Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика ФИО1, ответчика открытого акционерного общества Объединенный Региональный Регистратор «Веста» на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 01 июля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 удовлетворить в части.

Признать недействительными принятые 17 августа 2018 года общим собранием собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <.......>, оформленные протоколом от 17 сентября 2018 года решения по пункту 4 и 5 повестки дня: утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества в размере 54 рубля 80 копеек кв.м, и утверждение договора на содержание и ремонт общего имущества в предложенной редакции, заключение договора с ООО УК «Новое время» с 1 сентября 2018 года.

В удовлетворении остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Забоевой Е.Л. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, возражений относительно них, заслушав объяснения представителей участников спора, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ИП ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 и открытому акционерному обществу Объединенный Региональный Регистратор «Веста» (сокращенное наименование ОАО «ОРР «Веста») о признании недействительными решений, принятых 17.08.2018 общим собранием собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Тюмень уд. Республика 211а: о выборе способа управления административном зданием - управляющей организацией; выборе управляющей организацией ООО УК «Новое время»; утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества в размере 54 рубля 80 копеек кв.м; утвержден договор на содержание и ремонт общего имущества в предложенной редакции, заключение договора с ООО УК «Новое время» с 1 сентября 2018 года; определение местом хранения Протокола по месту нахождения Управляющей компании; избрании способом уведомления собственников помещений, проведения общих собраний и принятых на нем решений, путем размещения на информационных досках на первом этаже административного; здания; о заключении Управляющей организацией ООО УК - «Новое время» с ресурсоснабжающими организациями ОАО «СибМИПИгазстрой», ОАО «УСТЭК», ООО «ТюменьВодоканал» с 1 сентября 2018 года.

Требования мотивированы тем, что стороны являются собственниками помещений в административном <.......>. 17 августа 2018 года состоялось общее собрание собственников помещений, на котором представитель истца голосовал против принятых решений, поскольку: применение по аналогии жилищного законодательства по вопросам общего имущества в нежилом здании, ограничено ст.ст. 44-48 ЖК РФ; перед собранием истец не была ознакомлена содержанием договоров и приложений к ним; выбор способа управления общим имуществом не обязателен для собственников нежилых помещений, в связи с чем нормы ст. 161 ЖК РФ не применимы; истцу не была предоставлена информация о функциях управляющей компании; истец не согласна с содержанием договора с Управляющей компанией; принятыми решениями существенно нарушается сложившийся порядок пользования общим имуществом; собрание не вправе принимать вопрос об обслуживании помещений находящихся в собственности; заключение через управляющую компанию договоров с ресурсоснабжающими организациями так же нарушает права истца, поскольку ею заключены прямые договоры на предоставление таких услуг; сам протокол общего собрания оформлен с существенными недостатками, не содержит необходимых реквизитов, указана иная дата проведения. Принятые собранием решения создают для истца убытки, превышающие потребности в содержании и обслуживании мест общего пользования.

Ответчики ФИО1, ОАО «ОРР «Веста» иск не признали.

Судом принято изложенное выше решение, с которым не согласны ответчики.

Ответчик ФИО1 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не соглашаясь с выводом суда о том, что решение вопроса о стоимости работ и услуг (п.4) не относится к компетенции общего собрания, полагает, что в силу п. 3 ст. 161, пп.3ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению по аналогии закона и к нежилым помещениям, данные условия являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом, в связи с чем решение собственников в части утверждения тарифа на содержание и ремонт общего имущества входит в компетенцию общего собрания. Ссылаясь на ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации отмечает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, в связи с чем установленные решением общего собрания тарифы не противоречат закону и не нарушают прав истца.

Ответчик ОАО «ОРР «Веста» в своей апелляционной жалобе также просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

Не согласен с выводом суда о том, то утверждение стоимости работ и услуг по техническому обслуживанию и содержанию здания в размере 54 рубля 80 копеек с квадратного метра, принадлежащего на праве собственности заказчику, не является верным и противоречит гражданскому законодательству. Ссылаясь на ст.ст. 36, 37, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64, Письмо Министерства строительства и коммунального хозяйства от 30 декабря 2016 года № 45049-АТ/04, настаивает на том, что расчет стоимости расходов на содержание общего имущества должен производиться исходя из площади принадлежащего собственнику имущества, поскольку не все общее имущества может быть измерено в универсальных единицах, а доля собственника в общем имуществе определяется исходя из доли принадлежащего ему на праве собственности имущества по отношению к имуществу других собственников. Также полагает ошибочным вывод суда о том, что общим собранием было принято решение в отношении личного имущества истца, поскольку данный вывод противоречит материалам дела, общим собранием решались вопросы только по содержанию общего имущества, что также отражено в п.1.1. договора с ООО УК «Новое Время».

Стороной истца ИП ФИО2 представлены письменные возражения на поданные ответчиками апелляционные жалобы.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании представители истца ИП ФИО2 ФИО3 и ------, поддержав представленные письменные возражения, просили оставить решение суда первой инстанции

Ответчик ФИО1 в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на её удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «ОРР «Веста» ФИО4 в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица ООО «УК Новое время» ФИО5 в суде апелляционной инстанции поддержал позицию ответчиков по делу.

Истец ИП ФИО2 при её надлежащем извещении в судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не явилась, доказательств уважительности причин своей неявки не представила, об отложении не ходатайствовала. Судебная коллегия на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в её отсутствие.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений относительно них, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции в силу следующих мотивов.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что определение стоимости работ и услуг по техническому обслуживанию и содержанию здания в размере 54 рублей 80 копеек в месяц с квадратного метра, принадлежащего на праве собственности Заказчику части нежилого здания незаконно, свидетельствует о принятии общим собранием решения в отношении личного имущества ФИО2

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, признавая доводы в данной части заслуживающими внимания.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец и ответчики на момент проведения общего собрания 17 августа 2018 года являлись собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. <.......>. В собственности площадей здания -3197,4 кв.м, из них: в собственности истца - 644,6 кв.м, в собственности ФИО1 - 468,8 кв.м., в собственности ОАО «ОРР «Веста» - 2 084 кв.м. Места общего пользования составляют 520,6 кв.м.

17 августа 2018 года собственники помещений указанного выше здания провели общее собрание, на котором, в частности, был разрешен вопрос об утверждении договора на содержание и ремонт общего имущества с ООО УК «Новое время» в предложенной редакции (п.5 повестки) и об утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества в размере 54 рублей 80 копеек за 1 кв.м (т.1, л.д. 62-70).

Как следует из утвержденного проекта договора оказания услуг по техническому обслуживанию и содержанию здания, предметом договора является следующее: Исполнитель (ООО УК «Новое время) в рамках своей уставной деятельности обязуется оказывать услуги Заказчику по техническому обслуживанию внутренних инженерных сетей, систем отопления, энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения,; относящихся к общему, имуществу, выполнению работ по содержанию общего имущества, придомовой территории, нежилого здания, расположенного, по адресу: <...>, общей площадью 3197,4 кв.м, из которой на праве собственности Заказчику принадлежит - «прочерк» кв.м, а Заказчик обязуется принять и оплатить услуги, оказанные по настоящему договору (пункт 1.1.). Стоимость работ и услуг по техническому обслуживанию и содержанию здания составляют 54 рубля 80 копеек в месяц с квадратного метра, принадлежащего на праве собственности Заказчику части нежилого здания... (пункт4.1.) (т.1 л.д.72).

Согласно приложению № 2 к договору «Смета расходов на содержание нежилых помещений» тариф в размере 54 рублей 80 копеек рассчитан из натуральных показателей 3197,4 кв.м. В содержание мест общего пользования ежемесячно включено: охрана (5 человек) – 57 000 рублей, инженер КИПиА – 1 500 рублей, ИТР – 10 000 рублей, сантехник – 6 000 рублей, электрик – 5 000 рублей, дворник – 10 000 рублей, аварийно-диспетчерская служба – 4 000 рублей, районный коэффициент 15% - 14 025 рублей, резерв на отпуск – 19 355 рублей, страховые взносы 20,2% - 25 629,76 рублей, материалы (лампочки, замки, плитка, выключатели, розетки, хоз.инвентарь) – 5 000 рублей, рентабельность – 17 707,76 рублей. Всего расходов в месяц 175 217, 52 рубля. Стоимость за 1 кв.м – 54,80 рублей (т.1 л.д. 79).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 1 Постановления от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 указанного Постановления Пленума).

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п. 1 ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, исчисление размера платы за содержание общего имущества исходя из размера принадлежащего истцу имущества на праве собственности не противоречит действующему законодательству, поскольку принцип пропорциональности соблюдается.

Так, из материалов дела следует, что пропорциональное соотношение имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО «ОРР «Веста», ФИО2 и ФИО1 составляют в грубом выражении 65/100, 20/100 и 15/100 соответственно. Таким образом, в случае расчета ежемесячной платы за содержание общего имущества исходя из представленной к договору управления сметы, ежемесячная плата ФИО2 составляет 175 217,52/3197,4 (тариф в рублях на 1 кв.м имущества в собственности) *(3197,4/100*20) (имущество в собственности в кв.м) = 35 043,50 рублей. Если расчет производить исходя из доли ФИО2 в общем имуществе, то ежемесячная плата составит 175 217,52/520,6 (тариф в рублях на 1 кв. м общего имущества ) *(520,6 /100*20) (доля в общей собственности в кв.м) = 35 043,50 рублей. Возможна погрешность в расчете исходя из определения долей в грубом выражении, в любом случае сумма будет равнозначной.

Соответствующие доводы апелляционных жалоб ОАО «ОРР «Веста» и ФИО1 обоснованы и заслуживают внимания.

В то же время является правильным вывод суда первой инстанции о том, что вопреки воле собственника нежилых помещений ФИО2 общее собрание приняло по п. 4 и п. 5 повестки дня решение в отношении ее личного имущества, навязав дополнительные услуги со стороны ООО «УК «Новое время», что противоречит закону.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме регламентирован статьями 45 - 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Исходя из положений части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в том числе собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290.

Услуги охраны, в этот минимальный и обязательный перечень не входят и могут оказываться самостоятельно на договорной основе специализированными организациями, имеющими соответствующую лицензию, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 17 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Из приведенных нормативных положений следует, что принятие решения об оказании собственникам многоквартирного дома дополнительных услуг, в частности услуг охраны, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства; в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В этом решении общего собрания собственников также должно быть определено лицо, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что обязанность оплачивать указанные в смете услуги (по выставленному тарифу) как направленные на содержание общего имущества собственников возникает в силу закона представляются ошибочными, поскольку, приведенные нормы материального права устанавливают, что такая обязанность может возникнуть у собственника не в силу закона, а в результате волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, выраженном на общем собрании собственников и закрепленном в соответствующем решении, причем именно в решении общего собрания должна быть не только указана сама дополнительная услуга, но должны быть определены необходимые для ее оказания перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Такое решение общим собранием собственников нежилых помещений не принималось, ООО УК «Новое время» не было уполномочено собственниками на заключение договора охраны управляемого объекта с лицензированной организацией, сама управляющая компания соответствующей лицензии не имеет, следовательно, включение затрат на услуги охраны в смету расходов по содержанию нежилых помещений является неправомерным, в связи с чем утвержденный общим собранием тариф не может быть признан экономически обоснованным, заключение договора управления с содержанием такого условия не соответствует действующему законодательству. Наличие приложения № 6 к протоколу общего собрания (т. 2 л.д. 48) юридического значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку данное приложение содержит существенные изменения в условиях принятого решением собрания договора оказания услуг по техническому обслуживанию и содержанию здания в отношении состава оказываемых услуг (статья расходов «охрана (5 человек) заменена на статьи расходов «вахтер (1 человек) и «инспектор-контролер (4 человека)», что не может быть признано только исправлением технической ошибки, поскольку вопрос о необходимости включения в расходы на содержание общего имущество услуг управляющей компании по предоставлению вахтера и инспектора-контролера общим собранием 17 августа 2018 года не разрешался, приложение № 6 составлено значительно позже даты проведения общего собрания и принятия оспариваемых решений – 12 ноября 2018 года.

При таких обстоятельствах вывод суда о недействительности принятых 17 августа 2018 года общим собранием собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <.......>, оформленные протоколом от 17 сентября 2018 года решений по пункту 4 и 5 повестки дня: утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества в размере 54 рублей 80 копеек за кв.м и утверждение договора на содержание и ремонт общего имущества в предложенной редакции, заключение договора с ООО УК «Новое время» с 1 сентября 2018 года является правильным, основанным на правильно установленных фактических обстоятельствах спора и соответствующим действующему законодательству.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения, доводы апелляционных жалоб не влекут иного решения по существу спора, который с учетом окончательных выводов суда первой инстанции разрешен верно.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 01 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1, ответчика открытого акционерного общества Объединенный Региональный Регистратор «Веста»– без удовлетворения.

Председательствующий: Корикова Н.И.

Судьи коллегии: Забоева Е.Л.

Малинина Л.Б.