Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 августа 2018 г., которым оставлены без удовлетворения его исковые требования к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка на предложенных им условиях.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с названным выше иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее Территориальное управление Росимущества в Калининградской области), указав, что на основании решения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 09.11.2016 ответчик обязан заключить с ним договор аренды земельного участка с КН №, расположенного в пос. ФИО3 района по <адрес>. Ответчик на протяжении 18 месяцев уклонялся от исполнения решения суда и заключения с ним договора аренды. Весной 2018 ответчик предъявил ему проект договора аренды земельного участка и информационное письмо о необходимости заключить договор аренды на предложенных условиях. С предложенными условиями истец не согласился и дважды направлял ответчику протокол разногласий для внесения изменений в проект договора аренды, а поскольку ответчик не учел его разногласия, истец вынужден обратиться в суд в целях защиты своих прав. Указал, что у него имеются разногласия по 6 пунктам договора, а именно:

- он не согласен со сроком действия договора аренды с 09.10.2017 по 08.10.2020, просит его установить в течение трех лет с момента согласования всех условий договора, т.е. с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, поскольку ответчик при направлении ему проекта договора в октябре 2017 года не представил расчет арендной платы и такой расчет поступил к нему только весной 2018 года;

- просит исключить абзац 2 п.2.1 и п.4.2 договора, где ответчик указал, что условия договора аренды распространяются на фактические отношения сторон, возникшие с 07.05.2016, соответственно и арендная плата начисляется именно с этого времени. Он с этим условием не согласен, поскольку именно по вине ответчика ему было отказано в продлении договора аренды. А поскольку расчет аренды был произведен в 2018 году, начислять ее с 09.10.2017, а тем более с 07.05.2016 является неправильным;

- пункт 4.4 договора предусматривает расчет арендной платы на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 за № 582 и на основании рыночной стоимости земельного участка до 12.08.2017. Он предлагает слова «на основании рыночной стоимости земельного участка» из указанного пункта исключить, поскольку расчет арендной платы должен производиться на основании п.п «в» п. 3 Постановления, а именно из расчета 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка;

- не согласен с п. 4.5 договора о возможности ежегодного изменения размера арендной платы путем ее корректировки на коэффициент инфляции, просит данный пункт из договора исключить, поскольку п. 9 постановления Правительства № 582 запрещает производить индексацию аренды, если она рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

- не согласен истец и с расчетом арендной платы в размере 25640 руб. в год, поскольку расчет арендной платы от кадастровой стоимости будет составлять 2849 руб. 54 коп.

Учитывая изложенное, просил обязать ответчика заключить договор № аренды земельного участка с КН № на предложенных истцом условиях.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять новое - об удовлетворении его иска.

В целом повторяя доводы своего искового заявления, считает выводы суда основанными на неверном применении норм материального права.

Указывает, что, поскольку спорный земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, арендная плата должна определяться, исходя из его кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,6 %. Представленный ответчиком расчет арендной платы, с которым безосновательно согласился суд, не основан на законе.

Настаивает на том, что в отсутствие заключенного договора аренды на него не может быть возложена обязанность по уплате арендных платежей за период с 07.05.2016.

Выражает несогласие и с установленным ответчиком сроком действия договора аренды – с 09.10.2017 по 08.10.2020, заявляя о том, что это является нарушением гражданского законодательства и, кроме того, он опасается, что из-за прошедшего периода времени не успеет достроить дом.

Истец и представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 09.11.2016 удовлетворены исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Указанным решением суда установлено, что постановлением главы администрации Рыбачьего поселкового округа МО «Зеленоградский район» от 05.04.2001 № ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в пос. П. по <адрес> под строительство индивидуального жилого дома.

Соглашениями, заключенными между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО1, срок действия договора аренды продлевался неоднократно и окончательно был установлен до 06.05.2016.

С 16.06.2016 ФИО1 является собственником неоконченного строительством жилого дома, с процентом готовности 5%, расположенного на указанном земельном участке.

Территориальное управление Росимущества в Калининградской области отказало ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Суд посчитал такие действия ответчика не основанными на законе, возложив на него обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН № с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу <адрес>, на срок до трех лет.

По настоящему делу судом установлено, что такой договор сторонами не заключен в связи с возникшими разногласиями по поводу его условий.

Так, как следует из материалов дела, 09.10.2017 Территориальным управлением Росимущества в Калининградской области был подготовлен проект договора № аренды земельного участка с КН №, в п. 2.1 которого указано, что срок аренды устанавливается с 09.10.2017 по 08.10.2020, условия договора распространяются на фактические отношения сторон, возникшие с 07.05.2016 года (дня, следующего за днем прекращения действия договора аренды земельного участка от 07.05.2001 № 9).

Пунктом 4.2 договора определено, что арендная плата начисляется с 07.05.2016.

Согласно п.4.4 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 за № 582 и на основании рыночной стоимости земельного участка до 12.08.2017.

Арендная плата изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора (без подписания дополнительного соглашения к договору) (п.4.5 договора)

Данный договор подписан руководителем Территориального управления Росимущества в Калининградской области и направлен для подписания ФИО1

Однако истец с предложенными условиями не согласился, направив 09.01.2018 ответчику протокол разногласий, в котором привел свои условия договора, аналогичные изложенным в настоящем иске.

На данное обращение Территориальное управление Росимущества в Калининградской области ответом от 07.02.2018 за № сообщило ФИО1 о невозможности заключения договора аренды на предложенных им условиях.

15.05.2018 истец повторно обратился к ответчику с протоколом разногласий, который последним также отклонен, что послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что предложенные Территориальным управлением Росимущества в Калининградской области условия договора аренды земельного участка № от 09.10.2017 основаны на законе, правовых оснований для заключения такого договора на условиях истца не имеется.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что все предложенные ответчиком условия договора аренды соответствуют требованиям закона и изменению по указанным истцом основаниям не подлежат.

Как указано выше, в проекте договора аренды земельного участка ответчик предлагает истцу рассчитывать размер арендной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года за № 582, на основании рыночной стоимости земельного участка.

Вместе с тем, такой подход ответчика к определению размера арендной платы является неверным и основан на ошибочном применении норм материального права.

Так, согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

Согласно п. п. "в" п. 3 Правил, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных.

В соответствии с п. 6 Правил, в редакции от 30.10.2014, действовавшей до 11.08.2017 г., арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Пунктом 6 Правил в редакции от 05.05.2017 г., действующей с 12.08.2017 г., установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, из анализа приведенных нормативных положений следует, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, рассчитывается в размере 0,6 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (п. п. "в" п. 3 Правил). Положения пункта 6 Правил будут применяться только в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома и был предоставлен ФИО1 для указанной цели.

Земельный участок используется истцом по целевому назначению - на нем ФИО1 возведен неоконченный строительством жилой дом, с процентом готовности 5%, жилой дом, на который ему выдано свидетельство о праве собственности.

Поскольку указанным выше нормативно-правовым документом прямо предусмотрено, что размер арендной платы для земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, рассчитывается именно в размере 0,6 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности заявленных истцом исковых требований о необходимости расчета арендной платы в соответствии с пп. "в" п. 3 Правил, а не в соответствии с п. 6 данных Правил, как указано ответчиком в оспариваемом истцом договоре аренды земельного участка.

Доводы ответчика, с которыми ошибочно согласился и суд первой инстанции, о том, что земельный участок по спорному договору аренды истцу предоставляется не для индивидуального жилищного строительства, а для завершения строительства жилого дома, не могут служить основанием для начисления арендной платы согласно п. 6 указанных Правил, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - для строительства индивидуального жилого дома - не изменился, и истцом на нем возводится именно данный объект недвижимости.

При этом требования ФИО1 об изменении иных, указанных им в иске, условий договора аренды земельного участка суд правомерно отклонил.

Так, суд обоснованно не усмотрел нарушений действующего законодательства при установлении ответчиком срока действия договора с 09.10.2017.

Учитывая, что земельный участок подлежал предоставлению истцу на основании решения суда от 09.11.2016 на срок до трех лет, заключение договора аренды на срок с 09.10.2017 по 08.10.2020, т.е. с превышением установленного судом срока почти на год, прав истца не нарушает, а напротив, предоставляет ему дополнительное время для завершения строительства жилого дома.

Справедливо суд не согласился и с доводами истца о незаконности распространения условий договора на фактические отношения сторон, возникшие с 07.05.2016 (дня, следующего за днем прекращения срока действия договора аренды земельного участка от 07.05.2001 № 9), поскольку истец продолжает использовать земельный участок, а поэтому отсутствуют основания для его освобождения от арендной платы за период фактического использования земельного участка без оформленных земельно-правовых отношений между сторонами.

Вопреки доводам ФИО1, положения п. 4.5 договора аренды, предусматривающие возможность ежегодного изменения размера арендной платы путем ее корректировки на коэффициент инфляции также соответствуют требованиям действующего законодательства.

Пунктом 8 указанных выше Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с подп. "а" п. 2 Правил) федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 8 Правил, не проводится (п. 9 Правил).

Разъяснения о порядке применения положений п.п.8 и 9 Правил об индексации арендной платы приведены в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, согласно которому в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться как связи с изменением размера уровня инфляции, так и в связи с изменением кадастровой стоимости. При этом в случае изменения кадастровой стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится. Если такого изменения не произошло, производится индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить и вынести новое, которым обязать ответчика заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка на условиях проекта договора аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации № от 09.10.2018, изложив п.4.4 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в соответствии с пп. в п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» из расчета 0,6 процентов от кадастровой стоимости земельного участка».

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 августа 2018 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым иск ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на условиях проекта договора аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации № от 09.10.2018, изложив п.4.4 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в соответствии с пп. в п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» из расчета 0,6 процентов от кадастровой стоимости земельного участка».

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: