Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Г.М. Халитовой, судей И.З. Рашитова, Л.М. Мусиной при секретаре судебного заседания Р.И. Мусиной

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.М. Мусиной апелляционную жалобу ФИО1 на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20 января 2015 года, которым постановлено: взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТрастФИО2 Менеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «ТрастЮнион-Недвижимость» задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 812 786 (восемьсот двенадцать тысяч семьсот восемьдесят шесть) руб. 51 коп. и возврат уплаченной государственной пошлины в размере 16 327 (шестнадцать тысяч триста двадцать семь) руб. 87 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры №.... находящейся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, в целях погашения задолженности ФИО1 по договору купли-продажи перед истцом, определив начальную продажную цену указанного имущества в 3 552 000 (три миллиона пятьсот пятьдесят две тысячи) руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО «ТрастФИО2 Менеджмент» ФИО3, согласную с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ТрастФИО2 Менеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «ТрастЮнион-Недвижимость» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указывалось, что <дата> ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрела у истца за 2 459 000 руб. квартиру № ...., расположенную по адресу: <адрес>, в собственность.

Пунктом 4.2. договора на покупателя была возложена обязанность оплатить стоимость квартиры частями в следующем порядке: 491 800 руб. в течение 5 дней с момента получения уведомления о наступлении отлагательного условия; 1 967 200 руб. – в течение 32 календарных месяцев (ежемесячно) в соответствии с графиком платежей.

Пунктом 4.3. договора за несвоевременное внесение платежей по оплате стоимости имущества было предусмотрено взыскание процентов в размере 24% годовых за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки до дня фактического возврата просроченной суммы платежа по договору.

Срок последнего платежа договором был определен датой <дата>.

В обеспечение обязательств по договору в залог было передано указанное жилое помещение.

Как следует из иска, общая сумма, произведенных ответчицей платежей, составила 1 613 400 руб., задолженность, по расчетам истца, по состоянию на <дата> равна 912 786,51 руб.

По изложенным основаниям, общество просило взыскать с ФИО1 задолженность в размере 912 786,51 руб., обратить взыскание на предмет залога, возместить судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины на сумму 16 327,87 руб.

Представитель истца в суде первой инстанции исковые требования уточнил, в связи с частичным погашением суммы задолженности в размере 100 000 руб. просил взыскать с ФИО1 всего 812 786,51 руб. В остальной части заявленные требования поддержал в полном объеме.

ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала частично, пояснив, что от уплаты долга не отказывается. Пункт ..... договора, предусматривающий уплату последнего платежа в размере 951 020 руб., посчитала не соответствующим закону, по причине отсутствия согласия на такую выплату со стороны покупателя. Выразила готовность оплачивать в погашение долга ежемесячно по 32 780 руб. в соответствии с графиком платежей.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке, установив наличие задолженности ФИО1 по договору купли-продажи. Требование об обращении взыскания на предмет залога также посчитал обоснованным, начальную продажную стоимость имущества установил с учетом соглашения сторон.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об изменении решения суда. Указано на то, что установленная судом стоимость залогового имущества объективно не соответствует цене имущества, по которой оно может быть реализовано. Настаивала на том, что была введена в заблуждение относительно порядка оплаты стоимости имущества.

Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В подпункте 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пунктами 1 и 2 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на каждую сторону возложено бремя доказывания тех обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрела у истца за 2 459 000 руб. квартиру № ...., расположенную по адресу: <адрес>, в собственность.

Пунктом .... договора на покупателя была возложена обязанность оплатить стоимость квартиры частями в следующем порядке: 491 800 руб. в течение 5 дней с момента получения уведомления о наступлении отлагательного условия; 1 967 200 руб. – в течение 32 календарных месяцев (ежемесячно) в соответствии с графиком платежей.

Пунктом ..... договора за несвоевременное внесение платежей по оплате стоимости имущества было предусмотрено взыскание процентов в размере 24% годовых за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки до дня фактического возврата просроченной суммы платежа по договору.

Срок последнего платежа договором был определен датой <дата>. При этом в графике платежей указано на то, что последняя выплата составляет 951 020 руб. Иное не установлено и не следует из представленных документов. График подписан покупателем без возражений и оговорок, названные условия выражены в ясной и понятной форме и не могут быть истолкованы иначе.

По изложенным причинам, утверждения ФИО1 о введении ее в заблуждение относительно сроков и порядка исполнения обязательств суд посчитал голословными, с чем согласна судебная коллегия.

В обеспечение обязательств по договору купли-продажи в залог была передана спорная квартира, стоимость которой сторонами была определена в размере 2 459 000 руб.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1 доупстила просрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем по состоянию на <дата> у нее образовалась задолженность перед истцом в размере 912 786,51 руб., в том числе: 845 600 руб. - основной долг, 67 186,51 руб. - проценты.

В процессе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования. В связи с частичным погашением задолженности, просил взыскать с ответчицы 812 786,51 руб.

Расчеты в процессе разбирательства были проверены, признаны выполненными в соответствии с действующим законодательством и достигнутыми договоренностями. Ответной стороной исчисления предметно не оспорены, встречный расчет суду не представлен.

Иное, в том числе доказательств того, что ответная сторона исполняла условия сделки, либо подтверждающих наличие законных оснований для освобождения покупателя от обязательств, установлено не было, а потому суд обоснованно удовлетворил иск в указанной части, ссылку ответчицы на отсутствие иного жилья правомерно отклонил и обратил взыскание на заложенное имущество.

Суд первой инстанции, обращая взыскание на заложенное имущество, правомерно руководствовался подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и определил способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, установив начальную продажную цену в соответствии с соглашением сторон.

В процессе судебного разбирательства ФИО1 признала, что начальная продажная стоимость квартиры составляет 3 552 000 руб. Это следует из пояснений ответной стороны, зафиксированных в протоколе судебного заседания от <дата>. Замечания на процессуальный документ в установленные законом сроки не предъявлялись, а потому суд обоснованно исходил из того, что названная цена согласована сторонами.

Кроме того, стоимость предмета залога была установлена на основании отчета № ...., проведенного ООО «<адрес>» по заказу ФИО1 с применением действующего законодательства, то есть в размере 80 % от суммы, определенной специалистами.

В силу вышеизложенного, аргументы ФИО1 о том, что стоимость залогового имущества занижена, подлежат отклонению.

Судебная коллегия считает, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, доводы сторон и представленные ими доказательства судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, и по делу постановлено соответствующее требованиям материального и процессуального закона решение.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, так как заявленные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, они направлены на переоценку, имеющихся в деле, доказательств и основаны на неверном толковании норм права.

По делу постановлено не противоречащее материальному и процессуальному закону решение, которое следует оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в пределах заявленных доводов, по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 327.1-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20 января 2015 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня вынесения в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи