Гражданский кодекс часть 1

«Отказать в удовлетворении требований по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании соглашения незаключенным, договора аренды и соглашения о присоединении к договору аренды недействительными, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Признать недействительным соглашение о присоединении № 1 к договору № 25263-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2015 г., заключенное между ФИО1 и муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

По делу установлено:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ДАЗО мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля», с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным договор аренды земельного участка с № по адресу: <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 сентября 2015 года, заключенный между МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» и ФИО2, признать недействительным соглашение о присоединении к данному договору, заключенное 23 сентября 2015 года МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» с ФИО3, признать незаключенным соглашение о порядке пользования данным земельным участком от 3 апреля 2015 года, возложить на ДАЗО мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля», ФИО2, ФИО3 обязанность заключить с ФИО1 договор аренды спорного земельного участка для эксплуатации административного здания на неопределенный срок, начиная с 19 мая 2015 года с передачей во владение и пользование истца 1 334 кв.м от общей площади участка 1658 кв.м, а ФИО4 – по 162 кв.м каждому.

В обоснование требований указано, что С-вы на основании договора купли-продажи от 12 декабря 2014 года являются собственниками нежилых помещений в размере ... доли каждый в здании по адресу: <адрес>. Здание расположено на земельном участке площадью 1658 кв.м с кадастровым №.

До приобретения права собственности на указанное здание ДД.ММ.ГГГГ между С-выми и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в течение 10 дней с даты приобретения С-выми права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи с ООО «Концерн Сокол», но не более чем в течение 2 месяцев с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 316,8 кв.м, расположенных на первом и втором этажах этого здания. В установленный срок истец должна была перечислить ответчикам аванс в размере 3 000 000 руб., окончательная выкупная цена и условия оплаты в рассрочку подлежали определению сторонами в течение 5 дней с момента подписания предварительного договора.

Каких-либо условий об определении порядка пользования земельным участком предварительный договор не содержал. ФИО1 полагала, что после заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений она приобретает право аренды земельного участка соразмерно принадлежащей ей доле в праве собственности на здание.

Обязательства по оплате недвижимого имущества ФИО1 исполнены полностью, ФИО2 выдана расписка в получении от нее денег. Истица полагала, что цена включает в себя и стоимость права аренды части земельного участка соразмерно площади принадлежащих ей помещений.

В установленный предварительным договором срок стороны основной договор купли-продажи не заключили, однако ФИО1 фактически приступила к использованию помещений, провела в них необходимый ремонт.

3 апреля 2015 года С-вы представили ФИО1 соглашение о порядке пользования земельным участком, который принципу соответствия долям в праве собственности на строение не соответствовал. В ответ на отказ от заключения соглашения ФИО2 заявил о возможном предъявлении требовании об освобождении помещений, отказе от их продажи ФИО1 и отказе возвратить полученные им денежные средства.

Опасаясь таких негативных для нее последствий ФИО1 вынужденно подписала данное соглашение.

9 апреля 2015 года между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилых помещений площадью 313,5 кв.м или 80,4% от здания общей площадью 390 кв.м по адресу: <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в Росреесте 12 мая 2015 года.

19 мая 2015 года ФИО1 обратилась в МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля», предоставив правоустанавливающие документы на помещения.

17 июня 2015 года между ФИО1 и Агентством было заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно условиям данного соглашения ФИО1 приобретает с 19 мая 2015 года на неопределенный срок право аренды земельного участка совместно с другими сособственниками земельного участка пропорционально площади принадлежащих ей помещений.

В сентябре 2015 года Агентство представило ФИО1 проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка. Из условий данного соглашения следовало, что приходящаяся на ФИО1 доля в праве аренды земельного участка соответствует 966 кв.м, что на 368 кв.м меньше площади, которой соответствует ее доля в праве собственности на помещения и указанной в первоначальном соглашении о присоединении.

Такое уменьшение ее доли в праве аренды было обосновано арендодателем обращением С-вых, предоставивших соглашение о порядке пользования земельным участком от 3 апреля 2015 года.

ФИО1 продолжила исполнять арендные обязательства исходя из первоначального соглашения и оплачивала свою долю аренды в соответствии с долей в праве собственности на помещения. С 14 августа 2015 года Агентство прекратило учитывать поступающие от истца денежные средства в счет арендной платы.

В октябре 2016 года С-вы возвели ограждение на части земельного участка в соответствии с соглашением от 3 апреля 2015 года, чем создали препятствия истице в пользовании нежилыми помещениями и земельным участком.

ФИО1 считает, что размер обязательств по договору аренды земельного участка у арендатора должен быть соразмерен доле в праве собственности на здание.

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», просили признать недействительным соглашение о присоединении № 1 к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2015 года, заключенного между Агентством и ФИО1

В обоснование иска указано, что ФИО1 по договору купли-продажи от 9 апреля 2015 года приобрела у С-вых нежилые помещения по адресу: <адрес>.

10 апреля 2015 года между сторонами было подписано соглашение о порядке пользования земельным участком с № с приложением схемы раздела земельного участка. На соглашении ошибочно указана дата его подписания 3 апреля 2015 года. Сторонами достигнуто соглашение об использовании земельного участка, в долях, отличных от соотношения площадей занимаемых помещений в здании. При подписании соглашения принималось во внимание, что на части участка располагаются инженерные коммуникации, принадлежащие ООО Концерн «Сокол», что подтверждается актами об определении границ ответственности по эксплуатации сетей от 28 июля 2016 года, подписанными ФИО1, С-выми и ООО Концерн «Сокол».

17 июня 2015 года ФИО1 подписала с МКУ «Агентство по аренде земельных участков» соглашение о присоединении № 1 к договору аренды земельного участка площадью 1334 кв.м, не поставив в известность арендодателя о соглашении, достигнутом с С-выми.

С учетом соглашения о порядке земельным участком 23 сентября 2015 года Агентство заключило договор аренды спорного земельного участка с ФИО2 и соглашение о присоединении № 1 к данному договору ФИО3 Согласно договору аренды из общей площади участка 1658 кв.м закреплены за ФИО2 и ФИО3 по 346 кв.м за каждым, ФИО1 предназначалось 966 кв.м. С-вы с даты подписания договора производят оплату в соответствии с предоставленными в их пользование площадями участка.

Поскольку ФИО1 было известно о том, что соглашение от 17 июня 2015 года не соответствует соглашению о порядке пользования земельным участком от 3 апреля 2015 года, С-вы просят признать недействительным данное соглашение.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1, отказе в иске ФИО2, ФИО3 Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав в поддержание жалобы представителей ФИО1 ФИО5 и ФИО6, возражения ФИО2 и его представителя ФИО7, действующей также по доверенности от ФИО3, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что жалоба не содержит правовых оснований к отмене решения и поэтому подлежит оставлению без удовлетворения.

Отказывая в иске ФИО1 и удовлетворяя исковые требования С-вых, суд исходил из того, что в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ соарендаторами земельного участка может быть достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком в долях, отличных от долей в праве собственности на расположенное на таком земельном участке здание, соглашение от 3 апреля 2015 года свидетельствует о достигнутой между ФИО1 и С-выми договоренности об определении долей в праве аренды земельного участка, не соответствующих долям в праве собственности на помещения в расположенном на нем здании, и является достаточным основанием для заключения договора аренды с определением долей в праве аренды согласно данному соглашению, соглашение о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2015 года противоречит пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ и данному соглашению, поэтому является недействительным, ФИО1 было известно, что на момент подписания соглашения от 3 апреля 2015 года она собственником помещений не являлась, поэтому она не может ссылаться на это обстоятельство в подтверждение недостоверности данного соглашения, ФИО1 пропущен установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям об оспаривании соглашения от 3 апреля 2015 года.

С выводом суда об отказе в иске ФИО1 и удовлетворении иска С-вых судебная коллегия соглашается, считает его правильным, основанным на материалах дела и законе – статьях 39.20 ЗК РФ, статьях 420, 421, 432 ГК РФ.

В силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 и ФИО3 3 апреля 2015 года подписано соглашение о порядке пользования земельным участком по адресу: <адрес>, согласно которому земельный участок, расположенный под зданием, используется сторонами в процентном соотношении, соответствующем занимаемой ими в здании площади, то есть 80,4 % ФИО1 и 19,6 % С-выми, то есть по 9,8 % каждый, оставшаяся часть земельного участка распределяется между сторонами поровну – 612 кв.м ФИО1 и 612 кв.м ФИО4 согласно схемы, являющейся приложением к данному соглашению.

