Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО1 к ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» об устранении нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, и обязании заключить договор по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 февраля 2015г. Заслушав доклад судьи Лукьянова Д.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. По указанному адресу 25 марта 2014 г. организовано ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», членами которого стали только 67 % из общего числа 144 собственников квартир. Руководство ТСЖ не заключило с истцом договор о совместном содержании общего имущества, постоянно нарушает право истца и других собственников долевой собственности на владение, пользование и содержание общего имущества МКД, незаконно ссылаясь на решение большинства собственников квартир в ТСЖ. После вселения истца в 2008 году в квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН он самостоятельно прочистил водосток между квартирами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, чтобы не было застойных луж после дождей, забетонировал кромку кровли лифтовой, уменьшив степень намокания цоколя лифтовой и стен над своей квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, осуществил латочный ремонт крыши над квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН застеклил окна в лифтовой, оштукатурил и покрасил стены, потолок и площадку перед квартирами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, для экономии электроэнергии установил датчик движения и видеокамеру для контроля за порядком на площадке. В настоящее время на основании общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ограничен доступ к общему имуществу, включая кровлю, ключ хранится в установленном собранием месте. Считая свои права нарушенными, истец в соответствии с уточненными исковыми требованиями просил суд обязать ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» не нарушать права собственника ФИО2, обязать ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» заключить с ФИО2 договор о плате за содержание и ремонт общего имущества МКД, хранить ключ от двери на крышу 2-го подъезда дома в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и предоставить ФИО2 право предпринимать самостоятельно без соответствующего согласия с органом управления товарищества необходимые меры по предотвращению ущерба крыше над квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обязать председателя ТСЖ ежемесячно в первое воскресенье совместно с ФИО2 осуществлять контроль состояния, содержания и качества ремонта кровли на крыше дома с составлением совместного акта.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 февраля 2015 г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

ФИО2 не согласился с вынесенным судебным постановлением, подав апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

Апеллянт ссылается на то, что для осуществления обязанности собственника квартиры по оплате жилья и коммунальных услуг между ТСЖ и лицом, не являющимся членом ТСЖ, в частности, истцом в соответствии с положениями статьи 155 Жилищного кодекса РФ должен быть заключен договор о плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, о чем ФИО2 просил в иске.

По мнению подателя жалобы, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку истец заявлял исковые требования об обязании заключить договор о плате за содержание общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, а не договор о содержании и ремонте общего имущества.

Заявитель считает, что суд необоснованно сослался на протокол общего собрания от 5 мая 2014 г. как основание к отказу в иске, поскольку к данному протоколу заочного голосования не представлены решения каждого отдельного собственника по каждому вопросу повестки дня. Кроме того, при проведении общего собрания нарушены положения статей 47, 146 Жилищного кодекса РФ.

По мнению заявителя, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку требования об обязанностях по содержанию общего имущества к управляющей компании, с которой у истца нет договорных обязательств, не являлись предметом исковых требований ФИО2, он заявлял требования в части нарушения ТСЖ его прав.

ФИО2 считает, что ответчик неправомерно ограничивает его право на хранение ключа от выхода на крышу в его квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и право на самостоятельное принятие мер по предотвращению разрушения кровли и контролю за ее состоянием.

Автор жалобы утверждает, что по вине ТСЖ ему в период с марта по август 2014 г. выставлялись двойные квитанции на оплату коммунальных услуг (от разных управляющих компаний), а также квитанции об оплате за капитальный ремонт, в то время как указанные средства вносились ежемесячно на специальный счет.

Апеллянт указывает, что в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ предписания Жилинспекции произошло залитие квартиры истца, а обеспечение ему доступа на кровлю для контроля за ее состоянием поможет избежать таких ситуаций.

Представителем ответчика поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых она опровергает доводы апеллянта и просит решение оставить без изменения.

Апеллянт в заседании судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене принятого решения и удовлетворении его исковых требований. Представитель ответчика и третьего лица просила решение оставить без изменения и привела в обоснование доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия находит принятое по делу решение не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 210, 304, 420, 421 Гражданского кодекса РФ, статей 44, 46, 155, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, учел правовую позицию, изложенную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 21.05.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что истец не представил доказательств того, что ответчик ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» нарушает его права, создает препятствия в пользовании общим имуществом, поскольку ответчик не уклонялся от заключения с ФИО2 договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающего и плату собственника квартиры за такие действия товарищества. Суд указал, что договор управления многоквартирным домом заключен между ООО «УК «Уют» и ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», в соответствии с условиями которого управляющая компания обязана обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 5 мая 2014 г. принято решение запретить жильцам дома производить самостоятельные работы по ремонту и посещению кровли и подвалов (мест общего пользования) без согласования с правлением ТСЖ и без сопровождения специалистов УК «Уют»: кровельщика, сантехника, мастера с целью предотвращения порчи общего имущества дома, поручить выполнить латочный ремонт кровли специалистам ООО УК «Уют», определить место хранения ключей от подвала, кровли и других мест общего пользования в ООО УК «Уют», АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кроме того, истец по факту залития в ООО «УК «Уют» не обращался, в судебном порядке ущерб, причиненный залитием, не взыскивал. Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 об устранении нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, и обязании заключить договор.

С правильными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционной жалобы находит подлежащими отклонению.

Судом первой инстанции установлено, что истцу ФИО2 принадлежит ? доля в праве собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором 25 марта 2014 г. создано ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что 21 ноября 2014 г. ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» направляло в адрес истца предложение о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме. Проект данного договора предусматривал обязанность собственника вносить ежемесячную плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, однако ФИО2 от подписания указанного договора отказался, с предложением о заключении договора на иных условиях не обратился.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что истец отказался от подписания с ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик не уклонялся от заключения с истцом указанного договора, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 об обязании ответчика заключить с ним договор о плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по причине отсутствия доказательств нарушения ответчиком прав и законных интересов ФИО2 Предложенная ответчиком редакция договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме не нарушает положения пункта 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из дела следует, что на основании протокола №2 общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 5 мая 2014 г. принято решение о запрете жильцам дома проводить самостоятельные ремонтные работы на кровле многоквартирного дома и посещение кровли и подвалов (мест общего пользования) без согласования с правлением ТСЖ и без сопровождения специалистов Управляющей компании «Уют»: кровельщика, сантехника, мастера с целью предотвращения порчи общего имущества дома. Собрание поручило проведение латочного ремонта кровли специалистам ООО «УК «Уют» и определению места хранения ключей от подвала и кровли и других мест общего пользования - в ООО «УК «Уют», квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и аварийной службе.

Таким образом, общим собранием собственников многоквартирного дома, в котором принимали участие как члены ТСЖ, так и собственники, не являющиеся членами ТСЖ, установлен запрет всем собственникам (жильцам) на проведение самостоятельного ремонта кровли, а также определен перечень мест для хранения ключей от выхода на кровлю. Кровля относится к общему имуществу ТСЖ, ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества дома несет ТСЖ. При этом ФИО2 не лишен доступа на кровлю в сопровождении специалистов управляющей компании. Указанное решение в установленном порядке недействительным не признано, в связи с чем на ФИО2 возложена обязанность по его исполнению.

В судебном заседании установлено, что согласно договору № 1 управления многоквартирным домом от 25 марта 2014 г. между ООО «УК «Уют» и ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая компания обязана обеспечивать санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 21.05.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не доказал факт создания ответчиком ТСЖ «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» препятствий ФИО2 в осуществлении его правомочий по пользованию общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод жалобы о том, что суд необоснованно сослался на протокол общего собрания от 5 мая 2014 г. как основание к отказу в иске, является несостоятельным, поскольку истцом не представлено доказательств того, что оспариваемый протокол общего собрания собственников признан недействительным в установленном законом порядке. Кроме того, вопрос о признании недействительными решений собрания собственников помещений в многоквартирном доме предметом рассмотрения настоящего спора не являлся и доказыванию не подлежал.

Доводы ФИО2 о том, что по вине ТСЖ ему в период с марта по август 2014 г. выставлялись двойные квитанции на оплату коммунальных услуг (от разных управляющих компаний), а также квитанции об оплате за капитальный ремонт, в то время как указанные средства вносились ежемесячно на специальный счет; что в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ предписания Жилинспекции произошло залитие квартиры истца, а обеспечение ему доступа на кровлю для контроля за ее состоянием поможет избежать таких ситуаций, не свидетельствуют о неверности принятого по делу решения, поскольку судом рассмотрены исковые требования истца в пределах заявленных требований, что в полной мере соответствует положениям части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ. В силу же части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права, не допустил существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого судебного постановления, поэтому решение суда соответствует требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 февраля 2015г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи