Гражданский кодекс часть 1

ответчика ООО «Алтайские топливно-энергетические системы» на решение Топчихинского районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Алтайские топливно-энергетические системы» к ФИО1, Шмидту В. А. о расторжении договора купли-продажи, признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Общество с ограниченной ответственностью «Алтайские топливно-энергетические системы» к ФИО1, Шмидту В.А. о расторжении договора купли-продажи, признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности, признании права собственности.

В обоснование иска истец указал на то, что ДД.ММ.ГГ ООО «Алтайские топливно-энергетические системы» (ООО «АТЭС», продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передаёт в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить двухэтажное нежилое здание котельной, общей площадью 848,3 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый *** (право аренды на земельный участок из земель населённых пунктов, находящийся в муниципальной собственности района, с кадастровым номером ***, расположенный по этому же адресу, общей площадью 9069 кв.м, в соответствии с договором аренды земельного участка).

Согласно пунктам 2.1-2.3 договора общая стоимость имущества составляет 200 000 руб., оплата осуществлена до подписания договора, по устному заявлению сторон денежный расчёт между ними произведён окончательно, и они претензий друг к другу не имеют.

На основании данного договора ДД.ММ.ГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Управлением Росреестра) произведена государственная регистрация права собственности за ФИО1***

ДД.ММ.ГГ между ООО «АТЭС» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, согласно пунктам 1, 2 которого пункты 2.1, 2.2 договора от ДД.ММ.ГГ изложены в следующей редакции: «2.1. Общая стоимость имущества составляет 800 000 руб.», «2.2. Оплата по договору будет производиться равными частями в течение 3 (трёх) лет с момента регистрации договора. 1 платеж – 250 000 руб. до ДД.ММ.ГГ; 2 платеж - 250 000 руб. до ДД.ММ.ГГ; 3 платеж - 300 000 руб. до ДД.ММ.ГГ» (л.д.15).

Однако платежи на сумму 800 000 руб. ФИО1 в пользу ООО «АТЭС» не осуществлены, в связи с чем ФИО1 допустил существенное нарушение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и обязан возвратить имущество, переданное ему по этому договору.

ДД.ММ.ГГ директор ООО «АТЭС» ФИО2 передал ФИО1 претензию об уплате платежей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в размере 800 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами и предупредил о возможности обращения в суд с иском о расторжении договора (л.д.18-19). Ответа на претензию не получено.

ДД.ММ.ГГ директор ООО «АТЭС» ФИО2 передал ФИО1 претензию о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и возврате полученного по этому договору имущества с последующей регистрацией соглашения в Управлении Росреестра по Алтайскому краю (л.д.20-21). Ответа на эту претензию также не получено.

При составлении искового заявления о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ истец запросил выписку из ЕГРН на спорный объект недвижимости и узнал, что его собственником на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является ФИО3

ДД.ММ.ГГФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого здания, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил указанное выше здание за 280 000 руб.

На основании этого договора ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю произведена государственная регистрация права собственности за ФИО3***

Ответчик ФИО1 не имел права продавать вышеуказанный объект, поскольку не осуществил оплату по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГ ему было известно, что ООО «АТЭС» намерено обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и возврате полученного имущества.

Таким образом, ФИО1 не мог не знать, что в состав реализуемого им имущества включено имущество, право собственности на которое принадлежит истцу, однако вопреки этому заключил договор купли-продажи нежилого здания со ФИО3 Истец согласия на заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не давал.

В связи с эти договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является недействительным в силу его ничтожности, поскольку не соответствует требованиям статьи 209 ГК РФ.

Ссылаясь на эти обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи здания котельной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, с правом аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности района, с кадастровым номером ***, расположенный по этому же адресу, от ДД.ММ.ГГ, заключённого между ним как продавцом и ФИО1 (покупателем);

признать недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённого между ФИО1 и ФИО3 здания котельной <адрес>, с кадастровым номером ***;

признать отсутствующим права собственности Шмидта В.А. на здание этой котельной, признании его (истца) права собственности на это здание.

Решением Топчихинского районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Алтайские топливно-энергетические системы» просит об отмене решения по тем основаниям, что при разрешении спора суд не дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что ответчик ФИО1 не имел права отчуждать спорное нежилое здание, поскольку не осуществил оплату за приобретаемое имущество. Истец согласия на заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не давал.

В возражениях на апелляционную жалобу истца ответчик ФИО3 просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что по правилам ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

В силу 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (п. 1 статьи 551 ГК РФ)

Согласно пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 ГК РФ).

