Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционным жалобам ФИО1 и его представителя ФИО2 на решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 14 декабря 2018 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований ФИО1 ча к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Лоскутовой Н.Г., судебная коллегия

установила:

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнения просил признать недействительным договор от 11 мая 2018 года
купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3, применить последствия недействительности сделки, передать ФИО1 от
ФИО3 квартиру по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что ФИО1 потребовалась денежная сумма в размере 300000 руб., в мае 2018 года ввиду данного обстоятельства для оформления займа он был вынужден обратиться в Кредитный потребительский кооператив «Стабильность» (далее –
КПК «Стабильность», кооператив), председателем которого является ФИО4 КПК «Стабильность» дал согласие предоставить денежные средства по договору займа, при этом предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры ФИО1, с условием его расторжения после погашения займа. По указанию сотрудника КПК «Стабильность» ФИО1 заключил с ФИО3 договор купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный договор купли-продажи квартиры фактически прикрывает договор займа, в связи с чем является недействительным в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По условиям договора купли-продажи стоимость квартиры была определена в размере 530000 руб. Данные денежные средства по договору
купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года ответчик ФИО1
не передавал.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Решение суда считает незаконным и необоснованным. Несмотря на наличие в материалах дела расписки о получении денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, денежные средства по договору в размере 530000 руб. истец не получал. Договор купли-продажи заключался в качестве меры обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по договору займа с КПК «Стабильность». Судом не учтены все обстоятельства дела, так в случае получения денежных средств за продажу квартиры, за получением займа в КПК «Стабильность» ФИО1 не обратился бы. Просит применить положения о притворности сделки и признать договор купли-продажи от 11 мая 2018 года недействительной сделкой. ФИО1 продолжает проживать в спорном жилом помещении, оплачивает коммунальные платежи. После заключения договора ФИО3 в квартиру не вселялся.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, и применить последствия недействительности сделки.
В жалобе указывает, что договор купли-продажи квартиры от 11 мая
2018 года является притворной сделкой, заключен в качестве средства обеспечения обязательств ФИО1 по договору займа с
КПК «Стабильность», что также подтверждается отсутствием реальной передачи денежных средств по расписке в размере 530000 руб.
О притворности оспариваемой сделки свидетельствует в частности то обстоятельство, что регистрация договора купли-продажи квартиры осуществлена в отсутствие доказательств, подтверждающих его оплату. В момент подачи документов на регистрацию перехода прав в Управлении Росреестра расписка о получении ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи квартиры не представлялась и фактически была составлена лишь 25 мая 2018 года под диктовку работника КПК «Стабильность». Денежные средства по договору займа в размере 300000 руб. ФИО1 получил 25 мая 2018 года после составления вышеуказанной расписки. Договор купли-продажи совершен для вида, в связи с чем подлежит признанию недействительной сделкой. Условия договора купли-продажи не содержат условий о порядке исполнения покупателем обязательств по оплате. В данной части указано лишь, что оплата происходит путем передачи наличных денежных средств до момента подписания сторонами заключенного договора. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие у ответчика крупной денежной суммы, якобы уплаченной по договору купли-продажи квартиры, что также свидетельствует о безденежности договора. Поскольку передача денежных средств зафиксирована лишь в расписке, при этом реальной передачи денег от покупателя продавцу, в счет исполнения покупателем обязательств по уплате стоимости квартиры фактически не осуществлялось, оспариваемый договор подлежит признанию недействительным в силу его безденежности. Договор купли-продажи квартиры заключен с намерением прикрыть договор займа с кабальными условиями об уплате процентов в размере 144% годовых.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц КПК «Стабильность», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, не явились, о времени и месте рассмотрения жалоб извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлено.

Выслушав объяснения истца ФИО1 и его представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО6, возражавших против её удовлетворения, проверив материалы дела, принимая во внимание новые доказательства, приобщенные в суде апелляционной инстанции, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 11 мая 2018 года между ФИО1, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен договор
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 37,7 кв.м, этаж: 5 кадастровый (условный) номер: <...>1745, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Указанная квартира принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании договора от 28 января 2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 марта 2015 года сделана запись регистрации
№ 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 марта 2015 года (пункты 1 и 2 договора купли-продажи квартиры).

Пунктом 3 оспариваемого договора купли-продажи квартиры установлена цена квартиры в размере 530000 руб., а также установлен порядок расчета по которому денежные средства в размере цены квартиры выплачиваются покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств, до момента подписания настоящего договора купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года.

Согласно пункту 13 договора купли-продажи квартиры договор также является актом приема-передачи.

По условиям пункта 9 договора купли-продажи продавец обязался сняться с регистрационного учета в течение 1 месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Из дел правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: <адрес> следует, что право собственности ФИО3 на данную квартиру зарегистрировано 24 мая 2018 года, номер записи регистрации 2. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по договору от 11 мая 2018 года подписано ФИО1 11 мая 2018 года.

11 мая 2018 года датирована написанная ФИО1 расписка, согласно тексту которой он получил от ФИО3 денежные средства в размере 530000 руб. по договору купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года, находящейся по адресу: <адрес>, в полном объеме, претензий не имеет.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 написание им расписки не отрицал, однако оспаривал факт передачи денег по данной расписке от ФИО3ФИО1 и свои намерения по отчуждению квартиры. Указал, что расписка им написана под диктовку сотрудника КПК «Стабильность» 25 мая 2018 года после переоформления права собственности на вышеуказанную квартиру. Написание данной расписки, как и составленный КПК «Стабильность» договор купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года, являлись условием выдачи ему займа в КПК «Стабильность» на сумму 300000 руб., фактически составлены для обеспечения возврата суммы займа. После возврата заемных средств ФИО1 ему должно было быть возвращено право собственности на квартиру, покупатель ФИО3 ему был представлен как сотрудник КПК «Стабильность».

Судом установлено, что 25 мая 2018 года между ФИО1, как заемщиком, и кредитным потребительским кооперативом «Стабильность», как займодавцем, заключен договор займа <№>, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 300000 руб., сроком возврата не позднее 25 июня 2018 года, срок возврата займа может быть продлен путем подписания дополнительного соглашения. Процентная ставка 144 процента годовых от фактической задолженности заемщика. Пунктом 6 договора займа установлено, что до 25 июня 2018 года заемщик обязуется внести 336000 руб. Согласно пункту 12 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком договора установлена неустойка в размере 5 процентов от суммы займа за каждый день нарушения обязательств. В случае нарушения обязательства на срок более 3 дней, договор автоматически пролонгируется на 1 месяц.

Заключение договора займа и получение по нему суммы в размере 300000 руб. ФИО1 не оспаривается.

Обращаясь с исковым заявлением, с учетом уточнений, ФИО1 просил признать договор купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года недействительным, указывая в качестве основания его безденежность, а также притворность.

Разрешая заявленные требования, указывая, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года недействительной сделкой в силу его притворности не имеется, так как заключая указанный договор, ФИО3 намеревался приобрести квартиру; достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих об обратном также как и доказательств того, что договор займа заключен с обеспечением в виде залога спорной квартиры истцом не представлено, из содержания договора займа с КПК «Стабильность» данное обстоятельство не усматривается; учитывая, что наличие договора займа между ФИО1 и КПК «Стабильность» не может свидетельствовать о притворности договора купли-продажи квартиры с ФИО3, полагая установленным заключение ФИО1 двух самостоятельных договоров с двумя разными субъектами гражданских правоотношений; принимая во внимание способ, которым истец распорядился своими правами на принадлежащее ему недвижимое имущество, наличие в материалах дела подписанной истцом расписки от 11 мая 2018 года о получении им от ответчика денежных средств в счет оплаты спорной квартиры в полном объеме; учитывая, что на момент рассмотрения дела, в действиях ответчика не усматривается какой-либо противоправности, признаков уголовного преступления в рамках уголовного судопроизводства не установлено, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл находит, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм действующего законодательства, выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Положения части 2 статьи 56 ГПК РФ фиксируют обязанность суда по отношению к предмету доказывания, подчеркивают, что обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, лежит на суде. При этом в случае неполного выяснения имеющих значение для дела обстоятельств решение суда подлежит отмене.

В связи с этим суд определяет юридическое значение фактических обстоятельств и разъясняет каждой стороне обязанность их доказывания. При этом суд должен определить полный объем значимых по делу фактов и вынести их на обсуждение, если стороны по незнанию закона или иным причинам на них не ссылаются.Кроме того, согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ, суд вправе предложить сторонам и другим лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства.

Таким образом, суд в сотрудничестве с лицами, участвующими в деле, должен принимать все зависящие от него и предусмотренные законом меры с целью всестороннего, полного и объективного выяснения имеющих значение обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон.

Указанные требования закона судом первой инстанции при рассмотрении дела исполнены не были, спор был разрешен без исследования всех значимых обстоятельств.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В обоснование иска ФИО1 указал на заключение договора займа с КПК «Стабильность», в качестве залога, обеспечивающего исполнение обязательств по данному займу, выступал договор купли-продажи квартиры, заключенный с ФИО3, представившимся сотрудником КПК «Стабильность». Заключая договор купли-продажи квартиры, ФИО1 считал, что оформление передачи права собственности недвижимого имущества производится в счет обеспечения обязательства по возврату суммы займа, и после возврата заемных денежных средств квартира будет ему возвращена, намерений по отчуждению имущества не имел, денежных средств по договору купли-продажи не получал.

В ходе рассмотрения дела сторона истца настаивала на наличии взаимосвязи договоров займа и купли-продажи недвижимого имущества, наличии взаимосвязи между КПК «Стабильность» и ФИО3, осуществлении ФИО3 волеизъявления кооператива на обеспечение возвратности заемных средств, наличие других заемщиков КПК «Стабильность» оказавшихся в аналогичной ситуации и оспаривающих в судебном порядке заключенные ими договоры купли-продажи жилых помещений.

Однако суд первой инстанции указанные обстоятельства не проверил и не предложил сторонам представить подтверждающие или опровергающие их доказательства, не исследовал обстоятельства, касающиеся заключения договора займа, не провел достаточный анализ взаимосвязи договора купли-продажи и расписки с договором займа.

Также в качестве основания иска ФИО1 указал на то, что он не намеревался продать единственное жилье, отсутствовала воля направленная именно на отчуждение недвижимости.

Вместе с тем, судом не созданы условия для установления действительной воли сторон, фактических отношений между сторонами, наличие волеизъявления ФИО1 на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества и намерения сторон создать соответствующие сделке купли-продажи квартиры правовые последствия, то есть не исследованы в полной мере обстоятельства мнимости сделки, что исходя из существа спора, вышеприведенных доводов истца и норм права имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела и подлежало проверке и оценке наряду с вышеуказанными обстоятельствами в соответствии с требованиями закона.

Из документов, истребованных судебной коллегией и приобщенных с учетом статьи 327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательств в связи с неполным исследованием судом первой инстанции всех обстоятельств по делу, следует, что в производстве Медведевского районного суда Республики Марий Эл находятся несколько гражданских дел, в рамках которых оспариваются заключенные в течение относительно непродолжительного периода (с сентября 2017 года по май 2018 года) аналогичные сделки по купле-продаже квартир граждан, заключивших договоры займа с КПК «Стабильность». Так в сентябре 2017 года гражданка <...> С.К. обратилась в указанный КПК за получением займа, где ей пояснили, что займы оформляются под залог недвижимости. Однако фактически был заключен не договор залога, а договор купли-продажи её квартиры, покупателем выступил <...> Д.К., пояснивший, что действует от лица КПК «Стабильность», и пообещавший вернуть квартиру в собственность <...> С.К. после исполнения ею обязательств по договору займа с КПК «Стабильность». При этом после переоформления права собственности на квартиру, и до получения суммы займа, сотрудником КПК «Стабильность» было поставлено условие написания <...> С.К. расписки о якобы полученных ею от <...> Д.К. денежных средствах в счет оплаты договора купли-продажи, хотя она этих средств не получала. После выполнения расписки ей была выдана сумма по договору займа. Аналогичные обстоятельства заключения сделок усматриваются из материалов дела в рамках которого гражданка <...> Н.И. просит признать недействительным договор купли-продажи её квартиры от 8 декабря 2017 года, заключенный с <...> Д.К., также указывает, в том числе, на безденежность этого договора.

Анализируя тексты договоров займа, купли-продажи квартир, расписок о получении денежных средств по договорам купли-продажи недвижимости, составленных ФИО7, ФИО8, ФИО1, судебная коллегия отмечает, что все эти документы совершенно одинаковы по существу текстов, орфографии, особенностям оформления.

Согласно постановлению СО Эк и ДТП СУ УМВД России по г. Йошкар-Оле о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству, <...> Д.К., представившись сотрудником КПК «Стабильность», имея умысел на приобретение права на чужое имущество путем обмана и злоупотреблением доверия, а именно на принадлежащую <...> С.К. квартиру, введя в заблуждение последнюю, оформил договор купли-продажи на указанный объект недвижимости, по которому <...> С.К. фактически денежных средств не получила, пообещав <...> С.К. впоследствии передать данную квартиру обратно в её владение, после погашения последней кредита, взятого в КПК «Стабильность», заранее не имея намерения исполнять данное обязательство.

Аналогичные обстоятельства изложены при описании действий <...> Д.К., в результате которых гражданкой <...> Н.И. утрачено право собственности на её квартиру.

В отношении <...> Д.К. возбуждено уголовное дело по признакам составов преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По факту мошеннических действий лица, представившегося сотрудником КПК «Стабильность», совершенных в отношении ФИО1, также возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, ФИО1 признан потерпевшим.

В опровержение доводов стороны ответчика об отсутствии взаимосвязи двух заключенных истцом договоров: договора займа с КПК «Стабильность» и договора купли-продажи квартиры с ФИО3, из запрошенной судебной коллегией расширенной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц о КПК «Стабильность» следует, что ФИО3 является учредителем данного кооператива также как и <...> Д.С., которому <...> Д.К. выдана доверенность на представление его интересов с широким объемом полномочий и правом подписи; оплату сумм по договорам займов, заключенных <...> С.К., <...> Н.И., <...> Ю.Ю. с КПК «Стабильность», заемщики производили на личный счет <...> Д.К.; оригинал расписки о получении ФИО1 в КПК «Стабильность» суммы займа в размере 300000 руб. был представлен в судебном заседании суда апелляционной инстанции лично ФИО3

Из указанных обстоятельств видно, что предоставление займов под залог квартиры является обычной практикой заключения договоров для КПК «Стабильность», при этом договор залога не оформляется, а заключается договор купли-продажи квартиры оформляемый на физические лица, расписки о получении денежных средств по договору купли-продажи составляются без фактического получения продавцом денежных средств в счет оплаты квартиры.

Таким образом судебная коллегия приходит к убеждению, что совокупностью исследованных доказательств опровергаются доводы стороны ответчика, и сделанный на их основании вывод суда, о том, что договор купли-продажи и договор займа являются самостоятельными сделками, не связанными друг с другом и исполнялись их сторонами самостоятельно, доводы об отсутствии взаимосвязи межу действиями ФИО3 и воли КПК «Стабильность», а также об отсутствии безденежности договора купли-продажи квартиры истца.

В подтверждение доводов истца о безденежности оспариваемой сделки судебная коллегия также принимает во внимание, что каких-либо доказательств наличия у ответчика денежной суммы в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости в материалы дела не представлено.

В части вопроса, был ли заключен договор купли-продажи квартиры с намерением создания соответствующих правовых последствий, судебная коллегия приходит к следующему.

При толковании заключенного между ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи и представленной в материалах дела расписки об оплате данного договора, суд первой инстанции исходил из буквального содержания слов и выражений и пришел к выводу о том, что представленными по делу доказательствами подтверждено наличие воли сторон на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с наступлением соответствующих правовых событий.

При этом взаимоотношения сторон в период заключения и последующего исполнения сделки, иные заключаемые в этот период сделки и соглашения, факт оставления имущества после заключения договора у ФИО1, полную и всестороннюю оценку со стороны суда первой инстанции, в нарушение требований статей 67, 198 ГПК РФ, не получили.

Вместе с тем, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора, но из оценки в совокупности составленных участниками спорных правоотношений документов, иных представленных в материалы дела доказательств.

При этом судом установлено, что ФИО3 в приобретенную квартиру не вселялся, оплату её содержания не производил, фактически не владеет спорным имуществом.

Таким образом несмотря на регистрацию права собственности на спорное жилое помещение, фактических действий по передаче имущества сторонами не совершено. Соглашения о порядке и сроке пользования жилым помещением между ФИО3 и лицом, проживающим в приобретенном им жилом помещении (ФИО1), не заключалось.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО3 заключил договор купли-продажи квартиры без намерения создать правовые последствия, характерные для данной сделки.

Доводы ответчика о том, что он не предпринимал мер непосредственно по вселению в спорную квартиру ввиду того, что недвижимость им приобретена для перепродажи, и выкуп залогового имущества и последующая его перепродажа является его родом деятельности, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Совокупность исследованных доказательств позволяет сделать вывод о том, что и ФИО1 не имел намерений распорядиться жилым помещением путем продажи его ФИО3 Между договором займа № <...> от 25 мая 2018 года, заключенным между ФИО1 и КПК «Стабильность», и договором купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года между ФИО1 и ФИО3, действовавшим во исполнение интересов КПК «Стабильность», имеется взаимная связь, свидетельствующая о единой цели заключения данных договоров. В связи с чем следует признать, что договор купли-продажи квартиры от 11 мая 2018 года является притворной сделкой, фактически прикрывающей правоотношения сторон по договору займа от 25 мая 2018 года, выступая в качестве гарантии обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по данному договору.

Фактически между сторонами данных правоотношений имело место несовпадение волеизъявления с действительной волей сторон, так как они преследовали общую цель и достигли соглашения по условиям займа с залогом квартиры, то есть сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи квартиры.

На основании установленных в судебных заседаниях фактических обстоятельств по делу, с учетом положений статей 9,10, 166-168, 170, 432 ГК РФ, в связи с отсутствием у ФИО1 намерений по отчуждению квартиры, являющейся его единственным местом проживания, судебная коллегия приходит к выводу о мнимом характере заключенной сделки и отсутствии правовых последствий для её сторон, действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.

Из содержания положений статьи 170 ГК РФ и пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду следует установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия – применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия полагает, что к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены правила, касающиеся прикрываемой сделки, так как договор залога также является недействительным.

Так, согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В силу статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального Закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Учитывая, что в заключенных участниками спорных отношений договорах не были определены все существенные условия договора залога, сам договор залога не зарегистрирован в установленном порядке, прикрываемая сделка также является ничтожной (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В связи с изложенным и на основании пунктов 3,4 части 1 статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 11 мая 2018 года между ФИО9 и ФИО3, прекращении права собственности ФИО3 на спорную квартиру и восстановлении права собственности на нее ФИО1

В силу положений статьи 98 ГПК РФ ввиду удовлетворения иска ФИО1 в его пользу подлежит взысканию с ФИО3 оплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 8500 руб.

Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 14 декабря 2018 года отменить, принять новое решение.

Исковое заявление ФИО1 ча к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 11 мая 2018 года между ФИО1 и ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 37,7 кв.м кадастровый номер: <...>1745, расположенную по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 37,7 кв.м кадастровый номер: <...>1745, расположенную по адресу: <адрес>

Восстановить право собственности ФИО1 ча на квартиру общей площадью 37,7 кв.м кадастровый номер: <...>1745, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 ча государственную пошлину в размере 8500 руб.

Председательствующий Ал.В. Иванов

Судьи Н.Г. Лоскутова

Ан.В Иванов