Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по иску правозащитной общественной организации <адрес изъят> «За граждан» в интересах ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств в виде уменьшения цены договора, денежных средств в виде стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе правозащитной общественной организации <адрес изъят> «За граждан»

на решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

установила:

в обоснование иска указано, что Дата изъята между обществом с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве, по участию в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в малоэтажной застройке «Микрорайон «Хрустальный парк» и объектов инженерной инфраструктуры, расположенного <адрес изъят> кадастровый номер земельного участка Номер изъят (п. 1.1 договора Номер изъят), в результате которого застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру Номер изъят, состоящую из (данные изъяты) комнаты, общей площадью (данные изъяты) кв. м (без учета площади веранды), площадь веранды (данные изъяты) кв. м, расположенную на (данные изъяты) этаже. Цена договора составляет (данные изъяты) руб.

Дата изъята на основании акта приема-передачи застройщик передал участнику долевого строительства объект долевого строительства: однокомнатную квартиру Номер изъят, расположенную по адресу: <адрес изъят> общей площадью (без отделки) (данные изъяты) кв. м (без учета площади тамбура), жилой площадью (данные изъяты) кв. м, площадь тамбура (данные изъяты) кв. м. Дата изъята между обществом с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» (застройщик) и ФИО1, конечный потребитель ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в малоэтажной застройке «Микрорайон «Хрустальный парк» и объектов инженерной инфраструктуры, расположенной <адрес изъят> кадастровый номер земельного участка Номер изъят (п. 1.1 договора Номер изъят), в результате которой застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства - <адрес изъят>, состоящую из 1 комнаты жилой площади 47,4 кв. м, общей площадью (данные изъяты) кв. м (без учета площади веранды), площадь веранды (данные изъяты) кв. м, расположенную на (данные изъяты) этаже.

Дата изъята между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки права требования. Цена договора составляет (данные изъяты) руб.

Дата изъята на основании акта приема-передачи застройщик передал участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства: однокомнатную квартиру Номер изъят по адресу: <адрес изъят> общей площадью (без отделки) (данные изъяты) кв. м (без учета площади тамбура), жилой площадью (данные изъяты) кв. м, площадь тамбура (данные изъяты) кв. м, расположенную на (данные изъяты)-м этаже многоквартирного жилого дома.

Дата изъята Правозащитная общественная организация <адрес изъят> «За граждан» в защиту законных прав и интересов ФИО1, ФИО2 в адрес ответчика направили претензию по договорам Номер изъят, Номер изъят участия в долевом строительстве от Дата изъята , содержащую требования об уменьшении цены договора на (данные изъяты) руб.; об уменьшении цены договора на (данные изъяты) руб.; уменьшить цену договора Номер изъят с (данные изъяты) руб. до (данные изъяты) руб. и оплатить в пользу ФИО2 разницу уменьшения цены договора в размере (данные изъяты) руб.; уменьшить цену договора Номер изъят с (данные изъяты) руб. до (данные изъяты) руб. и оплатить в пользу ФИО1 разницу уменьшения цены договора в размере (данные изъяты) руб. Возместить стоимость устранения недостатков: по договору Номер изъят в пользу ФИО2 в размере (данные изъяты) руб.; по договору Номер изъят в пользу ФИО1 в размере (данные изъяты) руб. Ответа на претензию не поступило.

В связи с выявленными недостатками выполнен сметный расчет, в соответствии с которым стоимость многоквартирного <адрес изъят> общей площадью (данные изъяты) кв. м составила (данные изъяты) руб., что соответствует (данные изъяты) рубля за (данные изъяты) кв.м., тогда как на условиях договора цена (данные изъяты) кв.м. составляет (данные изъяты) руб.

Истцы просили суд: уменьшить цену договора Номер изъят, заключенного между ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» и ФИО1 с (данные изъяты) руб. до (данные изъяты) руб.; уменьшить цену договора Номер изъят, заключенного между ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» и ФИО1, конечный потребитель ФИО2 с (данные изъяты) руб. до (данные изъяты) руб. ((данные изъяты)); взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в виде уменьшения цены по договору Номер изъят в размере (данные изъяты) руб.; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО2 денежные средства в виде уменьшения цены по договору Номер изъят в размере (данные изъяты) руб.; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в виде штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО2 денежные средства в виде штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в виде компенсации морального вреда в размере (данные изъяты) руб.; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу ФИО2 денежные средства в виде компенсации морального вреда в размере (данные изъяты) руб.; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» в пользу Правозащитной общественной организации <адрес изъят> «За Граждан» денежные средства виде штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований.

Решением Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель правозащитной общественной организации <адрес изъят> «За граждан», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить апелляционную жалобу, указывая на нарушение прав истцов условиями договора. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что, согласно имеющимся в материалах дела документам, в частности, договору генерального подряда на выполнение работ по строительству от Дата изъята , заключенному на строительство объекта: «Малоэтажная застройка «Микрорайон «Хрустальный парк» (квартал Испанский) фактические затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства составляют (данные изъяты) рублей за (данные изъяты) кв.м. – стоимость объекта без отделки, без инженерных систем, низкокачественных конструкций, что свидетельствует о законности и обоснованности требования об уменьшении цены договора. Судом не запрашивалась проектная документация, как у застройщика, так и у Службы государственного строительного надзора <адрес изъят>, соответственно, и не изучалась, что является недопустимым. Просили решение суда отменить.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило в материалы дела.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в отсутствие сведений об уважительности причин их неявки.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено судом первой инстанции, Дата изъята между ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», переименованный в последующем в ООО «Специализированный застройщик «ВостСибСтрой Девелопмент» («застройщик») и ФИО1 («участник») заключено два договора участия в долевом строительстве Номер изъят и Номер изъят, по условиям которых застройщик взял на себя обязательство построить (создать) многоквартирный (данные изъяты) этажный жилой дом в малоэтажной застройке «Микрорайон «Хрустальный парк» и объекты инженерной инфраструктуры, расположенной на <адрес изъят>, кадастровый номер земельного участка Номер изъят, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – передать участнику два объекта:

- по договору Номер изъят – однокомнатную квартиру Номер изъят, общей площадью – (данные изъяты) кв.м. (без учета площади веранды), в том числе жилой – (данные изъяты) кв.м., площадью веранды – (данные изъяты) кв.м, расположенной на (данные изъяты) этаже жилого дома Номер изъят;

- по договору Номер изъят – однокомнатную квартиру Номер изъят общей площадью – (данные изъяты) кв.м. (без учета площади веранды), в том числе жилой – (данные изъяты) кв.м., площадью веранды – (данные изъяты) кв.м, расположенной на (данные изъяты) этаже жилого дома Номер изъят (пп.1.1, 1.3 Договоров), а участник, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную п. 2.1 Договоров цену (по договору Номер изъят – (данные изъяты) рублей по договору Номер изъят – (данные изъяты) рублей) и принять объекты.

Обязательства по оплате стоимости объектов строительства в размере (данные изъяты) рублей и (данные изъяты) рублей исполнены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается.

Дата изъята между ФИО1 («цедент») и ФИО2 («цессионарий») заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята от Дата изъята , на основании которого право требования исполнения от застройщика обязательств по вышеуказанному договору перешло к ФИО2 Истцом оплачена стоимость уступаемого права в размере (данные изъяты) рублей.

Дата изъята на основании акта приема-передачи застройщик передал ФИО1 объект завершённого строительства по Договору Номер изъят от Дата изъята - однокомнатную квартиру Номер изъят по адресу: <адрес изъят> общей площадью (без отделки) – (данные изъяты) кв.м. (без учета тамбура), жилой площадью – (данные изъяты) кв.м., площадью тамбура – (данные изъяты) кв.м.

Согласно указанному акту, приведенные выше характеристики объекта не соответствуют данным технического паспорта МУП «БТИ <адрес изъят>» по состоянию на Дата изъята на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес изъят> (итого по кв. Номер изъят с лоджиями, балконами, верандами и террасами площадь помещения: общая - (данные изъяты) кв. м, жилая - (данные изъяты) кв. м, подсобная - (данные изъяты) кв. м., а с учетом площади холодных помещений (лоджий, балконов, веранд и др.) - (данные изъяты) кв. м, тамбур (данные изъяты) кв. м).

В силу п. 2 акта приема-передачи, оплата по договору Номер изъят участия в долевом строительстве от Дата изъята в размере (данные изъяты) рублей, согласованном сторонами, внесена в полном объеме.

Дата изъята ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» и ФИО1 подписали дополнительное соглашение к договору Номер изъят участия в долевом строительстве от Дата изъята , которым п. 1.3 договора излагается в следующей редакции: описание объекта долевого строительства: квартира Номер изъят, состоящая из (данные изъяты) комнаты, жилой площадью (данные изъяты) кв. м, общей площадью (данные изъяты) кв. м (без учета площади веранды), расположенная на (данные изъяты) этаже, общая площадь этажа (данные изъяты) кв. м, жилого дома Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв. м, площадь помещений вспомогательного использования: площадь веранды (данные изъяты) кв. м.; внесены изменения в Приложения Номер изъят, Номер изъят (п. п. 1 - 3 дополнительного соглашения).

Дата изъята между ответчиком и ФИО2 подписан акт приема-передачи объекта завершённого строительства по договору Номер изъят от Дата изъята – однокомнатной квартиры Номер изъят по адресу: <адрес изъят>, общей площадью (без отделки) – (данные изъяты) кв.м. (без учета тамбура), жилой площадью – (данные изъяты) кв.м., площадью тамбура – (данные изъяты) кв.м.

