Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 10 октября 2012 года.

Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б., объяснения заявителя ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей заинтересованного лица ФИО2 и ФИО3, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с заявлением, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 6 января 1998 года он приобрел у ФИО4 и ее дочери ФИО5 в собственность квартиру, расположенную по адресу: <...> дом **, квартира **.

24 апреля 2012 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – Управление Росреестра по РК) отказало ему в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Основанием отказа явилось то обстоятельство, что договор купли-продажи не зарегистрирован в ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация». Считал отказ незаконным, так как договор был оформлен и удостоверен нотариусом, в нем отражены все существенные условия, которые исполнены сторонами. О том, что договор подлежал регистрации, он узнал в текущем году. Просил суд признать отказ Управления Росреестра по РК в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру незаконным и обязать зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

В судебном заседании ФИО1 заявление поддержал, представители Управления Росреестра по РК ФИО2 и ФИО3 просили в удовлетворении заявления отказать.

Решением Элистинского городского суда РК от 10 октября 2012 года в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе заявитель ФИО1 просит решение суда отменить и удовлетворить его требования, считая решение суда незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. С отказом Управления Росреестра по РК он не согласен, так как все документы, необходимые для регистрации, им были представлены. Единственным основанием отказа явилась невозможность представления заявления продавца о регистрации договора, поскольку после заключения сделки и получения от него полной стоимости квартиры К-вы выехали из республики. Документам, подтверждающим законность сделки и полное ее исполнение сторонами, а также его доводам о невозможности зарегистрировать право собственности на квартиру в Управлении Росреестра за отсутствием продавца, суд не дал надлежащей правовой оценки. На момент заключения договора купли-продажи квартиры от 6 января 1998 года он соответствовал положениям действовавшего гражданского законодательства. ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация», осуществлявшее до 8 февраля 1999 года регистрацию недвижимости, фактически производило лишь постановку на технический учет объектов недвижимости, на основании обращения лишь одной стороны договора купли-продажи - покупателя. Суд не принял во внимание данные обстоятельства и не учел разъяснения, изложенные в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, а также правовую позицию, сформулированную Конституционным Судом РФ в определении от 5 июля 2001 года № 132. На протяжении более 14 лет он владел и пользовался квартирой, оплачивал коммунальные услуги и нес все расходы по ее содержанию. Вывод суда первой инстанции о правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру нарушает его права и законные интересы, поскольку он не имеет другой возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в связи с выездом продавцов на постоянное место жительство за пределы республики.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и подлежащим оставлению без изменения.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке и возникает у приобретателя недвижимости с момента такой регистрации. Поскольку договор купли-продажи квартиры заявителем не был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, то переход к нему права собственности на приобретенную квартиру не состоялся. Поэтому отказ Управления Росреестра по РК в регистрации перехода права собственности на квартиру является правомерным.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться по следующим основаниям.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.ст. 218, 223 и 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела видно и судом установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от 6 января 1998 года приобрел у ФИО4, действовавшей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, квартиру, расположенную по адресу: <...> дом **, кв. **. Данный договор подписан сторонами и нотариально удостоверен. Квартира передана покупателю на основании передаточного акта от 6 января 1998 года.

Пунктом 8 указанного договора прямо предусмотрено, что право собственности на вышеуказанную квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права непосредственно после подписания договора.

Однако с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК лишь 24 апреля 2012 года.

Сообщением от 22 июня 2012 года Управление Росреестра по РК отказало ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ ввиду несоответствия формы договора требованиям закона, так как договор купли-продажи квартиры от 6 января 1998 года не зарегистрирован в ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация».

Абзацем 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года №83 (далее – Инструкция), регистрация жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, была возложена на бюро технической инвентаризации.

Следовательно, до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ применялся порядок регистрации прав на недвижимое имущество, установленный вышеназванной Инструкцией, согласно которой выдаваемые бюро технической инвентаризации акты (записи в реестровой книге) носили правоустанавливающий характер.

Указом Президента Республики Калмыкия «О создании Управления по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции Республики Калмыкия» от 19 октября 1998 года № 178 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним введена на территории Республики Калмыкия с 1 января 1999 года.

Таким образом, до указанной даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в г. Элиста Республики Калмыкия осуществлялась ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация».

Между тем, договор купли-продажи от 6 января 1998 года вопреки требованиям закона и п.8 договора ФИО1 своевременно не зарегистрирован в ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация». Следовательно, право собственности на квартиру у ФИО1 не возникло, так как переход права собственности от прежнего продавца к нему не был зарегистрирован.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для регистрации перехода права собственности на квартиру, и Управление Росреестра правомерно на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ отказало в регистрации договора купли-продажи недвижимости как не соответствующего по форме требованиям законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о представлении на регистрацию всех необходимых документов, соответствовавших требованиям закона, коллегия находит необоснованными, поскольку представленный заявителем договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован в установленном порядке и не порождал юридических последствий в виде перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Ссылки в жалобе на то, что заявитель более 14 лет владеет и пользуется приобретенной квартирой, сами по себе не являются достаточными основаниями для регистрации права собственности на квартиру. ФИО1 как покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на квартиру до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Так, по сведениям филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ», представленным 21 сентября 2012 года по запросу суда, спорная квартира числится зарегистрированной по праву собственности за ФИО4 и ФИО5 (л.д. 20).

Из ответа Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Элиста от 18 сентября 2012 года следует, что ФИО1 не является налогоплательщиком недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной в <...> дом ** квартира ** (л.д. 25).

Учитывая вышеизложенное и то, что ФИО1 заявлено требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности, судебная коллегия считает, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своего права. В данной ситуации, когда недвижимое имущество зарегистрировано за иным субъектом, Ностаеву следовало обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

В пунктах 58 и 59 Постановления от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Несостоятельны доводы жалобы заявителя о том, что суд не учел разъяснения, данные в п. 62 названного Постановления Пленума от 29 апреля 2010 года.

В указанном пункте речь идет о праве покупателя недвижимого имущества обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца в случаях смерти продавца либо ликвидации продавца, являвшегося юридическим лицом. В настоящем деле таких обстоятельств не установлено, поэтому оснований для удовлетворения требований заявителя не имелось.

Следовательно, доводы жалобы ФИО1 о том, что ввиду отсутствия продавца и в результате отказа регистрирующего органа он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости, нельзя признать обоснованными, поскольку он вправе избрать иной способ судебной защиты путем подачи иска о признании права собственности на спорную квартиру.

Несостоятельна ссылка в жалобе на определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 года № 132-О, так как в нем отказано в принятии к рассмотрению жалобы и в связи с этим не сформулированы правовые позиции. В Определении указано лишь на то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Таким образом, вопреки доводам жалобы решение суда об отказе в заявленных требованиях является законным и обоснованным. Каких-либо оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а :

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 10 октября 2012 года оставить без изменения , апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Б.Д. Дорджиев

Судьи: О.Г. Шиханова

И.Б. Басангова

«Копия верна» судья И.Б. Басангова