФИО2 По указанному адресу осуществляет предпринимательскую деятельность ИП ФИО1

Согласно акту комиссионного обследования магазина «Пивной причал», расположенного в жилом многоквартирном доме по <адрес изъят>, в ходе осмотра установлено, что в нежилом помещении - выставочного зала салона мебели по адресу <адрес изъят>, жилой район Центральный, <адрес изъят>, помещение 1001, в котором осуществляет деятельность индивидуальный предприниматель ФИО1, реализуется пиво, в том числе в розлив. Над входом в магазин и на фасаде многоквартирного жилого дома размещена вывеска с текстом: «Пивной причал», «Рыбные и мясные деликатесы».

Пищевые продукты, продажу которых осуществляет ответчик, включены в раздел IV "Готовые пищевые продукты; алкогольные и безалкогольные напитки и уксус; табак и его заменители".

Вид разрешенной деятельности, установленный Постановлением мэра <адрес изъят>Номер изъят от Дата изъята - для размещения магазина промышленных товаров. Группа промышленные товары включены в раздел XX и поименованы там же.

Ответчик использует помещение не по целевому назначению, согласованному с собственниками многоквартирного дома и установленного администрацией муниципального образования <адрес изъят>.

Использование помещения по иному назначению, для продажи продуктов и алкоголя, на которое собственники многоквартирного дома согласия не давали, что влечет нарушение их прав, и на устранение чего в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации они вправе рассчитывать.

Кроме того, ответчик без разрешения использует общее имущество собственников многоквартирного дома, путем использования земельного участка под возведение крыльца, разгрузку и выгрузку товара, размещения на фасаде здания рекламы.

Поскольку земельный участок находиться в общей долевой собственности собственников помещений данного дома, то все собственники траве пользоваться земельным участком многоквартирного дома. Вместе с тем земельный участок около магазина занят под его эксплуатацию.

Так магазин использует земельный участок для приема автомашин с продукцией, уничтожен газон, создается шум при выгрузке продукции, что мешает отдыху жильцов.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, ж.<адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, площадью 2333,45 кв.м, относится к категории земли вселенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения многоквартирного дома.

С учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил обязать ФИО3, ФИО4, ИП ФИО1 прекратить эксплуатацию нежилого помещения по адресу: <адрес изъят> пом. 1001 не по целевому назначению и обязать демонтировать вывеску с фасада дома.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено: обязать ФИО3, ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО1 прекратить эксплуатировать нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят>, ж.<адрес изъят> пом. 1001 не по целевому назначению.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 демонтировать вывеску – конструкцию с фасада многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят>, ж.<адрес изъят>. В удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4 о демонтаже вывески – конструкции с фасада многоквартирного жилого дома – отказать.

Определением об устранении описки от Дата изъята отчество ответчика ФИО15 признано как ФИО2.

В апелляционных жалобах ответчик ФИО2 и ФИО3 просят отменить решение суда, указывают, что из содержания решения суда не следует, что истцом доказано нарушение его прав действиями ФИО2 и действиями ФИО3, отсутствуют сведения о наличии спора о праве между истцом и ответчиками.

Обращают внимание суда, что не производили реконструкции, перепланировки, переустройства помещений в многоквартирном <адрес изъят>, а также не уменьшали размер придомового земельного участка, путем застройки или иным образом.

Также, считают, что выводы суда голословны и не основаны на фактических обстоятельствах, судебные экспертизы по делу не назначались и не проведены.

Просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу, представитель истца ФИО10, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Заслушав доклад по делу, объяснения представителя ответчиков ФИО11, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ч.1 ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат также на праве общей долевой собственности общие помещения дома, крыши, несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его перепланировки и переоборудования.

В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из приведенных норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как земельный участок, так и внешняя стена (фасад) здания. Эксплуатация помещений в многоквартирном жилом доме в качестве магазина предполагает образование отдельного входа во внешней стене, а также использование общего участка для подвоза и выгрузки товара, а также для обслуживания помещений.

Согласно статье 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Судом установлено и следует из материалов дела, ответчики ФИО3, ФИО2 являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> пом. 1001 по ? доле в праве общей долевой собственности (дата регистрации права Дата изъята ), в котором осуществляет предпринимательскую деятельность ИП ФИО1 на основании договора аренды нежилого помещения от Дата изъята .

Из протокола заседания ревизионной комиссии по итогам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от Дата изъята , следует, что собственниками помещений в многоквартирном <адрес изъят> в <адрес изъят> принято решение о реконструкции <адрес изъят> целью размещения магазина промышленных товаров.

Протоколом заседания градостроительной комиссии от Дата изъята , по итогам рассмотрения заявления ФИО9 собственника жилого помещения, признано возможным перевод жилое помещение по адресу: <адрес изъят>, в нежилое помещение с целью размещения магазина промышленных товаров.

Постановлением мэра <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят, жилое помещение - <адрес изъят>, расположенное на первом этаже <адрес изъят> в ж.<адрес изъят>, общей площадью 42 кв.м, переведено в нежилое помещение с целью размещения магазина промышленных товаров.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разрешение на перевод жилого помещения по адресу: <адрес изъят> нежилое выдано органом местного самоуправления с целевым назначением использования под размещение магазина промышленных товаров, и именно с таким назначением оно согласовано с собственниками многоквартирного дома.

В "Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от Дата изъята в редакции от Дата изъята указано, что, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец в обоснование своих требований указал на нарушение его прав, как собственника квартиры в многоквартирном доме, поскольку при переводе помещения из жилого в нежилое было получено согласие собственников многоквартирного дома на размещения в спорном помещении «магазина промышленных товаров», а не магазина занимающегося реализацией алкогольной продукции и использования общего имущества в этих целях. Нежилое помещение используется не по назначению.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что Дата изъята право собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес изъят> пом. 1001, зарегистрировано за ФИО3 и ФИО2, которые передали указанное нежилое помещение в аренду ИП ФИО1, и которое используется последним для осуществления предпринимательской деятельности – розничной торговли, в том числе алкогольной продукцией.

Так, актом от Дата изъята комиссионного обследования магазина «Пивной причал», расположенного по адресу: <адрес изъят> подтверждается, что в указанном магазине осуществляется реализация пива, в том числе, в розлив. Над входной группой в магазин и фасаде многоквартирного дома размещена вывеска с текстом: «Пивной причал».

Из пояснений свидетеля ФИО5 – ФИО12, видно, что является собственником жилого помещения и проживает по адресу: <адрес изъят>. Нежилое помещение по адресу: <адрес изъят> пом. 1001 используется под размещение магазина по реализации пива. В связи с продажей в помещении алкогольной продукции около магазина собираются лица, употребляющие спиртные напитки, которые курят, мусорят. На придомовой территории возле магазина выгрузка пивных кег осуществляется с заездом на земельный участок многоквартирного жилого дома, грузовые автомобили заезжают на газон, в позднее время создается шум при выгрузке кег, что мешает отдыху жильцов дома. Кроме того, ИП ФИО1 без разрешения использует общее имущество собственников многоквартирного дома, вывешена реклама под коммерческим обозначением «Пивной причал». Согласие на изменение целевого назначения нежилого помещения жильцы дома не давали. Жители многоквартирного дома обращались с коллективным заявлением в прокуратуру <адрес изъят>, в Роспотребнадзор, в настоящее время проводится проверка по их заявлению.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом показания свидетеля оценены в соответствии с требованиями закона и в соответствии со ст. 55, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обоснованно признал их допустимыми и достоверными. Судом оценка показаний свидетеля дана в совокупности с исследованными по делу доказательствами.

Кроме того, ИП ФИО1 в целях эксплуатации магазина по реализации алкогольных напитков, в том числе и пива в розлив, использует земельный участок, относящийся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от Дата изъята N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от Дата изъята "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Поскольку указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома, то все собственники вправе пользоваться земельным участком многоквартирного дома, вместе с тем земельный участок около магазина «Пивной причал» занят под его эксплуатацию.

Таким образом, осуществляемая эксплуатация магазина в жилом доме влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Более того, как установлено судом в том числе из представленных фотоматериалов и показаний свидетелей, земельный участок многоквартирного жилого дома используется ответчиком ИП ФИО1 для приема автомашин с продукцией, которые заезжают на газон, создается шум при выгрузке продукции, что мешает отдыху жильцов дома, около дома собираются люди, распивающие алкогольную продукцию, курят, мусорят.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении. Поскольку нежилое названное помещение используется не по его целевому назначению, перевод этого помещения в нежилое осуществлялся для размещения магазина промышленных товаров. При этом эксплуатация нежилого помещения в многоквартирном доме под магазин, реализующий алкогольную продукцию, и использование общего имущества в этих целях, в данном случае возможна после получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, однако такого согласия не имеется.

Вопреки доводу апелляционной жалобы об отсутствии спора у ответчиков ФИО15 с истцом по предмету нежилого помещения, использование помещения по иному назначению, кроме как магазин промышленных товаров, в качестве магазина по реализации алкогольных напитков, ущемляет права истца как собственника жилых помещений и как собственника общего имущества многоквартирного дома, а также сопряжено с использованием этого имущества, в связи с чем, истец в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать устранения нарушения его прав.

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные одним из сособственников в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. В связи с чем, вопреки доводам апелляционных жалоб ответчиков, администрация <адрес изъят>, как собственник жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, а также при наличии жалоб жильцов указанного дома на незаконное использование нежилого помещения под магазин, реализующий алкогольную продукцию, не ограничена в праве обращения с настоящим иском в суд.

В связи с чем, вывод суда об обоснованности требований истца о прекращении эксплуатации помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> пом. 1001, не по целевому назначению основан на законе. Доводы апелляционных жалоб о не учете судом отсутствия спора между истцом и собственниками нежилого помещения судебной коллегией отклоняются, поскольку в соответствии с п. 1.4 договора аренды без № от Дата изъята , ИП ФИО3 предоставил ИП ФИО1 нежилое помещение по адресу: <адрес изъят> пом. 1001 для размещения в нем объекта розничной торговли пивом, безалкогольными напитками; торговли продовольственными товарами; предоставления услуг общественного питания, то есть без соблюдения его целевого перевода в нежилое помещение.

Разрешая исковые требования в части размещении на общем имуществе - фасаде дома вывески в коммерческих целях.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что имеющаяся на фасаде многоквартирного дома вывеска «Пивной причал» ответчиком не оспаривалась и подтверждается фотоматериалами является рекламной конструкцией и размещена на имуществе, принадлежащем собственникам помещений в жилом доме без согласования с ними.

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По пункту 1 статьи 19 Закона о рекламе распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ.

Размещение спорной конструкции связано с использованием имущества, которое является общим по отношению к собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Согласно материалам дела, у ответчика ИП ФИО1 отсутствуют предусмотренные договором или иным соглашением основания для использования общего имущества, в том числе и с целью размещения вывески.

Более того, суд первой инстанции, учитывая, что спорные конструкции не являются режимными вывесками, а их размещение направлено на формирование и поддержание интереса к деятельности магазина, поскольку данное наименование магазина создает у потребителей четкую ассоциацию с товаром, продаваемым под маркой данного магазина – алкогольными напитками, соответственно является рекламной, основной целью размещения ее является не указание сведений об ответчике в соответствии с требованиями закона и обычаями делового оборота, а привлечение внимания неопределенного круга лиц к магазину, использующему коммерческое обозначение, в отсутствие согласия собственников на размещение рекламной конструкции с использованием имущества, находящегося в общей собственности, пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика ИП ФИО1 правовых оснований для размещения спорных конструкций на фасаде многоквартирного дома и возложения обязанности конструкции с фасада дома демонтировать.

Судом установлено и никем не оспорено, что помещение для размещения магазина используется арендатором - ИП ФИО1, основной вид деятельности которого – торговля преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия в неспециализированных магазинах, дополнительный вид – производство пива.

Вопреки доводам ответчиков истцом выбран надлежащий способ защиты права, реализация которого приведет к его полному восстановлению. Указанный способ соразмерен допущенным нарушениям и соответствует последствиям таких нарушений.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

В целом доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную правовую оценку в решении суда, направлены на переоценку доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Братского городского суда Иркутской области от 9 января 2020 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судья-председательствующий Е.Ю. Астафьева

Судьи С.В. Кислицына

Е.Г. Кравченко