Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика - конкурсного управляющего ООО КИИБ «Сочи» < Ф.И.О. >18. и представителя ответчика ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. >19 на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Велес», ООО Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи», ФИО1 и службе судебных приставов-исполнителей о признании публичных торгов недействительными. В обоснование своих требований истец указал, что решением суда общей юрисдикции, вступившим в законную силу, с него взыскана денежная сумма в пользу банка. По указанному решению суда возбуждено исполнительное производство, в ходе которого были объявлены публичные торги по реализации его арестованного земельного участка, расположенного в Хостинском районе города Сочи. Публичные торги, проводившиеся три раза, не состоялись, земельный участок был передан в собственность взыскателя, то есть банка, который затем произвел отчуждение земельного участка в пользу ФИО1. В нарушение правил проведения торгов истец лично не извещался об их проведении, извещение об их проведении было опубликовано не за тридцать дней, как это предусмотрено пунктом 2 ст.448 ГК РФ, а за один день. Кроме того, как указывает истец, на спорном земельном участке расположены жилые строения, в которых проживает он и его члены семьи, что также не было учтено при проведении торгов.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований, дополнив изложенные требования еще одним основанием, а именно тем, что при проведении торгов не были учтены требования закона о преимущественном приобретении спорного земельного участка его сособственником, поскольку земельный участок находился в общей долевой собственности еще двух граждан.

Представитель Коммерческого ипотечно-инвестиционного банка «Сочи» по доверенности конкурсный управляющий /в связи с объявлением банка банкротом/ просил суд об отказе в удовлетворении иска, в том числе, и по причине пропуска срока исковой давности.

Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае иск не признала, пояснила, что публичные торги по реализации имущества истца были проведены с соблюдением соответствующих требований закона.

Ответчик ФИО1 ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие и об отказе в удовлетворении иска.

Судебный пристав-исполнитель, а также представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенные о времени и дате судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года признаны недействительными торги, проведенные 18 мая 2012 года, 21 мая 2012 года и 10 августа 2012 года, ООО «Велес» по реализации <...> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <...> кв.метров, имеющий кадастровый номер <...>, расположенный по <...>. Признан недействительным договор купли-продажи <...> долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, заключенный 4 марта 2015 года между ООО Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи» и ФИО1. Применены последствия недействительности сделки, согласно чего на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи /Хостинский отдел/ возложена обязанность аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на <...> доли в праве общей долевой собственности на названный земельный участок от ФИО2 к ООО Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи», запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у ООО Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи» права собственности на <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе и возникновении права собственности у ФИО1 права собственности на <...> доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, аннулировав выданное ФИО1 на основании данной записи свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, возобновив запись о праве собственности на указанный земельный участок у ФИО2

Не согласившись с вынесенным решением, в апелляционной жалобе представитель ответчика - конкурсный управляющий ООО КИИБ «Сочи» < Ф.И.О. >20 считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить и вынести новое решение об отказе удовлетворения иска. В обоснование требований указывает, что судом сделан ошибочный вывод, что порядок проведения торгов был нарушен. Полагает, что судом не применен закон, подлежащий применению, - п. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке /залоге недвижимости/». Ссылается, что действующим законодательством на торгующую организацию и службу судебных приставов не возложена обязанность по извещению должника о времени и месте проведения торгов, само по себе неучастие истца в торгах не дает оснований для признания торгов недействительными. Считает, что истцом не представлено никаких доводов о том, что итоговая продажная цена арестованного имущества, определенная в результате проведения торгов, оказалась существенно ниже действительной /рыночной/ цены земельного участка. Полагает, что нарушение порядка уведомления о времени и месте проведения торгов не могло повлечь иные результаты торгов и не привело к грубому нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц. Также указывает, что судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, так как информация о проведении торгов публиковалась в средствах массовой информации и являлась открытой, из чего следует, что истец знал о торгах, и он злоупотребляет своим правом.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. >21 также считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить. Свои требования мотивирует тем, что выводы суда о нарушении правил проведения торгов не основаны на положениях действующего законодательства, судом применены положения Федерального Закона РФ от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», утратившего силу. Ссылается, что информация о торгах носила публичный характер, была опубликована в областном периодическом издании и в сети Интернет, доказательств, что проведение торгов привело к снижению возможности участия в торгах потенциальных покупателей и негативно повлияло на формирование цены реализации, истцом не представлено. Считает, что довод истца о том, что он не был извещен о проведении торгов, не влечет признание торгов недействительными. Указывает, что ни один акт гражданского законодательства не содержит таких способов защиты нарушенного права, как признание недействительными несостоявшихся торгов. Полагает, что истец не доказал нарушение его имущественных прав. Считает, что судом первой инстанции необоснованно применены нормы закона от 29 мая 1992 года «О залоге». Ссылается, что истцом без соответствующих правовых оснований и разрешений незаконно возведены строения на арестованном земельном участке. Также считает, что исковое заявление ФИО2 подано с нарушением срока исковой давности. Указывает, что её доверитель ФИО1 является добросовестным приобретателем, у которого имущество истребовано быть не может.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца по доверенности < Ф.И.О. >22 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, мотивируя это тем, что о назначении торгов истец не был уведомлен, судебным приставом-исполнителем ему не было направлено ни одного постановления по исполнительному производству. Торги были проведены с нарушением ст. 448 ГК РФ, при этом в результате несостоявшихся торгов банку ООО КИИБ «СОЧИ» удалось получить в свою собственность имущество, первоначально оцененное в <...> рублей, на 25% дешевле - за <...> рублей. Ссылается, что фактически на торгах было продано помимо <...> доли земельного участка строение, принадлежащее ФИО2 на основании свидетельства о праве собственности, и незавершенный строительством жилой дом. Ссылается, что доказательств, подтверждающих, что участники долевой собственности отказались от приобретения доли не имеется, а проведенными торгами были также нарушены права на супружескую долю жены должника - ФИО3

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика - конкурсный управляющий ООО КИИБ «Сочи» < Ф.И.О. >23 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. >24 также считая решение суда незаконным и необоснованным, просила его отменить, в удовлетворении исковых требований истца отказать.

Представитель третьего лица - ГУ Росимущества в Краснодарском крае по доверенности < Ф.И.О. >25 поддержала доводы апелляционных жалоб, полагая, что публичные торги по реализации имущества истца были проведены с соблюдением соответствующих требований закона.

Представитель истца ФИО4 по доверенности < Ф.И.О. >26 просила решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО «Велес», ответчик ФИО1, представитель ответчика - УФССП России по Краснодарскому краю, представитель третьего лица - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, заявлений, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства от него не поступало.

Руководствуясь ст.ст.167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, поскольку они были надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как следует из материалов дела, 29 ноября 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий Ипотечно-Инвестиционный Банк «Сочи», с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, был заключен кредитный договор. В соответствии с заключенным договором истцу ФИО2 указанным банком был выдан кредит в размере <...>. рублей на индивидуальное строительство. Данную сумму кредита ФИО2 обязался вернуть до 28 ноября 2008 года.

В этот же день между указанными выше сторонами был заключен договор об ипотеке, согласно которому ФИО2 в обеспечение своевременного возврата кредита и процентов за пользование денежными средствами передал в залог 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по <...>.

Однако ФИО2 своих обязательств по кредитному договору не выполнил, деньги банку в установленный срок не вернул.

Решением Хостинского районного суда города Сочи от 2 июля 2009 года, вступившим в законную силу, с ФИО2 в пользу банка взысканы денежные средства: основная сумма долга и проценты по нему.

Поскольку ФИО2 не исполнял решение суда, решением Хостинского районного суда города Сочи от 29 ноября 2011 года обращено взыскание на указанный выше земельный участок, который находился у ООО КИИБ «СОЧИ» в ипотеке. Решение суда вступило в законную силу 19 января 2012 года.

На основании указанного судебного решения был выдан исполнительный лист, который явился основанием возбуждения исполнительного производства. Данные обстоятельства подтверждаются имеющимся в деле постановлением о передаче имущества должника на реализацию.

В соответствии со статьей 1 Федерального Закона от 21 июля 1997 года «О судебных приставах», судебный пристав-исполнитель поручил специализированной организации - обществу с ограниченной ответственностью «Велес» организацию и проведение публичных торгов по реализации земельного участка.

Пункт 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» устанавливает, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке /залоге недвижимости/", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Порядок проведения торгов определен ст. 448 ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пункт 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/" содержит специальную норму порядка проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, согласно которому организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке /залоге недвижимости/», организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Как следует из представленных доказательств, оспариваемые истцом ФИО2 первые торги состоялись 18 мая 2012 года. Сообщение о торгах было опубликовано в газете «Кубанские новости» 5 мая 2012 года. Таким образом, извещение о проведении первых торгов было сделано организатором за 13 дней до их проведения, но менее чем за 30 дней.

Следующие торги были назначены на 13 июня 2012 года, а соответствующее извещение о них состоялось 26 мая 2012 года, то есть торги назначены за 18 дней до проведения торгов.

Третьи торги были назначены на 26 июня 2012 года, публикация о них состоялась 23 июня 2012 года, то есть за три дня до проведения торгов, в нарушение п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/". Указанные торги не состоялись по причине отсутствия заявок.

В результате несостоявшихся торгов первоначальная стоимость участка в <...> рублей каждый раз снижалась на 10% и 15%, а всего на 25% - до <...> рублей, что позволило залогодержателю - банку ООО КИИБ «СОЧИ» получить в свою собственность имущество по сниженной цене.

Тем самым, права истца ФИО2 были существенным образом нарушены. В результате допущенных нарушений правил об уведомлении о проведении торгов лишило потенциальных покупателей права на участие в торгах. Стоимость имущества ввиду нарушения правил проведения торгов - ненадлежащего уведомления необоснованно снижалась, что повлекло нарушение прав должника ФИО2

Вопреки доводам апелляционных жалоб, в соответствии с п. 4 ст. 28.2 Закон РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 "О залоге" /действовавшему до 1 июля 2014 года, то есть в период проведения торгов, а ныне утратившему свою силу/, при реализации заложенного движимого имущества на публичных торгах на основании решения суда судебный пристав-исполнитель или при реализации с торгов, проводимых при обращении взыскания на такое имущество во внесудебном порядке, залогодержатель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов залогодателю и должнику по основному обязательству извещение о проведении торгов с указанием даты, времени и места проведения торгов.

Нормы указанного закона со дня введения в действие Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/" подлежали применению к залогу недвижимого имущества /ипотеке/, поскольку не противоречили Федеральному закону от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/".

Анализируя указанные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу, что, несмотря на то, что земельный участок относится к недвижимому имуществу, реализация недвижимого имущества с публичных торгов в большей степени затрагивает интересы собственника этого объекта, нежели реализация движимого имущества.

Указанные требования закона судебный пристав-исполнитель и залогодержателем выполнены не были, доказательств иного суду не предоставлено.

Согласно ч.14, ч.15 ст.87 Федеральному закону от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", копии постановлений, указанных в настоящей статье и касающихся реализации имущества должника, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.

Однако, в нарушение указанных требований закона судебный пристав-исполнитель не уведомлял истца о об этапах реализации имущества должника, в том числе о назначении торгов.

Таким образом, доказательств того, что истцу ФИО2 было известно о проводимых торгах земельного участка, принадлежавших ему на праве собственности, суду представлено не было.

Как следует из материалов дела, истец узнал о нарушенном праве - продаже единственного земельного участка, на котором расположено его единственное жилье, в котором проживает он и его семья и который никогда не выбывал из его пользования, ему стало известно в июне 2015 г. Как пояснил истец в суде первой инстанции, лишь осенью 2015 года, когда он запросил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он узнал том, что его доля земельного участка ему уже не принадлежит.

Доказательств иного суду ответчиками не представлено. Доводы представителя банка о том, что поскольку истец знал о вступившем в законную силу решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество, следовательно, именно с этого момента и должен исчисляться срок исковой давности, противоречат действующему законодательству, указывающего на то, что срок исковой давности должен исчислять с того момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалоб представителей ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, как следует из материалов дела, <...> доли земельного участка, явившегося предметом торгов, принадлежит на праве собственности собственнику < Ф.И.О. >27. на основании свидетельства о праве собственности от 14.05.2007 г. № <...>.

Доли земельного участка в натуре не выделены.

Согласно ст. 255 ГК РФ, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Суду не представлено сведений о невозможности выдела доли в натуре или наличия возражения или согласия участников долевой собственности, а также доказательства обращения ООО КИИБ «СОЧИ» с требованием продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Доказательств, подтверждающих, что участники долевой собственности отказались от приобретения доли, суду также не представлено.

Продажа доли должника на публичных торгах могла быть реализована только после отказа участников общей собственности от приобретения доли должника. Важнейшим условием продажи доли в общем имуществе является обязательное уведомление участников долевой собственности.

Право на супружескую долю жены должника - ФИО3, которой совместно с супругом принадлежат права на <...> долю земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, приобретенных в период брака, взыскателем также не было учтено.

Доказательств надлежащего уведомления участников общей собственности земельного участка суду не представлено.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обращение взыскания на долю должника ФИО2 в праве общей собственности путем продажи <...> доли земельного участка с публичных торгов произведено незаконно, с нарушением порядка обращения взыскания на долю в общем имуществе, регламентированного ст. 255 ГК РФ.

Кроме этого, как следует из материалов дела на земельном участке, явившегося предметом торгов, расположены жилой дом под литером «А» принадлежит на праве собственности < Ф.И.О. >28 на основании свидетельства о государственной регистрации права <...> от 14.<...> г. и строения, принадлежащие на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию <...> от <...> г. Указанное строение является единственным жильем ФИО2

Учитывая дату указанного свидетельства, доводы представителя ответчика о незаконности возведения строения в период наложенного ареста на земельный участок, являются несостоятельными.

Согласно п. 5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Поскольку на спорном земельном участке расположены здания, соответствующие разрешенному виду использования участка, продажа <...> доли земельного участка без выдела доли должника в натуре и без учета расположения зданий, принадлежащим нескольким лицам, в том числе и должнику на праве собственности привело к нарушению интересов должника, участников долевой собственности и к несоразмерности размера взыскания.

Так, согласно заключению эксперта № <...> от <...> г. рыночная стоимость домовладения, состоящего из жилого строения общей площадью <...> кв.м, литер <...>, общей площадью <...> кв.м и подсобных сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м вместе с земельным участком составляет <...> рублей.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции был обоснованно сделан вывод, что именно в связи с тем, что при организации проведении публичных торгов были нарушены сроки извещения об их проведении, не был обеспечен максимальный охват потенциальных участников торгов. Данным нарушением проведения торгов интересы истца существенным образом были ущемлены, поскольку всякое объявление торгов несостоявшимися влекло снижение цены земельного участка.

Неверная ссылка суда на нормы закона, утратившего силу, не влечет отмены судебного акта по данному основанию, поскольку принятое судом решение согласуется с нормами действующего законодательства.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы жалобы направлены на иную оценку представленных доказательств, иное толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим изменению, отмене.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года оставить без изменения, а апелляционные представителя ответчика - конкурсного управляющего ООО КИИБ «Сочи» < Ф.И.О. >30 и представителя ответчика ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. >29. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 апреля 2016 года