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что ДД.ММ.ГГ ООО «Алтайские топливно-энергетические системы» (ООО «АТЭС», продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передаёт в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить двухэтажное нежилое здание котельной, общей площадью 848,3 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый *** (право аренды на земельный участок из земель населённых пунктов, находящийся в муниципальной собственности района, с кадастровым номером ***, расположенный по этому же адресу, общей площадью 9069 кв.м, в соответствии с договором аренды земельного участка).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил суду доказательства факта, что покупатель ФИО1 по договору купли-продажи котельной обязался выплатить 800 000 руб., а не 200 000 руб., как указано в договоре. Кроме того, собственник спорного имущества в настоящее время ФИО3 является добросовестным приобретателем имущества, которое не может быть у него истребовано.

Апелляционная инстанция соглашается с таким выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи здания котельной от ДД.ММ.ГГ, заключённого между ним как продавцом ООО «АТЭС» и ФИО1 (покупателем), истец указал на то, что с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ покупатель не произвёл расчёт по договору в полном объеме.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 данной статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем; согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Пунктами 3 и 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Таким образом, продавец при неоплате покупателем своевременно переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, вправе потребовать либо оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, наличие у истца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости проданного имущества не лишает его права на возврат неоплаченного имущества в натуре, но при отсутствии возможности возврата товара в натуре, имеется иной способ защиты нарушенного права продавца.

Изложенные положения норм права регламентируют право продавца требовать оплаты товара (имущества) или требовать возврата товара (имущества) в натуре от покупателя, а не от любого иного лица, право собственности которого на данное имущество зарегистрировано.

Разрешая спор, суд установлено, что у покупателя ФИО1 имущество - здание котельной, переданное ему по договору, отсутствует, право собственности на него передано в установленном законом порядке по договору купли-продажи ФИО3

Истребование имущества в случае незаконного владения от приобретателя по последующей сделке возможно в случае признания сделки недействительной.

Лицо, считающее себя собственником спорного недвижимого имущества, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска при условии соблюдения статей 223 и 302 ГК РФ.

Предъявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, истец указал на то, что, выступая в качестве продавца, ФИО1 не имел права отчуждать здание, так как с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не произвёл расчёт по договору, на основании которого сам приобрёл право собственности на спорное здание у ООО «АТЭС».

Между тем, из материалов дела следует, что в пунктах 2.2., 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённом ООО «АТЭС» с ФИО1, стороны указали, что оплата осуществлена до подписания договора, денежный расчёт между ними произведён окончательно, и они претензий друг к другу не имеют. В силу пунктов 3.1-3.2 договора этот договор одновременно является актом приёма-передачи недвижимости, принятое покупателем имущество возврату не подлежит ***

Заявление о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «АТЭС» к ФИО1 было сдано сторонами сделки в КАУ «МФЦ Алтайского края» <адрес> в 14 ч. 36 мин. ДД.ММ.ГГ***

О регистрации ипотеки (залога недвижимости) стороны не просили, о том, что расчёт произведён не полностью (не произведён вообще) ООО «АТЭС» в регистрирующий орган не сообщило.

При этом суд обоснованно оценил критически представленную истцом копию дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, поскольку, во-первых, подлинник этого соглашения истцом суду не представлен, во-вторых, невозможно однозначно отнести к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, так как в нём не содержится сведения о том, что изменённая цена имущества относится именно к зданию котельной с кадастровым номером *** и к праву аренды на земельный участок, на котором расположено это здание. При этом в тексте дополнительного соглашения имеются противоречия, которые подробно изложены в судебном решении.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно признал собственника спорного объекта недвижимости в настоящее время ФИО3 добросовестным приобретателем.

В силу п. 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Рассматривая спор, суд обоснованно учел пояснения ФИО3 о том, что приобретая спорный объект недвижимости у ФИО1, он полагался на данные государственного реестра о принадлежности котельной продавцу.

Кроме того, из решения Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу № А03-1188/2020 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ООО «АТЭС» о взыскании долга по договору аренды земельного участка усматривается, что ООО «АТЭС» не признавало иск, ссылаясь на продажу ДД.ММ.ГГ объекта недвижимости с кадастровым номером ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, ФИО1 и на то, что право аренды перешло к указанному лицу ***

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания отсутствующим права собственности Шмидта В.А. на здание котельной, приобретённое по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, а соответственно, и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных заявленных истцом требований.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют его позицию в суде первой инстанции, эти доводы судом проверены, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция соглашается.

С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Топчихинского районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО «Алтайские топливно-энергетические системы» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: