Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя ответчика департаменту управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Томска от 11.11.2021

по делу № 2-2026/2021 по иску ФИО2, ФИО3 к администрации г. Томска, департаменту управления муниципальной собственностью администрации г. Томска об оспаривании бездействия, признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка посредством перемены арендатора,

заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя ФИО3, ФИО2 ФИО4, возражавшего против доводов жалобы,

установила:

ФИО2, ФИО3 обратились к администрации г.Томска об оспаривании бездействия по внесению изменений в договор аренды земельного участка, перемене на стороне арендатора.

В обоснование административных исковых требований указали, что 15.08.1996 между Ф. и Дзержинской сельской администрацией Томского района Томской области заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/ (ранее сложившийся адрес: /__/), расположенного на кадастровом плане территории /__/. 01.10.2010 Ф. умер, истцы являются наследниками первой очереди по закону, в установленном порядке обратились к нотариусу, приняли наследство, открывшееся после смерти Ф. Неоднократно 26.03.2019, 23.10.2020, 04.06.2021 обращались с заявлениями в администрацию г. Томска о замене стороны в договоре аренды земельного участка его правопреемниками в порядке наследования, в чем им необоснованно отказано. Считают, что администрацией г. Томска допущено бездействие, выраженное в отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.1996 и перемене на стороне арендатора, просили признать данное бездействие незаконным.

В ходе рассмотрения спора требования уточнили (т.1 л.д.224-225), просили признать незаконным бездействие, выраженное в отказе от 06.06.2021 во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.1996 и перемене арендатора. Дополнительно указали, что факт заключения договора аренды с Ф. установлен вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № 5 Кировского судебного района г.Томска от 20.08.2020.

Определением Кировского районного суда г.Томска от 27.08.2021 к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска (далее - Департамент) (т.1 л.д.64), определением от 01.09.2021 - в качестве заинтересованных лиц ФИО5, ФИО6 (т.1 л.д.104).

Определением Кировского районного суда г.Томска от 28.09.2021 на основании ч. 5 ст. 16.1 КАС РФ суд перешел к рассмотрению административного иска по правилам гражданского судопроизводства (т.2 л.д.100).

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился.

Представитель истцов ФИО3, ФИО2 - ФИО4 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации г.Томска ФИО7, представитель ответчика департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска ФИО1 в судебное заседание не явились.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 поддержал позицию истца.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в суд не явился.

Обжалуемым решением первоначальные исковые требования удовлетворены частично: признан незаконным отказ, оформленный письмом от 06.06.2021, во внесении изменений посредством перемены арендатора в договоре аренды от 15.08.1996 земельного участка сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/ (ранее сложившийся адрес: /__/), расположенного на кадастровом плане территории /__/; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что правоотношения между муниципальным образованием «Город Томск» с наследниками Ф. не подтверждены, спорный договор аренды на хранении в архиве Департамента отсутствует, сведения о заключении договора аренды №385 от 15.08.1996 муниципальным образованием «Томский район» также отсутствуют. Согласно решению мирового судьи судебного участка №5 Кировского судебного района г. Томска спорный земельный участок был предоставлен на основании постановления Главы администрации Дзержинской сельской администрации от 15.08.1966 №57, заключен договор сроком на три года, информация о пролонгации отсутствует. Согласно материалам дела договор аренды №385 от 15.08.1996 не проходил государственную регистрацию, следовательно, данный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, кроме того, отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок. Суд указал, что по окончании срока действия договора аренды Ф. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается продлённым на тех же условиях на неопределенный срок. Однако в силу п.3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и может быть предоставлен только в определенных ст. 57 ЗК РФ, в редакции 12.08.1996, для определенных целей. С учетом переходных положений закона №173-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный договор аренды мог быть пролонгирован на срок до трех лет, возможность возобновления указанного договора аренды на неопределенный срок земельным законодательством не предусмотрена.

В соответствии с чч.3, 4 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены либо изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации (земельные отношения) регулируются земельным законодательством. Пунктом 3 данной статьи установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Судом установлено, что 15.08.1996 постановлением Главы Дзержинской сельской администрации № 57 Ф. предоставлен в аренду земельный участок по /__/ площадью /__/ кв.м, для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек по проекту, утвержденному районным архитектором (п.п.1,3).

Пунктом 2 указанного постановления определен срок аренды - до сдачи жилого дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии, согласно п.7 свидетельство о праве собственности на земельной участок подлежало оформлению после предъявления технического паспорта на жилой дом и акта государственной приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию.

15.08.1996 на основании указанного постановления между Дзержинской сельской администрацией Томского района Томской области (аренодаталем) и Ф. (арендатором) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, сроком на 3 года (п.п.1.1-1.2 договора аренды),

Согласно приложению № 2 к договору аренды сторонами составлена и подписана экспликация земель, предоставленных во временное пользование Ф.

Форма договора аренды от 15.08.1996 соответствует утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 форме договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, содержащей сведения о регистрации Дзержинской сельской администрацией 15.08.1996 № 385.

15.08.1996 земельному участку присвоен кадастровый номер /__/, он относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, граница земельного участка не установлена, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2017.

01.10.2010 Ф. умер.

Наследниками Ф. являются ФИО2 (супруга), ФИО3 (сын), которые обратились к нотариусу по вопросу принятия наследства.

Из дела видно, что 26.03.2019, 23.10.2020, 04.06.2021 ФИО2, ФИО3 обращались с заявлениями в администрацию г.Томска о замене стороны в договоре аренды земельного участка по адресу: /__/ (ранее сложившийся адрес: /__/), расположенного на кадастровом плане территории /__/, его правопреемниками в порядке наследования, однако решениями от 22.05.2019, 02.12.2020, 06.06.2021 в удовлетворении заявлений отказано ввиду отсутствия сведений в администрации г.Томска о заключении договора аренды 15.08.1996 с Ф., и нахождении земельного участка по адресу: /__/, правообладателем которого является иное физическое лицо, в тех же границах.

Обращаясь с настоящим иском, истцы просили признать отказ от 06.06.2021 во внесении изменений посредством перемены арендатора в договоре аренды от 15.08.1996 незаконным.

Отказывая в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия администрации г.Томска, суд исходил из отсутствия для этого правовых оснований, поскольку обращения истцов в установленном порядке рассмотрены, на них даны ответы.

В указанной части решение не обжалуется.

Удовлетворяя требования в части признания незаконным отказа от 06.06.2021, суд исходил из того, что указание в решении от 06.07.2021 о том, что земельный участок на основании постановления № 64 от 17.06.1997 по адресу: /__/, в тех же границах предоставлен иному физическому лицу (ФИО5), что и участок по адресу: /__/, согласно ст.56 ГПК РФ доказательствами не подтверждены.

В указанной части решение не обжалуется, поэтому судебная коллегия ему оценку не дает.

Кроме того, удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что поскольку по окончании срока действия договора аренды Ф. продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, в ред. от 12.08.1996, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; у Ф., которому земельный участок был предоставлен, имелось право аренды, которое перешло к его наследникам, принявшим наследство в установленном порядке.

Судебная коллегия согласилась с выводами суда.

Правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), которая не предусматривает каких-либо особенностей их регулирования в отношении договоров аренды земельных участков.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Основания возникновения прав и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пп. 15 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующего на момент разрешения спора и принятия оспариваемого решения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно статье 7 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На момент предоставления Ф. земельного участка (15.08.1996) действовала ст. 47 Земельного кодекса РСФСР, разграничивающая правовые титулы бессрочного (постоянного) и временного пользования земельными участками. Из приведенной нормы следует, что земельным законодательством РФ признавалось в качестве самостоятельных видов как постоянное, так и временное пользование земельными участками.

Согласно ч. 1 ст. 68 Земельного кодекса РСФСР земельные участки предоставлялись местными Советами народных депутатов из земель запаса в аренду, а предприятиями, учреждениями и организациями - во временное пользование. В отдельных случаях допускалось продление срока пользования в установленном порядке.

Порядок и сроки предоставления земельных участков гражданам предусматривался статьями 14, 30 - 32, 36 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 25.04.1991.

Так, согласно ст. 14 ЗК РСФСР во временное пользование земельные участки передаются гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов. Предельный срок временного пользования землей устанавливается не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса.

Между тем Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 данные нормы Земельного кодекса РСФСР (ст.ст. 14, 30 - 32, 36), в том числе регулирующие предельные сроки предоставления земельных участков во временное пользование признаны недействующими. Предусматривалось предоставление земельных участков для использования под определенные цели и использование земельных участков по целевому назначению.

Как видно из дела, спорный договор заключен 15.08.1996, т.е. после признания указанных положений недействующими.

Таким образом, на момент заключения спорного договора предусмотренный законом срок, на который мог быть заключен договор аренды земельного участка, отсутствовал.

При этом договором от 15.08.1996 такой срок был установлен в три года с правом арендатора на возобновление договора аренды по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

Земельный кодекс РСФСР утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Как следует из содержания договора аренды от 15.08.1996, договор зарегистрирован Дзержинской сельской администрацией за № 385 на основании постановления № 57 от 15.08.1996.

Согласно п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенного в действие с 28.01.1998, субъекты Российской Федерации поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные образования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Пунктом 2 ст. 33 указанного Закона предусмотрено, что завершение создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определено до 01.01.2000. При этом на территории Томской области выдача свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, осуществлялась позднее заключения и регистрации договора аренды от 15.08.1996 с Ф.

Таким образом, с учетом приведенных положений закона суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.05.1998 N 286 зарегистрирован надлежащим образом в соответствии с действующими на дату его заключения и регистрации нормативными актами, является достаточным основанием для установления факта предоставления земельного участка уполномоченным органом для указанной в договоре цели.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта об отсутствии у ответчика сведений о данном договоре, отсутствии решения о предоставлении земельного участка муниципальным образованием «Томский район», а также отсутствии его государственной регистрации на правильность выводов суда не влияют.

Непредставление истцами оригинала договора аренды земельного участка от 15.08.1996 не свидетельствует об отсутствии договорных отношении между арендатором Ф. и уполномоченной администрацией, учитывая, что факт его заключения установлен вступившим в законную силу решением мирового судьи судного участка № 5 Кировского судебного района г.Томска от 20.08.2020. Кроме того, копия данного договора содержится в материалах реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером /__/, представленного регистрирующим органом (т.1 л.д.116-133).

Ссылка апеллянта на указание в решении мирового судьи судного участка № 5 Кировского судебного района г.Томска от 20.08.2020 об отсутствии информации о пролонгации данного договора также не свидетельствует о прекращении его действия.

Учитывая, что запрет на строительство жилых домов на земельном участке сельскохозяйственного назначения введен Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", т.е. после предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, их положения в этой части к данным правоотношениям не применимы. В связи с изложенным доводы апеллянта в указанной части также несостоятельны.

Доводы об отсутствии возможности пролонгации спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации не могут быть приняты во внимание, поскольку в период его заключения отсутствовало правовое регулирование государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (закон принят позже), при этом, как следует из содержания самого договора, он зарегистрирован в администрации Дзержинского сельского поселения, что в период возникновения спорных правоотношений являлось надлежащим способом регистрации договора.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктами 8 и 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку Земельным кодексом РФ предусмотрены иные условия прекращения и возобновления арендных правоотношений, договоры аренды земельных участков, заключенные после 1 марта 2015 года не могут быть пролонгированы и считаться заключенными на неопределенный срок.

Между тем к правоотношениям, возникшим между истцами и органом местного самоуправления по пользованию земельным участком, изложенные выше нормы Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, арендатор по истечении указанного срока договора аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не подлежат применению, поскольку с учетом периода заключения договора аренды - 15.08.1996, на спорные правоотношения не распространяются. Более того, спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия, т.е. с 15.08.1999.

Ссылка в жалобе на прекращение договора аренды по истечении предельного срока в силу п.3 ст. 610 ГК РФ несостоятельна, поскольку основана на неверном толковании закона.

Спорный договор имел срок, т.е. заключен на три года, следовательно, положения п.3 ст. 610 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Что касается доводов об отсутствии преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, которое пользуется имуществом по договору аренды в отсутствие государственной регистрации договора, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время с учетом разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 14 введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), суд пришел к верному выводу, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, поэтому обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Учитывая, что при заключении договора аренды стороны определили все существенные условия договора, договор не может считаться не заключенным. При этом участок передан фактически Ф. Срок договора также был согласован сторонами.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

По смыслу ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ, ч. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом, принимаемым в целях признания и подтверждения, а также информирования третьих лиц об уже возникшем праве определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ), а не действием государственного органа, порождающим такое право либо его ограничение. Уклонение стороны договора аренды земельного участка от его государственной регистрации само по себе не означает, что между сторонами договора не возникли обязательственные правоотношения или не были соблюдены предшествующие ей этапы процедуры по предоставлению гражданину земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Данная позиция, в частности, подтверждена разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Вместе с тем, как установлено судом, договор зарегистрирован в предусмотренном на момент его заключения порядке. Отсутствие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не свидетельствует о его незаключённости и отсутствии правовых последствий, в том числе на преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ссылка апеллянта на положения ст. 57 Земельного кодекса РСФСР, согласно которой земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, также не может повлечь отмену судебного акта, поскольку договор заключен, исполнялся, никем не оспорен, недействительным не признан.

Позиция апеллянта со ссылкой на положения п.3 ст. 9, 10 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.06.2021) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, также на правильность выводов суда не влияет, поскольку указанный закон введен в действие позже заключения спорного договора аренды.

Что касается вопроса пролонгации договора аренды на неопределённый срок, судебная коллегия исходит из следующего.

По общему правилу, закрепленному в ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с приведенным выше пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием для реализации преимущественного права аренды является надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

Как пояснил представитель истцов в суде апелляционной инстанции, о наличии спорного договора аренды, заключенного наследодателем Ф., истцам известно не было, в связи с чем ими не исполнялась обязанность по оплате арендной платы за земельный участок.

Вместе с тем такие требования в течение всего периода времени с момента смерти Ф. со стороны собственника земельного участка к ним также не предъявлялись.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Учитывая, что по окончании срока действия договора аренды Ф. продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, на земельном участке возведены строения, арендодатель не обращался к арендатору с требованием о взыскании платы за земельный участок, о его освобождении и возврате собственнику, действия собственника в такой ситуации нельзя признать добросовестными.

В связи с изложенным суд пришел к верному выводу о том, что договор в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, в ред. от 12.08.1996, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылка в жалобе на положения пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а также нормы главы 17 ГК РФ, введенной в действие с принятием Земельного кодекса РФ, то есть позднее заключения спорного договора аренды, на правильность выводов суда не влияет.

В данном случае нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Доводы жалобы о возможном однократном продлении срока договора аренды, т.е. до 14.08.2002, несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании закона.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) разъяснено, что согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Таким образом, оснований для вывода о невозможности возобновления спорного договора аренды на неопределенный срок не имеется.

Что касается возможности замены стороны договора наследником, судебная коллегия исходит из следующего.

По общим правилам, установленным ст. ст. 1111, 1112 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно п. 4.2 договора аренды арендодатель обязан в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды полностью или частично с один из его наследников при его согласии стать арендатором.

Таким образом, положениями договора предусмотрена возможность замены стороны арендатора его наследниками.

Поскольку у Ф., которому в аренду предоставлен земельный участок, имелось право аренды, оно перешло к его наследникам, принявшим наследство в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 11.11.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика департаменту управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: