Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании от 08 июня 2016 года дело по апелляционной жалобе Репиной С.О. на решение Муромцевского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено: «Заявленные Комитетом экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Омской области к Репиной С. О. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества требования - удовлетворить.

Взыскать с Репиной С. О.<...> года рождения, уроженки г. Омск, зарегистрированной по адресу: Омская область, <...>, в пользу Муромцевского муниципального района Омской области, в лице Комитета экономики и управления муниципальной собственности Администрации Муромцевского муниципального района Омской области сумму задолженности по договору купли продажи № <...> от <...> в <...><...>

В удовлетворении встречных исковых требований Репиной С. О. о расторжении договора купли-продажи, возврате суммы задатка, отказать.

Взыскать с Репиной С. О. государственную пошлину в бюджет Муромцевского муниципального района Омской области в размере <...>

Заслушав доклад судьи областного суда Астапчук Р.В., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

установила:

Комитет экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Омской области, обратился в суд с иском к Репиной С.О. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование указал, что Муромцевский муниципальный район заключил с Репиной С.О. в рамках публичных торгов договор купли-продажи недвижимого имущества, стоимостью <...> условиям аукциона ответчиком внесен задаток в <...><...>. В соответствии с условиями договора оставшуюся сумму ответчик должен был внести в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Однако до настоящего времени указанное обязательство ответчик не исполнил. Просил взыскать с Репиной С.О. сумму задолженности в размере <...> из которых <...>

Репина С.О. обратилась с встречным иском, мотивируя заявленные требования тем, что <...> между ней и Муромцевским муниципальным районом Омской области, в лице председателя Комитета экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Омской области был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно здание ФАПа, по условию аукциона ею был внесен <...> до момента государственной регистрации данного объекта, в результате пожара огнем была уничтожена кровля строения, повреждено потолочное покрытие, а также внутренняя отделка здания ФАПа. Считает, что на тот момент не являлась собственником и была не вправе осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом, а следовательно, не могла осуществлять и охрану данного объекта. Воздействие пожара изменило существенные характеристики приобретаемого объекта недвижимости, в том числе его цену и техническое состояние. Наступившие обстоятельства влекут негативные последствия, а именно дополнительные расходы по восстановлению нежилого помещения. Просила расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества, обязать истца вернуть сумму задатка в <...>

В судебном заседании представитель истца Подойницин Г.Г. свои требования поддержал, уточнил сумму пени на день вынесения решения и просил взыскать в размере 3480 руб. 90 коп. Встречные исковые требования не признал, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчик Репина С.О. в судебном заседании участия не принимала, ее представитель Репин С.Ю. заявленные требования не признал, встречный иск поддержал в полном объеме и по аналогичным основаниям.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Репина С.О. просит об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности или распоряжения в момент передачи имущества не возникает, т.к. согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента его регистрации, до момента регистрации покупатель не имеет права распоряжаться имуществом. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Согласно п. 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества, до государственной регистрации права собственности на объект, покупатель не вправе осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектом без согласия продавца. Указанные обстоятельства не приняты судом во внимание. В связи с чем, судом были сделаны неверные выводы относительно лица, несущего риск случайного повреждения имущества. Воздействие пожара изменило существенные характеристики приобретаемого объекта недвижимости, что по мнению Репиной С.О. является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации Муромцевского муниципального района Омской области Подойницин Г.Г. просит оставить решение без изменения, считая доводы апелляционной жалобы необоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (л.д. 168-170), однако, ответчик Репина С.О. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.

В силу требований части 1 ст.327.1ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика Репина С.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Губкина И.Ю.. просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <...> между Муромцевским муниципальным районом Омской области и Репиной С.О. по результатам публичных торгов заключен договор купли-продажи здания ФАПа, расположенного по адресу: Омская область, <...>, д. Лисино, <...>, стоимость которого согласно договору составила 70754 руб. В соответствии с условиями договора, Репиной С.О. внесен задаток в сумме 28301,60 руб. Оставшаяся часть суммы в размере <...> подлежала перечислению денежных средств на счет продавца в течение 30 дней с момента подписания акта приема передачи.

Из акта приема-передачи следует, что <...> Муромцевским муниципальным районом Омской области в лице председателя Комитета экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Мартыновой А.С. в соответствии с договором купли-продажи № <...> от <...> было передано Репиной С.О. здание ФАПа, расположенного по адресу: Омская область, <...>, д. Лисино, <...>.

Согласно справки № <...> от <...> УНД и ПР ГУ МЧС России по Омской области, <...> в нежилом строении, расположенном по адресу: Омская область, <...>, д. Лисино, <...>, произошел пожар.

Заключением эксперта 4 отдела ЭКЦ УМВД России по Омской области № <...> установлено, что причиной пожара послужило тепловое проявление аварийного электрического режима. На фрагментах, представленных на экспертизу проводов, экспертом обнаружены признаки, характерные для токовой перегрузки.

<...>Репиной С.О. в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества № <...> от <...>, с просьбой о возврате задатка в размере <...> В качестве обоснования Репина С.О. указала, что в результате произошедшего пожара, объект недвижимости утратил свою первоначальную стоимость и стал непригодным для использования в предполагаемых коммерческих целях.

Истцом в адрес Репиной С.О.<...> было направлено <...>

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ в их совокупности, учитывая установленные обстоятельства, пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Комитета экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Омской области подлежат удовлетворению, а встречный иск признал необоснованным.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они мотивированы, основаны на правильном применении норм процессуального и материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи, несмотря на то, что переход права собственности не зарегистрирован, у Репиной С.О. в отношении объекта недвижимого имущества возникло право владения.

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В доводах апелляционной жалобы Репина С.О. утверждает, что была лишена возможности фактического доступа в здание, в связи с чем возможность принять меры по обеспечению противопожарной защиты здания у нее отсутствовала.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании пункта 1 статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Как указывалось выше, акт приема-передачи объекта недвижимости между сторонами был подписан. В этой связи, риск случайной гибели имущества возлагается на ответчика. Доводы апелляционной жалобы Репиной С.О. относительно данного обстоятельства признаются необоснованными.

Из материалов дела следует, что <...> истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта в соответствии с договором купли-продажи от <...>№ <...>, согласно которому Муромцевский муниципальный район Омской области в лице председателя Комитета экономики и управления муниципальной собственностью Администрации Муромцевского муниципального района Мартыновой А.С. передал, а Репина С.О. приняла здание ФАПа, расположенного по адресу: Омская область, <...>, д. Лисино, <...>, акт передачи составлен без каких-либо оговорок

Указание Репиной С.О. в жалобе на то, что акт приема-передачи носит формальный характер, не могут быть приняты во внимание, поскольку совершая юридически значимое действие и подписывая акт приема-передачи, Репина С.О. должна была понимать правовое значение указанного действия. На момент подписания Репина С.О. выразила согласие принять, а ответчик выразил согласие передать объект, о чем имеются подписи сторон, что также указывает на несостоятельность доводов Репиной С.О. относительно условия п. 2.6 договора купли-продажи, согласно которому до государственной регистрации права собственности на объект покупатель не вправе осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, заявленных Репиной С.О., суд, проанализировав положения гражданского законодательства, регламентирующего порядок расторжения, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора купли-продажи.

Выводы суда в этой части мотивированы, с ними соглашается судебная коллегия.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Репина С.О. в обоснование встречного иска указывает, что в результате пожара, зданию нанесен ущерб, в связи с чем предмет договора утратил свою первоначальную стоимость и стал непригодным для использования в предполагаемых коммерческих целях.

Из пояснений представителя Репиной С.О. в суде апелляционной инстанции следует, что ею был приобретен объект, требующий капитального ремонта (отсутствие окон, дверей), иначе его стоимость была значительно выше.

Согласно п.1. ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Так, на момент подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи возражений от Репиной С.О. не поступало.

Согласно справке (л.д.99) в результате пожара повреждена кровля, потолочное перекрытие, а также внутренняя отделка, какие-либо виновные действия истца в возникновении пожара не установлены, поэтому в силу приведенного выше, ответчик (покупатель) несет риск случайной гибели (повреждения) спорного имущества, а доводы жалобы заявителя в такой части не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании выше приведенных норм права в их взаимосвязи.

Доказательств, свидетельствующих о существенном нарушений условий договора купли-продажи от <...> истцом (продавцом), вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ Репиной С.О. не представлено.

В данной связи, руководствуясь требованиями ст.309, 310 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца не оплаченную стоимость имущества, начислив на данную сумму неустойку, как это предусмотрено договором, свои выводы суд подробно мотивировал с приведением правового обоснования.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что судом решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Муромцевского районного суда Омской области от 14 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: