Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 18 мая 2015 года дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Кировского районного суда г. Перми от 25 февраля 2015 года, которым постановлено -

признать отказ в государственной регистрации права собственности на объект - здание площадью 124 кв. метра, расположенный по адресу: ****, участок **, изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 19 декабря 2014 года № **, незаконным.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя - зарегистрировать право собственности Гройсбурт Т.В. на объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью 124 кв. м., расположенный по адресу: ****, участок **.

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Выдриной Ю.Г., объяснения представителя заявителя Агапитовой Н.А., действующей на основании доверенности, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Горкуновой Л.М., действующей на основании доверенности, настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Гройсбурт Т.В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее по тексту - Управление) в государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью 124 кв. метра, расположенный по адресу: ****, изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 19 декабря 2014 года за № **, возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав заявителя путем государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Предъявленные требования мотивировала тем, что является собственником земельного участка, общей площадью 1 748 кв. метра, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, участок **. Данный участок относится к категории – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под подсобное хозяйство. 01.11.2014 года она обратилась в отдел Орджоникидзевского района г. Перми Управления с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенный ею на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом, в удовлетворении которого 19.12.2014 г. отказано. Данный отказ заявитель полагает незаконным, необоснованным, противоречащим требованиям законодательства.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Управления, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка, судом неправильно применены нормы материального права. В апелляционной жалобе приведены доводы, аналогичные изложенным представителем Управления в суде первой инстанции о том, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в полной мере соответствует Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Представленные заявителем документы не позволяют произвести государственную регистрацию права в упрощенном порядке, то есть на основании декларации об объекте недвижимого имущества, поскольку жилой дом не поставлен на кадастровый учет и возведен на земельном участке, расположенном в территориальной зоне сельскохозяйственного использования, не допускающей возможность строительства индивидуальных жилых домов. Таким образом, судом не оценены действия Управления применительно к положениям статей 20, 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также не принято во внимание, что после внесения изменений в градостроительный регламент территориальной зоны спорного земельного участка, возведение в его границах объектов капитального строительства, не соответствующих новому регламенту, не допустимо.

С учетом положений части 2 статьи 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в деле, с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении Гройсбурт Т.В. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося заявителя.

Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российский Федерации установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вместе с тем, частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. за № 42, если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

Из содержания абзаца 1 пункта 1 статьи 7 Правил землепользования и застройки города Перми, утвержденных Решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 г. за № 143 (далее по тексту - Правила) следует, что земельные участки и объекты капитального строительства, ставшие не соответствующими настоящим Правилам после внесения изменений в настоящие Правила, могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами, за исключением, установленным федеральными законами и настоящими Правилами.

По смыслу приведенных норм федерального и регионального законодательства, в случае изменения градостроительного регламента, собственник земельного участка вправе продолжать его использование, начатое до такого изменения. После внесения изменения в

градостроительный регламент допустимо строительство объектов, соответствующих новому градостроительному регламенту, либо их реконструкция в целях их приведения в соответствие с измененным градостроительным регламентом.

Согласно статье 52.7 Правил (в редакции решения Пермской городской Думы от 26.02.2013 № 40, действующей на момент возникновения спорных отношений), зона сельскохозяйственного использования СХ предназначена для выращивания сельхозпродукции открытым способом и выделена для обеспечения правовых условий сохранения сельскохозяйственных угодий, предотвращения их занятия другими видами деятельности. При этом, вышепоименованным решением Пермской городской Думы такой вид разрешенного использования как подсобное хозяйство исключен из градостроительного регламента территориальной зоны СХ. Индивидуальное жилищное строительство на земельных участках, относящихся к данной территориальной зоне, не отнесено Правилами к ни к основным, ни к условно разрешенным видам разрешенного использования.

Из материалов дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером **, на котором Гройсбурт Т.В. возведен индивидуальный жилой дом, образован в результате преобразования (перераспределения) земельного участка с кадастровым номером **, и входит в территориальную зону «Сельскохозяйственные зоны, Зона сельскохозяйственного использования, СХ», разрешенное использование - под подсобное хозяйство (л.д. 45). Сведения о зоне, в которой расположен данный земельный участок, внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Решения Пермской городской Думы «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми» от 26.06.2007 г. за № 143.

В соответствии с приказом Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 25.07.2007 г. за № **, исходный земельный участок с кадастровым номером ** ранее был предоставлен сельскохозяйственному производственному кооперативу по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных «***» (л.д. 43). Впоследствии, право собственности на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано за Закрытым акционерным обществом «***», которому выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.06.2008 г. В соответствии с соглашением о новации к договору займа от 06.10.2006 г. право собственности на исходный земельный участок передано С., государственная регистрация перехода права собственности к которому произведена Управлением на основании решения Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 21.04.2009 года (л.д. 52, 53).

В соответствии с договором купли-продажи от 03.07.2014 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером **, образованный в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером **, зарегистрировано за Гройсбурт Т.В. (л.д. 7).

01.11.2014 года Гройсбурт Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации права собственности на возведенный на земельном участке двухэтажный жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства), общей площадью 124 кв. метра, в соответствии с процедурой, установленной статьей 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложив в качестве документа, подтверждающего факт создания объекта, декларацию об объекте недвижимости (л.д. 38, 39, 40).

19.12.2014 года Управлением Росреестра по Пермскому краю Гройсбурт Т.В. отказано в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с указанием на то, что регистрация права на возведенный жилой дом на данном земельном участке невозможна без установления соответствующей территориальной зоны и разрешенного использования земельного участка. На день рассмотрения обращения Гройсбурт Т.В. земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства, а может быть использован только в соответствии с имеющимися видами разрешенного использования, предусмотренными, в частности, статьей 52.7. Правил землепользования и застройки города Перми. Также Управлением, со ссылкой на положения статьи 1.2., 25.3. Закона о регистрации указано на то, что представленная заявителем декларация об объекте недвижимого имущества не позволяет произвести государственную регистрацию права в упрощенном порядке.

Принимая решение об удовлетворении заявленных Гройсбурт Т.В. требований, суд, основываясь на положениях Федерального закона от 07.07.2003 г. за № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», пришел к выводу о том, что установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка позволяет его использование под личное подсобное хозяйство, применительно к положениям вышеуказанного Закона, что не исключает возможность возведения на нем индивидуального жилого дома. При этом, факт выделения земельного участка, из земель, ранее предоставленных Сельскохозяйственному производственному кооперативу «***» под подсобное хозяйство для сельскохозяйственного использования, по мнению суда первой инстанции, не свидетельствует об обязанности заявителя использовать данный земельный участок в аналогичных целях.

Указанный вывод суда не основан на совокупности собранных по делу доказательств и нормах действующего законодательства.

Судом первой инстанции не учтено, что в данном случае, земельный участок изначально не предоставлялся заявителю как физическому лицу для ведения личного подсобного хозяйства, а был предоставлен сельскохозяйственному производственному кооперативу «***» под подсобное хозяйство, что тождественным не является.

При указанных обстоятельствах, нормы Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», вопреки позиции заявителя, а также выводам суда первой инстанции, к спорным правоотношениям не применимы.

Как указано выше, в соответствии с действующими градостроительными регламентами земельные участки, включенные в территориальную зону «Сельскохозяйственные зоны, Зона сельскохозяйственного использования, СХ», не предназначены для индивидуального жилищного строительства, а могут быть использованы только в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Изменение категории земель, в данном случае на земли населенных пунктов, не влечет за собой автоматического изменения вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к зоне сельскохозяйственного использования, на вид разрешенного использования, позволяющего возведение индивидуального жилого дома.

В данном случае, после вступления в силу изменений в градостроительный регламент и исключения из него такого вида разрешенного использования как подсобное хозяйство, возведение объектов капитального строительства, не соответствующих новому регламенту, не допустимо, не смотря на формальное сохранение собственником земельного участка прежнего вида разрешенного использования.

Поскольку, согласно представленной декларации об объекте недвижимости, индивидуальный жилой дом возведен Гройсбурт Т.В. в 2014 году, то есть после внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Перми, то такое возведение осуществлено в противоречие градостроительному регламенту, в нарушение статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, право собственности на него не может быть зарегистрировано.

Как правильно последовательно указывал в ходе рассмотрения дела представитель Управления, все изменения объектов капитального строительства, включая строительство новых объектов, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с действующими Правилами землепользования и застройки г. Перми, что в полной мере согласуется с положениями абзаца 1 пункта 2 статьи 7 Правил.

Кроме того, заслуживают внимания и доводы представителя Управления о невозможности регистрации права собственности Гройсбурт Т.А. на жилой дом в порядке упрощенной процедуры, предусмотренной положениями статьи 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что также послужило основанием к оспариваемому отказу от 19.12.2014 г.

В соответствии с пунктом 1 статьей 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 25.3. вышеуказанного Закона декларация об объекте недвижимого имущества является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества.

Пунктом 1.2 статьи 20 Закона установлено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку возведенный истцом индивидуальный жилой дом не относится к объектам, поименованным в пункте 3 статьи 25.3. Закона, то регистрация права собственности на него без проведения процедуры кадастрового учета, только на основании представленной Гройсбург Т.В. декларации об объекте, невозможна.

Таким образом, из материалов дела следует, что имеющиеся документы не позволяют произвести государственную регистрацию права собственности Гройсбург Т.В. в предусмотренном статьей 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, поскольку жилой дом не поставлен на кадастровый учет и возведен на земельном участке, расположенном в территориальной зоне, не допускающей возможность строительства индивидуальных жилых домов. При таких обстоятельствах, отказ Управления в регистрации права собственности Гройсбурт Т.В. на индивидуальный жилой дом, изложенный в уведомлении от 19.012.2014 года является обоснованным, в полной мере соответствует требованиям пунктов 1, 4 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

В удовлетворении требований Гройсбурт Т.В. следует отказать в связи с отсутствием законных оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 199 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Кировского районного суда г. Перми от 25 февраля 2015 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Гройсбурт Т.В. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью 124 кв. метра, расположенный по адресу: ****, участок **, изложенный в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 19 декабря 2014 года № **, а также возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав заявителя путем государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости - отказать.

Председательствующий:

Судьи: