Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шабаева Алексея Валерьевича к конкурсному управляющему ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности на помещения и квартиры,

по апелляционной жалобе Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А., Пустотина С.Е. на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Шабаев А.В. обратился в суд с иском к конкурсному управляющему ОАО «Агрофирма «Кудепста», ООО «Строительная фирма «ВСВ» о признании права собственности на помещения и квартиры.

В обоснование заявленных требований указал, что 27.01.2005г. ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключило с администрацией г. Сочи договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов на <...><...>-УПГР. В соответствии с п.2.1.2 указанного договора осуществляется инвестирование проектирования и строительства объекта <...>-ти квартирного жилого дома общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа, административно-бытовой блок общей площадью 250 кв.м., расположенного на земельном участке <...> по проекту детальной планировки, ориентировочной площадью 1,0 га, во II горно-санитарной зоне, в экономико-планировочной зоне «X», зоне рекреационного жилья, курортные парки и другие зеленые насаждения общего пользования, общественные центры по генплану г.Сочи. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию указан сентябрь 2006г.

Постановлением Главы г.Сочи <...> от <...> «О предварительном согласовании ОАО «Агрофирма «Кудепста» места размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП <...>) по <...>» утвержден акт выбора от 29.09.2004г. и проект границ земельного участка площадью 10000 кв.м. для размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (по ПДП <...>) по <...>. ОАО «Агрофирма «Кудепста» предварительно согласовано место размещения 160-ти квартирного жилого дома на земельном участке площадью 10000кв.м., из городских земель, свободных от застройки, по <...> в зоне рекреационного жилья, курортных парков и других насаждений общего пользования по генплану г.Сочи.

<...> между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключен договор о долевом участии в финансировании и строительстве в Хостинском районе г.Сочи 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома серии 135 с общественно-бытовым блоком (по ПДП <...>), по условиям которого стороны осуществляют совместную деятельность в строительстве 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома серии 135 с общественно-бытовым блоком в м/р <...> (п. 1.1. договора). В силу п.2 договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» обязуется выделить участок под строительство объекта, выдать утвержденный рабочий проект застройки с техническими условиями всех энергетических и коммуникационных организаций с выдачей разрешения на строительство инспекцией ГАСКа г.Сочи, выступить заказчиком строительства объекта, поручить подрядчику заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома. При заключении договора стороны установили распределение помещений, согласно которому 20% общей площади дома (16 однокомнатных и 16 двухкомнатных квартир) получает ОАО «Агрофирма «Кудепста», а 80% площади дома (64 однокомнатных и 64 двухкомнатных квартир) получает ООО «Строительная фирма «ВСВ». Впоследствии ООО «Строительная фирма «ВСВ» получило письмо ОАО «Агрофирма «Кудепста» от <...><...>, являющееся офертой, из содержания которой и акцепта в форме молчаливого согласия ООО «Строительная фирма «ВСВ», не отказавшегося от предложения, изложенного в письме, фактического принятия его условий, и отсутствия возражений относительно распределения квартир между сторонами договора, следует заключение сторонами договора от <...> дополнительного соглашения о распределении между ними квартир в строящемся доме. Согласно договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» не претендует на 85% общей площади дома, в том числе на заявленные в требованиях квартиры №№ 1,2,41,42,81,82 и получает оставшиеся 15% общей площади дома.

<...> ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключило с истцом договор <...>/п о резервировании помещений в пристройке строящегося дома и квартир в этом же доме по адресу: <...> ПДП-31 с последующим оформлением актов приема-передачи. Оплату по указанному договору истец произвел полностью. Строительство жилого дома завершено, однако квартиры и помещения ему не переданы в связи с тем, что ООО «Строительная фирма «ВСВ» не имеет возможности заключить договоры купли- продажи квартир и помещений, в силу отсутствия прав на земельный участок и здание в целом.

С учетом уточнений просил признать его право собственности на помещения, расположенные на первом, четвертом, восьмом, девятом, десятом этажах в пристройке к жилому дому <...> по <...> и жилые квартиры №№ 1,2,41,42,81,82 в этом же доме, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел г. Сочи зарегистрировать за ним право собственности на помещения и квартиры.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд признал за Шабаевым Алексеем Валерьевичем право собственности на помещение общей площадью 131,75 кв.м, расположенное на первом этаже, помещение общей площадью 92,71 кв.м, расположенное на четвертом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.м расположенное на восьмом этаже, помещение общей площадью 101,6 кв.м, расположенное на девятом этаже, помещение общей площадью 102,4 кв.м, расположенное на десятом этаже в пристройке к десятиэтажному 160-ти квартирному жилому дому серии 135, с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>.

Признал за Шабаевым Алексеем Валерьевичем право собственности на квартиры №<...>,2,41,42,81,82, расположенные в десятиэтажном 160-ти квартирном жилом доме серии 135 с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>.

В апелляционной жалобе Грязнева Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А., Пустотин С.Е. просят решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указывают, что их права данным решением затронуты, так как они проживают в спорных квартирах. К участию в деле они привлечены не были.

Проверив материалы дела, выслушав Акопян Е.М., Грязневу Е.И., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., представителя Готовко Н.А., Дагдаверян Н.М., Крамник А.Л., Акопян Е.М. по ордеру Удалову Т.Ю., представителя Шабаева А.В. по доверенности - Куц А.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

Как следует из материалов дела, <...> между администрацией г. Сочи и ОАО «Агрофирма «Кудепста» заключен договор <...>-УПГР инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов по <...>, предметом которого являлась совместная деятельность по проектированию и строительству двух многоквартирных домов, одним из которых был объект <...>-ти квартирный жилой дом 135 серии, общей площадью 8 836 кв.м. из 80-ти однокомнатных квартир общей площадью 47,7 кв.м. и 80-ти двухкомнатных квартир общей площадью 62,75 кв.м., 50 стоянок гаражного типа и административно-бытовой блок, общей площадью 250 кв.м., расположенный на земельном участке <...> по проекту детальной планировки.

Постановлением главы г. Сочи от <...>г. <...> утвержден акт выбора от 29.09.2004г. и проект границ земельного участка площадью 10 000 кв.м. для размещения 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ПДП <...> по <...>, предварительно согласованно ОАО «Агрофирма «Кудепста» место размещения указанного объекта строительства на земельном участке, площадью 10 000 кв.м. из городских земель, свободных от застройки, по <...>, разрешена разработка документации для строительства.

Строительство 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ПДП <...> по <...> осуществлялось ООО «Строительная фирма «ВСВ» на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с ОАО «Агрофирма «Кудепста» <...>, предмет которого сторонами определен как совместная деятельность по строительству указанного объекта.

По условиям указанного договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» приняла на себя обязательство и поручила ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома (п. 2.1.договора). Также договором предусмотрено, что после окончания строительства и ввода в эксплуатацию общая площадь объекта распределяется между сторонами следующим образом: ООО «Строительная фирма «ВСВ» получает 80% общей площади дома, 64 однокомнатные и 64 двухкомнатные квартиры, а также первый, третий и четвертый этажи общественно-бытового блока, а заказчик ОАО «Агрофирма «Кудепста» 20% общей площади дома, 16 однокомнатных и 16 двухкомнатных квартир, а также второй и пятый этажи общественно-бытового блока.

Пунктом 4.2. указанного договора стороны установили, что передача прав участников договора третьим лицам не допускается.

Реализуя права и исполняя обязанности, предоставленные ООО «Строительная компания «ВСВ» указанным договором, последнее <...> заключило с Шабаевым А.В. договор <...>/П о резервировании помещений в пристройке к строящемуся дому ПДП-31 и квартир в доме ПДП-31 по <...>, в соответствии с которым общество резервирует за покупателем Шабаевым А.В. помещения на первом, четвертом, восьмом, девятом и десятом этажах в строящейся пристройке к жилому дому, а также квартиры №№1,2,41,42,81,82, 123 и 124 в данном доме, и после окончания строительства стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи помещений и квартир, общая стоимость которых на момент заключения договора определена в размере 1 000 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.

Оплата по договору от 04.08.2008г. произведена Шабаевым А.В. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Строительная фирма «ВСВ» от 10.08.2008г.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05.04.2010г., вступившим в законную силу, администрация г.Сочи была обязана выдать ОАО «Агрофирме «Кудепста» разрешение на ввод объекта 160-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по <...>. На ОАО «Агрофирма «Кудепста» возложена обязанность зарегистрировать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Управлении ФСГРКиК по Краснодарскому краю.

При этом, указанным решением суда установлено, что десятиэтажное строение со встроено-пристроенными помещениями выполнено в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Строительные конструкции здания жилого дома гарантируют безопасную жизнедеятельность людей. Спора по землепользованию не возникло.

Вышеизложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в силу ст. 61 ГПК РФ, обязательны для суда.

Несмотря на то, что администрация города Сочи исполнила решение Хостинского районного суда г.Сочи от 05.04.2010г., и 06.05.2010г. выдало разрешение на ввод в эксплуатацию объекта 160-ти квартирного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями по <...>, и <...> жилому дому присвоен почтовый адрес, ОАО «Агрофирма «Кудепста» не исполнило указанного судебного акта, в настоящее время ОАО «Агрофирма Кудепста» признано несостоятельным (банкротом).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку заключенный ООО «Строительная фирма «ВСВ» договор с Шабаевым А.В. истцом исполнен за счет личных денежных средств, вложенных в строительство объекта, имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, строение выполнено в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не угрожает жизни и здоровью граждан, права истца, подлежат защите путем признания за ним права собственности на нежилые помещения, расположенные на первом, четвертом, восьмом, девятом и десятом этажах пристройки к десятиэтажному 160-ти квартирному жилому дому серии 135 с общественно-бытовым блоком (ПДП 31) и квартиры №№1,2,41,42,81,82 этого же дома по <...>.

Кроме того, заключая договор с Шабаевым А.В. от 04.08.2008г., ООО «Строительная фирма «ВСВ», действовала, в том числе, в рамках п.2.1. договора от <...>, заключенного между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», по условиям которого ОАО «Агрофирма «Кудепста» приняла на себя обязательство и поручила ООО «Строительная фирма «ВСВ» заключать договоры на долевое участие в строительстве на все квартиры дома.

Вместе с тем, судом первой инстанции учтено, что на момент заключения договора от <...> с ООО «Строительная фирма «ВСВ», ОАО «Агрофирма «Кудепста» в полном объеме располагало информацией о содержании и условиях договора, было свободно в заключении договора, однако от заключения договора на изложенных в нем условиях не отказалось, подписав его без каких-либо возражений, соответственно согласилась с исполнением его условий.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, условиями договора ОАО «Агрофирма «Кудепста» наделило ООО «Строительная фирма «ВСВ» еще более объемным правом на заключение договоров долевого участия в строительстве, а именно, правом на заключения договоров, в том числе и в отношении квартир, которые по приложению №1 к договору от 04.03.2005г. ранее были распределены в пользу ОАО «Агрофирма «Кудепста».

Кроме того, впоследствии ООО «Строительная фирма «ВСВ» получило письмо ОАО «Агрофирма «Кудепста» от 07.08.2009г. <...>, являющееся офертой, из содержания которого, и акцепта в форме молчаливого согласия ООО «Строительная фирма «ВСВ», не отказавшегося от предложения, изложенного в письме, а также в виде фактического принятия его условий, и отсутствия возражений относительно распределения квартир между сторонами, следует заключение сторонами дополнительного соглашения об очередном перераспределении общей площади дома - ОАО «Агрофирма «Кудепста» оставляет за собой 15% общей площади дома, а ООО «Строительная фирма «ВСВ» получает 85% площади, в том числе и квартиры №№1,2,41,42,81,82.

При этом, направленная оферта не содержала условие, по которому для ее акцепта требовалось подписать проект о заключении дополнительного соглашения к договору от 04.03.2005г.

В соответствии с ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Исходя из ч.2 ст. 438 ГК РФ, по общему правилу само по себе молчание (бездействие), не может стать юридическим фактом, влекущим изменение, прекращение или возникновение прав и обязанностей сторон, в том числе договорных. Для того чтобы молчание могло быть расценено как выражение воли одной из сторон, должно быть соблюдено еще одно условие: необходимо установить значение молчания в качестве акцепта в законе, обычае делового оборота или прежних деловых отношениях сторон.

Принимая во внимание длительность деловых отношений сторон договора от 04.03.2005г., учитывая условия, указанные в п.2.1 названного договора о поручении и наделении ООО «Строительная фирма «ВСВ» полномочиями на заключение договоров долевого участия в строительство на все квартиры в жилом доме, отсутствие возражений сторон договора от 04.03.2005г. относительно передачи спорных квартир от ОАО «Агрофирма «Кудепста» к ООО «Строительная фирма «ВСВ», судом первой инстанции верно указано, что молчание ООО «Строительная фирма ВСВ», выразившееся в отсутствии письменного ответа на письмо от <...> необходимо расценивать как акцепт.

Довод апелляционной жалобы о том, что решением суда первой инстанции нарушены законные права и интересы Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку Грязнева Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. приобрели право собственности на спорные квартиры путем заключения договора купли-продажи с < Ф.И.О. >13

Однако апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.10.2013 года отменено решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 31 января 2012 года, принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >13 к ОАО «Агрофирма «Кудепста» о признании права собственности на квартиры №1,2,41,42,81,82, расположенные в жилом доме <...> литер «А» по адресу: <...>. То есть, право < Ф.И.О. >13 на спорные квартиры, которые он продал подателям апелляционной жалобы признано отсутствующим.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.10.2013 года установлено, что между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма ВСВ» произошло перераспределение общей площади дома, и к моменту заключения между < Ф.И.О. >13 и ОАО «Агрофирма «Кудепста» договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 11.11.2009г. права на спорные квартиры ОАО «Агрофирма «Кудепста» уже не принадлежали, в связи с чем, последнее не имело возможности уступить уже отсутствующее у него право другому лицу – в данном случае < Ф.И.О. >13.

Кроме того, согласно п.4.2. договора от 03.04.2005г. заключенного между ОАО «Агрофирма «Кудепста» и ООО «Строительная фирма «ВСВ», передача прав участников договора третьим лицам не допускается, следовательно ОАО «Агрофирма «Кудепста» не имело право уступки своих прав и обязанностей по договору от <...>< Ф.И.О. >13, в связи с чем у < Ф.И.О. >13 законные основания для приобретения спорных квартир в собственность отсутствовали, что также установлено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.10.2013г.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку ОАО «Агрофирма «Кудепста» при заключении с < Ф.И.О. >13 договора распорядилась правом, ей не принадлежащим, следовательно, договор между < Ф.И.О. >13 и ОАО «Агрофирма «Кудепста» от <...>., как верно указано судом первой инстанции, в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий.

Добросовестное приобретение Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. Пустотиным С.Е. спорных квартир у < Ф.И.О. >13 не дает им право на указанное имущество, так как право собственности на спорные квартиры признано за Шабаевым А.В.

Кроме того, решением Хостинского районного суда г. Сочи от 12.10.2012г. по иску Шабаева А.В. истребовано из чужого незаконного владения Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. Пустотина С.Е. имущество: квартиры №82,82,42,41,2,1 в доме <...> по <...>. Грязнева Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. Пустотин С.Е. исключены из числа собственников на указанные квартиры. Решение вступило в законную силу.

Таким образом, вопрос о правах и об обязанностях Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А. Пустотина С.Е. при вынесении решения Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2014 года, не разрешался. Соответственно оснований для отмены решения районного суда, предусмотренные п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией, так как направлены к иной оценке собранных по делу доказательств, неправильному толкованию действующего законодательства, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда, и не нуждаются в дополнительной проверке.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает решение Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2014 года законным и обоснованным, не подлежащим изменению, отмене.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Грязневой Е.И., Акопян Е.М., Крамник А.Л., Дагдаверян Н.М., Готовко Н.А., Пустотина С.Е. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.03.2016г.