Приведенные выше характеристики объекта соответствуют данным технического паспорта МУП «БТИ <адрес изъят>» по состоянию на Дата изъята на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес изъят> (итого по кв. Номер изъят с лоджиями, балконами, верандами и террасами площадь помещения: общая - (данные изъяты) кв. м, жилая - (данные изъяты) кв. м, подсобная - (данные изъяты) кв. м., а с учетом площади холодных помещений (лоджий, балконов, веранд и др.) - (данные изъяты) кв. м, тамбур (данные изъяты) кв. м).

Дата изъята истец (ПОО ИО «За Граждан»), действуя в интересах истцов ФИО1 и ФИО2, направил в адрес застройщика требование об уменьшении цены договоров, ссылаясь на применение некорректных расчетных величин при исчислении стоимости квадратного метра, поскольку фактические затраты по строительству объекта недвижимости оказались меньше цены договоров, оплаченной участниками долевого строительства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исходит из того, что при заключении договоров участия в долевом строительстве стороны согласовали порядок определения цены договоров, стоимость одного квадратного метра в определенный период времени, в который участник оплачивает денежные средства, а также условия, при наступлении которых может быть изменена цена договора.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По правилам п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Как следует из пункта 2.1 договоров, заключенных сторонами, на момент их подписания цена договора определялась как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, и рассчитывалась из стоимости квадратного метра в определенный период времени, в который участник оплачивает денежные средства, и количества выкупаемых квадратных метров площади объекта.

Согласно п. 2.5 договоров, в случае изменения площади объекта более чем на 1% от указанной в п. 2.2 договора, цена договора изменяется из расчета средней стоимости квадратного метра по договору на величину фактического изменения площади объекта к доплате либо возврату, включая 1% (один процент.

Перерасчет цены договора на основании обмеров, произведенных организацией, аккредитованной на проведение технической инвентаризации, не распространяется на отклонение площади благоустройства прилегающей территории, указанной в п. 1.4 настоящего договора (п. 2.6 договоров).

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договоров, может быть изменена цена договора в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры.

Данное условие договора не противоречит положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», не устанавливает дискриминационных условий для дольщиков, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку договором предусмотрена взаимная обязанность застройщика по возврату дольщику разницы в площадях в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с проектной, стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Цена договоров Номер изъят от Дата изъята и Номер изъят от Дата изъята в последующем была скорректирована, с учетом площади объектов по техническому паспорту, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты приема-передачи квартир, содержащие указание о достижении соглашения об окончательной цене договоров, и отсутствии у сторон каких – либо претензий по данному вопросу.

Принадлежность подписи истцам в указанных актах в ходе судебного разбирательства не оспаривалась, равно как никто из лиц, участвующих в деле, не оспаривает подлинность акта по правилам ст. 186 ГПК РФ.

Поскольку продажная цена квартир установлена по добровольному соглашению сторон, с учетом окончательных технических характеристик, с техническими параметрами истцы были ознакомлены и с ними согласны, о чем свидетельствует их подпись в актах, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие правовых оснований для уменьшения цены договоров.

Также судом первой инстанции обоснованно указано на отсутствие оснований для применения положений п. 2 ст. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части уменьшения цены договора, в связи с недостатками объекта долевого строительства, поскольку, как усматривается из материалов дела, ранее истцы реализовали свое право на возмещение своих расходов на устранение выявленных недостатков квартир, избрав, тем самым, иной способ судебной защиты.

Доводы апелляционной жалобы о том, что, согласно имеющимся в материалах дела документам, в частности, договору генерального подряда на выполнение работ по строительству от Дата изъята , заключенный на строительство объекта: «Малоэтажная застройка «Микрорайон «Хрустальный парк» (квартал Испанский) фактические затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства составляют (данные изъяты) рублей за (данные изъяты) кв.м. – стоимость объекта без отделки, без инженерных систем, низкокачественных конструкций, судебная коллегия находит подлежащими отклонению.

Возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной ценой условиями договоров участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята не предусмотрен.

Добровольным подписанием актов приема – передачи подтверждается достижение сторонами сделки соглашения об окончательной цене квартир и обоюдное отсутствие обязанностей по возврату (доплате) денежных средств.

Отклоняя довод о фактическом обогащении застройщика, в связи с уменьшением затрат на строительство, судебная коллегия также учитывает, что при заключении договоров долевого участия в строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью объекта могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам затруднительно.

При оценке доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что материалы дела исследованы судом с достаточной полнотой, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам, требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты. Всем представленным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы сводятся к изложению правовой позиции истца, выраженной в суде первой инстанции, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Правозащитной общественной организации <адрес изъят> «За граждан» – без удовлетворения.

Судья-председательствующий: И.А. Рудковская

Судьи: В.О. Шабалина

С.А. Кулакова