Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Пятигорска Ставропольского края в интересах Российской Федерации к Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский», ФИО2 о признании торгов по продаже федерального имущества недействительными, признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности, взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов

по апелляционному представлению прокуроров отдела прокуратуры Ставропольского края Левушкиной Е.В., Класс Н.Е. и помощника прокурора города Пятигорска Ставропольского края Швец Е.С. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 7 мая 2015 года.

Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В., судебная коллегия

установила:

заместитель прокурора г. Пятигорска Ставропольского края в интересах Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации, ФИО2 о признании торгов по продаже федерального имущества: деревообрабатывающих мастерских, инв.№314 Г, проходной инв. № 314 Д, трансформаторной подстанции инв.№14 И, гаража инв. № 314 Е, склада промышленных товаров инв.№314Ж, дорожно мостового хозяйства (асфальтовое покрытие) инв.№314 ДХ, телефонной связи (слаботочная связь) инв. № 314 ТС, лесопильного склада инв. № 314 А, склада инв. № 314 Б, административно-бытового корпуса инв.№314 В, расположенных по адресу: …, недействительными, признании договора купли-продажи№ 348 федерального имущества, заключенного 27марта 2013 года между Федеральным государственным автономным учреждением «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на указанное имущество, взыскании неосновательного обогащения за период использования земельного участка с кадастровым номером …, общей площадью …кв.м, в размере … рублей … копеек за период с … года по … года в доход казны Российской Федерации.

Исковое заявление прокурором обоснованно ничтожностью сделки по продаже зданий, строений и сооружений без земельного участка, не смотря на то, что земельный участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения находятся в собственности у одного лица. Данное обстоятельство повлекло уменьшение общей стоимости реализуемого имущества.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 7 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном представлении прокуроры Левушкина Е.В., Класс Н.Е. и Швец Е.С. просят решение суда отменить, принять новое решение по делу об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что сделка по продаже федерального имущества заключена с нарушением требований законодательства, поскольку отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, не может быть проведено без земельного участка. Продажа указанных объектов недвижимости без включения в состав имущества земельного участка, на котором они расположены и на который в момент заключения сделки зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ФГАУ«Оздоровительный комплекс «Шереметьевский», повлекло уменьшение общей стоимости реализованного имущества. Кроме того, полагают, что ФИО2, используя в период с.. года по … года указанный земельный участок, обязан был оплачивать арендные платежи в размере… рублей … копеек.

В возражениях на апелляционное представление ответчик ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции прокурор Ледовская Н.В. поддержала апелляционное представление и просила решение суда отменить, удовлетворив иск прокурора.

Представитель ФГАУ«Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» по доверенности ФИО1 и представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ ввиду нарушения норм материального права, которые повлекли принятие неправильного решения.

Так, судом первой инстанции установлено, что согласно свидетельству … от … года, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, земельный участок с кадастровым номером … имеет следующие характеристики: назначение - земли населенных пунктов - под деревообрабатывающими мастерскими (лит.Г), проходной (лит.Д), гаражом лит.Е), трансформаторной подстанцией (лит.И), складом промышленных товаров (лит.Ж), лесопильным складом (лит.А), складом; площадь … кв.м., адрес (местоположение): …., принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Из свидетельства … от … года, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю следует, что указанный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГАУ«ОК «Шереметьевский» на основании приказа № … от …года.

Из представленных суду свидетельств о регистрации права от … года следует, что собственником имущества (склад промышленных товаров площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «Ж»; лесопильный склад площадью … кв.м., инвентарный №.. , литер «А»; дорожно мостовое хозяйство (асфальтовое покрытие) площадью.. кв.м., инвентарный № …, литер «А»; деревообрабатывающие мастерские площадью … кв.м., инвентарный №…, литер «Г»; гараж площадью … кв.м., инвентарный №…, литер «Е»; трансформаторная подстанция площадью.. кв.м., инвентарный №.. , литер «И»; телефонная связь (слаботочные сети) площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «ТС»; проходная площадью … кв.м., инвентарный №.. , литер «Д»; склад площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «Б»; административно-бытовой корпус площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «В») является Российская Федерация на основании Постановления Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы, Санкт - Петербурга и муниципальную собственность» №.. от … года, Указа ПрезидентаРФ№… от.. года, Приказа «О закреплении федерального имущества на праве оперативного управления № …от … года.

Согласно пункта 9, 10 Приказа № 637 Управления делами Президента РФ от … года «О закреплении за ФГБУ «Объединенный дом отдыха «Шереметьевский» имущественных комплексов» следует о закреплении земельного участка.. за ФГБУ «Объединенный дом отдыха «Шереметьевский» на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве оперативного управления за ФГБУ «Объединенный дом отдыха «Шереметьевский» Управление делами Президента РФ федерального недвижимого имущества, находящееся на земельном участке ….

Право постоянного (бессрочного) пользования ФГАУ«Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» на вышеуказанный земельный участок, а также право оперативного управления ФГАУ«Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» на здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке, подтверждается соответствующими свидетельства о регистрации права.

Распоряжением Управления делами Президента РФ от 16 февраля 2012года № 13 согласовано ФГБУ «Объединенный дом отдыха «Шереметьевский» Управления делами Президента РФ реализация на открытом аукционе в установленном порядке недвижимого имущества, закрепленного за данным учреждением Приказом Управления делами Президента РФ от 24 ноября 2011 года № 637.

… года Управлением делами Президента Российской Федерации на официальном сайте размещено информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже недвижимого имущества№18/2013, закрепленного за ФГАУ «ОК «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации на праве оперативного управления.

Из пункта 1.7.1. названного выше информационного сообщения следует, что в начальную цену имущества включена стоимость объектов недвижимого имущества, с учетом стоимости исключительного права требования на часть площади земельных участков, занятых зданиями, строениями, следующих за судьбой объектов, в соответствии с ч. 5. ст. 1 Земельного кодекса РФ. Начальная цена имущества составила …рублей без учета НДС.

Согласно пункта 1.8.1. данного информационного сообщения цена земельного участка, находящегося в государственной собственности, не включена в начальную цену имущества. В силу ч.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ покупатель имущества после государственной регистрации права собственности на недвижимое имуществ приобретает исключительное право аренды земельного участка или на приобретение в собственность земельного участка по кадастровой стоимости.

Пункт 1.8.2. названного информационного сообщения содержит указание, что Управление делами Президента, являясь федеральным органом исполнительной власти (федеральным агентством), наделено полномочиями по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, в том числе земельным участком ….

Как следует из протокола № … от … года комиссией в составе представителей ФГАУ «ОК «Шереметьевский», Главного управления федерального имущества Управления делами Президента Российской Федерации рассмотрены заявки и допущены к участию два участника (А.А.АА. и М.C.Л.), подавшие заявки, которыми внесен задаток в размере … рублей, о поступлении денежных средств от участников сделана соответствующая запись в протоколе.

Согласно протокола № … от … года комиссией в составе представителей ФГАУ «ОК «Шереметьевский», Главного управления федерального имущества Управления делами Президента Российской Федерации рассмотрены заявки и подведены итоги аукциона № …, аукцион признан состоявшимся, победителем аукциона признан А.А.ВБ., сообщение об итогах аукциона размещено на сайте … года.

… года между ФГАУ «ОК «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации в лице генерального директора В. Н.В.. и ФИО2 в лице Т.В.Н. заключен договор купли-продажи № … (федерального имущества на аукционе № …), утвержденный Управляющим делами Президента РФ … года Кожиным В.И. Цена имущества определена с учетом НДС … рублей. Расходы продавца в размере …рублей на проведение независимой оценки рыночной стоимости и в размере … рублей на проведение экспертизы отчета о рыночной стоимости имущества возложены на покупателя.

Пунктом 2.1.2 данного договора предусмотрена обязанность ФГАУ «ОК «Шереметьевский», как продавца по договору, предпринять все зависящие от него меры по предоставлению в Управление делами Президента Российской Федерации документов, необходимых для заключения с ФИО2 договора купли-продажи или аренды земельного участка, на котором расположено имущество (кадастровый номер участка …).

… года между ФГАУ «ОК «Шереметьевский» и А.А.ВВ. подписан акт приема-передачи, утвержденный …года Управляющим делами Президента РФ Кожиным В.И.

Как следует из материалов дела, на имя ФИО4 выданы свидетельства о регистрации права, из которых следует, что он является собственником имущества (склад промышленных товаров площадью …кв.м., инвентарный № …, литер «Ж»; лесопильный склад площадью … кв.м., инвентарный №.. , литер «А»; дорожно мостовое хозяйство (асфальтовое покрытие) площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «А»; деревообрабатывающие мастерские площадью … кв.м., инвентарный №…, литер «Г»; гараж площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «Е»; трансформаторная подстанция площадью.. кв.м., инвентарный № …, литер«И»; телефонная связь (слаботочные сети) площадью.. кв.м., инвентарный № …, литер «ТС»; проходная площадью … кв.м., инвентарный №…, литер «Д»; склад площадью … кв.м., инвентарный № …, литер«Б»; административно-бытовой корпус площадью … кв.м., инвентарный № …, литер «В») на основании договора купли-продажи федерального имущества на аукционе № … № … от … года и акта приема-передачи по договору купли-продажи федерального имущества на аукционе № … № … от … года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи регистрации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка не является ничтожной ввиду отсутствия правовых оснований для реализации в собственность или передачи в аренду ФИО2 земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку находит его основанным на ошибочном толковании норм материального права.

Так, в соответствии со статьями 217 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в процессе приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, реализация объекта недвижимости возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Собственником земельного участка, а также спорных объектов, расположенных на этом участке, является одно и то же лицо – Российская Федерация. Доказательств того, что земельный участок ограничен в обороте, в материалах дела не содержится.

Таким образом, спорные объекты недвижимости не могли быть отчуждены без находящегося под ними и необходимого для их эксплуатации земельного участка. Указанное нарушение закона повлекло неправильное определение цены продажи. Отчуждение спорных объектов недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Ввиду ничтожности сделки недействительными являются и торги по продаже федерального имущества.

Суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но не применил подлежавшую применению часть 4 статьи35Земельного кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены принятого судебного решения об отказе в удовлетворении исковых требований и принятия судом апелляционной инстанции нового решения о признании торгов по продаже федерального имущества недействительными, признании договора купли-продажи федерального имущества недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности покупателя.

Принимая решение об отказе в удовлетворении искового заявления в части требований о взыскании с ФИО2 неосновательного обогащения за период фактического пользования земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу, что ущерб бюджету Российской Федерации не причинен, поскольку до настоящего времени право пользования спорным земельным участком за ФИО2 не оформлено и ФГАУ «ОК «Шереметьевский», за которым до настоящего времени зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком, уплачен земельный налог в размере … рублей.. копейка в федеральный бюджет.

Судебная коллегия также не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от … года №…, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По данному делу земельный участок находился в пользовании ФГАУ «ОК «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующая на момент заключения договора купли-продажи федерального имущества № …, заключенного … между Федеральным государственным автономным учреждением «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации и ФИО2, содержала запрет на предоставление гражданам земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование.

Из анализа указанных выше норм права следует, что ФИО2, используя с …. года по … земельный участок площадью … кв.м., обязан был оплачивать арендные платежи в размере, определяемом Правительством Российской Федерации, и данная сумма составила согласно представленным прокуратурой города Пятигорска расчетам …. рублей …копеек, с которым судебная коллегия согласна.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В связи с тем, что договоры аренды с ФИО2 в отношении спорного земельного участка не заключались, учитывая, что ответчик пользуется спорным земельным участком без законных правовых оснований, без внесения платы и без оплаты налога, судебная коллегия считает, что неуплаченная сумма арендной платы за пользование земельным участком является неосновательным обогащением ответчика.

Уплата ФГАУ «ОК «Шереметьевский» земельного налога не является основанием для освобождения ФИО4 от возмещения соответствующего неосновательного обогащения.

По смыслу закона с лица, которое фактически пользуется земельным участком, не принадлежащим ему на каком-либо праве, взыскивается не земельный налог, а неосновательное обогащение.

С учетом изложенного, решение суда в указанной части также подлежит отмене, с вынесением нового решения о взыскании с ответчика ФИО2 неосновательного обогащения в размере … рублей …копеек.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 7 мая 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.

Признать недействительными торги по продаже федерального имущества: деревообрабатывающие мастерские, инв. № …. Г, проходная инв. №.. Д, трансформаторная подстанция инв. № … И, гараж инв. № … Е, склад промышленных товаров инв. № … Ж, дорожно мостовое хозяйство (асфальтовое покрытие) инв. № … ДХ, телефонная связь (слаботочная связь) инв. №…ТС, лесопильный склад инв. № … А, склад инв. № … Б, административно-бытовой корпус инв. № … В, расположенные по адресу: ….

Признать недействительным договор купли-продажи № … федерального имущества, заключенного … года между Федеральным государственным автономным учреждением «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» Управления делами Президента Российской Федерации и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Прекратить право собственности ФИО2 на деревообрабатывающие мастерские, инв. № … Г, проходную инв. № … Д, трансформаторную подстанцию инв. № … И, гараж инв. № … Е, склад промышленных товаров инв. № … Ж, дорожно мостовое хозяйство (асфальтовое покрытие) инв. № … ДХ, телефонную связь (слаботочная связь) инв. № … ТС, лесопильный склад инв. № … А, склад инв. № … Б, административно-бытовой корпус инв. № …В, расположенные по адресу: …

Обязать Федеральное государственное автономное учреждение «Оздоровительный комплекс «Шереметьевский» возвратить ФИО2 уплаченную денежную сумму в размере …рублей.

Взыскать в доход казны Российской Федерации с ФИО2 неосновательное обогащение в сумме … рублей за период использования земельного участка с кадастровым номером … общей площадью …. кв.м. с … года по …года.

Апелляционное представление прокуроров удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: