Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3, ФИО21, ФИО13 о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи земельного участка с садовым домом, об аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации прав на земельный участок и садовый дом и по встречному иску ФИО4 к ФИО2 и ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка с садовым домом недействительным и применении последствий недействительной сделки.

заслушав доклад судьи ФИО22, объяснения ФИО26 судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО3, ФИО21 и ФИО13 о признании недействительными доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО4, договора купли-продажи (купчей) земельного участка с садовым домом, заключенного между ФИО4, от имени ФИО2, и ФИО3,

В обоснование иска указано, что на основании договора дарения от <дата> на праве личной собственности ФИО2 принадлежит земельный участок с садовым домом в районе Косы <адрес>, за нею зарегистрировано право собственности на указанное имущество.

Решением Дербентского городского суда с ФИО8 и ФИО9, то есть с родителей ФИО2, взысканы в пользу ФИО10 и ФИО11 23 500 000 рублей. Решением суда от <дата> взыскание долга было обращено на земельный участок с садовым домом. Судебной коллегией по гражданским делам указанное решение было оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Верховного Суда РД от <дата> решение Дербентского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД отменены и по делу принято новое решение, в удовлетворении исковых требований ФИО10и ФИО11 к ФИО9 и ФИО8 о признании договора дарения земельного участка с садовым домом от <дата> недействительным (мнимым) с применением последствий недействительной (ничтожной) сделки, признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок и садовый дом за ФИО2 на основании свидетельств от <дата> за № №-АА 330659 и 05-АА 330525 об обращении взыскания на земельный участок с садовым домом в районе Косы <адрес> по исполнению решения суда о взыскании с супругов ФИО24 в их пользу 23 500 000 рублей отказано.

На основании названного постановления Президиума Верховного суда РД земельный участок с садовым домом возвращен ФИО2 по принадлежности.

После состоявшегося постановления Президиума Верховного Суда РД ФИО25 отправили в <адрес> по месту жительства ФИО2 своих людей и те путем угроз и оказания психологического воздействия вынудили ее выдать доверенность на имя ФИО4 на распоряжение ее земельным участком с садовым домом.

Родители ФИО2 были арестованы и содержались в СИЗО №<адрес>, в связи с чем, после угроз и психологического давления она выдала доверенность на имя ФИО4 от <дата>, на основании указанной доверенности, он формально переоформил ее в собственность своего родственника ФИО3, заключив с ним мнимый договор купли-продажи земельного участка с садовым домом в <адрес> в районе Косы от <дата>.

Распоряжением от <дата>ФИО2 отменена доверенность, выданная на имя ФИО4<дата>. В связи с отменой доверенности, она с заявлением обратилась в Дербентский отдел ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан не производить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на, принадлежащий ей на праве личной собственности, земельный участок с садовым домом, расположенные в <адрес> в районе Косы.

На момент отмены доверенности ФИО2, договор, заключенный между ФИО4 и ФИО3 от <дата> не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра.

В отсутствии государственной регистрации договоры являются незаключенными, сделки - недействительными, а права - не возникшими.

Все вышеуказанное позволяет сделать вывод о не заключенности договора купли-продажи спорной недвижимости между ФИО4 и ФИО3 и об отсутствии права ФИО3 на спорную недвижимость.

Решением Дербентского городского суда РД от <дата> в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО5 Т.Х. просит решение суда отменить, ссылаясь, в том числе, на принятие судом решения о его правах и об обязанностях как лица, не привлеченного к участию в деле.

В соответствии с ч.5 ст.330 ГПК РФ, определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от <дата> настоящее гражданское дело было принято к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.

Адвокат ФИО16, ФИО1 по доверенности, в интересах ФИО2 обратился в судебную коллегию с дополнительными исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с садовым домом, заключенного между ФИО3 и ФИО4, об аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации прав на земельный участок и садовый дом, признании ФИО3, ФИО4 не приобретшими права собственности на земельный участок и садовый дом, указав, что им стало известно о том, что спорная недвижимость ФИО3 отчуждена ФИО4, о чем произведена запись регистрации перехода права <дата>.

Выше изложенным подтверждается, что ФИО4 получив, доверенность от ФИО2, заключил договор купли-продажи с ФИО3 без намерения фактического отчуждения и передачи имущества, а затем в июне 2015 года перезаключил сделку от ФИО12 на себя.

Отменив доверенность, выданную на имя ФИО4, ФИО2, продала свой земельный участок с садовым домом ФИО5 Договор удостоверен нотариусом <адрес>ФИО15<дата>.

До заключения данного договора спорная недвижимость ФИО2 никому не отчуждалась, за неё ею не были получены денежные средства, и она была свободна от притязания третьих лиц, в споре и под арестом не состояла.

Ответчик ФИО4 обратился в судебную коллегию со встречным иском к ФИО2, ФИО5 о признании договора купли - продажи земельного участка площадью- 600 кв.м., и размешенного на нём садового дома обшей площадью - 218,12 кв.м., заключённый <дата> между ФИО5, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, а также передаточный акт, подписанные ими и удостоверенные нотариусом Дербентского нотариального округа ФИО15 недействительными (ничтожными) с применением последствий недействительной сделки.

В обоснование встречного иска указано, что <дата> он, действуя от имени ФИО2 по доверенности, заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, и размещённого на нем садового дома общей площадью 218,12 кв.м., расположенные в <адрес> в районе Косы.

Зарегистрировать переход права собственности в регистрирующем органе ФИО3 сразу не удалось, в связи определением суда от <дата> о наложении ареста на эту недвижимость накануне получения им свидетельства о государственной регистрации права.

Арест был наложен в порядке обеспечения иска по заявлению супругов С-вых об обращении взыскания в возмещение долга в сумме 7 млн.500 тыс. руб.

Договор купли - продажи земельного участка площадью 600 кв. м, и размещённого на нём садового дома общей площадью 218,12 кв.м., заключённый <дата> между ФИО5, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, а также передаточный акт, подписанные ими и удостоверенные нотариусом Дербентского нотариального округа ФИО15 считает недействительными по следующим основаниям:

Нотариус при удостоверении данной сделки не выяснил вопрос о наличии обременения данной недвижимости правами ФИО3 или других лиц, поскольку на момент заключения и удостоверения данной сделки определением суда от <дата> на указанную недвижимость был наложен арест, о чём знали все лица, зарегистрированные в садовом доме, но не проживавшие на тот момент.

Кроме того, нотариус не получил заявление у ФИО2 об отсутствии у неё супруга, который бы имел право на общее имущество супругов и в том числе на отчуждаемое, не удостоверил её подпись на этом заявлении.

ФИО2 знала от своей матери о состоявшемся договоре купли-продажи земельного участка с садовым домом от <дата> между ним от её имени и ФИО3 ещё в июне 2012 года.

ФИО2 об отмене доверенности известила только Дербентский городской отдел ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД, не уведомила его. Об этом узнал после того, как ФИО3 отказали в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на него.

ФИО2, заведомо зная от своей матери в июне 2012 года о наличии договора купли-продажи от <дата>, заключённый ФИО4 с ФИО3 по доверенности от <дата>, не вправе была заключать сделку с ФИО5, не признав первую сделку от <дата> с ФИО3 недействительной, и тем самым обманула ФИО5 как покупателя и стороны в сделке.

Что касается сделки совершенной между ФИО3 и им по поводу спорной недвижимости, то никаких препятствий, предусмотренные законом на момент заключения сделки между ними не имелись.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и исковых заявлений, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия находит постановленное по делу решение подлежащим отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ в силу нижеследующего.

Согласно указанной норме процессуального права безусловным основанием к отмене решения суда служит принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как усматривается из материалов дела, ФИО5 Т.Х. судом первой инстанции к участию в деле не привлекался.

Определением Дербентского городского суда РД от <дата>ФИО5 было отказано в восстановлении процессуального срока для апелляционного обжалования состоявшегося по делу решения Дербентского городского суда РД от <дата>.

Согласившись с доводами частной жалобы ФИО5 о том, что решением суда первой инстанции затронуты его права и законные интересы, так как по договору купли-продажи от <дата>ФИО2 продала ему спорные объекты недвижимости, апелляционным определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РД отменила определение Дербентского городского суда от <дата> и восстановила ФИО5 процессуальный срок апелляционного обжалования решения Дербентского городского суда РД от <дата>.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что решение Дербентского городского суда РД от <дата> подлежит отмене.

При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В заседание суда апелляционной инстанции ФИО3, ФИО2, ФИО5 Т.Х., нотариус ФИО13, нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО14, нотариус Дербентского нотариального округа ФИО15 не явились.

ФИО1ФИО2 по доверенности ФИО16 исковые требования ФИО2 поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, и пояснил, что договор купли продажи между ФИО5 и ФИО2 заключен в соответствии с требованиями законодательства, документы и ключи переданы, произведена оплата. Что касается сделки между ФИО4 и ФИО3, то у ФИО4 не было полномочий заключать такого рода сделки, поскольку ФИО2, давая доверенность ФИО4, находилась под давлением. Сделка, заключенная между ФИО4 и ФИО3 по продаже недвижимости не носила законный характер. ФИО4 хотел создать видимость или множественность сделок для того, чтобы в последующем затянуть процесс оспаривания этой сделки. Деньги по сделке, которую они оспаривают, не передавались, так как между ФИО4 и ФИО3 не только доверительные, но и дружеские отношения.

ФИО4, воспользовался ситуацией, что в отношении родителей ФИО2 было возбуждено уголовное дело, предложил ей в обмен на дом, выступить в суде и повлиять на уменьшение размера наказания. ФИО2, поверила ФИО4 и выдала доверенность. В последующем на основании этой доверенности был заключен договор с ФИО3

Об отмене доверенности было уведомлено ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии. ФИО4 уведомление было направлено по почте, заказным письмом.

ФИО1ФИО5 по доверенности ФИО17 исковые требования ФИО2 поддержала, в удовлетворении встречных требований просила отказать, и пояснила, что ФИО5 Т.Х. совершил сделку на основании закона. На момент совершения сделки собственником имущества являлась ФИО2 Кроме того ФИО5 при заключении данной сделки были переданы все правоустанавливающие документы, ключи от дома. ФИО5 Т.Х. приобрел дом и заплатил денежные средства, что невозможно сказать о сделке между ФИО4 и ФИО3

ФИО1ФИО3 адвокат ФИО18 исковые требования ФИО2 не признал, встречные исковые требования ФИО4 поддержал, просил удовлетворить, и пояснил, что <дата> сама ФИО2 позвонила и попросила помочь ее родителям. Они выступили в суде, попросили смягчить наказание ФИО24. Но суд не принял их выступление во внимание. 20 мая, когда ФИО2 стало известно о решении суда, она отменила доверенность, которая была уже реализована ФИО4 Никаких угроз не было. Требования ФИО2 являются необоснованными, по ним давалась оценка судами первой и кассационной инстанций. Эта недвижимость никогда во владении ФИО5 не находилась. Его доверитель вернул недвижимость обратно ФИО4, так как шел спор за нее и он не хотел никаких проблем. В настоящее время собственником земельного участка с садовым домом является ФИО4

ФИО4 исковые требования ФИО2 не признал, встречный иск поддержал, просил его удовлетворить и пояснил, что ФИО2 сама позвонила ему с просьбой помочь ее родителям, в обмен на недвижимость. После чего на его имя была выдана доверенность. Он решил продать земельный участок с садовым домом ФИО3 Когда они обратились в регистрирующие органы, им сказали подождать некоторое время. Когда они повторно обратились в Росреестр, им сообщили, что на недвижимость по заявлению ФИО6 решением суда наложен арест. В суде по уголовному делу в отношении ФИО24, они просили суд смягчить наказание, так как ФИО24 частично погасили долг им, но суд не принял во внимание их просьбу и оставил решение суда первой инстанции в силе. Ему позвонила ФИО9 и начала кричать, была не довольна тем, что они не повлияли на решение суда. О том, что доверенность отменили, ему никто не сообщил. При выдаче доверенности не было никаких угроз. По договору купли-продажи деньги были переданы ФИО2 Передачей земельного участка с садовым домом, ФИО2 возместила часть долга за своего отца.

ФИО1 службы государственной регистрации кадастра и картографии <адрес>ФИО19 исковые требования ФИО2 не признал, встречный иск ФИО4 поддержал, просил его удовлетворить и пояснил, что первоначально право собственности на земельный участок с садовым домом было зарегистрировано за ФИО20 последствии по договору дарения недвижимость перешла в собственность ФИО2 Этот договор был признан незаконным, однако в 2012 году право собственности за ФИО24 было снова зарегистрировано на основании постановления Президиума Верховного Суда РД. Далее от имени ФИО2 выступал ФИО4, доверенность была представлена в ФИО1. На основании договора купли-продажи и доверенности ФИО4 обратился за регистрацией права. Но ему было отказано, так как на тот момент действовал арест, наложенный судом по иску С-вых. Этот арест действовал 2 года. Арест был снят лишь <дата> на основании постановления суда апелляционной инстанции, который отказал в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным. После этого были снова поданы документы на регистрацию и была произведена регистрация права за ФИО3 На спорный объект недвижимости неоднократно накладывались аресты. После снятия последнего ареста, произошел переход права от ФИО3 к ФИО4 Государственная регистрация проводилась с соблюдением законодательства. ФИО1 получало уведомления от ФИО2 об отмене доверенностей ФИО27, ФИО28 и ФИО4 Однако договор, заключенный между ФИО4 и ФИО3 был заключен ранее, чем доверенность была погашена. В регистрации права собственности по договору купли-продажи между ФИО2 и ФИО5 было отказано, так как на момент подачи ими документов на регистрацию права собственности действовал арест. Со стороны регистрирующего органа были совершены все необходимые действия по наложению ареста, снятию ареста и т.д. Все действия были произведены в соответствии с законодательством. На момент заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО5 от <дата> был наложен арест на дом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2<дата> выдала доверенность, которой она уполномочила ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности имущество земельный участок с кадастровым номером 05:42:000070:0025 и садовый дом с кадастровым номером 05-05-08/021/2007-020, расположенные по адресу: <адрес>, район Коса. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа <адрес>ФИО21

Оспаривая данную доверенность, а также заключенный ФИО4 на основании данной доверенности договор купли-продажи с ФИО3, истица ФИО2 ссылалась на то, что доверенность была выдана ею под воздействием угроз и психологического давления со стороны неких людей, присланных к ней кредиторами её родителей ФИО25. Кроме того, распоряжением от <дата> она отменила эту доверенность, о чем в тот же день известила телеграммой регистрационный орган.

Из материалов дела видно, что на момент отмены ФИО2, доверенности, выданной ФИО4, переход права собственности по договору купли-продажи садового дома и земельного участка от ФИО4 к ФИО3 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст. 550-551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права собственности 27.08.2010г. за ФИО2 зарегистрировано право на садовый домик, его назначение - жилое (т. 1 л.д.7).

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор купли-продажи спорного садового дома и земельного участка, подлежал государственной регистрации, однако, государственная регистрация договора до отмены доверенности не была произведена, то указанный договор в силу положений ст.223,433,558 ГК РФ считается незаключенным.

Незаключенный договор не может служить основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав.

В этой связи обстоятельством, имеющим юридическое значение для дела, является государственная регистрация договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от <дата> между ФИО4, действовавшим от имени ФИО2 по доверенности от <дата>, и ФИО3, на момент отмены ФИО2, выданной ФИО4 доверенности, и на момент заключения ФИО2 договора купли-продажи земельного участка с садовым домиком с ФИО5

Поэтому договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО4 от имени ФИО2, и ФИО3, не может служить основанием для возникновения права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости.

Судебная коллегия, принимая во внимание указанные выше нормы гражданского законодательства и установленные по делу обстоятельства признает исковое требование ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка с садовым домом, заключенного <дата> между ФИО4, от имени ФИО2, и ФИО3 недействительным, обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Исходя из изложенного судебная коллегия считает необходимым удовлетворить исковое требование ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с садовым домом, заключенного <дата> между ФИО3 и ФИО4и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права ФИО4 на земельный участок с садовым домом, расположенные по адресу: <адрес>, район Косы, поскольку данные требования производны от искового требования ФИО2 о признании договора купли-продажи указанных объектов недвижимости от <дата>.

Ссылка ФИО4 на то, что ФИО2 не известила его об отмене доверенности, выданной на его имя, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о заключении ФИО4 и ФИО3 сделки в требуемой законом форме и о возникновении у ФИО3 в установленном законом порядке права собственности на спорные объекты недвижимости до обращения ФИО2 в суд с иском по данному гражданскому делу. Как было указано выше, ФИО2<дата> заявлением и телеграммой известила регистрационный орган об отмене доверенности.

Поскольку судебная коллегия, пришла к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка с садовым домом от <дата>, заключенного между ФИО4, от имени ФИО2, и ФИО3, о признании недействительным договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО4 и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права ФИО4 на земельный участок с садовым домом, подлежит оставлению без удовлетворения встречные исковые требования ФИО4 к ФИО2 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с садовым домом, заключенный <дата> между ФИО2 и ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от <дата> отменить, принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи (купчей) земельного участка с садовым домом от <дата>, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, в районе Косы, заключенный между ФИО4 от имени ФИО2 и ФИО3 незаключенным.

Признать договор купли-продажи (купчей) земельного участка с садовым домом от <дата>, расположенного по адресу: Республики Дагестан, <адрес>, в районе Косы, заключенный между ФИО3 и ФИО4 недействительным.

Обязать ФИО1 Росреестра по Республики Дагестан аннулировать запись о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № и № от <дата> о государственной регистрации права ФИО4 на садовый дом и земельный участок, расположенных по адресу: Республики Дагестан, <адрес>, район Косы.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО5 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м. и размещенного на нем садового дома, заключенного между ФИО5 и ФИО2, а также передаточного акта отказать.

Председательствующий:

Судьи