Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бургуковой И.Ю. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании условия о сроке действия договора аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Баянова М.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 27 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шовгуровой Т.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца Бургуковой И.Ю. – Ильжиринова В.И., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Бургукова И.Ю. обратилась в суд с иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство, Минзем РК) о признании условия о сроке действия договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование иска указала, что 11 декабря 2018 года между Министерством и ЖСК «***» заключен договор аренды № *** в отношении земельного участка с кадастровым номером № *** площадью *** кв.м., расположенного под адресу: ***, целевое назначение участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Срок действия договора с 6 декабря 2018 года по 9 августа 2019 года. Дополнительным соглашением от 4 марта 2019 года изменено целевое назначение аренды - «для индивидуального жилищного строительства». По соглашению с ответчиком от 11 июля 2019 года ЖСК «***» уступило право аренды ей.

5 августа 2019 года она обратилась в Минзем РК с заявлением о предоставлении названного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, на что 14 августа 2019 года Министерством дан ответ об отказе в заключении договора аренды ввиду несоответствия Правил землепользования и застройки г. Элисты Генеральному плану г. Элисты в вопросе, касающемся зоны расположения земельного участка. В связи с истечением срока аренды земельного участка 9 августа 2019 года возведение жилого дома было прекращено. Процедура внесения изменений в Генеральный план г. Элисты завершена в 2021 году, решением Элистинского городского Собрания депутатов № 10 от 23 сентября 2021 года спорный земельный участок включен в зону индивидуальной жилой застройки. После устранения препятствий в предоставлении в аренду земельного участка между сторонами 17 ноября 2021 года заключен договор аренды № 57/2021-д/а для завершения строительства дома, где в пункте 2.1. указано, что договор заключается сроком на три года с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года. В ходе досудебного урегулирования спора она обращалась в Минзем РК с просьбой изменить начало исчисления срока аренды, ссылаясь на то, что до изменения целевого назначения, произошедшего 23 сентября 2021 года, земельный участок не мог находиться в аренде с целевым назначением «для индивидуального жилищного строительства». Письмом Министерства от 2 марта 2022 года отказано в изменении срока действия договора аренды по причине того, что продление договора аренды возможно только с даты окончания предыдущего договора, то есть с 10 августа 2019 года.

Бургукова И.Ю. просила признать условие о сроке действия договора с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года, содержащееся в пункте 2.1. договора аренды № 57/2021-д/а, заключенного 17 ноября 2021 года между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Бургуковой И.Ю., недействительным.

В судебное заседание истец Бургукова И.Ю., представитель Минзема РК, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Республике Калмыкия, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, не явились. Представитель Бургуковой И.Ю. - Ильжиринов В.И. заявленные требования поддержал.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 27 мая 2022 года исковые требования Бургуковой И.Ю. удовлетворены. Признано недействительным условие о сроке договора с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года, содержащееся в пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 17 ноября 2021 года № 57/2021-д/а, заключенного Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с Бургуковой И.Ю., в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***.

В апелляционной жалобе представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Баянов М.В. просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что Бургукова И.Ю. пользовалась земельным участком без его надлежащего оформления, имея в собственности расположенный на нем объект незавершенного строительства, в связи с чем неосновательно обогатилась, поскольку не вносила арендные платежи. Между тем обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. При заключении договора аренды у истца отсутствовали какие-либо претензии к ответчику относительно условий заключаемого договора, ввиду чего в удовлетворении иска должно быть отказано.

Возражая против доводов жалобы, представитель истца Бургуковой И.Ю. указал, что при отсутствии договорных отношений между сторонами с августа 2019 года до 17 ноября 2021 года фактическое использование Бургуковой И.Ю. земельного участка регулируется нормами о неосновательном обогащении, однако данное обстоятельство не дает основания для включения периода фактического использования в срок действия нового договора. Решение суда о недействительности пункта договора об исчислении срока договора с 10 августа 2019 года не препятствует реализации Министерством права на получение сбереженной истцом денежной суммы. Кроме того, данное условие договора нарушает право Бургуковой И.Ю. на своевременное завершение строительства жилого дома, поскольку предоставленный для этого ответчиком срок составляет не 3 года, а 8 месяцев 22 дня.

В силу частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участника процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 11 декабря 2018 года между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и жилищно-строительным кооперативом «***» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***3, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком с 6 декабря 2018 года по 9 августа 2019 года. 4 марта 2019 года к вышеуказанному договору стороны заключили дополнительное соглашение об изменении целевого назначения земельного участка на «индивидуальное жилищное строительство». 17 июля 2019 года ЖСК «***» уступил права и обязанности по договору аренды от 11 декабря 2018 года истцу Бургуковой И.Ю., о чем между ними заключен соответствующий договор.

5 августа 2019 года Бургукова И.Ю. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на десять лет для завершения строительства.

Согласно выписке из ЕГРН Бургукова И.Ю. является собственником объекта незавершенного строительства с назначением «жилое» степенью готовности 18 % по адресу: ***.

14 августа 2019 года Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия проинформировало истца о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства ввиду нахождения его согласно Генеральному плану г. Элисты в зоне общественных центров.

Процедура внесения изменений в Генеральный план г. Элисты, установленная муниципальными правовыми актами путем проведения публичных слушаний, завершена в 2021 году.

Решением Элистинского городского Собрания Республики Калмыкия от 23 сентября 2021 года № 10 земельный участок с кадастровым номером № *** включен в зону индивидуальной жилой застройки Генерального плана города Элисты.

30 сентября 2021 года Бургукова И.Ю. вновь обратилась в Минзем РК с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома.

Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 17 ноября 2021 года Бургуковой И.Ю. для индивидуального жилищного строительства предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № ***по адресу: *** площадью *** кв.м. в аренду для завершения строительства сроком на три года.

На основании данного распоряжения в тот же день между сторонами заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства, пунктом 2.1. которого установлено, что договор заключен однократно на три года с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года, а также составлен акт приема-передачи земельного участка.

4 февраля 2022 года Бургукова И.Ю. обратилась к ответчику с заявлением об изменении пункта 2.1. договора в части указания начала и окончания срока действия договора аренды.

Согласно ответу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 2 марта 2022 года № ЭЦ-01/1-091463 оснований для внесения изменений в пункт 2.1. договора не имеется, так как срок действия заключенного договора определен правильно на основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которому продление договора аренды возможно только с момента окончания предыдущего договора аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что на момент обращения Бургуковой И.Ю. к ответчику в сентябре 2021 года с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № *** срок действия договора аренды от 11 декабря 2018 года истек, пришел к выводу о заключении сторонами 17 ноября 2021 года другого договора аренды в отношении того же земельного участка и возникновении между ними правоотношений, не связанных с продлением аренды, в связи с чем пришел к выводу о недействительности условий договора о сроке действия аренды с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года.

Как указал суд в решении, начало срока действия договора в силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ всегда определяется моментом его заключения. При этом срок аренды начинается с момента передачи имущества, что подтверждается пунктом 2.3. договора от 17 ноября 2021 года, согласно которому правоотношения по договору возникают с даты подписания акта приема-передачи участка, то есть с 17 ноября 2021 года.

Поскольку срок действия договора исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения, условие пункта 2.1. договора в части течения срока действия договора с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года не соответствует действующему законодательству, нарушает права Бургуковой И.Ю. как арендатора земельного участка на завершение строительства объекта в установленные законом сроки.

С данными выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

По смыслу указанной нормы после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды при соблюдении в пункте 5 условий.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Как видно из материалов дела, договор аренды с Бургуковой И.Ю. заключен 17 ноября 2021 года, срок действия договора аренды исчисляется с 10 августа 2019 года и заканчивается 9 августа 2022 года, то есть период завершения строительства составляет не 3 года, как предусмотрено договором, а 8 месяцев 22 дня.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в августе 2022 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Однако наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Бургукова И.Ю. указала, что оспариваемые условия договора аренды о сроке его действия противоречат сложившимся между сторонами фактическим правоотношениям, поскольку предшествующий договор аренды прекратил своё действие 9 августа 2019 года, тогда как сам оспариваемый договор заключен 17 ноября 2021 года.

Как указывалось выше, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в августе 2019 года отказало в продлении срока аренды спорного земельного участка в связи с его нахождением в зоне общественных центров, не предназначенной для индивидуального жилищного строительства.

В связи с внесенными в сентябре 2021 года в Генеральный план города Элисты изменениями спорный земельный участок исключен из зоны общественных центров и включен в зону индивидуального жилищного строительства.

Согласно распоряжению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 17 ноября 2021 года основанием для предоставления спорного земельного участка послужило наличие принадлежащего истцу Бургуковой И.Ю. объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение жилое, с кадастровым номером ***, общей площадью ***кв.м., степень готовности объекта – 18 %.

Принимая во внимание, что действие договора аренды от 11 декабря 2018 года прекратилось, в его продлении Бургуковой И.Ю. было отказано, то суд первой инстанции правомерно указал на возникновение с 17 ноября 2021 года между сторонами арендных правоотношений, не связанных с продлением предшествующего договора аренды.

Тот факт, что земельный участок передан истцу по акту от 17 ноября 2021 года, а в договоре (пункте 2.1.) от 17 ноября 2021 года имеется ссылка на начало его действия с 10 августа 2019 года - до даты подписания акта приема-передачи, свидетельствует о том, что стороны распространили условия договора на отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до его заключения.

Таким образом, срок действия договора распространен сторонами на период, предшествующий возникшим правоотношениям.

Между тем соглашение сторон о том, что условия договора аренды распространяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям (ретроспективная оговорка), не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

В исковом заявлении Бургукова И.Ю. указала, что по окончании срока аренды земельного участка в августе 2019 года она прекратила возведение жилого дома ввиду отказа Минзема РК в продлении договора аренды.

Сторонами не оспаривается, что до сентября 2021 года спорный земельный участок находился в зоне общественных центров.

При таких данных включение в договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства положений, распространяющих его действие на период времени, предшествующий заключению договора, является незаконным, поскольку нарушает право истца как застройщика на завершение строительства в предусмотренный законом и договором срок – 3 года, который с учетом ретроспективной оговорки фактически составил 8 месяцев 22 дня.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Бургуковой И.Ю.

Довод жалобы о неосновательном обогащении истца основанием для отмены состоявшегося судебного акта являться не может, поскольку указанные требования предметом настоящего судебного разбирательства не являются.

Также нельзя признать состоятельным утверждение в жалобе об отсутствии у истца возражений относительно условий договора на момент его заключения, так как каких-либо запретов или ограничений относительно возможности оспаривания условий заключенной сделки в дальнейшем действующее правовое регулирование не содержит.

Каких-либо иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд первой инстанции правильно разрешил заявленные требования, выводы мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 27 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Т.А. Шовгурова

Судьи В.К. Джульчигинова

А.В. Андреева

Мотивированное определение изготовлено 9 августа 2022 года.