Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда города Барнаула от 9 декабря 2013 года по заявлению ФИО1 о признании незаконными отказов Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ковалюк Л.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании недействительными отказов Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ в продлении договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>; возложении на Главное управление имущественных отношений Алтайского края обязанности продлить указанный договор.

В обоснование требований сослался на следующие обстоятельства: на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ ***, дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГ указанный земельный участок был предоставлен во временное владение и пользование ФИО на срок до ДД.ММ.ГГ Между ФИО и ФИО1 ДД.ММ.ГГ заключен договор перенайма. По окончании срока действия договора аренды ФИО1 обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о его продлении. Ответом от ДД.ММ.ГГ *** в продлении договора аренды отказано на том основании, что земельный участок не используется в целях строительства индивидуального жилого дома более трех лет; заявитель уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ. ДД.ММ.ГГ. заявитель повторно обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о продлении договора аренды, указав, что был лишен возможности продолжать строительство ввиду того, что в результате дорожно-транспортного происшествия упали его доходы. Кроме того, ФИО1 велись работы по получению проектной документации, технических условий, что заняло продолжительное время, предпринимались меры для выполнения обязательств по исполнению договора аренды, но по независящим от заявителя обстоятельствам данные действия не могли быть исполнены до истечения срока действия договора. Однако, ответом от ДД.ММ.ГГ заявителю было отказано по тем же основаниям.

Решением Центрального районного суда города Барнаула от 9 декабря 2013 года заявление ФИО1 оставлено без удовлетворения.

Дополнительным решением Центрального районного суда города Барнаула от 18 апреля 2014 года заявление ФИО1 об оспаривании отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ и возложении обязанности на Главное управление имущественных отношений Алтайского края продлить договор аренды оставлено без удовлетворения.

Определением Центрального районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГ представителю заявителя ФИО1 – ФИО2 восстановлен процессуальный срок апелляционного обжалования.

В апелляционной жалобе ФИО1, от имени которого жалоба подана представителем ФИО2, просит решение суда от ДД.ММ.ГГ об отказе в удовлетворении заявления отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований в полном объеме, в обоснование указывает, что в договоре перенайма не упоминается дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ, в связи с чем ему не было известно о смене арендодателя и не были известны положения п.6.4 указанного дополнительного соглашения о сроке прекращения договора аренды, на которые суд сослался в решении. Поскольку дата получения ФИО1 уведомления от ДД.ММ.ГГ о прекращении договора аренды судом не установлена, то не ясно, какой срок – месячный или трехмесячный - должен применяться при решении вопроса о прекращении или об отсутствии оснований для прекращения договора. Не согласен с оценкой судом актов обследования земельного участка, поскольку при идентичных данных о завозе строительных материалов акты содержат противоположные выводы в одном случае о производстве строительных работ, в другом – об их отсутствии. Кроме того, заявителем представлены доказательства об использовании земельного участка по назначению, им понесены расходы по договору долевого участия (с правом пользования инженерными коммуникациями ТСЖ), вернуть которые не возможно, при заключении договора перенайма ФИО1 были преданы ФИО денежные средства в размере двухсотсемидясети тысяч рублей.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Главное управление имущественных отношений Алтайского края просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения, указывает на ее необоснованность.

Рассмотрев дело в соответствии с абзацем первым ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, выслушав пояснения представителя заявителя ФИО2, поддержавшей жалобу, пояснения представителя Главного управления имущественных отношений Алтайского края, возражавшего против жалобы, судебная коллегия судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения, дополнительного решения в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

Как следует из обстоятельств дела, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, - с кадастровым номером *** площадью *** кв.м по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенному между Научногородской поселковой администрацией (арендодатель) и ФИО (арендатор), предоставлен последней для индивидуального жилищного строительства сроком на три года.

ДД.ММ.ГГ между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО заключено дополнительное соглашение к договору аренды, из которого следует, что арендодателем является Главное управление имущественных отношений Алтайского края, разделы 1-8 изложены в новой редакции. ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю внесены изменения в регистрационную запись.

ДД.ММ.ГГ между Научногородской сельской администрацией <адрес>, Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, согласно которому Научногородская сельская администрация передает, а Главное управление имущественных отношений Алтайского края принимает права и обязанности арендодателея по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, названный договор изложен в редакции дополнительного соглашения. При этом предмет договора остался прежним (п.п.1.1 - 1.3); срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (п.2.1); п.6.4 изложен в следующей редакции: в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказать от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю произведена государственная регистрация дополнительного соглашения.

ДД.ММ.ГГ между ФИО (арендатор) и ФИО1 (перенаниматель) заключен договор перенайма, согласно которому арендатор передает, а перенаниматель принимает права и обязанности и становится стороной по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ Договор перенайма зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ ФИО уведомила Главное управление имущественных отношений Алтайского края о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГ *** на основании договора перенайма ФИО1

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявкой о продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГ *** до ДД.ММ.ГГ (срок действия разрешения на строительство ***, выданного ФИО <адрес> на основании постановления от ДД.ММ.ГГ ***).

Уведомлением Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** ФИО1 извещен об одностороннем отказе от исполнения договора, по истечении одного месяца с момента направления уведомления договор будет считаться прекращенным. При этом в уведомлении указано, что поскольку ФИО1 продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды, то он в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на неопределенный срок, отказ от исполнения договора основан на п.2 ст.610 ГК РФ и п.4 ст.46 Земельного кодекса РФ, поскольку с момента заключения договора земельный участок не используется в целях строительства индивидуального жилого дома более трех лет.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о продлении срока договора аренды, указав, что меры для продления договора аренды он предпринял за месяц до окончания срока его действия, однако, не предоставил своевременно акт осмотра земельного участка, кроме того, на земельном участке находятся строительные материалы, 11.06.2012г. им заключен договор долевого участия (с правом пользования инженерными коммуникациями ТСЖ) с ТСЖ «Северный городок».

Уведомлением от ДД.ММ.ГГ *** Главное управление имущественных отношений Алтайского края сообщило, что договор аренды считается прекращенным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что договор аренды является заключенным на неопределенный срок, в связи с чем арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, предусмотренный договором; заявителем земельный участок не используется в целях жилищного строительства в течение трех лет, что является основанием для прекращения договора в соответствии с пп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 07.06.2013г. № 123-ФЗ).

Вывод суда о наличии оснований для отказа от договора, предусмотренных пп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ, не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ (в редакции от 19.07.2011г., действовавшей на день заключения договора перенайма) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что на момент заключения договора перенайма между ФИО и ФИО1 договор аренды земельного участка действовал с учетом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем к ФИО1 права и обязанности могли перейти только в том объеме, в каком они существовали на день заключения договора перенайма, то есть с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ

В связи с изложенным судебной коллегией не принимаются доводы жалобы о том, что ФИО1 не было известно о смене арендодателя и об изменении дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ срока предупреждения о прекращении договора аренды (п.6.4).

Принимая во внимание, что до истечения срока действия договора аренды ФИО1 не предупредил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, однако, продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не выразил возражений, то договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ *** является продленным не неопределенный срок.

Вместе с тем заслуживают внимания доводы жалобы об использовании ФИО1 земельного участка, заключении договора долевого участия (с правом пользования инженерными коммуникациями ТСЖ).

В соответствии с п.3 ст.22 Земельного кодекса РФ (в редакции от 23.07.2013г., действовавшей на день направления отказа от договора аренды) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1, подп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

ДД.ММ.ГГ земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, ДД.ММ.ГГ Администрацией Ленинского района города Барнаула принято постановление № 759 «О выдаче разрешения на строительство жилого дома по <адрес> в р.<адрес> городок ФИО» и выдано разрешение на строительство *** со сроком действия до ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ ФИО1 с ТСЖ «Северный городок» заключен договор долевого участия (с правом пользования инженерными коммуникациями ТСЖ), предметом которого является подключение дома к коммуникациям (водо-, электро-, газоснабжения). При этом судебная коллегия не соглашается с выводом суда о незаключении указанного договора в связи с отсутствием подписи ФИО1, поскольку стороны в договоре указаны, от имени ТСЖ «Северный городок» договор подписан председателем и скреплен печатью; заявителем представлены доказательства исполнения договора - квитанции о внесении денежных средств на сумму *** рублей в ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ.

Изложенное свидетельствует об освоении ФИО1 земельного участка.

Согласно актам обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ земельный участок не огорожен, завезены строительные материалы (фундаментные блоки), установлена хозяйственная постройка. Строительные работы не ведутся. Однако, отсутствие строительных работ ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ не доказывает безусловно, что земельный участок не используется в целях жилищного строительства.

На основании изложенного судебная коллегия не может согласиться с выводом суда правомерности отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края от договора аренды, в связи с чем решение и дополнительное решение подлежат отмене в данной части.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

отменить решение Центрального районного суда города Барнаула от 9 декабря 2013 года, дополнительное решение Центрального районного суда города Барнаула от 18 апреля 2014 года в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными отказов Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***, от ДД.ММ.ГГ *** от исполнения договора аренды. В этой части принять новое решение.

Признать незаконным отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, изложенный в уведомлениях края от ДД.ММ.ГГ ***, от ДД.ММ.ГГ ***.

В остальной части оставить решение без изменения.

Председательствующий

Судьи