Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к Шелковой В.С. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

по апелляционной жалобе администрации г. Белгорода на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25.05.2021.

Заслушав доклад судьи Фокина А.Н., объяснения представителя истца Захаровой И.И., ответчика Шелковой В.С. и ее представителя Бородиной Е.С., судебная коллегия

установила:

На основании заключенного 19.01.2012 по итогам аукциона договора аренды администрация г. Белгорода предоставила Шелковому С.А. для строительства промышленной базы земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный в районе улиц <адрес> В последующем кадастровый номер земельного участка изменен на №, присвоен адрес <адрес>

21.06.2012 департаментом строительства и архитектуры администрации г. Белгорода Шелковому С.А. было выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке производственной базы общей площадью <данные изъяты> кв.м сроком действия до 21.12.2012.

27.12.2012 в ЕГРН за Шелковым С.А. зарегистрировано право собственности на расположенный в границах предоставленного ему земельного участка объект незавершенного строительства – нежилое здание производственной базы с кадастровым номером № со степенью готовности 23%, находящееся по адресу <адрес>, площадью застройки <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты>).

13.07.2015 между администрацией г. Белгорода и Шелковым С.А. заключен новый договор аренды о предоставлении указанного выше земельного участка на срок до 19.01.2018 для завершения строительства промышленной базы.

Вступившим в законную силу решением Белгородского районного суда от 07.06.2017 с Шелкового С.А. в пользу Шелковой В.С. взыскана задолженность по договору займа в размере 7 253 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 44 465 рублей.

01.09.2017 в отношении Шелкового С.А. возбуждено соответствующее исполнительное производство.

04.09.2017 судебным приставом-исполнителем составлен акт описи и ареста вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.01.2018 объект незавершенного строительства передан на торги.

09.08.2018 в рамках исполнительного производства данный объект недвижимости в связи с его нереализацией на торгах по причине отсутствия заявок на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 08.08.2019 передан взыскателю Шелковой В.С.

Оформить сразу свое право на указанный объект Шелковая В.С. не имела возможности, поскольку Шелковой С.А. распорядился этим объектом, юридически преобразованным незаконным путем (посредством представления в регистрирующий орган фиктивных разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию) в иной в объект недвижимости с кадастровым номером №, произведя его отчуждение по договору купли-продажи от 15.03.2017 ООО «ДанСтрой», в котором он являлся директором и которое в свою очередь произвело последующее отчуждение спорного объекта по договору купли-продажи от 29.03.2017 Шульгиной Т.М., являвшейся единственным участником общества. Помимо того, по заявлению Шелкового С.А. и вследствие представления им в регистрирующий орган недостоверного акта обследования кадастрового инженера от 12.03.2018 о прекращении существования (сносе) объекта незавершенного строительства право должника на данное имущество было прекращено.

Принятым по иску Шелковой В.С. по делу № № решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 10.06.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Белгородского областного суда от 15.10.2019, признаны недействительными:

- разрешение от 16.04.2008 на строительство производственной базы по адресу <адрес>;

- разрешение от 25.11.2009 на ввод в эксплуатацию производственной базы, в том числе нежилого здания цеха №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м;

- акт обследования кадастрового инженера от 12.03.2018;

- договоры купли-продажи нежилых зданий, в том числе цеха №№, по адресу <адрес>, от 15.03.2017 между Шелковым С.А. и ООО «ДанСтрой» и от 29.03.2017 между ООО «ДанСтрой» и Шульгиной Т.М.

Также применены последствия недействительности сделок – погашены в ЕГРН последовательные записи о правах Шульгиной Т.М. и ООО «ДанСтрой» на нежилое здание цеха №2 общей площадью <данные изъяты> кв.м, исключены из государственного реестра сведения о данном нежилом здании с кадастровым номером №, восстановлены сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №.

В период спора по делу № № Шульгина Т.М. учредила ООО «ДСШ» и решение единственного учредителя от 18.03.2019 передала нежилое здание цеха №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № в уставный капитал общества.

Принятым по очередному иску Шелковой В.С. по делу № № решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 31.01.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Белгородского областного суда от 07.07.2020, решение единственного учредителя ООО «ДСШ» от 18.03.2019 признано недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН записи о праве ООО «ДСШ» на нежилое здание цеха № № общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу <адрес>

В результате право собственности Шелковой В.С. на переданный в рамках исполнительного производства объект незавершенного строительства с кадастровым номером № было зарегистрировано лишь 11.08.2020.

Настоящее дело инициировано иском администрации г. Белгорода, в котором она просила изъять у Шелковой В.С. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, и произвести его принудительное отчуждение путем продажи с публичных торгов с выплатой ответчику вырученной суммы за вычетом затрат на отчуждение имущества. В обоснование иска сослалась на то, что по договору от 13.07.2015 земельный участок № был предоставлен Шелковому С.А. в аренду без проведения торгов на срок до 19.01.2018 для завершения строительства промышленной базы, что срок аренды истек, однако строительство объекта завершено не было, что заключение без проведения торгов нового договора аренды невозможно в силу закона, в связи с чем спорный объект подлежит изъятию у Шелковой В.С. и принудительному отчуждению в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца заявленные требования поддержали.

Ответчик Шелковая В.С. с иском не согласилась, считая их незаконными. Указала на отсутствие оснований для изъятия и принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, на фактическое завершение строительства.

Третье лицо Шелковой С.А. и представитель третьего лица ООО «ДСШ» также возражали против удовлетворения иска.

Решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 25.05.2021 в удовлетворении иска администрации г. Белгорода отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В жалобе в основном излагает доводы, приводимые в исковом заявлении. Приводит ссылку на ст.39.6 ЗК РФ и обращает внимание на то, что право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов было реализовано предыдущим собственником объекта незавершенного строительства Шелковым С.А. Полагает, что фактическое завершение строительства и наличие на земельном участке уже построенного объекта не имеет правового значения, поскольку в ЕГРН зарегистрированным до настоящего времени значится объект незавершенного строительства. Указывает, что равно не имеет значения и преобразование предоставлявшегося в аренду земельного участка путем разделения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Захарова И.И. жалобу поддержала.

Ответчик Шелковая В.С. и ее представитель Бородина Е.С. просили жалобу отклонить.

Третье лицо Шелковой С.А. и представитель третьего лица ООО «ДСШ», извещавшиеся надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия у ответчика и принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, сделан в результате правильной оценки доказательств и основан на верном применении норм материального права.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Одним из таких случаев действительно является принудительное отчуждение по предусмотренным законом основаниям объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 3.1).

Так в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1). Данные правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6). При этом требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Установлено, что сначала для строительства промышленной базы, а затем для завершения ее строительства земельный участок № по договорам от 19.01.2012 и 13.07.2015 предоставлялся в аренду Шелковому С.А. Окончательно срок аренды земельного участка Шелковым С.А. истек 19.01.2018.

Как следует из материалов дела и правильно отмечено судом, Шелковая В.С. стала собственником объекта незавершенного строительства не в результате заключения гражданско-правовой сделки или универсального правопреемства, а вследствие реализации публичной процедуры принудительного исполнения состоявшегося судебного акта - на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 08.08.2018 о передаче взыскателю нереализованного на торгах имущества должника.

При этом передача имущества взыскателю Шелковой В.С. имела место уже по истечении срока действия заключенного между администрацией г. Белгорода и Шелковым С.А. договора аренды земельного участка, на котором оно расположено.

В аренду самому ответчику земельный участок не предоставлялся, договор с ней не заключался, на место арендатора по договору аренды между администрацией г. Белгорода и Шелковым С.А. она не становилась.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, зарегистрировать свое право на спорный объект Шелковая В.С. длительное время была лишена возможности по независящим от нее причинам, вследствие недобросовестных действий прежнего собственника Шелкового С.А. и связанных с ним лиц, выразившихся в незаконном юридическом преобразовании и намеренном последовательном неоднократном отчуждении объекта недвижимости.

Злоупотребления третьих лиц обусловили необходимость неоднократного обращения Шелковой В.С. за судебной защитой своих прав.

По объективным причинам право собственности ответчика на переданный в рамках исполнительного производства объект незавершенного строительства было зарегистрировано лишь 11.08.2020. До этого реализовывать в полном объеме правомочия собственника она не могла.

25.08.2020 Шелковая В.С. обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, однако получила отказ.

По последующему заявлению ответчика распоряжением администрации г. Белгорода от 04.12.2020 земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, разделен на два.

Спорный объект недвижимости расположен на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования – для завершения строительства промышленной базы, для размещения промышленных объектов.

В этой связи не является ошибочным указание суда первой инстанции на то, что в настоящий момент спорный объект находится на земельном участке, который формально никому в аренду для завершения строительства не предоставлялся.

Кроме того, судом первой инстанции, исходя из материалов дела и ранее состоявшихся судебных актов, верно установлено, что строительство спорного объекта фактически было завершено. В действительности спорный объект является фактически завершенным объектом капитального строительства - нежилым зданием, готовым к использованию по назначению. При этом здание расположено в пределах земельного участка, предназначенного для его размещения, и соответствует требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки г. Белгорода, отвечает требованиям безопасности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект данного вывода не опровергает.

Исходя из положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено. Тем самым, основным определяющим критерием такого объекта строительства является факт завершения либо незавершения строительных работ.

Еще в период аренды земельного участка Шелковым С.А. в связи с окончанием срока действия разрешения на строительство от 21.06.2012 специалистом Департамента строительства и архитектуры администрации г.Белгорода совершался выезд на место, в результате которого было установлено, что работы по строительству объекта – производственной базы фактически завершены, и что объект используется без получения разрешения на ввод в эксплуатацию; нежилое здание под <данные изъяты> выстроено самовольно, поскольку ранее выданным разрешением предусматривалось строительство объекта площадью <данные изъяты> кв.м.

С требованиями о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствии с установленными параметрами истец не обращался, подобное решение в отношении спорного объекта не принималось.

При таких обстоятельствах основания для изъятия и принудительного отчуждения принадлежащего Шелковой В.С. объекта недвижимости в порядке 239.1 ГК РФ, а соответственно и для удовлетворения иска отсутствуют. Причин не согласиться с выводом суда о невозможности применения к Шелковой В.С. правовых последствий истечения срока действия договора аренды от 13.07.2015, заключенного между администрацией г. Белгорода и Шелковым С.А., не имеется.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы, в том числе ссылка на ст. 39.6 ЗК РФ, несостоятельны. Оснований для выхода за пределы приведенных в жалобе доводов, что не может быть произвольным, суд апелляционной инстанции не усматривает. В этой связи обжалуемое решение отмене не подлежит

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25.05.2021 по делу по иску администрации г. Белгорода к Шелковой В.С. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01.10.2021.

Председательствующий

Судьи

Определение13.10.2021