9 апреля 2015 года между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрела у С-вых помещения площадью 313,5 кв.м, находящиеся в здании по адресу: <адрес>, что составляет 80,4 % от площади здания, а также подписан соответствующий передаточный акт. 12 мая 2015 года органами Росрееста произведена государственная регистрации права собственности ФИО1 на указанные помещения.

17 июня 2015 года Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ФИО1 заключено соглашение о присоединении № 1 к договору № 25263-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому ФИО1 приобрела право аренды земельного участка площадью 1658 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в доле, на которую приходится 1334 кв.м, то есть, соответствующей площади занимаемых ею помещений в здании.

23 сентября 2015 года Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ФИО2 заключен договор № 25521-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому ФИО2 приобрел с 14 августа 2015 года право аренды земельного участка общей площадью 1658 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в доле, на которую приходится 346 кв.м, то есть, соответствующей указанному выше соглашению от 3 апреля 2015 года. Одновременно арендодателем с ФИО3 подписано соглашение о присоединении к договору № 25521-МЛ на тех же условиях.

В это же время в адрес ФИО1 со стороны арендодателя в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» направлено для подписания ею как соарендатором соглашение № 2 о присоединении к Договору № 25521-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 сентября 2015 года, согласно которому ФИО1 приобретает право аренды земельного участка общей площадью 1658 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в доле, на которую приходится 966 кв.м, то есть, соответствующей указанному выше соглашению от 3 апреля 2015 года.

Принимая во внимание, что соглашением от 3 апреля 2015 года собственниками помещений в здании зафиксирована в письменной форме договоренность об установлении долей в праве аренды на занимаемый этим зданием земельный участок в размере, отличном от долей в праве собственности на здание, суд правильно исходил из того, что в силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ соглашение о присоединении № к договору № 25263-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора противоречит этому соглашению и поэтому является недействительным, оснований для признания недействительным договора № 25521-МЛ и соглашения о присоединении № 2 к нему не имеется.

Доводы жалобы о том, что соглашение от 3 апреля 2015 года является незаключенным, поскольку подписано ФИО1, которая правообладателем здания и на тот момент не была, являющаяся приложением к соглашению от 3 апреля 2015 года схема не содержит подписи кадастрового инженера, не содержит указания на поворотные точки и их описание, позволяющее в установленном порядке определить границы земельных частей участка, передаваемых в пользование каждому из участников соглашения, составленная кадастровым инженером ФИО8 ведомость расчета площадей земельных участков ФИО1 не согласовывалась, схема не учитывает необходимость эксплуатации инженерных сетей, к которым подключено здание, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные.

Из положений пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ не следует, что согласие всех правообладателей здания на изменение долей в праве аренды земельного участка не может быть достигнуто ими на стадии переговоров о приобретении права собственности на помещения в таком здании.

Соглашение будущих сособственников здания и будущих обладателей права аренды на земельный участок об определении порядка пользования таким земельным участком после возникновения у них общего права на него в качестве самостоятельного договора законом не предусмотрено. Однако такое соглашение может быть заключено в силу пункта 2 статьи 421 ГК РФ.

Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что в период с декабря 2014 по апрель 2015 года между ними велись переговоры о приобретении ФИО1 у С-вых помещений в указанном выше здании. Согласование продавцом помещений в здании с будущим покупателем порядка пользования земельным участком на период после их отчуждения направлено на возникновение обязательств в будущем и обязательных требований закона не нарушает.

Из дела видно и не отрицается ФИО1 и ее представителями, что на момент подписания соглашения 3 апреля 2015 года ФИО1 было известно, что она еще не является собственником помещений в здании и соарендатором земельного участка. Данное обстоятельство не помешало ей выразить свое согласие на определение порядка пользования земельным участком, стать соарендатором которого она намеревалась.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в силу положений пункта 4 статьи 1 ГК РФ осведомленность ФИО1 об отсутствии у нее прав на земельный участок не может быть основанием для признания такого соглашения незаключенным.

Доводы искового заявления о вынужденности подписания ФИО1 соглашения от 3 апреля 2015 года в результате недобросовестного поведения ФИО2 и ФИО3, являются голословными, другими доказательствами не подтверждаются. Более того, вынужденность подписания соглашения не является основанием для признания его незаключенным.

Существенным условием соглашения об определении порядка пользования земельным участком является его предмет. Сведения, достаточные для определения предмета соглашения от 3 апреля 2015 года, в данном соглашении и приложении к нему имеются.

Требования закона о точности и о форме описания границ и поворотных точек, необходимых для государственного кадастрового учета или составления топографического плана, на соглашения соарендаторов земельного участка об определении порядка пользования им не распространяются. Составление схемы земельного участка с определением его частей, подлежащих передаче в пользование каждому из соарендаторов, не в форме межевого плана или в форме топографического плана не влекут его недействительность.

То обстоятельство, что кадастровые инженеры ФИО 1 и ФИО 2 дали заключение о невозможности на основании схемы к соглашению от 3 апреля 2015 года определить с достаточной для государственного кадастрового учета точностью границы образуемых земельных участков, не свидетельствует о невозможности реализации соарендаторами данного соглашения и установлении на местности границ землепользования, согласованного сторонами.

Из пояснений ФИО2 и его представителя видно, что схема раздела земельного участка, являющаяся приложением к соглашению от 3 апреля 2015 года, изготовлена кадастровым инженером ФИО 3 по заданию ФИО2 Им же составлена ведомость расчета площадей образуемых земельных участков с указанием координат поворотных точек. Согласно представленному в дело письменному заключению кадастрового инженера ФИО 3, сведений, содержащихся в схеме-приложении к соглашению от 3 апреля 2015 года, достаточно для восстановления указанных в нем границ на местности. Данное обстоятельство ФИО 3 подтвердил в своих показаниях, будучи допрошенным в качестве свидетеля 10 марта 2017 года в заседании суда первой инстанции.

Несоответствие фактического пользования С-выми земельным участком определенному в схеме-приложении к соглашению от 3 апреля 2015 года не может быть основанием для признания такого соглашения незаключенным.

Ссылка ФИО1 на то, что в соответствии с данным соглашением она не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с теми целями, для достижения которых приобретала помещения в расположенном на нем здании, к зданию исключается подъезд транспорта с земель общего пользования, не свидетельствует о недостижении сторонами согласия по всем его существенным условиям. Указанные обстоятельства не являются существенными условиями такого соглашения.

Вопреки доводам ФИО1 сторонами соглашения от 3 апреля 2015 года определена часть земельного участка площадью 434 кв.м, находящаяся в общем пользовании и необходимая для обслуживания здания. На схеме она обозначена как ЗУ3.

Доказательств того, что расположенные на спорном земельном участке инженерные сети, к которым подключено здание по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности собственников помещений в этом здании, в деле не имеется.

Факт подключения сетей к зданию не является достаточным для вывода об их принадлежности к данному зданию как к главной вещи.

Из имеющихся в деле и подписанных ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителем ООО «Концерн «Сокол» актов по определению границ по эксплуатации сетей водоснабжения и фекальной канализации от 28 июля 2016 года следует, что участки эксплуатационной ответственности ФИО1 расположены в пределах здания и на земельном участке не находятся.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в результате оспариваемого соглашения границы арендуемого земельного участка не изменяются. При наступлении обстоятельств, свидетельствующих о необходимости изменения достигнутого 3 апреля 2015 года порядка пользования арендованным земельным участком, в частности при возникновении у ФИО1 необходимости обслуживания инженерных сетей, расположенных на части земельного участка, находящейся в пользовании С-вых, или использовании этой части арендуемого земельного участка для эксплуатации здания, указанный порядок может быть изменен по соглашению соарендаторов или в судебном порядке.

Вывод суда о пропуске ФИО1 срока исковой давности, предусмотренного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ по требованиям об оспаривании соглашения от 3 апреля 2015 года, является неправильным.

Пунктом 2 статьи 181 ГК РФ предусмотрен срок исковой по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

ФИО1 ставится вопрос о признании соглашения от 3 апреля 2015 года незаключенным. К этим требованиям положения пункта 2 статьи 181 ГК РФ не применимы.

Общий трехгодичный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, ФИО1 не пропущен.

Однако ошибочный вывод суда о пропуске срока исковой давности на правильность решения не повлиял.

В целом доводы жалобы не опровергают правильность вывода суда об отказе в иске ФИО1 и удовлетворении иска ФИО2 и ФИО3 и не содержат оснований к отмене решения.

По изложенным причинам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 18 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи