Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 16 января 2019 года дело по апелляционным жалобам Тимофеева Станислава Владимировича, СКПК "Альфа-Ресурс" на решение Слободского районного суда Кировской области от 26 октября 2018 года, которым на Тимофеева Станислава Владимировича возложена обязанность заключить с ПАО «Сбербанк России» дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № от 25 мая 2018 года путем внесения изменения в п. 3.1.5, п. 3.2.11, указав площадь аренды не более <данные изъяты> кв.м., из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. В остальной части иска ПАО «Сбербанк России» отказано. С Тимофеева Станислава Владимировича в пользу ПАО «Сбербанк России» взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Тимофееву С.В. об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли- продажи и заключении договора аренды. В обоснование заявленных требований указало, что организатором торгов ЗАО «Сбербанк-АСТ» был объявлен аукцион № в электронной форме на право заключения договора купли-продажи здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с аукционной документацией обязательным условием при продаже объекта является заключение договора обратной аренды помещений на следующих условиях: общая площадь <данные изъяты> кв.м. по ставке 278,5 руб./кв.м./мес., включая НДС, из них 1 этаж = <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. Победителем аукциона признан Тимофеев С.В. 25 мая 2018 между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Тимофеев С.В. был ознакомлен с документацией об аукционе, в том числе, с обязательным условием о заключении договора обратной аренды помещений продаваемого объекта на следующих условиях: общая площадь <данные изъяты> кв.м. по ставке 278,5 руб.\кв.м.\мес., включая НДС, из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. При заключении договора купли-продажи в тексте договора купли-продажи в пунктах 3.1.5, 3.2.11 была допущена техническая ошибка в части поэтажного распределения площадей, в результате которой площадь арендуемых банком помещений составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе, в разбивке по этажам
указано: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. 05 сентября 2018 в адрес Тимофеева С.В. было направлено письмо о заключении договора аренды и подписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи в связи с технической ошибкой, допущенной в пп. 3.1.5, 3.2.11 договора купли- продажи. Тимофеев С.В. от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи уклоняется.

Истец просил обязать Тимофеева С.В. заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в пп. 3.1.5 и 3.2.11 договора № купли- продажи на следующих условиях: площадь аренды не более <данные изъяты> кв.м., из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м., а также обязать заключить договор аренды с ПАО «Сбербанк России» помещений по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных аукционной документацией, а именно общая площадь <данные изъяты> кв.м., из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м., взыскать с Тимофеева С.В. судебные расходы в размере 6 ООО рублей.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена

выше.

Тимофеев С.В. и СКПК "Альфа-Ресурс" подали апелляционные жалобы на указанное решение суда.

Тимофеев С.В. в апелляционной жалобе указал, что является собственником спорного недвижимого имущества, вывод суда о том, что это имущество принадлежит ПАО «Сбербанк России», является ошибочным. Не опровергнута достоверность представленных им доказательств - выписок с сайта ЗАО «Сбербанк-ACT» о внесении 16 января, 16 февраля, 03 апреля 2018 года изменений в аукционную документацию по продаже здания по адресу: <адрес>, протокола осмотра доказательства от 25 октября 2018 года - Интернет сайта https:// mail.ru., лист с указанием площади арендуемых банком помещений: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. Считает, что ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» применению не подлежит. Требования истца не соответствуют аукционной документации, в них нет фразы «не более <данные изъяты> кв.м.»

СКПК "Альфа-Ресурс" в апелляционной жалобе указал, что принятым решением нарушены его права, как залогодержателя объекта недвижимости по договору залога № № от 19.06.2018, заключенному между Тимофеевым С.В. и СКПК "Альфа-Ресурс". При заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № от 25 мая 2018 года изменяется площадь обязательной аренды в залоговом имуществе, что имеет существенное значение для СКПК "Альфа-Ресурс".

В возражениях на жалобу СКПК "Альфа-Ресурс" - ПАО «Сбербанк России» просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что данная жалоба свидетельствует о злоупотреблении правом, права и интересы кооператива принятым решением не затронуты. Тимофеев С.В. является исполнительным директором СКПК "Альфа-Ресурс" и мог заявить ходатайство о привлечении кооператива к участию в деле.

В суде апелляционной инстанции Тимофеев С.В. и представитель СКПК «Альфа-Ресурс» Копытова И.А. настаивали на доводах апелляционных жалоб.

Представитель истца Еремина С.Ю. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия приходит к следующем)".

В соответствии со ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из дела видно, что 25.05.2018 ПАО «Сбербанк России» и Тимофеев С.В. заключили договор купли-продажи, согласно которому банк передает в собственность Тимофеева С.В., а последний принимает и оплачивает объекты недвижимости: нежилое здание, количество этажей 3, общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: Кировская область, г. Слободской, ул. Степана Халтурина, д. 12.

Согласно п. 3.1.5, 3.2.11 договора стороны взяли на себя обязательство в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество заключить договор аренды помещений нежилого здания на 1 и 2 этажах площадью не более <данные изъяты> кв.м. для размещения <данные изъяты>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, банк указал, что Тимофеев С.В. уклоняется от заключения договора аренды на условиях передачи в аренд) нежилых помещений на первом этаже площадью <данные изъяты> кв.м., на втором этаже - площадью <данные изъяты> кв.м. Тимофеев С.В. считает, что на nepeosi этаже в аренду похтежат передаче помещения площадью <данные изъяты> кв.м., на втором этаже - площадью <данные изъяты> кв.м., как это указано в пунктах 3.1.5, 3.2.11 заключенного сторонами договора купли-продажи от 25.05.2018.

В этой связи истец просил обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи путем внесения изменений в п. 3.1.5, п. 3.2.11, указав площадь аренды - не более <данные изъяты> кв.м., из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м., поскольку фактически продажа недвижимого имущества осуществлялась на указанных условиях. Сведения о том, что на первом этаже в аренду передается 119,7 кв.м., на втором этаже - <данные изъяты> кв.м., указаны в договоре от 25.05.2018 ошибочно.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По общему правилу, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (ст. 438 ГК РФ).

Согласно ст. 433 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

В этой связи имеет значение установление того обстоятельства, на каких условиях банком было предложено заключить договор купли-продажи нежилого помещения с правом обратной аренды помещения.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Из дела видно, что спорное недвижимое имущество приобретено Тимофеевым С.В. в результате проведения 04.05.2018 открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. Организатором торгов (оператором электронной площадки) являлось ЗАО «Сбербанк-Автоматизированная система торгов» (ЗАО «Сбербанк-ACT»).

Электронная площадка — это сайт в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет", на котором проводятся торги в электронной форме, а оператором электронной площадки является хозяйственное общество, которое владеет электронной площадкой, в том числе, необходимыми для ее функционирования программно-аппаратными средствами, обеспечивает ее функционирование.

Организатором торгов ЗАО «Сбербанк-АСТ» на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://utp.sberbank- ast.ru было размещено извещение о проведении 04.05.2018 аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Указано, что документация о торгах в электронной форме размещается на Интернет-сайте http://utp.sberbank-ast.ru в торговой секции «Продажа имущества» в разделе «Продажи».

Истец представил аукционную документацию, содержащую извещение о проведении торгов, согласно которому обязательным условием при продаже объекта по адресу: <адрес>, является заключение договора обратной аренды помещений на следующих условиях: общая площадь <данные изъяты> кв.м. по ставке <данные изъяты> руб./кв.м./мес., включая НДС, из них: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м.

Ответчик оспаривает содержание данного извещения. Представил протокол осмотра от 25 октября 2018 года доказательства - интернет-сайта https:// mail.ru., где в аукционной документации, направленной ответчику 04.03.2018 сотрудником банка ФИО1., указаны площади помещений, подлежащих передаче в аренду: 1 этаж - <данные изъяты> кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> кв.м. Также ответчик ссылается, что по сведениям интернет-сайта http://utp.sberbank-ast.ru, аукционная документация подвергалась изменению.

Доводы ответчика оснований для отказа в иске банка не дают. Из дела видно, что проведение аукциона назначено на 04.05.2018, установлен срок окончания приема заявок 02.05.2018. Ссылаясь на изменения в аукционной документации до указанной даты, ответчик не учитывает, что организатор торгов вправе до истечения срока окончания приема заявок вносить изменения в документацию, не касаясь предмета торгов.

Ссылки ответчика на доказательства, содержащие информацию по состоянию на 04.03.2018, не состоятельны, поскольку противоречат его же (ответчика) доводам о внесении изменений в аукционную документацию, в том числе, после указанной даты, а также не соответствуют обстоятельствам дела. Ответчик не учитывает факт того, что первоначально торги проводились 19.03.2018, составлялась и размещалась на сайте аукционная документация, которая до истечения срока подачи заявок 16.03.2018 также могла быть изменена организатором торгов.

В связи с оспариванием ответчиком протокола о признании несостоявшимися торгов, назначенных на 19.03.2018, Слободским районным судом Кировской области по делу № № принято решение от <дата> об отказе в иске Тимофеева С.В., которое вступило в законную силу.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции приобщил из материалов гражданского дела № 2-№ извещение о проведении торгов 19.03.2018, из которого следует, что условием продажи также являлась обязанность ответчика заключить договор аренды помещений на первом этаже площадью <данные изъяты> кв.м., на втором этаже площадью <данные изъяты> кв.м.

В письме ЗАО «Сбербанк-ACT» № № от 06.09.2018, направленном на имя начальника управления ЦКП Кировского отделения № 8612 ПАО «Сбербанк России», указало, что 03.04.2018 размещен аукцион в электронной форме на право заключения договора купли-продажи здания и земельного участка по адресу: <адрес>, была подготовлена и опубликована аукционная информация, в которую включены условия об обратной аренде помещений на первом этаже площадью <данные изъяты> кв.м., на втором этаже - <данные изъяты> кв.м.

С учетом изложенного, правильным является вывод районного суда о том, что договор купли-продажи от 25.05.2018 подлежал заключению на указанных выше условиях, изложенных ЗАО «Сбербанк-ACT» в извещении о проведении торгов от 03.04.2018, которые ЗАО «Сбербанк-ACT» подтвердило в письме № № от 06.09.2018.

При таких обстоятельствах принятое решение по доводам апелляционной жалобы Тимофеева С.В. отмене не подлежит. Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, однако оснований для этого не имеется.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой. При этом в силу части 6 названной статьи закона правило о привлечении к участию в деле третьих лиц в суде апелляционной инстанции не применяется.

В этой связи ходатайство ответчика о привлечении ЗАО «Сбербанк- АСТ» к участию в деле в качестве третьего лица, заявленное в суде апелляционной инстанции, оставлено без удовлетворения.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции, если оно принято о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Приведенное выше основание отмены решения в данном случае отсутствует. СКПК «Альфа-Реурс» указывает, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2008 Тимофеев С.В. передал его в залог СКПК «Альфа-Ресурс» по договору залога № № от 19.06.2018, который не предусматривает передачу заложенного имущества в аренду без согласия залогодержателя.

Доводы СКПК «Альфа-Ресурс» основаны на неправильном толковании и применении закона, не соответствуют материалам дела и отмену принятого решения не влекут.

Согласно обжалуемому решению, ответчик обязан внести изменения в договор купли-продажи, заключенный ранее передачи спорного имущества в залог, что, однако, не является решением по спору о передаче заложенного имущества в аренду иному лицу, а рассмотренный иск не является иском о притязании этого лица на заложенное имущество.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Слободского районного суда Кировской области от 26 октября 2018 года следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Слободского районного суда Кировской области от 26 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без

удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: