Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Оренбурга о признании незаконными действий по проведению конкурса по отбору управляющей организации, признании недействительными результатов конкурса,

по апелляционной жалобе Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 31 марта 2016 года,

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав, что (дата) истец заключил договор № *** участия в долевом строительстве с ООО «***». Согласно п. *** договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом №*** (по генплану) с техническим этажом и подвалом, «***» в г. Оренбурге», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участникам долевого строительства в общую совместную собственность, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (дата) сторонами договора подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства - жилого помещения (квартиры) № ***, расположенной в многоквартирном доме № *** (по генплану) с техническим этажом и подвалом, «***» в г. Оренбурге». Почтовый адрес многоквартирного дома: (адрес). С момента подписания акта-приема передачи истец полагает, что является законным собственником вышеуказанной квартиры, с момента подписания передаточного акта между истцом и застройщиком, участник долевого строительства (истец) владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права сособственника. По инициативе собственника квартиры № *** было инициировано общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес). На повестку дня общего собрания поставлены вопросы, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: (адрес), выбор управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: (адрес). Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, указана (дата). По итогам голосования (дата) составлен протокол голосования собственников, которыми был выбран способ управления многоквартирным домом и выбрана управляющая компания: ООО «***». Протокол размещен в общедоступных местах в многоквартирном доме, с данной информацией ознакомлены собственники многоквартирного дома. Способ управления был реализован путем заключения договора управления многоквартирным домом (дата). (дата) истец на официальном сайте «***» увидел извещение Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес).. Проведение такого конкурса после того, как собственники сами избрали способ управления МКД и управляющую компанию нарушает требования п. 39 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 года № 75, в соответствии с которым в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Также истцу известно, что ООО «***» ещё от (дата) № *** в адрес Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга были направлены необходимые документы, подтверждающие выбор и реализацию выбора способа управления собственниками многоквартирного дома (адрес) данным домом. Поскольку способ управления многоквартирным домом выбран на общем собрании собственников многоквартирного дома и фактически реализован путем заключения договора на управление многоквартирным домом с собственниками помещений в доме, действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга по проведению в отношении вышеуказанного многоквартирного дома открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления домом не законны. Действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга нарушают права истца и права всех собственников многоквартирного дома на выбор управляющей организации, так как собственники многоквартирного дома до проведения конкурса реализовали свое право на выбор управляющей организации. Законность проведения общего собрания в форме очно-заочного голосования с (дата) по (дата) собственниками многоквартирного дома по адресу (адрес), а так же законность принятых решений на данном собрании в судебном порядке не оспаривается. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Просил суд признать незаконными действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес), признать недействительными результаты конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес), закрепленные в протоколе оценки и сопоставления заявок в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от (дата)

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «УКЖФ «Мой Дом» и ООО «УКЖФ «Романтика».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом просил рассмотреть дело без его участия.

Представители истца Е. и Х., действующие на основании доверенности, просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители третьего лица ООО «УКЖФ «Мой Дом» Г., П.., действующие на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражали.

Представитель третьего лица ООО «УКЖФ «Романтика» Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласилась.

Решением суда от 31 марта 2016 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд постановил: признать незаконными действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга по проведению конкурса по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного дома по адресу: (адрес)

Признать недействительными результаты конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес), закрепленные в протоколе оценки и сопоставления заявок в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от (дата).

В апелляционной жалобе Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

В суд апелляционной инстанции представитель УЖКХ администрации г. Оренбурга, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, не явился.

Представитель третьего лица ООО «УКЖФ «Мой Дом» в судебное заседание не явился, судебное извещение возвращено от адресата в связи с истечением срока хранения на почтовом отделении.

Заслушав доклад судьи Анненковой К.К., выслушав пояснения представителя истца – Е., представителя третьего лица ООО «УКЖФ «Романтика» Е., действующих на основании доверенностей, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений истца и ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

Согласно Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.

В соответствии с подп.3 раздела 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с подп.39 раздела 4 Правил №75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.4.1 ст.161 ЖК РФ информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной названными Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Информационное обеспечение проведения открытого конкурса регламентировано разделом III Правил N 75.

Так, пунктом 40 раздела 4 Правил №75 предусмотрено, что не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса:

а) всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте;

б) всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - лица, принявшие помещения), в случае, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

В статье 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 и ООО «***» был заключен договор участия в долевом строительстве от (дата), предмет договора участие в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) № *** общей площадью *** кв.м, расположенной на *** этаже многоквартирного дома № *** (по генплану) с техническим этажом и подвалом, «***» в г. Оренбурге».

(дата) ООО «***» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома № *** (по генплану), застройка жилого комплекса «***» в г. Оренбурге.

(дата) между ФИО1 и ООО «***» подписан акт приема передачи объекта долевого строительства квартиры № *** общей площадью *** кв.м, расположенной на *** этаже многоквартирного дома № *** (по генплану), застройка жилого комплекса «***» в г.Оренбурге.

Присвоен почтовый адрес многоквартирного дома: (адрес).

По инициативе Т. собственника квартиры № *** по адресу (адрес), было инициировано собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу (адрес)

(дата) состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу (адрес), с повесткой дня в том числе:

- выбор способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу (адрес)

- выбор управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу (адрес)

- утверждение и подписание Договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу (адрес).

- установление размера платы по статье «Управление, содержание и текущий ремонт».

По итогам голосования приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей компанией, в качестве управляющей организации для управления многоквартирным домом выбрано ООО «УКЖФ «Романтика», утверждены условия и решение о подписании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: (адрес).

Решения собственников многоквартирного дома оформлены протоколом очно-заочного голосования от (дата).

(дата) ООО «УКЖФ «Романтика» и собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (дата) заключили договор № *** на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

На основании договора № *** на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес) от (дата), ООО «УКЖФ «Романтика» приступило и осуществляет управление многоквартирным домом, что подтверждается представленными договорами с ресурсоснабжающим и обслуживающим организациями, журналом заявок, приказами о возложении обязанностей по обслуживанию здания, наказами-нарядами на выполнение работ.

(дата) УКЖФ администрации города Оренбурга объявлен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес)

(дата) ООО «УКЖФ «Романтика» сообщило начальнику управления жилищно-коммунального хозяйства о том, что общим собранием собственников многоквартирного жилого дома № (адрес) принято решение по выбору способа управления многоквартирным домом – ООО «УКЖФ «Романтика», с требованием принять решение об отказе в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: (адрес), в связи с тем, что до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом. К сообщению приложена копия протокола общего собрания собственников от (дата) и копия договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома на 9 листах (вход.*** от (дата)).

(дата) Управлением жилищно-коммунального хозяйства были запрошены дополнительные документы, с требованием предоставить реестр подписанных договоров управления с собственниками помещений вышеуказанного дома.

(дата) ФИО1 в адрес Управления жилищно-коммунального хозяйства было направлено заявление с напоминанием о необходимости отменить объявленный конкурс на право управления домом № (адрес), так как собственники помещений в данном многоквартирном доме уже выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом при том, что право собственности лиц, принимавших участие на собрании и являющихся фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, никем не оспорено.

(дата) ООО «УКЖФ «Романтика» представило ответ информационного характера, в котором указала, что документы направленные в адрес УЖКХ администрации г. Оренбурга стороной ООО «УКЖФ «Романтика» исключительно в добровольном порядке, так как из Положения об управлении ЖКХ г. Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от (дата)., не следует, что УЖКХ г. Оренбурга является органом, который собственники жилых помещений, избравшие способ управления многоквартирным домом и реализовавшие решение о выборе способа управления этим домом, и (или) управляющая компания, которой собственники жилых помещений доверили право управлять своим домом, обязаны извещать о состоявшемся решении. А так же, учитывая положения Федерального закона «О персональных данных» ст. 7 согласно которой «Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом» и что в адрес ООО «УКЖФ «Романтика» согласие на передачу персональных данных третьем лицам от собственников многоквартирного дома по (дата) не поступало. Соответственно у ООО «УКЖФ «Романтика» отсутствуют законные основания для передачи персональных данных, а именно любой информации, относящийся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

(дата) ФИО1 в адрес Управления жилищно-коммунального хозяйства, было направлено повторное заявление о том, что собственниками многоквартирного дома № (адрес) осуществлён выбор и реализация выбора способа управления многоквартирным домом № (адрес) и Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга было вновь напомнено о необходимости отменить объявленный конкурс на право управления домом № 5 (адрес).

(дата) ФИО1 в адрес Прокурора Центрального района г. Оренбурга была направлена Жалоба на незаконные действия сотрудников Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Оренбурга. ((дата)).

(дата) № *** Управление жилищно-коммунального хозяйства представило ФИО1 ответ, в котором сообщило что из представленных в управление ООО «УКЖФ «Романтика» документов не представляется возможным определить выбор и реализацию способа управления указанным домом. (дата) победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № (адрес) признано ООО «УКЖФ «Мой Дом».

(дата) УЖКХ администрации г. Оренбурга был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации в отношении дома по адресу (адрес)

Итоги конкурса оформлены протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от (дата) № ***. Победителем конкурса признано ООО «УКЖФ «Мой Дом».

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1 к УЖКХ г.Оренбурга, суд обоснованно ссылаясь на вышеуказанные нормы материального права, указал, что в условиях, когда участники долевого строительства после передачи им квартир выбрали способ управления домом и реализовали его путем заключения договора управления с избранной управляющей компанией, УЖКХ г.Оренбурга при наличии сведений о состоявшемся решении собственников не имелось законных оснований к проведению объявленного конкурса для отбора иной управляющей компании. Суд также пришел к выводу о нарушении организатором конкурса процедуры его организации, поскольку имело место быть размещение информации о конкурсе на официальном интернет-сайте не в полном объеме, без указания улицы и номера МКД, что исключало возможность получить информацию о конкурсе в поисковой системе.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, они соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильной оценке представленных сторонами доказательств, не опровергаются доводами жалобы.

Довод жалобы о том, что лица, подписавшие акты приема-передачи жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: (адрес) и не зарегистрировавшие право собственности на квартиры, не вправе определять способ управления домом, судебная коллегия находит несостоятельным.

Действия истца и других участников договора долевого строительства по уплате застройщику цены за жилые помещения в многоквартирном доме направлены на приобретение жилых помещений в собственность. С момента подписания актов приема-передачи жилых помещений указанные лица стали владеть и пользоваться квартирами, то есть фактически приступили к реализации своего права собственности. Необходимость в управлении домом возникла сразу после передачи квартир по актам приема-передачи, в связи с чем до регистрации права собственности они выбрали способ управления жилым и реализовали принятое решение путем заключения договора управления с ООО «УКЖФ «Романтика». Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения многоквартирного дома лица, выплатившие цену за квартиры и подписавшие передаточные акты, наряду с лицами, зарегистрировавшими свое право собственности, вправе осуществлять действия, направленные на обеспечение жизнедеятельности дома, в частности, выбирать способ управления многоквартирным домом.

Кроме того, решение собственников помещений от (дата) не признано недействительным в судебном порядке, отсутствуют основания для признания его не соответствующим закону без заявленных требований об этом.

Ссылка апеллянта на отсутствие у истца права оспаривать результаты конкурса по отбору управляющей компанией, поскольку участником конкурса он не являлся, несостоятельна, поскольку истцом-собственником жилого помещения в МКД оспариваются действия ответчика по проведению такого конкурса, не соответствующие требованиям закона, а не только его результаты.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, являлись предметом оценки в суде первой инстанции, обоснованно признаны несостоятельными, и основанием для отмены обжалуемого решения суда не являются.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 31 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга – без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: