Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Балтийский меридиан плюс», ООО «Крит», ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными и по встречному иску ФИО3 к ООО «Балтийский меридиан плюс», ФИО1, ФИО2 и ООО «Крит» о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Самара от 19 февраля 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру со строительным номером 191 общей площадью 45,7 м2, на 10 этаже в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>.

Площадь и адрес квартиры подлежат уточнению после проведения технической инвентаризации и присвоения почтового адреса соответственно».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения ФИО1 и его представителя ФИО4 (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО3 и её представителя ФИО5 (по доверенности), представителя ООО «Балтийский меридиан плюс» - ФИО6 (по доверенности), представителя ФИО2 – ФИО7 (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Балтийский меридиан плюс» (прежнее наименование - ООО «Материк») о признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор № по условиям которого ответчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок по адресу <адрес>, и передать ему однокомнатную квартиру в 6 секции на 10 этаже со строительным номером 174 общей площадью 47,2 м2, с учетом определенного уровня черновой отделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.7 договора, инвестирование объекта производится исходя из стоимости 1 м2, устанавливаемой ответчиком в одностороннем порядке. Истец обязался принять участие в инвестировании строительства жилого дома в границах <адрес>; произвести оплату за квартиру. Свои обязанности по оплате истец выполнил в полном объеме, уплатив 1 387 680 рублей. Стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома не ранее 14 и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации. Истец неоднократно требовал заключить основной договор, однако ответчик уклонялся от его заключения. С учетом отказа ответчика заключить основной договор участия в долевом строительстве на условиях предварительного договора, единственным средством защиты является признание за ним права собственности на объект незавершенного строительства однокомнатную квартиру № (строительный номер) проектной общей площадью 47,2 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6 в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>

В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, предъявив дополнительные требования к ООО «Балтийский меридиан плюс», ООО «Вип-стройсервис», ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными, указав в обоснование, что номер квартиры, в отношении которой им заключен договор, поменялся на №. Однако согласно выписке из ЕГРП, в отношении квартиры № зарегистрирован договор долевого участия в строительстве с ФИО3 и договор уступки прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 право на спорную квартиру уступил ФИО2 В свою очередь ФИО2 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ право на спорную квартиру уступило ООО «ВИП-Стройсервис». ООО «ВИП-Стройсервис» приобрело право на спорную квартиру от ООО «Материк» на основании договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве между ООО «Материк» и ООО «ВИП-Стройсервис», между ООО «ВИП-Стройсервис» и ФИО2, между ФИО2 и ФИО3 являются недействительными, т.к. заключены при наличии договора о долевом участии, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Материк», предметом которого является та же самая квартира № (ранее №). ООО «Материк» не имело передавать иным лицам права на квартиру после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора с истцом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений иска, ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру № (строительный номер - №) общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м2, площадь балконов и/или лоджий 2,8 м2, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6 в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>; признать недействительными договор о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ООО «Материк» и ООО «ВИП-Стройсервис»; договор о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ООО «ВИП-Стройсервис» и ФИО2; договор о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ФИО2 и ФИО3; признать недействительными и прекратить записи о регистрации указанных договоров; взыскать с ООО «Балтийский меридиан плюс» компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В свою очередь ФИО3 предъявила встречные исковые требования к ООО «Балтийский меридиан плюс», ФИО1, ФИО2, ООО «ВИП-Стройсервис» о признании права собственности на квартиру, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО2 договор уступки прав по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 уступил ей на возмездной основе право требования на часть объекта долевого строительства, соответствующую однокомнатной квартире со строительным №, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м, с учетом площади балконов и/или лоджий с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенной на 10 этаже в секции 6 жилого дома по адресу: <адрес>. Обязательства перед предыдущим дольщиком по оплате доли в сумме 2 085 500 руб. ФИО3 выполнена. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Первоначальным договором предусмотрена передача квартиры не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод эксплуатацию объекта. Пунктом 4.1.3 договора № о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Материк» и ООО «ВИП-Стройсервис», застройщик принял на себя обязательство получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ООО «Материк» должно было передать квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени объект в эксплуатацию не сдан, с даты возникновения обязанности по передаче квартиры прошло более 2 лет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства ФИО3 просила суд признать за ней

право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру номер № (строительный), общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м2, с учетом площади балконов и/или лоджий с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6 жилого дома по адресу: <адрес>.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ФИО1, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального права, указав, что судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение и дана неправильная оценка доказательствам, представленным в материалы дела.

В заседании судебной коллегии ФИО1 и его представитель ФИО4 (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержали и просили решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

ФИО3 и её представитель ФИО5 (по доверенности), представитель ООО «Балтийский меридиан плюс» - ФИО6, представитель ФИО2 – ФИО7 (по доверенности) в заседании судебной коллегии возражали против доводов апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ФИО2, представители ООО «ВИП-Стройсервис», ООО «Крит», Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании абз. 1, 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав отнесены, в том числе вещи, имущественные права.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом N 214-ФЗ предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного Закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Положениями ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установлением ГК РФ, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Материк» заключен предварительный договор №, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве, по условиям которого истец получил бы право требовать передачи ему в собственность однокомнатной квартиры № (строительный), общей площадью 47,2 м2 на 10 этаже в б секции 2 очереди дома в <адрес> (с возможностью изменения площади отдельных помещений при проведении строительно-монтажных работ).(л.д. 4-5, т.1)

Срок заключения основного договора в предварительном договоре указан как не ранее 14 дней и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации (п.5 предварительного договора) (т.1, л.д. 4-5). Учитывая положения ст. 190 ГК РФ суд пришел к выводу что срок заключения основного договора сторонами не определен.

В этот же день, сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному предварительному договору, в соответствии с которым стоимость однокомнатной квартиры № (строительный), общей площадью 47,2 м2 на 10 этаже в б секции 2 очереди дома в <адрес>, составляет 1 387 680 руб.9(л.д. 7, т.1).

Установлено, что помимо предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО1. и ООО «Материк» также заключен договор об инвестировании в строительство квартала №, по условиям которого ФИО1 принял на себя обязательство проинвестировать 1 387 680 рублей в строительство 2 очереди жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземным паркингом в <адрес>.(л.д. 160, т.1)

Данным договором предусмотрено встречное обязательство ООО «Материк» возвратить ФИО1 указанную выше сумму с прибавлением 10% от неё в качестве дохода от инвестиционной деятельности в течение 1 месяца после реализации Объекта, но до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1, 1.2, 4.2 договора). Договором предусмотрено право ФИО1 отказаться от возврата ему денег и потребовать передачи ему в собственность части Объекта в натуре. При этом, механизм определения части объекта, подлежащей передаче инвестору по его желанию, договором не предусмотрен (т.1, л.д. 160-163).

Факт передачи истцом ответчику денежных средств в размере 1 387 680 рублей подтвержден квитанцией № к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, копия которой представлена в материалы дела (т.1, л. д. 8).

Установлено и не оспаривается сторонами, что на момент заключения указанного договора у ООО «Материк» разрешения на строительство дома не имелось. Соответствующее разрешение выдано ответчику только ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 51-52).

Основной договор об участии в долевом строительстве в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ № между ФИО1 и ООО «Материк» не заключен, что не оспаривается сторонами.

Срок действия предварительного договора составлял 1 год в силу диспозитивной нормы ст. 429 ГК РФ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что предложения о заключении основного договора ни одна из сторон не направила. Таким образом, обязательства ООО «Балтийский меридиан плюс» по данному договору прекратились.

Также установлено, что после получения ответчиком разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ истец не обращался к нему по вопросу заключения договора долевого участия в строительстве, поскольку доказательств подтверждающих обратное в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора долевого участи я строительстве, судебной коллегией не принимаются, поскольку в силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Однако истец с такими требованиями в суд не обращался.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Балтийский меридиан плюс» (Застройщик) и ООО «ВИП-Стройсервис» (Дольщик) заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства <адрес>, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м2, с учетом площади балконов и/или лоджий с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6 жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.59,т.1). Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ. номер регистрации № (т.1, л.д. 138-144).

По договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ. № права требования из договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. № «ВИП-Стройсервис» уступило ФИО2 Договор уступки прав требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ г., номер регистрации № (т.1, л.д. 145-147).

По договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 уступил права требования из договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. № ФИО3 Договор уступки прав требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № (т.1, л.д. 148-150).

При этом, также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Балтийский меридиан плюс» заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «Балтийский меридиан плюс» признало наличие у него обязательств перед ФИО1 по договору об инвестировании в строительство квартала № от ДД.ММ.ГГГГ. № и предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. № по передаче однокомнатной квартиры со строительным номером 174 на 10 этаже в 6 секции дома, а также обязательств по договору об инвестировании в строительство квартала № от ДД.ММ.ГГГГ. № и предварительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. по передаче стояночного места для автомобиля № площадью 16,8 м2 в том же доме.

Суд пришел к выводу, что договор об инвестировании в строительство квартала № от ДД.ММ.ГГГГ № и предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № заключены сторонами для прикрытия намерения заключить договор участия в долевом строительстве в обход ограничений, установленных ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

При этом, суд правильно указал, что на данный период у ответчика отсутствовало разрешение на строительство и проектная документация на объект строительства, соответственно ФИО1 совершая указанные выше сделки не мог не понимать их правовую порочность, действуя на свой риск. Кроме того, после устранения причин препятствующих сторонам заключить договор долевого участия в строительстве, такой договор между ФИО1 и ООО «Балтийский меридиан плюс» заключен не был, наоборот было заключено соглашение об отступном.

В соответствии с соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Балтийский меридиан плюс» обязалось уплатить ФИО1 денежную сумму в размере 2 470 301 рубль 41 копейку вместо оплаченных им по договору об инвестиционной деятельности 1 387 680 рублей и передачи в натуре объекта недвижимости. С предоставлением денежного отступного обязательства застройщика по передаче помещений прекращались (п. 1.2, 2.1 соглашения). Однако в случае неуплаты суммы отступного в согласованный сторонами срок (10 рабочих дней со дня подписания соглашения об отступном, т.е. ДД.ММ.ГГГГ г.), соглашение утрачивало силу, а право требования передачи указанных выше помещений у ФИО1 возобновлялось (п.3.6 соглашения).

Установлено, что сумма, предусмотренная указанным соглашением об отступном, ФИО1 не выплачена, соответственно обязательство ООО «Балтийский меридиан плюс» перед ФИО1 сохраняет свою силу.

Анализируя договора, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Материк» суд правильно указал, что привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, посредством заключения указанных договоров, не допускается. Однако в силу п. 2.1 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч, 2 названной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку, при этом ФИО1 таких требований не заявляет.

Разрешая спор и отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что признание наличия между ФИО1 и ООО «Балтийский меридиан плюс» отношений участия в долевом строительстве само по себе не влечет в данном конкретном случае удовлетворения заявленных требований о признании права собственности на спорную квартиру, учитывая, что исходя из положений ст. 56 ГПК РФ и п. 1.2 соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ г., истец должен доказать свое право на однокомнатную квартиру № общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м2, площадь балконов и/или лоджий 2,8 м2, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6. Вместе с тем, истцом таких доказательств не представлено.

В подтверждение факта идентичности квартиры №, указанной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ № и в соглашении об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, и <адрес>, указанной в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 ссылается на приложение № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 6).

Суд, оценивая указанный документ, с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу, что тождество квартир в данном случае не подтверждается, поскольку представленный план, хотя и поименован как приложение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в действительности с указанным предварительным договором не скреплен, выполнен на отдельном листе формата А4, не содержит реквизитов сторон предварительного договора и не подписан их представителями, в нем отсутствуют номера квартир, в связи с чем идентифицировать помещение на плане по указанному в предварительном договоре номеру № не представляется возможным. По указанным основаниям данный документ отвергнут судом как ненадлежащее доказательство.

Суд также указывает, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ № квартира, на которую претендует ФИО1, идентифицирована посредством указания секции и этажа, на котором она расположена, количества комнат, площади и строительного номера.

В договоре о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № квартира, подлежащая передаче дольщику, идентифицирована также путем указания секции и этажа, на котором она расположена, количества комнат, площади и строительного номера, однако составной частью этого договора вшитой в договор как многостраничный документ, является план этажа, на котором обозначен номер квартиры, что позволяет однозначно её идентифицировать.

У квартир в двух указанных выше договорах совпадают количество комнат (одна), номер секции (шестой) и этаж расположения (десятый). Различаются строительные номера квартир и их площади, что само по себе не свидетельствует о том, что речь идет о различных квартирах, поскольку строительные номера и площади помещений могут изменяться как в процессе строительства, так и при корректировке проектной документации.

Сопоставив представленный истцом план с планом, являющимся частью договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, суд пришел к выводу, что на них изображена одна и та же часть дома, о чем свидетельствуют обозначения строительных осей, указав, что безусловным доказательством тождественности квартир было бы совпадение их расположения на этаже. Однако такого доказательства истец суду не представил. Представленный им план не принят судом во внимание, поскольку имеются неустранимые сомнения относительного того, был ли он в действительности получен истцом при заключении предварительного договоров от ДД.ММ.ГГГГ, кем и когда осуществлен обвод границ квартиры на плане. Суд также дает оценку тому, что из представленных в материалы дела сторонами планов, усматривается различия в площадях помещений, расположенных на этаже.

Совпадение количества комнат, номера секции и этажа расположения квартир в двух указанных выше договорах, также по мнению суда, не свидетельствует об их идентичности, поскольку из плана, представленного истцом и плана, являющегося частью договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, усматривается, что на 10 этаже 6 секции дома имеются 2 однокомнатные квартиры, справа и слева от лестнично-лифтовой площадки, со строительными номерами соответственно 191 и 187 по плану, являющемуся частью договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства, наличия на период заключения с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора и договора об инвестировании в строительство квартала №, проектной документации спорного объекта недвижимости.

При наличии указанных обстоятельств, суд пришел к правомерному выводу о недоказанности того, что в договоре между ФИО1 и ООО «Материк» указана именно та квартира, право требования на которую ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уступил ФИО3, договор с которой зарегистрирован в Управление Росреестра по Самарской области.

Исходя из положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и учитывая, что ФИО1 просил признать за ним право собственности на конкретную квартиру, суд обоснованно указал, что разрешение вопроса о наличии или отсутствии у ФИО1 права требовать передачи другой квартиры в том же доме не входит в предмет заявленных требований, в связи с чем он вправе обратиться с аналогичным иском в отношении той квартиры, которую стороны действительно имели в виду, заключая договора ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку, требования ФИО1 о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ № и договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ основаны на доводе о наличии у самого ФИО1 ранее возникшего права требовать передачи квартиры №, указанной в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, а данный довод признан несостоятельным, то суд пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения иска о признании указанных сделок недействительными.

Также суд указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными и прекращении записей в ЕГРП о государственной регистрации оспариваемых ФИО1 договоров.

В удовлетворении требований о компенсации морального вреда отказано, ввиду того, что отказано в удовлетворении основного требования о признании права на спорный объект недвижимости.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании права собственности на объект незавершенного строительства квартиру под строительным номером №, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 45,7 м2, с учетом площади балконов и/или лоджий с коэффициентом 1 - 48,5 м2, расположенную на 10 этаже в секции 6 жилого дома по адресу: <адрес>, удовлетворены судом, поскольку установлено, что ФИО3 приобрела в отношении данной квартиры права дольщика по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. №. Указанный договор и 2 договора последовательных уступок прав дольщика по нему зарегистрированы в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые за законодательные акты РФ», следовательно, являются заключенными. ООО «Балтийский меридиан плюс» получило разрешение органа местного самоуправления на строительство жилого дома и обладает правом аренды на земельный участок, на котором велось строительство дома, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, с дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ г., номер регистрации №, и от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 70-89).

Установлено, что строительство дома осуществлялось ООО «Балтийский меридиан плюс» на законном основании. В настоящее время строительные работы завершены, осуществляется отделка здания, однако дом не введен в эксплуатацию, в связи с чем на него распространяется правовой режим объекта незавершенного строительства.

Договор участия в долевом строительстве влечет возникновение у дольщика, полностью исполнившего свои обязательства по договору, права собственности на объект долевого строительства после завершения строительства.

Обязательства дольщика по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № исполнены в полном объеме ООО «ВИП-Стройсервис», что подтверждается материалами дела. ФИО3 также исполнила в полном объеме свои обязательства по договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается материалами дела (т.1, л.д. 151).

В настоящее время ФИО3 не имеет возможности зарегистрировать право собственности, поскольку жилой дом не введен в эксплуатацию. Между тем, установленные договором о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № сроки получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства истекли. В настоящее время права участника долевого строительства нарушаются застройщиком.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является допустимым способом защиты прав ФИО3 на спорную квартиру.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком исполнены, доля ФИО3 в объекте долевого строительства конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре участия в долевом строительстве, что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, то суд пришел к выводу, что встречный иск ФИО3 о признании права собственности на спорный объект недвижимости подлежит удовлетворению. При этом, суд правомерно указал, что после проведения технической инвентаризации в плановом порядке идентифицирующие параметры квартиры (площадь) могут быть уточнены.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами и истребованным судом доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы, по существу аналогичные тем, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется, подлежат отклонению как необоснованные.

Такие обстоятельства, как заключение предварительного договора, договора об инвестиционной деятельности, а также соглашения об отступном, их содержание и условия, отсутствие государственной регистрации в установленном законом порядке, свидетельствуют о том, что между сторонами на спорный объект недвижимости договор об участии в долевом строительстве жилого дома не заключался, спорная недвижимость по акту приема-передачи не передавалась и во владение и пользование истца не перешла.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что заключенные между ФИО1 и ООО «Балтийский меридиан плюс» договоры необходимо расценивать как договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, основан на ошибочном толковании норм действующего гражданского законодательства.

Действительно, как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Закона.

Учитывая, что истцом при отсутствии разрешения на строительство и проектной документации заключен предварительный договор и одновременно договор об инвестировании строительства квартала 88, которым предусмотрено получение дохода в размере 10% от суммы фактически внесенных денежных средств, а после получения ответчиком необходимой документации, договор долевого участия в строительстве не заключен, а наоборот заключен договор об отступном, в то время когда с третьими лицами заключались договора долевого участия в строительстве указанного объекта, которые прошли государственную регистрацию, в том числе с ФИО3

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве установлены ст. 25.1 вышеуказанного Федерального закона, п. 3.1 которого предусмотрено, что в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано при наличии государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Как установлено в ходе разбирательства, договор долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение между истцом и ответчиком не заключен, соответственно не зарегистрирован в ЕГРП. Между тем договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 58-КГ13-4 со ссылкой на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

С учетом такой правовой позиции договоры долевого участия в строительстве, заключенные в отношении одного и того же объекта, не являются ничтожными сделками по тем основаниям, что какая-либо сделка подписана ранее другой. Правовое значение имеет государственная регистрация договора, с которой законодательство связывает ее заключение.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», изложенных в п. 52, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку, при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Кроме того, суд первой инстанции правильно принял во внимание тот факт, что после прекращения предварительного договора истец не предпринял мер к заключению основного договора и его регистрации, а наоборот заключил с ответчиком соглашение об отступном. Допустимых и достоверных доказательств того, что заключенными с ответчиком договорами предусмотрено право истца на квартиру №, в материалы дела не представлено.

Таким образом, одним из способов восстановления нарушенных прав истца при сложившихся обстоятельствах является способ обращения в суд с иском о возмещении убытков.

Все выводы суда подробно приведены в решении, доводы жалобы сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств дела. Доводы жалобы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Судом постановлено законное и обоснованное решение, для отмены которого по доводам апелляционной жалобы оснований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самара от 19 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: