Гражданский кодекс часть 1

на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2018 года по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просил взыскать с ответчика убытки в сумме 349 792 руб. 59 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6897 руб. 93 коп.

В обоснование иска указав, 20 июля 2015 года между ними заключен договор аренды недвижимого имущества и 21 июля 2015 года ответчику во временное пользование по акту приема-передачи переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> площадью 140 кв.м и пом.2 площадью 108 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № срок договора аренды продлен до 30 ноября 2016 года. 30 ноября 2016 года дополнительным соглашением № 2 договор аренды продлен на неопределенный срок.

06 июня 2018 года истец получил от ответчика уведомление о намерении расторгнуть договор аренды с 21 июня 2018 года. По договоренности с ответчиком 21 июня 2018 года в присутствии свидетелей истец произвел осмотр возвращаемого недвижимого имущества. В ходе осмотра выявлены недостатки, выходящие за рамки нормального износа, что подтверждается актом возврата от 21 июня 2018 года, от подписания которого ответчик отказался.

В процессе производственной деятельности, осуществляемой ответчиком в арендуемых помещениях в период с 20 июля 2015 года по 21 июня 2018 года, связанной с изготовлением изделий из полимерных составов, помещения пришли в непригодное состояния с точки зрения возможности их сдачи в последующем в аренду. Дальнейшая эксплуатация помещений невозможна, а именно: сломаны потолки, испачканы полимерным составом стены, пол, отопительные радиаторы и прочие поверхности, сломаны оконные блоки, сантехническое оборудование и проч.

Ответчик отказал в подписании акта возврата помещения с учетом выявленных недостатков, в осуществлении текущего ремонта, возмещении расходов на проведение такого ремонта, в удовлетворении письменных претензий истца. В этой связи истец вынужден был обратиться в клининговую и строительно-отделочную организации для определения величины причиненного ущерба. Согласно сметному расчету от 17 июля 2018 года, выполненному Клининговой компанией «Мир», предварительная стоимость ремонта составила 53022 руб. 50 коп., согласно локальному сметному расчету № 50 от 02 июля 2018 года, выполненному ООО «Антарес», - 296770 руб. 09 коп.

Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2018 года постановлено: «Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость восстановительного ремонта помещения в размере 39 885 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1396 руб. 55 коп., всего – 51 281 руб. 55 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 в остальной части отказать.»

С принятым решением ФИО1 не согласился, предъявил апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В качестве доводов апелляционной жалобы указывает, что суд при установлении обстоятельств не учел, что ответчик использовал помещение для производства изделий из стекловолокна, при этом использовались тепловые пушки для нагрева, что привело к значительному разрушению арендованного помещения. Заявитель считает, что выводы экспертизы не имеют под собой фактических оснований, сделаны на визуальном осмотре объекта, не согласуются с действительными недостатками имущества. Автор жалобы не согласен с размером взысканных расходов на представителя, считает его заниженным.

В дополнении к апелляционной жалобе указал, что в материалах дела имеется разрешение ФИО1 на сдачу ФИО2 в субаренду помещения П2 ОО «Пласт-Групп», которая ведет деятельность непосредственно связанную с производством изделий из стекловолокна, что доказывает, что повреждения помещения истца носят эксплуатационный характер.

Не согласившись с принятым решением, ФИО2 также подал апелляционную жалобу, просит решение изменить, не согласен с размером взысканного ущерба, считает его завышенным и необоснованным. Суд, взыскав с ответчика ущерб в размере 39 885 руб. неправомерно возложил на него обязанность по устранению недостатков не отраженных в акте передачи имущества, тогда как недостатки заявленные истцом были подтверждены экспертом и оценены лишь в размере 7 821 руб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником здания ГРП (нежилое здание) общей площадью 456,80 кв.м, лит. Ф, этажность: 2, расположенного по адресу: <адрес>.

20 июля 2015 года между ФИО1 и ФИО2 как физическими лицами заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно условиям договора, истец обязался передать ответчику за плату во временное пользование на срок с 21 июля 2015 года по 31 декабря 2015 года недвижимое имущество – нежилые помещения, назначение: нежилое, расположенные по адресу: <адрес>, а ответчик принять и вносить арендную плату, при этом площадь передаваемого во временное пользование недвижимого имущества составляет: пом. 1 – 140,0 кв.м, пом. 2 – 108,0 кв.м.

21 июля 2015 г. на основании акта приема-передачи недвижимого имущества, ФИО2 принял у ФИО1 нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, площадью пом. 1 – 140,0 кв.м, пом. 2 – 108,0 кв.м.

30 декабря 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества от 20 июля 2015 года, которым срок аренды установлен с 01 января 2016 года по 30 ноября 2016 года (л.д. 13).

Дополнительным соглашением № 2 от 30 ноября 2016 года срок аренды установлен с 01 декабря 2016 года по 31 октября 2017 года.

Установлено, что по окончанию срока действия договора аренды, ФИО2 с согласия ФИО1 продолжил пользоваться арендуемым имуществом.

06 июня 2018 года ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, в котором просил последним днем аренды считать ДД.ММ.ГГГГ.

21 июня 2018 года ФИО1 в присутствии ФИО9 и ФИО10 (в отсутствие ФИО2) составлен акт возврата недвижимого имущества к договору аренды недвижимого имущества от 20 июля 2015 года, согласно которому арендатор возвращает, а арендодатель принимает нежилые помещения, назначение: нежилое, расположенные по адресу: <адрес>, площадью пом. 1 – 140,0 кв.м, пом. 2 – 108,0 кв.м. В акте возврата имущества от 21 июня 2018 года указано, что в присутствии свидетелей обнаружены следующие недостатки: в коридорах необходим ремонт потолка – 2 рейки, грязные пол и окно; в помещениях жалюзи необходимо закрепить и почистить, ремонт потолка – 20 реек, необходима также замена потолка размером 3,8 х 5,1 м, двери, окна и пол необходимо помыть от отходов производства, стеклопакет окна – необходима замена (125 х 55 мм) – 1 шт., необходим ремонт 5 подоконников ГВЛ, убрать пыль и грязь от производства со всех поверхностей, в том числе с радиаторов; в душевой убрать мусор, вымыть дверь, отремонтировать потолок – 3 рейки; в туалетах – ремонт потолка – 6 реек, восстановить вытяжку, убрать пыль и грязь от производства.

28 июня 2018 года ФИО1 направил ФИО2 претензию с требованием в срок не позднее 16 июля 2018 года привести помещения в надлежащее состояние либо возместить ему расходы на уборку и ремонт помещений, а также убытки за весь срок невозможности использования имущества.

Уведомление вручено ФИО2 04 июля 2018 года.

06 июля 2018 года ФИО1 в дополнение к претензии направил ФИО2 акт возврата недвижимого имущества от 21 июня 2018 года к договору аренды от 20 июля 2015 года для подписания.

Письмо от 06 июля 2018 года с актом возврата имущества получено ФИО2 13 июля 2018 года.

Письмом от 16 июля 2018 года ФИО2 уведомил ФИО1 о том, что на момент возврата помещений они находились в нормальном состоянии, без видимых повреждений, все необходимые действия по передаче недвижимого имущества им исполнены надлежащим образом и в установленные сроки, в связи с чем, подписание акта от 21 июня 2018 года является нецелесообразным ввиду его составления в отсутствие арендатора и указания недостатков, не имеющих место быть на момент освобождения помещения.

Обращаясь в уд с иском, истец в обоснование суммы исковых требований представил:

- сметный расчет на проведение уборочных работ в помещении, расположенном по адресу: <адрес>, от 17 июля 2018 года, составленный ИП ФИО11 (Клининговая компания «Мир чистоты»), согласно которому стоимость услуг по выполнению работ по уборке, в том числе, генеральной уборке 2-го этажа, генеральной уборке сан.узлов и душевой, мойке окна 1-хполосного глухого, мойке окна 2-хполосного, мойке окна 2-хполосного глухого, мойке окна 2-хполосного с решеткой, мойке окна 3-хполосного, составляет 53 022 руб. 50 коп. (л.д. 22).

- локальный сметный расчет № 50 от 02 июля 2018 года, составленный ООО «Антарес», согласно которому сметная стоимость ремонтно-отделочных работ в помещениях по адресу: <адрес>, составляет 296770 руб. 09 коп..

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями ст.ст. 606, 607, 611, 612, 615, 616 ГК РФ, условиями договора от 20 июля 2015 г., выслушав показания свидетелей, суд пришел к выводу о том, что ответчиком обязанности по текущему и косметическому ремонту арендованного помещения, что предусмотрено договором, выполнены не были, помещение было передано с недостатками, возникшими в процессе эксплуатации.

Данные выводы суда судебная коллегия находит правильными, поскольку они в решении подробно мотивированы, подтверждены материалами дела, основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств и полностью соответствует требованиям приведенных выше норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Согласно п. 2.2.3 договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГФИО2, принимая во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, пом. 1 и пом. 2, принял на себя обязательство осуществлять все работы, связанные с поддержанием их в надлежащем состоянии, в том числе по текущему и косметическому ремонту, за исключением работ по капитальному ремонту, обязанность по производству которых возложена на арендодателя.

В ходе судебного разбирательства, нашел свое подтверждение факт того, что отдельные элементы и оборудования помещения изнашивались и приходили в негодность, при этом обязанность, предусмотренную вышеназванным пунктом договора, ответчик не исполнял должным образом. В данной связи, суд обоснованно пришел к выводу о привлечении ФИО2 к гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по содержанию арендуемого помещения.

Для определения наличия и перечня недостатков, имеющихся в спорном нежилом помещении, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Союз Торгово-промышленная палата г. Дзержинска № в результате осмотра нежилых помещений площадью 140 кв.м и 108 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, недостатки, указанные в акте от 21 июня 2018 года, подтверждены частично; недостатки, указанные в акте от 21 июня 2018 года, имеют как эксплуатационную, так и иную причину возникновения; стоимость устранения недостатков эксплуатационного характера в нежилом помещении по адресу: <адрес>, указанных в акте от 21 июня 2018 года, составляет 7821 руб. с НДС; устранение загрязнений нежилых помещений по адресу: <адрес>, путем клининговой уборки нецелесообразно, так как в части помещений загрязнения эксплуатационного характера можно удалить только путем выполнения ремонтных работ, а полное устранение всех выявленных недостатков, в том числе не эксплуатационного характера, потребует выполнения ремонта во всех помещениях; стоимость устранения недостатков эксплуатационного характера в нежилом помещении по адресу: <адрес>, не указанных в акте от 21 июня 2018 года, для устранения которых требуется выполнение ремонтных работ, составляет 32 064 руб.

Определяя размер ущерба, суд первой инстанции обосновано руководствовался заключением судебной экспертизы, выполненной в строгом соответствии ч.2 ст. 86 ГПК РФ.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда м взыскании с ответчика стоимости устранения выявленных недостатков в сумме 39 885 руб.

Как следует из акта от 21 июня 2018 г. возврата недвижимого имущества к договору аренды недвижимого имущества от 20 июля 2015 года, истцом были обнаружены следующие недостатки: в коридорах необходим ремонт потолка – 2 рейки, грязные пол и окно; в помещениях жалюзи необходимо закрепить и почистить, ремонт потолка – 20 реек, необходима также замена потолка размером 3,8 х 5,1 м, двери, окна и пол необходимо помыть от отходов производства, стеклопакет окна – необходима замена (125 х 55 мм) – 1 шт., необходим ремонт 5 подоконников ГВЛ, убрать пыль и грязь от производства со всех поверхностей, в том числе с радиаторов; в душевой убрать мусор, вымыть дверь, отремонтировать потолок – 3 рейки; в туалетах – ремонт потолка – 6 реек, восстановить вытяжку, убрать пыль и грязь от производства.

Согласно судебной экспертизе №, в результате осмотра помещений площадью 140 кв.м. и 108 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> частично подтверждены и частично не подтверждены недостатки, указанные в акте от 21 июня 2018 г., а именно подтверждены следующие недостатки: в помещениях отходят жалюзи; возникла необходимость замены потолка на площади 3,8х5,1 м; возникла необходимость замены стеклопакета в окне, размером 125ммх55мм, необходимо ремонт пяти подоконников ГВЛ, возникла необходимость восстановить вытяжку. Стоимость устранения данных недостатков, согласно заключению составляет 7 821 руб.

Также, экспертом выявлены недостатки помещения, не отраженные в акте истца от 21 июня 2018 г., стоимость устранения которых, будет составлять 32064 руб.

Как следует из искового заявления, ФИО1 основывал свои требования на недостатках, изложенных в акте от 21 июня 2018 г., стоимость устранения которых были определены им на основании сметного расчета от ДД.ММ.ГГГГ, локального сметного расчета № от 02 июля 2018 г.

Разрешая требования и принимая в расчет недостатки, не зафиксированные истцом в своем акте, суд первой инстанции, в нарушении п. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований и взыскал ущерб за дефекты, о которых истец фактически не просил, и не утверждал об их возникновении именно от деятельности ответчика ФИО2 при использовании помещений, в связи с чем, стоимость работ по их устранению в сумме 32064 рубля не может быть возложена на ответчика.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции о взыскании с ФИО2 стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества в общей сумме 39885 руб. нельзя признать законным и оно подлежит изменению.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалоб, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новое решение. В данном случае выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для изменения решения суда на основании п.3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

Учитывая совокупность установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость восстановительного ремонта арендованного имущества в размере 7 821 рубль.

Доводы ФИО1 о причинении ущерба его имуществу ответчиком в результате производственных работ судебной коллегией отклоняется, поскольку, не нашли своего подтверждения.

Данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд дал им надлежащую оценку, с которой, вопреки доводам жалобы с дополнением истца, судебная коллегия соглашается.

Суд с учетом положений ст. 55,56 ГПК РФ, обоснованно учел, что достоверных и допустимых доказательств осуществления ответчиком в спорном нежилом помещении производственных работ, приведших к появлению всех заявленных недостатков, стороной истца не представлено. Напротив, согласно выписки из ЕГРИП следует, что ФИО2 как предприниматель, осуществляющий именно производственную деятельность не зарегистрирован.

Доводы о наличии разрешения, выданного истцом ответчику о сдаче помещения № в субаренду, не свидетельствуют о самом факте сдачи и заключения договора субаренды помещения ответчиком с ООО «Пласт-Групп», поскольку бесспорных доказательств этому истец суду не представил, в связи с чем, у суда не было оснований и для привлечения в качестве третьего лица к участию в деле ООО «Пласт-Групп», как о том указано в жалобе.

Поскольку истцом было заявлено о взыскании стоимости услуг клининговой компании, которые он должен будет понести для очистки помещения от грязи и отходов производственной деятельности ответчика, учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения иска в данной части у суда не имелось. Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы, устранение загрязнений нежилых помещений путем клининговой уборки нецелесообразно, так как часть загрязнений можно удалить только с помощью ремонтных работ.

Также судебная коллегия обращает внимание, что договор не содержал условий по уборке помещения после окончания срока аренды.

Таким образом, оснований для отмены либо изменения решения суда в данной части по доводам жалобы ФИО1 не имеется.

Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с выводами экспертного заключения не могут являться основанием для отмены состоявшего по делу решения суда, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции принял его в качестве надлежащего доказательства, судебная коллегия вывод суда признает верным, поскольку приведенное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", заключение эксперта согласуется с иными доказательствами по делу, выводы являются достаточными, достоверными и допустимыми доказательствами не опровергаются, кроме того, эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно положил ее в основу решения.

Довод жалобы о несогласии с размером судебных расходов на оплату услуг представителя, определенных судом ко взысканию, о необходимости взыскания указанных расходов в полном объеме в размере 20000 рублей, основан на субъективном мнении заявителя, в связи с чем, сам по себе не может служить основанием для изменения размера судебных расходов. Порядок определения размера судебных расходов на оплату услуг представителя, который подлежит взысканию в пользу стороны по делу, установлен специальной нормой и определяется судом, с учетом разумности, то есть, степени участия представителя в деле, сложности дела, и иных заслуживающих факторов, которые могут повлиять на размер оплаты представительства в суде.

Учитывая объем выполненной представителем истца работы, принимая во внимание сложность и категорию дела, продолжительность и результат рассмотрения дела, а также размер удовлетворенных требований, судебная коллегия считает, что взысканная судом первой инстанции сумма в размере 10 000 рублей в возмещение расходов по оплате юридических услуг соответствует критерию разумности и справедливости, оснований для взыскания заявленной суммы в полном объеме судом апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 98 ГПК Российской Федерации в связи с изменением решения суда первой инстанции распределение судебных расходов также подлежит изменению.

Поскольку судом исковые требования удовлетворяются частично, то истцу пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины с ответчика ФИО2 в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить частично.

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 ноября 2018 года изменить в части взыскания стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 39885 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 1396 рулей 55 копеек.

В измененной части вынести решение в следующей редакции.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость восстановительного ремонта помещения в размере 7821 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 руб., всего – 18221 руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО1 с дополнением- без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи