Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 24 декабря 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74 к
ООО "Управляющая компания "Ремжилстрой+" об обязании внести изменения в договор
управления многоквартирным домом отказано.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав ФИО1 и его представителя ФИО75, представителя ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» ФИО76, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, действующий в интересах собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> Решением общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 25 июня 2017 года он (ФИО1) наделен полномочиями от имени собственников данного дома совершать в судебных органах Российской Федерации, все процессуальные действия со всеми правами, предоставленными истцу. Решениями общего собрания от 30 ноября 2017 года и от 13 мая 2018 года собственники многоквартирного дома подтвердили его полномочия на представление их интересов в судебных органах при осуществлении процессуальных действий. Между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» имеется договор управления многоквартирным домом от 01 января 2009. До настоящего времени договор управления собственников помещений с управляющей организацией действует в редакции 2009 года. Некоторые условия договора не соответствуют современным требованиям жилищного законодательства. В частности, в нарушение положений ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в договоре управления не указан состав общего имущества многоквартирного дома, фактически отсутствует порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества; перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме также не соответствует требованиям законодательства. Кроме того, в ходе ведения деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация неоднократно допускала ненадлежащее исполнение обязанностей по договору управления и нарушения жилищного законодательства. По одному из обращений в 2016 году Государственной жилищной инспекцией Костромской области была проведена проверка, в ходе которой было установлено, что условия договора управления не соответствуют требованиям жилищного законодательства, в частности ч.3 ст.162 ЖК РФ, при этом указано на необходимость проведения общего собрания для утверждения дополнительного соглашения к договору управления. 30 ноября 2017 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении изменений в действующий договор управления многоквартирным домом. Данное решение и другие необходимые документы были переданы в ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» для согласования внесения изменений в договор управления. 10 января 2018 года управляющая организация направила в адрес собственников протокол разногласий на решение общего собрания от 30 ноября 2017 года. 13 мая 2018 года было проведено еще одно общее собрание собственников, на котором было принято решение о внесении изменений в договор управления, данное решение и необходимые документы были переданы в управляющую компанию для согласования изменений. Однако управляющая организация отказалась вносить изменения в условия договора управления многоквартирным домом.

В связи с этим истец просит обязать ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» совершить юридически значимые действия по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом от 01 января 2009 года, утвержденных решениями общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> от 30 ноября 2017 года и от 13 мая 2018 года, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно не применен закон, подлежащий применению, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что судом при принятии решения не учтены положения раздела VIII ЖК РФ, которыми установлено заключение договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений и управляющей организацией в обязательном порядке. Полагает, что в связи с этим применению подлежат правила, установленные ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей разрешение разногласий между контрагентами в судебном порядке. Считает, что в данном случае допустимо применение аналогии закона. Обращает внимание, что суд не учел, что между сторонами имелись споры об изменениях в договоре, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской; договор управления многоквартирным домом не заключен в требуемой форме, что подтверждается письмом Государственной жилищной инспекции Костромской области от 07 ноября 2016 года №7261-01-14. Кроме того, в договоре управления отсутствуют его существенные условия. В частности: состав общего имущества, перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения цены договора, размера и порядка внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок осуществления контроля за выполнением организацией ее обязательств по договору. Суд не принял во внимание, что управляющей компанией ненадлежащим образом исполняются обязанности по договору управления, что также подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Договором управления предусмотрено изменение его условий по решению общего собрания собственников, однако это обстоятельство надлежащей оценки в решении суда не получило. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, суду следовало применить при разрешении спора норму подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ об изменении условий договора по требованию одной из сторон. Стороны не поднимали вопрос об увеличении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, суд в ходе судебного разбирательства не исследовал обстоятельства изменения (увеличения) цены договора управления. Между тем в решении содержится вывод суда о том, что «…внесение изменений в договор управления на предложенных условиях неизбежно приведет к росту затрат ответчика при исполнении своих договорных обязательств. Однако вопрос об изменении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в изменениях, предложенных стороной ответчика, не предусмотрен». В связи с этим заявитель жалобы полагает, что суд при принятии решения вышел за пределы заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» ФИО76, действующая на основании доверенности от 9 января 2019 года, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель ФИО75 поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика ФИО76 полагала решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела от них не поступало, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, исследовав дополнительно представленные доказательства, изучив материалы гражданского дела № 2-3036/2016 по иску ФИО77 к ООО «УК «Ремжилстрой+» об обязании совершить действия, взыскании компенсации морального вреда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая решение, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы права к сложившимся правоотношениям, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для изменения заключенного между сторонами договора управления многоквартирным домом.

Указанный вывод суда является правильным, соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона, поводов не согласиться с ним у судебной коллегии не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 января 2009 года между собственниками многоквартирного дома <адрес> и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+» был заключен договор управления указанным многоквартирным домом.

В период с 11 ноября 2017 года по 30 ноября 2017 года собственники помещений этого дома провели общее собрание в форме очно-заочного голосования, по итогам которого принято решение о внесении изменений в действующий договор управления многоквартирным домом от 01 января 2009 года. Указанное решение оформлено протоколом общего собрания от 30 ноября 2017 года.

В частности, общим собранием был определен и утвержден состав общего имущества многоквартирного дома, изменен перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера и порядка внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

В период времени с 14 апреля 2018 года по 13 мая 2018 года собственники помещений провели еще одно общее собрание в форме очно-заочного голосования, на котором вновь было принято решение о внесении изменений в действующий договор управления многоквартирным домом от 01 января 2009 года. Указанное решение оформлено протоколом общего собрания от 13 мая 2018 года.

Принятые собственниками решения и другие необходимые документы были направлены в адрес управляющей компании - ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+», последней направлялись протоколы разногласий в адрес собственников, в итоге соглашения о внесении изменений в договор управления многоквартирным домом стороны не достигли.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора управления многоквартирным домом) по такому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ (в той же редакции) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Указанные выше условия в договоре управления от 01 января 2009 года, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой+», содержатся.

В силу п. 8 ст. 162 ЖК РФ (как в редакции, действующей на момент заключения договора, так и в ныне действующей) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В ст. 422 ГК РФ закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Исходя из приведенных норм ст. 422 ГК РФ, то обстоятельство, что договор управления заключен между сторонами 01 января 2009 года, не является основанием для его изменения в судебном порядке по требованию одной из сторон.

При этом следует отметить, что императивные требования нормативных актов, регулирующих деятельность по управлению многоквартирными домами распространяются на отношения между сторонами. Договор управления заключен сроком на 1 год и продляется по окончании срока его действия, если собственником не принято решение о прекращении договора по окончании срока его действия (пункты 7.1-7.3 договора управления), таким образом, при ежегодном продлении договора подлежат применению те императивные (обязательные) нормы закона, которые действуют в указанный период.

В связи с этим доводы стороны истца о том, что отдельные условия договора не соответствуют современным требованиям жилищного законодательства, не могли послужить поводом для удовлетворения заявленного иска.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу приведенных норм ст. 450 ГК РФ не любое нарушение договора является основанием для его изменения или расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон, а только существенное, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Между тем в материалах дела доказательств существенного (т.е. отвечающего вышеприведенным признакам) нарушения договора со стороны управляющей компании не имеется, что также свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Документы, подтверждающие факты отдельных нарушений, допущенных управляющей компании в ходе исполнения договора управления, и представленные стороной истца в материалы дела (в том числе приобщенные по его ходатайству в суде апелляционной инстанции), а также содержащиеся в деле № 2-3036/2016 по иску ФИО77, не содержат сведений о существенности нарушений. Т.е. из этих документов нельзя сделать вывод о том, что указанные нарушения действительно повлекли для собственников такой ущерб, при котором они в значительной степени лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия полагает правильным указание суда первой инстанции на то, что невыполнение управляющей компанией условий ранее заключенного договора управления позволяет собственникам помещений в одностороннем порядке на общем собрании принять решение об отказе об отказе от исполнения договора управления, о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такие полномочия для собственников помещений прямо предусмотрены действующим жилищным законодательством (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), и именно они является последствием невыполнения управляющей компанией своих обязанностей по договору.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения об отказе в иске.

Ссылки в жалобе на необходимость применения норм ст. ст. 445 ГК РФ являются несостоятельными. Как обоснованно указал суд в решении, нормы ст. 446 ГК РФ (а они как раз и действуют в совокупности со ст. 445 ГК РФ) применимы при заключении договора (при этом заключение договора должно быть в силу закона обязательно для одной из сторон). Однако в настоящем случае речь идет об изменении уже действующего договора.

Ссылка на то, что в договоре управления отсутствуют существенные условия, не может повлечь отмену решения, так как иск был подан не о признании договора незаключенным, а об изменении действующего (заключенного сторонами) договора.

Утверждение о том, что договором предусмотрено изменение его условий по решению общего собрания собственников, также не может повлечь отмену решения, так как такое условие в п. 7.4 договора действительно содержится, однако, исходя из его содержания, оно не является условием об одностороннем изменении договора по решению лишь собственников помещений многоквартирного дома. Собственники вправе принимать на общем собрании решения о внесении изменений в договор управления, однако такие изменения далее подлежат согласованию с управляющей компанией, как это предусмотрено п. 1 ст. 450, в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым исключить из последнего абзаца мотивировочной части решения суждения суда о том, что внесение изменений на предложенных собственниками помещений в многоквартирном доме условиях неизбежно приведет к росту затрат ответчика при исполнении своих договорных обязательств; что вопрос об изменении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в изменениях, предложенных стороной ответчика, не предусмотрен; что суд не может обязать коммерческую организацию осуществлять свою деятельность в заведомо невыгодных для нее экономических условиях. Указанные обстоятельства, как справедливо указано в апелляционной жалобе, судом на обсуждение не выносились, не проверялись, не исследовались, содержащихся в деле документов явно недостаточно для того, что делать подобные суждения. На правильность решения суда исключение таких суждений никак не влияет.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 24 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Исключить из последнего абзаца мотивировочной части решения суждения суда о том, что внесение изменений на предложенных собственниками помещений в многоквартирном доме условиях неизбежно приведет к росту затрат ответчика при исполнении своих договорных обязательств; что вопрос об изменении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в изменениях, предложенных стороной ответчика, не предусмотрен; что суд не может обязать коммерческую организацию осуществлять свою деятельность в заведомо невыгодных для нее экономических условиях.

Председательствующий:

Судьи: