Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе истца М.А.А. на решение Называевского городского суда Омской области от 18.06.2014, которым постановлено:

«В иске М.А.А. к К,А,С. о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, отказать в полном объеме».

Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд к К,А,С. с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, в обоснование указав, что <...> между ним и М.Н.В. заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества :

- промблок, площадью 615.10 кв.м.,

- здание покрасочного цеха площадью 195,8 кв.м.,

- здание гаража, площадью 340.6 кв.м.,

- земельный участок, площадью 51 068 кв.м,

- здание производственной котельной площадью 124,70 кв.м.,

- здание АСН-5Н площадью 88,10 кв.м.,

- здание пункта технического обслуживания площадью 42,30 кв.м.,

- тарный склад площадью 622,40 кв.м.,

- здание насосной площадью 320,50 кв.м.,

-здание санпропускника, площадью 227,60 кв.м, находящееся по адресу: Омская область, <...>, за сумму <...> рублей. Указывает, что обязательства по оплате приобретенного имущества им исполнены, что подтверждается п. 4.1. вышеуказанного договора. <...> имущество передано по акту приема-передачи, в этот же день стороны договора обратились за регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю в регистрирующий орган. После обращения за государственной регистрацией, было установлено, что отсутствуют документы на ж\д тупик, находящийся на земельном участке, которые М.Н.В. обещал восстановить. По обоюдному согласию государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на 3 месяца. В последующем он отказался от регистрации данных объектов, поскольку документы на ж/д тупик восстановлены не были и потребовал возврата денежных средств. М.Н.В. пояснил, что денежные средства сможет вернуть только после продажи спорного имущества. До настоящего времени денежные средства М.Н.В. ему не возвращены. Однако <...> ему стало известно, что <...> продавец заключил с ответчиком К,А,С. договор купли-продажи на указанное недвижимое имущество, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) <...> произведена запись. Считал договор купли-продажи от <...> мнимой сделкой, не направленной на реальное исполнение сторонами своих обязательств по договору, злоупотреблением сторонами сделок гражданскими правами в нарушение интересов первоначального приобретателя имущества, поскольку фактической передачи имущества не осуществлялось, он владеет данным имуществом, несет бремя расходов по содержанию указанного имущества. Полагает, что регистрация указанного имущества за третьим лицом причиняет ему вред и лишает его возможности в полной мере пользоваться, и распоряжаться.

Просил признать недействительным зарегистрированное право собственности на основании договора купли-продажи от <...> за К,А,С. на указанные объекты недвижимого имущества.

В судебном заседании ФИО1 поддержал исковые требования, изменять, дополнять исковые требования отказался.

Ответчик К,А,С., его представитель Ф.Е.А. в судебном заседании исковые требования не признали. Пояснили, что К,А,С. заключил договор с М.Н.В. на законном основании, впоследствии последний предложил продать ? доли в праве на спорное имущество М.А.А. с целью развития предприятия. <...> К,А,С. заключил соответствующий договор с ФИО1, но поскольку ФИО1 сообщил ему, что расчет по договору с ним производить не будет, К,А,С. подал в апреле 2014 года заявление о приостановлении регистрации перехода права собственности, а через 1 месяц он направил заявление о прекращении государственной регистрации.

Пояснили, что для произведения расчета с М.Н.В. К,А,С. был подписан кредитный договор от <...> на сумму <...> рублей, также К,А,С. получил в долг <...> рублей по расписке от <...> у физического лица. <...> рублей являлись собственными средствами К,А,С., в остальной части произведен зачет долговых обязательств М.Н.В.. Считает, что сделка не является мнимой, так как изначально ФИО1 сам пытался приобрести спорные объекты за <...> рублей, а затем ? долю - за <...> рублей. Кроме того, сами объекты недвижимости, находясь в пользовании у М.Н.В., не использовались им в связи с тем, что были нерентабельны. В связи с чем и цена по трем договорам продажи объектов была ниже той, по которой данное имущество в 2012 приобрел М.Н.В.. Полагали, что сделки между родственниками законодателем не запрещены, указали, что К,А,С. является дальним родственником М.Н.В..

Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание своего представителя не направило, надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, в обоснование поданной жалобы не соглашается с выводами суда об отсутствии заинтересованности, нарушения прав оспариваемой сделкой для обращения с настоящим иском, при этом ссылается на заключенный с М.Н.В. договор купли-продажи от 19.04.2013, который до настоящего времени не расторгнут.

Указывает, что судом не исследован вопрос о намерении М.Н.В. и К,А,С. о наступлении правовых последствий заключенного договора 24.01.2014, полагает, что регистрация перехода права собственности на ответчика, факт оплаты по договору, достаточными основаниями действительности договора явиться не могут. Настаивает на отсутствии обстоятельств фактической передачи имущества К,А,С., а также произведения оплаты последним за приобретенное имущество, о чем свидетельствует стоимость в размере <...> рублей.

Указывает, что подписание им договора с ответчиком К,А,С. о приобретении имущества в размере ? доли от <...> осуществлено с целью разрешить спорную ситуацию, полагал, что иными способами подтвердить приобретение имущества у М.Н.В, не представится возможным.

Указывает, что в отношении М.Н.В. возбуждены исполнительные производства на основании судебных решений о взыскании денежных средств, считает, что договор с К,А,С. был заключен с целью избежания принудительного исполнения судебных актов за счет принадлежащего ему имущества. Считает, что данные обстоятельства необоснованно оставлены судом без внимания.

Не соглашается с выводом суда об отсутствии указаний в исковом заявлении о применении последствий недействительности сделки, считает, что таковым последствие явится признание недействительным зарегистрированного права собственности за К,А,С. на спорное имущество. Полагает, что в последующем указанные обстоятельства позволят ему зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи от 19.04.2013.

В возражениях на апелляционную жалобу К,А,С. находит судебный акт законным и обоснованным, считает, что основания для удовлетворения жалобы истца отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав М.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, К,А,С. и его представителя Ф.Е.А., согласившихся с решением суда, обозрив судебном заседании материалы <...>, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от <...> № <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от <...> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58).

Судом установлено и из материалов дела следует, что М.Н.В. ранее являлся собственником недвижимого имущества находящегося по адресу: Омская область, <...> по договору купли-продажи от <...> между ФИО2 и ООО «Газпромнефть-Омск».

<...> между ФИО1 и М.Н.В. заключен договор купли-продажи согласно которому М.Н.В., обязался передать принадлежащее ему на праве собственности: промблок, площадью 615.10 кв.м, здание покрасочного цеха площадью 195,8 кв.м, здание гаража, площадью 340.6 кв.м, земельный участок, здание производственной котельной площадью 124,70 кв.м, здание АСН-5Н площадью 88,10 кв.м, здание пункта технического обслуживания площадью 42,30 кв.м, тарный склад площадью 622,40 кв.м, здание насосной площадью 320,50 кв.м, здание санпропускника, площадью 227,60 кв.м, находящееся по адресу: Омская область, <...>, а ФИО1 обязался оплатить это имущество в размере <...> рублей (л.д.8-13).

По акту приема-передачи от <...> М.А.А. передано указанное имущество, п. 4.1 договора содержит условие о произведенной оплате покупателем суммы договора полностью.

<...> стороны договора обратились в Управление Росреестра по Омской области за регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю на спорное имущество (л.д. 131).

<...> М.Н.В. и ФИО1 в регистрирующий орган подано заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на 3 месяца для устранения недостатков по техническому состоянию объектов (л.д. 129, 130), о чем вынесено уведомление (л.д. 126, 127).

<...> ФИО1 и М.Н.В. подали заявления о прекращения государственной регистрации (л.д.124, 125).

Управлением Росреестра по Омской области сторонам договора направлено уведомление о прекращении государственной регистрации на основании их заявления (л.д. 121, 122).

<...> М.Н.В. и К,А,С. заключили договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества стоимостью <...> рублей (п. 4), (л.д. 117-118), в связи с чем обратились в Управление Росреестра по Омской области (л.д. 119, 120) за государственной регистрацией перехода права собственности.

<...> Управлением Росреестра по Омской области права собственности К,А,С. на объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 24.01.2014.

Судом также установлено, что К,А,С. заключил к ФИО1 <...> договор купли-продажи ? доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество, находящееся по адресу: Омская область, <...> (л.д. 111).

Договор содержит условие о стоимости доли в имуществе в размере <...> рублей, которая оплачена покупателем (п. 4 договора).

Сторонами подписан акт приема-передачи (л.д. 112).

<...> К,А,С. подано заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на 3 месяца ввиду отсутствия расчета по договору покупателем (л.д. 109).

Согласно сообщению Управления Росреестра по Омской области от <...> в государственной регистрации было отказано на основании заявления К,А,С. о прекращении государственной регистрации от <...> (л.д. 62-91).

В суде апелляционной инстанции был обозрен материал об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП № <...> в отношении М.Н.В., К,А,С., М.А.А. по факту реализации зданий и сооружений бывшей «Нефтебазы» <...>.

Согласно письменным объяснениям М.А.А., последний передал в долг М.Н.В. <...> рублей, в дальнейшем был заключен договор купли-продажи спорного имущества, при этом ввиду долговых обязательств в счет оплаты по договору он передал М.Н.В. <...> рублей. По причине несостоявшейся государственной регистрации, потребовал у М.Н.В. возврата денежных средств, которые последний не возвратил. Позднее М.Н.В. сообщил ему о переоформлении недвижимого имущества на своего родственника К,А,С. и предложил ему приобрести у К,А,С. ? доли в праве собственности на спорное имуществ за <...> рублей, о чем был составлен и подписан договор купли-продажи. Ссылался, что денежные средства в сумме <...> рублей передал К,А,С., в последующем ввиду необходимости внесения изменений в договор, переданный на государственную регистрацию, К,А,С. потребовал от него уплаты еще <...> рублей, от чего он отказался.

Согласно письменным объяснениям М.Н.В., последний в 2012 году получил в долг у М.А.А. <...> рублей сроком на 4 месяца. В последующем в апреле 2013 года получил в долг еще <...> рублей, в связи с чем был заключен договор купли-продажи от <...> как обеспечение исполнения обязательств по возврату денежных средств. В объяснениях М.Н.В. ссылался, что в сентябре 2013 года вернул денежные средства, чему был свидетелем его знакомый К.Р., а документы, поданные на государственную регистрацию перехода права собственности, были получены на основании заявления о прекращении государственной регистрации. Позднее ввиду необходимости получения денежных средств, он реализовал недвижимое имущество в январе 2014 года К,А,С. Указал также, что не предлагал М.А.А. приобрести у К,А,С. ? доли в праве собственности на спорное имущество за <...> рублей.

Из письменных объяснений К.Р. следует, что последний присутствовал с М.Н.В. в офисе предпринимателя М.А.А. в августе-сентябре 2013 года, где первый передал истцу <...> рублей, при этом расписка об исполнении долговых обязательств не составлялась.

Материалы КУСП № <...> содержит договор займа-залога от 06.11.2012, согласно которому ФИО1 передал в долг М.Н.В. сумму в размере <...> рублей сроком на 4 месяца до <...> под 3 процента от суммы займа за каждый месяц пользования займом. Данный договор содержит условие о переходе в собственность М.А.А. имущества (здание промблока с находящимся под зданием земельным участком по адресу: Омская область, <...>). Договор залога в установленном законом порядке не зарегистрирован.

К,А,С. в письменных объяснениях ссылался на приобретение у М.Н.В. недвижимого имущества за <...> рублей, позднее он заключил договор купли-продажи ? доли в праве собственности на недвижимое имущество с ФИО1 стоимостью <...> рублей, однако последний обусловленную договором сумму не уплатил, в связи с чем им было подано заявление о приостановлении регистрации, а затем о прекращении регистрации.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на заключенный с М.Н.В. договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым им как покупателем М.Н.В. были уплачены денежные средства за приобретаемое имущество, а продавец, в свою очередь, на основании акт приема-передачи передал ему спорное имущество. Ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на основании заключенной сделки по просьбе М.Н.В., указывал, что М.Н.В. реализовал без его ведома спорные объекты недвижимого имущества ответчику К,А,С., что явилось злоупотреблением правом. Полагал, что сделка между М.Н.В. и К,А,С. является мнимой, поскольку фактически имущество покупателю, а денежные средства продавцу не передавались, недвижимое имущество находится в его владении с 19.04.2013, он с этого времени несет бремя расходов содержания такого имущества. Ссылался, что М.Н.В. сумму в размере <...> рублей ему не возвратил.

Кроме того, в суде первой инстанции ФИО1 указывал, что договор купли-продажи с К,А,С. о приобретении ? доли в праве собственности на спорное имущество был им заключен с целью разрешения спорной ситуации, полагал, что по иным основаниям зарегистрировать право собственности не представляется возможным. При этом им была уплачена сумма в размере <...> рублей К,А,С..

Возражая относительно заявленных требований К,А,С. в суде первой инстанции ссылался на обстоятельства наличия у М.Н.В. перед ним долговых обязательств, в связи с чем был заключен указанный договор купли-продажи от 24.01.2014, фактически спорные объекты им приобретены за <...> рублей, тогда как оплачено продавцу <...> рублей, остальная часть денежных средств зачтена в счет погашения долговых обязательств М.Н.В..

Также К,А,С. пояснил в суде первой инстанции, что договор с ФИО1 о продаже ? доли в праве собственности на спорное имущество был подписан с истцом с целью получения денежных средств на развитие нефтебазы, однако истцом обязательства по оплате имущества исполнены не были, в связи с чем государственная регистрация перехода права по его заявлению была прекращена.

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для признания зарегистрированного права ответчика на спорное имущество недействительным.

С указанными выводами следует согласиться, мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, изложены в оспариваемом решении и по существу являются правильными.

Вместе с тем, выводы суда о действительности сделки купли-продажи недвижимого имущества от <...> между М.Н.В. и К,А,С., отсутствие заинтересованности истца в оспариваемом имуществе следует исключить из мотивировочной части решения суда по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст.166 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения оспариваемых договоров, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Предусмотренное в ст. 2 Закона о регистрации, положение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, указывает на возможность оспаривания не государственной регистрации права на недвижимое имущество, а самих прав лиц, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах, так как оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость сопряжено с оспариванием тех правовых оснований, исходя из наличия которых, органом государственной регистрации была произведена регистрация права на недвижимое имущество.

Из материалов дела усматривается, что истцом ФИО1 были заявлены требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности К,А,С. на спорные объекты недвижимости, сами сделки купли-продажи от <...> и <...> предметом оценки быть не могли, поскольку соответствующих требований о признании сделок недействительными истцом ФИО1 и ответчиком К,А,С. не заявлялось.

Как следует из протокола судебного заседания суд первой инстанции неоднократно разъяснял истцу право на предъявление требований об оспаривании сделок купли-продажи недвижимого имущества, как оснований возникновения права собственности, однако истец таким правом не воспользовался (л.д.149). Из материалов дела следует, что ответчиком К,А,С. какие-либо встречные исковые требования не заявлены.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом требования о признании недействительным договора купли-продажи от <...> не заявлялись, выводы суда о законности данного договора являются преждевременными.

Также не могут быть признаны обоснованными выводы суда первой инстанции в решении о том, что у М.А.А. отсутствует правовой интерес в данном имуществе, поскольку имеется не оспоренная сторонами ФИО1 и К,А,С. сделка по купли-продажи ? доли в спорном имуществе от 07.03.2014, а также сделка по купли-продаже между ФИО1 и М.Н.В. от 19.04.2013.

Приведенные выше судебной коллегией фактические обстоятельства отношений сторон, начиная с момента заключения договора займа, могут быть оценены только в рамках требований об оспаривании соответствующих сделок.

При таких обстоятельствах, исходя из предъявленных истцом требований, при отсутствии иска об оспаривании сделки от <...> по мотиву мнимости, выводы суда об отказе в иске о признании недействительным зарегистрированного за К,А,С. права собственности по договору купли-продажи от <...> являются правильными.

Доводы апелляционной жалобы истца, по сути сводятся к оспариванию договора купли-продажи от 24.01.2014, однако при отсутствии в этой части соответствующих исковых требований не могут быть предметом проверки, в связи с чем подлежат отклонению.

Указание автора жалобы на то обстоятельство, что суд должен был сам применить последствия недействительности сделки, не может быть принято во внимание, поскольку последствия недействительности могут быть применены только в том случае, если признана недействительной сама сделка по иску заинтересованного лица. В данном случае исковых требований о признании сделки недействительной заявлено не было, в виду чего оснований у суда без признания сделки недействительной, применять последствия недействительности, не имелось.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Называевского городского суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: